房地产项目可行性研究.docx
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房地产项目可行性研究
太极集团南湖项目
可行性研究报告
1．项目概况
1.1项目背景
南湖项目地址位于四环路，现太极集团四周，东至南至西至北至，其中路，路经过，交通便利，与森林公园为邻，环境狭隘。
1.2项目现状
项目拆迁工作已完成，除太极集团自身工厂外地块现状为森林，荒土和鱼塘，无村舍等构筑设施。
1.3项目规模
根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下：
一期项目开发经济技术指标
序号
项目容
指标
1
用地面积
105970m2（159亩）
2
建筑基底面积
24590m2
3
地下室面积
21730m2
4
总建筑面积（不包地下室）
192000m2
其
中
高层
106260m2
多层
8400m2
联排别墅
17820m2
商铺
26560m2
酒店
32960m2
5
建筑密度
23.20%
6
容积率
《
7
绿地率
40%
1.4项目转让方式
住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。
2．区位分析
2.1花都概况
2.1.1地理环境
花都区位于省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠，西邻三水，西南连南海，北接，毗邻港澳。
地理位置十分重要。
花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。
花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。
东有流溪河流经，西有巴江河过境。
花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。
2.1.2经济发展情况
改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。
在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。
2000-2006年，花都国生产总值年均增长14.4%。
2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。
经济效益综合指数达239.27%，同比提高21.21个百分点。
全区农业总产值34.54亿元，占全区CDP5.56%，同比增长6.2%，农村经济总收入527.8亿元，同比增长6.78%，农民人均收入7325元，比上年增长4.34%。
完成地方预算财政收入16.35亿元，同比增长35.74%；税收总额53.2亿元（不含海关关税及代征税22.04亿元），同比增长40.75%。
完成全社会固定资产投资86.71亿元，同比增长20.01%；社会消费品零售总额108.26亿元，同比增长13.13%；外贸出口总值11.63亿美元，同比增长43.69%。
实际利用外资2.17亿美元，同比增长7.81%。
2.1.3人文社会环境
花都区户籍人口72万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。
城区常住人口30万。
2.2城市建设与交通区位分析
花都是市、珠江三角洲通向中国地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。
中国三大枢纽机场之一的新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。
地区三个始发站之一的火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。
区还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、北二环等五条高速公路越境而过。
正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。
有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。
市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。
连接花都汽车城到新机场和市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。
今后，还有北三环、城际列车专线连接花都与中心城区及珠江三角洲其他地区。
到2010年，花都城区规划围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。
城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。
3．市场分析
3.1花都房地产市场
3.1.1基本概况及特点
中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。
近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年1到2月全区实际销售面积1331477平方米，比同期增长了百分之17.8%，销售金额达44亿元人民币，同比增长百分之41.26%。
根据花都统计局公报，2006年花都区完成全社会固定资产投资86.71亿元，其中完成房地产开发投资额24.31亿元，同比增长26.23%。
其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。
由于新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。
2006年，花都区完成商品房销售面积135.87万平方米，同比增长12%，商品房销售金额49.41亿元，同比增长47.7%，2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据市国土房管局统计数据显示：
花都区2003年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元/平方米，住宅成交均价比2003年增长了80.4%。
成交面积为102.8万平方米，同比增长14%。
07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达46.8%。
个别楼盘销售价格已是突破6000元/平方米大关。
近年来花都区新建商品房住宅销售情况表
据中原地产研究部表示，花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。
而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。
同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。
总体来说，2006年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。
从05年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来新一轮购房热潮，至春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下6000元/平方米的花都历史记录。
预计到2007年至2008年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。
花都区主要楼盘情况表
区域
项目名称
项目位置
规模
均价（元/m2）
销售情况
城区
雅居乐-雍华庭
花都区迎宾大道
27万m2
3500
售罄
雅居乐-雍逸豪庭
花都区天贵路
15万m2
别墅9000洋房4100
别墅售出约80%洋房基本售罄
骏威锦东花园
花都区紫薇路
总建120万m2
洋房5500
首期售出90%
中房观湖国际
花都区环湖路
占地480亩
洋房4600
首批售罄
云珠花园
花都区龙珠路
3.52万m2
电梯洋房3800
基本售罄
新都城市花园
花都区兰花路
约4万m2
洋房4300
首期基本售罄
金色华庭
花都区龙珠路
3.05万m2
无电梯住宅3300
住宅售出约80%
永愉花园
花都区凤凰路
2.47万m2
电梯洋房3800
住宅售出约90%
机场片区
合和新城
花都区迎宾大道
73万m2
洋房3500联排别墅5500
首期售出约80%
豪利花园
花都区镜湖大道
16.4万m2
电梯洋房3600
首期售出约85%
郊外
雅堡新城
广清高速公路海布出口
100万m2
电梯洋房2400别墅7000
近期推出洋房和别墅
天湖峰境
花东镇山前大道
800亩
别墅8000-18000
认购阶段
南航碧花园
山前大道
160万m2
别墅7500
还有少量尾货
芙蓉绿茵豪苑
芙蓉度假村
22万m2
别墅7500
售出约70%
碧桂园假日半岛
山前大道
650万m2
别墅5500
售出约1500多栋别墅
资料来源：
中原地产研究部
在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为楼市的一大亮点。
据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。
物业开发也呈多元化发展，包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。
目前花都新开工的房地产项目总量达到20多个，已公开新项目的总建筑面积约在600万平方米左右，一场地产开发热潮将在北部掀起。
综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点：
在供应方面：
项目的开发以多层住宅、别墅为主，并以别墅为发展方向。
在需求方面：
买家以、香港人士为主，其中人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。
还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。
在销售策略上，一般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。
3.1.2市场走势及前景的判断
（1）政府政策
花都区国土房管局早在1998年6月20日就颁布了《国有土地基准地价》，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。
花都区的地价和房价在市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可为。
（2）市场需求
根据《珠江三角洲经济区城市群规划》预测到2010年，花都城区规划围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。
由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。
由于经济的连续快速发展，未来几年，花都区的人口将快速增长。
其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。
年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50%左右，对全区工业增长的贡献率达到95%以上，根据花都区政府工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。
已在汽车城正式落户的"世界500强企业"有10家。
目前已投产企业共25家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业的建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人员占有较大的比例，其中将会有较多的外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度的增长。
除了汽车产业的带动外，花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。
由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。
目前世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团、富力地产在花都的大型物流项目也相继开工建设中，众多的大型星级酒店将云集新机场周围。
预计空港物流业及其相关产业的快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大的员工队伍，必将带来大量的住房市场需求，带旺花都房地产业的发展。
市花都区具有"中国皮具之都"的称号，在全国越来越显示出举足轻重的地位；位于花都区狮岭镇的"狮岭（国际）皮革皮具城"吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。
花都区狮岭镇已形成了集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流等相配套的产业集群体系，已成为全国最大的皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生产基地。
目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家，皮革皮具从业人员近10万人，年产皮具4亿只，年产值超过60亿元人民币。
狮岭皮具产品份额占市场的60%、市场的35%，皮具皮革交易量居全国第一。
此外，全国最大的皮革皮具专业批发市场-"狮岭（国际）皮革皮具城"每天交易额超过200万欧元。
每年举办国际性的皮革皮具行业盛会-中国（狮岭）国际皮革皮具节，更使花都狮岭声名远播，蜚声海外。
近年来花都皮革皮具业的快速发展带动了一大批房地产企业的兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道一带的楼盘如"南航碧花园"、"五溪御龙湾"、"雅堡新城"及位于花都新城区的"雅居乐-花样巴黎"、"锦尚明苑"等已开发楼盘的购房客户中，皮革皮具从业人员占有非常大的比例，随着花都皮革皮具业的进一步发展，必将为花都的房地产企业带来大量的购房客户。
珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。
"花都（国际）金银珠宝城"吸引了大量国外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济的快速发展。
据有关研究表示，花都支柱产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。
预计未来几年将会有近10多万的从业人员进入花都，其中高素质的技术人才将会占有较大的比重，庞大的消费群将给花都楼市注入蓬勃的生机。
与此同时，随着地铁及公共交通的日益便利，及珠江三角洲地区到花都置业者也将明显增多。
花都正逐渐成为一个令人关注的热门置业板块。
（3）市场承受能力
现时花都区房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区（公寓）售价（以平方米为单位）都在3500元到5000元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在35万到50万元间。
随着花都区知名度的提高和市分流的需要，由市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。
由于交通网络的完善和生活水平的提高，市民的居住围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高），正从市中心向外扩散，去年番禺销售、预售面积为205.2万平方米，达59.2亿元，其中大部分是来自的买家。
据资料统计，市民私人小汽车的家庭拥有量已达7.5％，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。
花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区得以保存了相对好的自然地貌，从市中心区到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，在这几年将会迎来房地产开发的高潮。
4．项目发展定位研究
4.1项目SWOT分析
（1）项目优势
汇城东镜村项目坐落于白云区与花都区交界处,距中心城区20公里左右。
项目所处的新广花路连接和花都区。
其附近有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、北二环等五条高速公路。
正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善的交通网络。
具有开发地产项目的良好先天条件。
（2）项目劣势
项目附近农田村舍较多，景观较差。
应对措施：
作好项目的规划设计，要利用地形营造优美的部景观以拟补先天的不足。
（3）外部机会
新机场的使用用和轻铁的建设，己大大推动花都的交通区位优势，缩短市区与花都区的时间距离。
随着区域建设的完善，花都区这几年房地产健康快速的发展，区域的优势逐年显现，加上区政府的支持，未来几年将会迎上地产开发的高潮。
（4）外部威胁
今后几年，花都将会成为各大地产商角逐的热点，势必会加大彼此间的竞争，会对项目造成一定的压力。
应对措施：
抓准消费顾客群，塑造项目的独特优势，提高项目的品质，以差异性的市场策略来对付同类楼盘的竞争。
项目周边的各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物、保健、娱乐等生活的不便。
应对措施：
在区设置相应的生活配套设施。
总的来说，本项目具有良好的天然资源，但是亦存在一些明显不足，规划设计需作相应的调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备一定的开发潜质。
4.2市场定位研究
4.2.1需求定位
今日都市人心目中的郊区概念不知比以前扩大了多少倍。
昔日被视为荒郊野岭的地方已变成繁华闹市，而随着城市规模的急剧扩，许多地道的城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。
随着高速公路的兴建、私家车的增长以及人们对环境意识的提高，一些二次置业人士将居住的眼光放到数十近百公里外的远郊乡村，从而兴起一种远郊度假型住宅的置业居住时尚。
在房地产向郊区发展的大趋势中，一种以休闲度假为主要功能，以回归自然、维护生态环境为生活主的居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士的青睐。
我司可看准这股潜在而强大的消费需求，在远郊空气清新的乡村开发出适宜度假的住宅，往往能获得这批人士的追捧。
4.2.2发展定位
结合本地块条件和花都区的发展趋势，可将该地块定位为集文体保健、居住、酒店商业为一体的大型综合项目，以休闲生活作为项目的主题，并以高品位、低价位、优服务作为项目的开发经营思路。
概念：
休闲生活倡导者
核心要素：
天然景观、建筑特色、园林特点、社区氛围
联想物：
自然健康、温馨舒适
休闲生活的发展指导思想是：
先在大环境的建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观的秩序为无数塑造良好环境的小计划提供契机，并在小环境的建构中使人具体感受到大环境的可塑性和包容性，令人感到“区区外”浑然一体，一切都显得自然优美，充分洋溢社区的高贵和优雅的氛围。
4.2.3目标客户定位
根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为：
核心人群界定：
向往自然悠闲生活的成功人士，以男性为主导，年龄25-50岁，有一定家庭财产，事业已有正常轨道。
地区：
以度假、休闲享受家庭乐趣，朋友共度闲暇、确立自己的社会地位。
花都地区：
为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己的社会地位。
香港地区：
以度假、休闲为主，享受清新健康的生活。
共同心理需求：
环境好、个性化、配套全、规模大、规划好、文化气息浓、高尚会所具备。
5．规划设计建议
5.1项目规划布局
总体规划构思：
本项目设计总体规划主要体现现代化的手法特点，融合花都特定的地理环境与人文特色，创出一个具有时代气息和华南特色的建筑环境。
注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。
规划设计原则：
Ø突出的文化特征
Ø重视整体效益
Ø提供丰富的交往空间
Ø注重与当地环境形态的协调，历史传统符号的保存，改造和创新
5.2环境规划构思
本项目追求全新的休闲居住环境。
创造一个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息；又能体现深厚文化底蕴岭南特色的居住环境。
5.3建筑单体设想
按照房地产市场的现况和今后的发展趋势，并依据高品位的开发思路，本项目的建筑单体以多层、高层和别墅为主，别墅的外型设计以中式建筑为主。
5.4装修设计建议
装修好的套房在视觉上能给予人美观的感受，可以促进项目的销售。
价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。
家庭装饰是一个个性化、私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。
成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。
8．初步营销设想
8.1销售围
主要销售推广地区：
、花都
以软性广告作项目宣传铺垫，然后以一系列推广策略在打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。
8.2销售执行策略设想
◆形象塑造在前，销售推广在后
◆广告宣传在先，面市发售在后
◆先慢慢“蓄势”，在集中“造势”，再猛力“发势”，进行瞬间引爆。
（1）前期推广活动：
以项目主题举办大型的公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目的印象，培养优良的区文化。
同时利用如新闻发布会、座谈会等一连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动的吸引力。
这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸的攻势后，以达到蓄势待发效果。
（2）软性广告宣传阶段及“买家”入市
利用我司与各大媒体的良好关系，以软性广告和新闻稿件的形式在、花都各大家报纸上发布，引发目标客户的注意。
同时将前期掌握的众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性的条件，以限额方式引入项目的第一批消费者。
（3）轮筹法销售。
在项目全方位、立体化的大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在一定数额，以“轮筹法”进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目的第一批客户。
（4）巡回公开展销会：
有节奏地举办项目的巡回公开展销，在东山区、天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。
8.3宣传促销手段建议
（1）邀请在香港两地具知名度的人士（具有现代成功人士形象）作为项目的推广形象代表。
贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家的关注，从带出本项目的品牌和质素。
（2）于通往花都主干线上安排抢眼、清晰的统一广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度
（3）各类媒介的立体宣传：
于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目的全方位宣传攻势：
——《日报》、《羊城晚报》
——省、市有线电视台
8.4广告运作安排
以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地体现我们的销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。
故我司通常采用多元化的广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告、电视广告、电台广告、项目工地之路牌、广告策划等对项目作专业的包装。
9．物业管理建议
该项目位于市的花都区，所以该项目的物业管理宜引入香港先进的物业管理理念和管理方式，从项目的筹划、定位阶段开始，到物业的竣工、验收、交付使用，从物业管理的的角度配合整个项目的建设，创出本项目物业管理的特色，将成为当地房地产一个亮丽的卖点。
也为提高本物业的档次及价值，使该物业达到日后保值升值的目的打下良好的基础。
本项目规模较大，作为高级别墅住宅项目，物业管理的水平宜定位在高档，以配合本物业的档次；物业管理从业人员素质起点要求也应较高，要求有大专以上文化、建筑相关专业毕业、有服务意识及有工作耐心，以保证物业管理质量的持续发展。
物业管理工作宜在建设阶段介入，使物业从设计到使用都能得到全过程的监督和管理，并从管理使用的角度对不合理的设计和施工加以改进，以便于日后物业的管理，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理的工作衔接，主要作用如下：
（1）规划设计时，安排好建设期间的小区封闭管理，垃圾点的设置，监控设施的安装、防盗系统的设置、物业管理用房的位置确定等。
（2）在工程建设中参与，一方面监督建设单位按原设计意图进行建设，保证工程质量，制止建设单位不顾今后物业管理的难度和广大业主的利益，而随意改变设计的现象发生，另一方面，可以熟悉了解物业的基础设施情况，提前作好准备，使建设寓于管理之中。
（3）在物业验收接管期间，对配套设施设备、公共设施环境等进行前期管理，以便于进一步熟悉环境、方便业主的入住装修和为业主入住后的管理做好准备。
对本项目的配套设施及服务的建议：
（1）常规性的服务项目（此项目费用包括在管理费）：
a、二十四小时保安值班，出入口有固定岗位守卫，小区各分区有保安巡逻或安装闭路监控；
b、有专业清洁队伍对楼宇小区公共区域进行日常保洁，垃圾清运；
c、对物业的配套设备设施实行定
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