浙江省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划的内容考试试题.docx
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浙江省房地产估价师《相关知识》：
控制性详细规划的内容考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。
A：
1
B：
1．5
C：
2
D：
3
E：
执行层的组织协调
2、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
A：
5286.72
B：
7552.45
C：
9939.23
D：
14198.90
E：
工业用地的监测点评估价格
3、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。
A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
4、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605
B．600
C．650
D．550
5、某人以复利存储1000元，一年半后本利和为1120元，则年利率为__。
A．12%
B．8%
C．7.85%
D．11.2%
6、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．10
B．15
C．20
D．30
7、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
8、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。
A．过去数据简单算术平均法
B．过去数据加权算术平均法
C．未来数据简单算术平均法
D．未来数据加权算术平均法
10、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。
A．1
B．2
C．3
D．4
11、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
12、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。
A．居民收入分配趋于平均化
B．居民收入呈现出上升的趋势
C．居民收入分配越来越平均
D．居民收入分配两极分化越来越严重
13、不属于影响房地产的因素是__。
A．社会因素
B．环境因素
C．经济因素
D．政策因素
14、下列表述中正确的是。
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
15、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。
A：
净收益包括有形收益和无形收益
B：
运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C：
通常只有客观收益才能作为估价依据
D：
应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
E：
工业用地的监测点评估价格
16、《中华人民共和国物业管理条例》属于。
A：
房地产的法律
B：
房地产的行政法规
C：
房地产的部门规章
D：
房地产的规范性文件
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。
其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。
该人占有的土地价值为__万元。
A．62.5
B．2500
C．137.5
D．200
18、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。
A．土地使用权出让费
B．土地使用费
C．土地使用权转让费
D．毛地价
19、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
20、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：
开发利润=×直接成本利润率。
A：
后续开发成本+管理费用
B：
后续开发成本+管理费用+销售费用
C：
待开发房地产价值+后续开发成本
D：
待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：
工业用地的监测点评估价格
21、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
A：
居住物业
B：
商用物业
C：
工业物业
D：
特殊物业
E：
借款合同
22、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：
6825万元
B：
6866万元
C：
6203万元
D：
6713万元
E：
工业用地的监测点评估价格
23、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
24、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
25、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：
估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：
可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：
可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：
可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。
但是，从权利被侵害之日起超过年的，人民法院不予保护。
A：
5
B：
10
C：
15
D：
20
E：
执行层的组织协调
2、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。
A．权责发生制
B．谨慎
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出
3、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。
A：
租户交纳固定的租金
B：
租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C：
租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D：
租户按比例分摊与物业有关的保险费
E：
所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
4、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。
A：
不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响
B：
建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大
C：
冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽
D：
冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利
E：
工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的
5、房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和__。
A．信托融资
B．股票融资
C．抵押贷款支持证券融资
D．权益融资
6、可比实例的成交价格是实际发生的，__。
A．它可能是正常的
B．它可能是不正常的
C．它肯定是正常的
D．它肯定是不正常的
E．它肯定是实际的
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。
A：
房地产转让
B：
房地产抵押
C：
房屋租赁
D：
房地产权属
E：
房地产经营
8、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。
A：
选择专业化
B：
单一市场集中化
C：
市场专业化
D：
产品专业化
E：
借款合同
9、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
10、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。
A：
净现值
B：
净现值期望值
C：
净现值标准差
D：
净现值标准差系数
E：
借款合同
11、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
12、住房置业担保公司的实有资本以为主。
A：
政府预算资助
B：
资产划拨
C：
房地产骨干企业认股
D：
社会集资
E：
个人集资
13、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。
A：
成本法
B：
路线价法
C：
假设开发法
D：
基准地价修正法
E：
市场比较法
14、下列，不属于房地产有偿转让。
A：
房地产买卖
B：
房地产入股
C：
房地产继承
D：
房地产抵债
E：
房地产赠与
15、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。
A．零售区域
B．主要区域
C．次要区域
D．边界区域
16、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．（2009年试题）
A：
权益型
B：
抵押型
C：
伞型合伙
D：
多重合伙
E：
混合型
17、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
18、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业的一个百分比。
A：
有效毛租金收入
B：
净经营收入
C：
潜在毛租金收入
D：
税后现金流
E：
借款合同
19、下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有。
A：
借用合同
B：
买卖合同
C：
抵押合同
D：
赠与合同
E：
借款合同
20、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。
A：
比例税率
B：
累进税率
C：
累退税率
D：
定额税率
E：
非固定税率
21、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。
A．1～2
B．2～3
C．2～4
D．3～5
22、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。
A．估价时点为现在，估价
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