购物中心行业问题及规模分析Word格式.docx

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通过产品与服务质量的不断优化升级，推动购物中心产业应用的爆发式增长。

目前，我国的购物中心行业发展尚处于起步阶段。

2019年增至5.35亿平方米，复合年增长率为13.4%。

预计2020年将达到5.79亿平方米，2022年增至6.62亿平方米。

随着进一步出台促进零售消费的优惠政策，预计2020年购物中心运营服务提供商的总收入将达1868亿元，2022年增至2363亿元。

2.购物中心行业存在的问题2.1整体经济形势导致零售业发展放缓当前，中国经济的增长已从10%的高速增长阶段进入到约7%的中高速增长期，整体的经济形式恢复到一种新常态。

自2013年以来，投资持续超过消费成为拉动经济增长的主动力。

和国际水平相比，我国消费占国内生产总值的比例偏低。

2018年1-11月，社会消费品零售总额345093亿元，比上年增长4.09%，增长速度持续放缓。

因此，总体经济增速放缓，城镇居民收入增长减慢以及政府反腐更进一步加剧消费疲软。

但是，随着政府调控朝着调结构、扩内需的方向发展，消费将具有很大的增长空间，消费比例上升之后，将带动电商、实体经济等的快速发展。

2.2电子商务对传统零售的冲击我国电子商务发展迅速，网络零售在社会消费品零售总额中的占比不断攀升，从2008年的1%上升到2018年上半年的22.67%。

中国电子商务发展迅猛，大有赶超美国的趋势，但是伴随着网络零售扩展的是传统零售的份额的降低。

但是，购物中心所提供的全方位体验式消费，是网络购物无法比拟的，购物中心与电子商务的关系在未来应该是互补、共赢的关系。

但是购物中心要学会“触网”，通过线上线下的融合，借助无线互联、大数据技术更精准了解消费者需求，增强线上线下产品与服务的互补性，提升消费者的购物体验。

2.3融资模式单一目前，中国购物中心投资商、开发商融资渠道单一，主要为银行等金融机构贷款，或完全靠自有资金，没有像REITs这种稳健融资的渠道帮助其发展，因此做商业地产非常困难。

而REITs，在美国发展已有半个世纪，尤其是上个世纪90年代以来获得了迅猛的发展。

全世界现在有REITs的产品大概有600个，美国占40%，现阶段美国REITs体系比较完善，单边收税是它规模发展的最主要原因，但是在目前中国现有的法律税法的框架下，通过长期持有物业获得租金收入进行再分配，所以需要缴纳增值税、房产税、企业所得税，尤其是房产税，无形当中推高了可供选择物业资产的门槛。

也就是说，在中国发展REITs受到房产税的影响，所以REITs在中国的发展受到双重征税的影响，不如美国单边收税的发展比较快。

2.4同质化问题严重近几年，购物中心的集中性放量，商业网点规划缺乏专业合理的布局统筹，造成购物中心在辐射商圈和服务客群上出现不同程度的重合，加之众多项目定位和业态组合的趋同，服务方式大同小异，导致购物中心同质化的问题越来越严重，也在一定程度上牵制着零售渠道的发展2.5缺乏专业人才购物中心是一个融合金融、贸易、地产的结合性产品，孤立往放大其中任何一个环节或者仅仅夸大其中任何一个环节都有可能导致项目的失误。

购物中心的治理具有很强的综合性、专业性，因此仅靠某某房产的气力是远远不够的。

从20世纪末期开始，我国购物中心开发呈现突起态势，导致专业人才供给量极度缺乏，成为制约未来中国购物中心发展的重要障碍，购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。

2.6行业服务无序化购物中心行业标准不成体系。

服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。

购物中心行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。

监管缺失，严重影响用户体验。

2.7基础工作薄弱购物中心标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。

目前而言，购物中心管理能力还不能适应工作需要。

2.8产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于购物中心的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对购物中心主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。

可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。

两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。

这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的购物中心行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。

此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。

2.9供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致购物中心行业起步较晚。

产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。

这导致了用户需求难以得到及时的满足。

行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。

3.购物中心行业前景趋势3.1政府支持消费及服务产业2020年初中国政府发布了政策，旨在从市场供给、消费升级、消费网络、消费生态、消费能力及消费环境六个方面促进消费扩容提质。

购物中心运营服务提供商可受惠受益于政府政策支持。

3.2购物中心投资持续增长近年来，中国购物中心投资稳定增长，在建及竣工购物中心的总建筑面积维持稳定增长，使购物中心总数持续增加。

中国购物中心的总数由2014年约2650个增至2019年约5080个，复合年增长率为13.9%，预期2024年将上升至约7450个。

3.3轻资产运营服务需求不断增加由於住宅物业开发商更注重建设配套商业物业，预期越来越多房地产开发商加大购物中心开发。

能力强大且经验丰富的领先购物中心运营服务提供商乃购物中心业主的首选，预期会得益於不断增加的需求。

3.4消费升级对购物中心的运营能力更有要求随着消费升级的需求不断增加，购物中心对品牌租户的要求也越来越高。

同时，中国购物中心运营服务提供商致力於通过创新为消费者提供更个性化的体验，例如设立会员及应用新技术，以提供多元化服务及提升消费者的购物体验。

知名轻资产购物中心运营服务提供商成为购物中心业主改善运营状况的首选。

3.5用户体验提升成为趋势随着用户需求的不断提升，倒逼购物中心行业的软硬件环境进一步完善，而行业软硬件环境的完善又必然给用户带来更好的用户体验，这种良性机制，有效提高了行业用户粘性，必然成为外来购物中心行业的一大发展趋势。

3.6延伸产业链购物中心行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。

随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。

3.7行业协同整合成为趋势购物中心行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。

未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。

3.8生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当购物中心行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，购物中心需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。

2）开放平台，共建生态购物中心行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。

这样的平台才能够进行思考和迭代进化。

3.9服务模式多元化我国的购物中心服务模式相对比较单一。

在城市，购物中心公司一般不外乎行业巨头、上市公司、创业型科技公司、外包公司等几种，目前的购物中心服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。

3.10呈现集群化分布目前各地都在推购物中心项目建设，类型也比较多。

一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的购物中心项目。

随着各地购物中心建设风生水起，中国购物中心建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。

在地域分布上，中国购物中心建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。

有报告分析，从国家级购物中心项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。

环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国购物中心建设的三大聚集区;

中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展购物中心建设;

广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧购物中心建设。

未来一段时间，中国中西部地区购物中心建设或将迎来全新的建设浪潮。

从目前情况来看，各地打造的购物中心水平参差不齐，有好有坏。

总体来说，一般东部发达地区的购物中心相对来说会更加成熟一些。

但目前中西部购物中心打造势头也十分强劲。

3.11需求开拓随着人们生活水平的提高，在购物中心行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。

3.12行业发展需突破创新瓶颈购物中心发展的一个趋势是智慧与生态将成为新标准和新亮点。

这种趋势可以从三个层面上来看，一是客户的要求，从业人员对购物中心的要求越来越高，对服务要求越来越精细化；

二是政府的管理目标，原来只是为企业做好行业铺垫就行了，现在不行了，除了高品质的基础设施载体，还需要对行业规范、行业前景、行业趋势等方面有明确的方向指导，管理要求在不断提高；

三是投资人的期望值，低端技术的产品价值现在很难提高，所以很多企业都在进行腾笼换鸟，通过产业升级来提高品质，来提高价值。

因此购物中心需要不断的提高自身的创新能力，突破行业瓶颈，实现高质量发展。

4.购物中心行业政策环境分析4.1购物中心行业政策环境分析国家从大的政策方向上对购物中心行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。

国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。

社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。

各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。

国际上更加重视，积极开拓创新。

4.2购物中心行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。

作为一、二、三产业都有关联度的购物中心产业，国民经济的平稳较快发展是保证购物中心行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了购物中心行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。

4.3购物中心行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，购物中心业将面临更快的发展；

同时，也预示着新的机遇的到来。

我国拥有庞大市场的购物中心行业具有消费潜力。

我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对购物中心产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。

4.4购物中心行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。

国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。

完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。

良好的技术环境为购物中心行业发展提供了强有力的保障。

5.购物中心行业竞争分析目前，我国购物中心领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。

三方阵营不断加码布局购物中心相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的购物中心产品。

购物中心行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。

为用户提供了更为优质的产品与服务。

5.1购物中心行业竞争分析5.1.1对上游议价能力分析购物中心作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。

上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。

上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。

行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。

激烈的行业竞争使得价格接近成本，购物中心企业对上游端有较强议价能力。

5.1.2对下游议价能力分析购物中心行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。

下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。

企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。

购物中心企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。

5.1.3潜在进入者分析购物中心行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。

潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。

购物中心行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。

主要表现为三方面直接影响：

一是购物中心行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；

二是购物中心行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；

三是购物中心行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。

5.1.4替代品或替代服务分析购物中心行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：

1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；

2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；

3）购买者转换成本的高低。

5.2中国购物中心行业品牌竞争格局分析5.3中国购物中心行业竞争强度分析

（1）中国购物中心行业现有企业竞争情况目前，购物中心行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。

（2）中国购物中心行业上游议价能力分析购物中心行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、购物中心材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，购物中心行业对上游议价能力较强。

（3）中国购物中心行业下游议价能力分析购物中心行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，购物中心行业对下游议价能力较强。

（4）中国购物中心行业新进入者威胁分析新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低。

（5）中国购物中心行业替代品威胁分析两个处于同行业或不同行业中的企业，可能会由于所生产的产品是互为替代品，从而在它们之间产生相互竞争行为。

6.购物中心产业投资分析6.1中国购物中心技术投资趋势分析结合近几年我国购物中心技术商业化进程及投资现状，2019年购物中心技术的商业化程度将进一步提升，而随着商业化程度的不断提升，我国购物中心技术领域的投资也将从目前的风投为主逐步向企业间的投资兼并过渡，尤其是对于一些希望快速切入购物中心领域的企业来说，通过并购方式切入具有快速布局的优点。

同时，随着购物中心技术的逐步成熟和商业化，行业领先企业的竞争地位将逐步得以巩固，对于一些创业型企业来说，向风投机构寻求融资的门槛也会随之提高。

6.2中国购物中心行业投资风险服务更新速度慢购物中心服务更新速度不够，不能及时适应用户的需求。

服务体验有待提高购物中心服务体验不够，无法获得用户的青睐。

信息不对称为用户提供专业的信息获取与共享服务不能满足购物中心信息化需求。

咨询与管理不够购物中心行业现有的咨询角度不能深入用户需求与痛点。

6.3中国购物中心行业投资收益以购物中心的投资收益来看，目前国内的购物中心的开发在收益模式上主要有三种形式，即产品售卖、服务增值、产品和服务结合；

对于大型公司则存在购物中心建设与经营管理相结合的经营模式以及购物中心建设与经营管理相分离的经营模式。

购物中心除产品本身之外，管理和服务才是购物中心项目最大的赢利点。

在购物中心管理方面，由于种种服务形势有别于其他资源，因此，购物中心服务费的收取标准采取相对高价位标准。

其次，除了常规的服务，针对用户的需求，购物中心服务也包括了定制化服务等。

综合分析购物中心行业的市场需求、现状、规模、挑战、竞争情况、政策环境、发展趋势、前景预测等行业调研。

根据购物中心行业以往投资回报率，结合行业的近几年的复合增长率分析，未来几年的购物中心产业行业投资预期客观，预期将会达到150%以上。