房地产开发经营和管理真题Word格式.docx

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P

C．E=PD．E<

12．在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（）。

A．指数平滑法B．移动平均法

C．简单平均法D．加权移动平均法

13．在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。

A．区域房地产市场分析B．专业房地产市场分析

C．项目房地产市场分析D．总体房地产市场分析

14．与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了（）。

A．运营成本B．装修费用

C．土地费用D．开发成本

15．认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。

A．可贷资金利率理论B．储蓄投资决定理论

C．流动性偏好利率理论D．马克思利率决定理论

16．某房地产投资项目的实际收益率为8．0%，若银行的存、贷款年利率分别为3．5%和6．5%，通货膨胀率为4．0%，则该项目投资的名义收益率是（）。

A．11．78%B．12．00%

C．12．32%D．15．02%

17．某家庭向银行申请了一笔年利率为6．5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0．4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044．54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。

A．3853．10B．3868．52

C．3883．99D．4187．36

18．某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7．5%。

若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。

A．3450．00B．3466．88

C．3480．67D．3483．88

19,采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（）计算。

A．工程进度

B．当期开发建设实际投入

C．当期销售面积占全部销售面积的比率

D．当期开发建设实际投入与项目总投资的比例

20．某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。

若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为（）。

A．16%B．25%

C．26%D．40%

21．由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（）作为评价指标。

A．较高的期望投资回报率B．较高的实际投资回报率

C．较低的期望投资回报率D．较低的实际投资回报率

22．某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。

年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A．717．50B．721．00

C．724．50D．735．00

23．房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（）。

A．资本金较充裕B．财务风险较高

C．偿债能力较强D．资金应变能力较强

24．某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。

若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。

A．876．03B．900．90

C．1051．16D．1076．03

25．某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目，容积率为3．0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5．5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（）元／m2。

A．6500．00B．6878．31

C．7142．86D．7751．94

26．在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。

A．相互关联B．相互排斥

C．相互独立D．相互制约

27．某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是（）万元。

A．240B．284

C．300D．316

28．在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。

A．pi≥0B．Pi≤1

C．0≤pi≤1D．Pi≥1

29．下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

A．出租率B．贷款利率

C．基准收益率D．资本金投入比例

30．在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。

A．单元估算法B．概算指标法

C．单位指标估算法D．工程量近似匡算法

31．用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（）现金流量表。

A．资本金B．财务计划

C．项目投资D．投资者各方

32．从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A．权利B．义务

C．信用D．债务

33．李某的月均收人为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。

李某的所有债务与收入比是（）。

A．32．00%B．34．67%

C．49．78%D．52．44%

34．证券市场上的资金供给者是（）。

A．证券发行人B．证券投资者

C．证券监管机构D．证券市场的中介机构

35．关于收益性物业的说法，正确的是（）。

A．零售商业物业的租约很少对租金调整做出规定

B．收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C．在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D．在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；

错选或多选的，不得分；

少选或选择正确的，每个选项得0．5分）

1．关于商业物业投资的说法，正确的有（）。

A．商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B．商业物业交易常在机构投资者之间进行

C．区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D．商业物业不适合长期投资

E．商业物业投资收益全部来自出租收益

2．王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为（）万元。

A．2B．3

C．4D．5

E．6

3．关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。

A．房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B．传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C．合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D．在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E．房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段

4．衡量房地产泡沫常用的指标有（）。

A．房价收入比B．租金售价比

C．实际价格与理论价格之比D．房地产供求比

E．房地产价格指数与居民消费价格指数之比

5．房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（）。

A．建设工程用地批准手续已经办理

B．建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

C．已按规定办理了工程安全监督手续

D．已按规定确定了施工企业

E．施工图设计文件已按规定进行了审查

6．下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。

A．房地产销售价格调查B．房地产促销策略调查

C．城镇居民家庭收入调查D．城市人口地理分布调查

E．城市基础设施状况调查

7．从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。

A．投资利润率B．通货膨胀率

C．投资风险D．经济增长率

E．存款准备金率

8．张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。

如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A．投资利润率为16．67%B．投资利润率为22．50%

C．资本金利润率为31．25%D．资本金利润率为37．50%

E．资本金利润率为62．50%

9．房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。

A．备选方案差异原则B．备选方案独立原则

C．最低可接受收益率原则D．不行动原则

E．备选方案关联性原则

10．盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。

A．产品总成本不随产销量变化B．产品销售量等于生产量

C．单位产品变动成本不随产销量变化D．单位产品销售价格不随产销量变化

E．单位产品固定成本不随产销量变化

11．决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。

A．合理性B．可接受性

C．时效性D．参与性

E．经济性

12．房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。

A．接受委托B．投资机会研究

C．初步可行性研究D．详细可行性研究

E．项目评估与决策

13．房地产开发项目投资中其他工程费用包括（）。

A．可行性研究费B．临时用地费

C．场地平整费D．施工执照费

E．竣工图编制费

14．房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。

A．资金来源可靠B．审核程序复杂

C．资金结构合理D．融资成本较低

E．融资风险较小

15．下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。

A．公用设施的维修费B．人员的工资

C．抵押贷款还本付息额D．房产税

E．保险费

三、判断题（共15题，每题1分。

请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×

”表示错误。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分。

）

1．在资本资产定价模型中，βj是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。

（）

2．由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。

3．投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

4．全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。

5．在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。

6．复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。

7．从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。

8．对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。

9．房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。

10．如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。

11．不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。

12．构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

13．房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。

14．REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。

15．物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。

四、计算题（共2题，每题10分。

要求列出算式和计算过程；

需按公式计算的，要写出公式；

仅有计算结果而无计算过程的，不得分。

计算结果保留小数点后两位。

请在答题纸上作答）

1．甲公司花4．3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。

该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7．5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。

该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／m2．月，以后租金每年递增5%。

另有地下停车位310个，租金为500元／个·

月。

写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。

建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。

请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

2．甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元／亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。

该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2．0。

该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。

经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元／m2。

甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。

由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。

甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。

乙公司的开发及销售计划是：

项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;

销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元／m2；

管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5．5%。

假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。

（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；

（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。

2012年试题参考答案与解析

一、单项选择题

1．【答案】B

【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第一节：

投资与房地产投资。

2．【答案】D

【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第三节：

房地产投资的风险。

3．【答案】C

【试题解析】房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时将风险降到最低限度。

4．【答案】A

【试题解析】B、C选项属于交易指标；

D选项属于需求指标。

【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第二节：

房地产市场结构和指标。

5．【答案】C

【试题解析】平均建设周期一房屋施工面积／新竣工面积=100/50=2（年）。

6．【答案】B

【试题解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。

正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第三节：

房地产市场的特性和功能。

7．【答案】A

【试题解析】《规划意见书（选址）》中，规划设计要求包括三个方面的内容：

①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；

②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；

③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第三节：

前期工作。

8．【答案】C

【试题解析】在正式办理竣工验收之前，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第四节：

建设阶段。

9．【答案】无

【试题解析】“以价换量”的销售策略就是薄利多销，为价值定价法。

此题无正确选项。

【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第五节：

租售阶段。

10．【答案】A

【试题解析】试探性调查即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

【考点来源】教材第四章《房地产市场调查与分析》第一节：

市场调查。

11．【答案】D

【试题解析】若E=P，则消费者会满意；

若E>

P，则消费者不满意，若E<

P，则消费者会非常满意。

【考点来源教材第四章《房地产市场调查与分析》第五节：

消费者购买行为分析。

12．【答案】B

【考点来源】教材第四章《房地产市场调查与分析》第二节：

市场分析的手段与方法。

13．【答案】B

【试题解析】专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

【考点来源】教材第四章《房地产市场调查与分析》第五节：

14．【答案】A

【试题解析】“开发销售”模式现金流量图为：

“开发持有出租出售”模式的现金图为：

【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第一节：

现金流量。

15．【答案】C

【试题解析】C选项，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的；

A选项，认为利率是由可贷资金的供求决定的；

B选项，认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；

D选项，以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借人资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。

【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第二节：

资金时间价值。

16．【答案】C

【试题解析】实际利率=（1+名义利率）／（1+通货膨胀率）-1，则（实际利率+1）×

（1+通货膨胀率）=1+名义利率，（8．0%+1）×

（1+4．0%）=1-1-名义利率，则名义利率=12．32%。

17．【答案】B

【试题解析】

（1）已知：

A120=3044．54元，s＝0．4%，n=15×

12=180（月），i＝6．5%／12=0．54%

（2）第10年最后一个月份的还款额A120为：

AtA1×

（1+s）t-1,A120=A1×

（1+s）t-1,3044．54=A1（1+0．004）120-1抵押贷款首次月还款额为：

A1=1893．26元

（3）第15年最后一个月份的还款额A180为：

A180=Ai×

（1+s）t-1=1893．26×

（1+0．4%）180-1=3868．52（元）。

【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第三节：

资金等效值与复利计算。

18．【答案】A

【试题解析】“该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金”意味是单利计息，F=P+P×

n×

i=3000×

（1+2×

12×

7．5%/12）=3450（万元），本题错误的解法是：

F-P×

（1+r／m）m=3000×

（1+7．5%/12）12×

2=3483．88（万元），这是复利计息的计算方式。

19．【答案】C

【试题解析】对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。

【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第一节：

效益费用识别。

20．【答案】B

【试题解析】资本金=1000×

40%=400（万元），资本金收益-400×

16%=64（万元），借贷资金的收益-1000×

60%×

16%-1000×

10%=36（万元），资本金总收益=64+36=100（万元），资本金的投资收益率=100／400=25%。

21．【答案】A

【试题解析】通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。

【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第三节：

动态盈利能力指标及其计算。

22．【答案】C

【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第五节：

清偿能力指标及其计算。

23．【答案】B

【试题解析】资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；

资产负债率低，则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。

24．【答案】B

【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第六节：

房地产投资方案经济比选。

25．【答案】B

【试题解析】总建筑面积-30000×

3-9（万m2），总开发成本=45000万元，开发利润=45000×

30%=13500（万元），设销售单价为）c，则：

（x×

9-x×

9×

5．5%-45000=13500,X=6878．31（元／m2）．

【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第四节：

静态盈利能力指标及其计算。

26．【答案】C

【考点来源】教材第