生态旅游度假区旅游开发工程项目可研报告Word格式文档下载.docx
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附表73
附图86
第一章总论
11项目背景
111项目名称
福建龙岩·
洋畲原乡生态旅游度假区旅游开发项目
112项目承办单位概况
本次项目承办单位为香港青城投资集团有限公司在中华人民共和国香港特别行政区注册登记于2006年9月29日正式更名为青城投资集团有限公司公司地址在香港九龙观塘鸿固道51号保华企业中心2505室公司员工30人青城投资集团有限公司主要投资国内外房地产旅游矿产和国际贸易行业2007年开始青城投资集团有限公司与昆明龙宇达矿产资源有限公司和广州市青城矿业资讯咨询有限公司合作全力进行云南省矿业开发建设投资同时已经开始筹划在福建龙岩开展投资业务本次洋畲项目主要建设范围为洋畲原乡生态旅游度假区景区建设休闲度假区建设旅游基础设施与服务设施建设等
113报告编制依据
1项目可行性研究报告编制委托合同2《投资项目可行性研究指南》试用版
3《建设项目经济评价方法与参数》第三版
4《旅游产业发展行动计划》
5《经济和社会发展十一五规划》
6《2020年经济发展远景战略规划》
7相关设计规范标准等于年被中国村社发展促进会评为中国特色村被福建省林业厅评为森林人家休闲健康游第一批试点村对促进龙岩新罗区近郊观光农业的发展起到示范带头作用每年月下旬到月上旬柑桔成熟时节举办的桔子红了洋畲采摘旅游节现象严重对优良品种开发力度不够技术力量薄弱项目概况项目的建设地点为洋畲村位于龙岩项目总规划用地总建筑面积约㎡包含期工程大功能区涵等多方面的体验项目建设的政策环境良好旅游资源较丰富建设区域内基础设施能够满足建设需要建设条件具备本项目建设总投资为序号名称单位数量备注1项目总占地面积m22总建筑面积m23项目总投资万元4工程建设期年5年平均净利润万元6内部收益率7投资回收期年13项目建设的必要性
1有利于洋畲村周边区域资源的开发目前洋畲村周边区域分布着林区荒山和果没有经过系统开发资源闲置生态项目的建设有利于整合闲散资源实现资源效率最大化2有利于开发特色农家休闲旅游项目是近年来兴起的特色旅游项目具备距离短客源多季节影响弱等特点深受各阶层人士的青睐可以考虑以水果生产为依托开发观果摘果品果购果之类的系列休闲型项目以及赏花露营垂钓等项目吸引周边旅游3有利于促进区域经济发展生态项目建成后洋畲村区域内将形成集观光林业种植杂粮生产果木培育于一体的多功能产业区可以有力的促进全乡乃至全的经济发展推进旅游产业转变虽然在发展旅游业上面对激烈的形式必须提高旅游产品层次创新旅游消费热点该项目的设计充分体现了休闲体验的主题旅游产品以亲水游乐休闲活动疗养康复野外活动度假居住等为主形成多样化的综合服务和多方位的生活体验呈现出一个多层次的结构和形成一个有序列的服务体系以满足多重目的度假和观光需求项目建成后将是对旅游产业转变过程的重要推进促进当地发展旅游产业在促进地方经济发展扩大市场需求增加劳动就业机会等方面发挥着重大的作用项目建成后该区的人民的生活质量和精神风貌将发生明显的改观十一五发展规划
第二章市场分析及预测
21休闲度假旅游市场需求
目前我国旅游产品结构存在的主要问题一是旅游产品仍以观光产品为主不能适应我国休闲度假需求已进入快速成长期的新形势供给短缺的问题开始突出二是旅游产品的参与性娱乐性和体验性差难以适应旅游消费者求新求乐求知多样性的消费需求旅游产品应逐步从传统的观光旅游向休闲旅游和体验旅游转型按照国际经验人均超过1000美元旅游需求将急剧膨胀但主要是观光性旅游需求人均达到2000美元将基本形成对休闲的多样化需求和多样化的选择人均收入达到3000美元度假需求就会普遍产生福厦漳泉粤东赣南旅游目标市场闽南广东江西和上海随着交通条件的改善龙岩市短线游自驾游的旅游市场时间地点活动名称主要活动内容3月雁石镇开幕式暨赏花节开幕式民俗表演赏樱花游海印寺岩山乡赏桃花摄影大赛现场书画艺术创作赏桃花品农家餐5月小池镇云顶阳春采茶忙游古建筑将军庙龙池书院品农家饭社会主义新农村云顶茶园农业休闲度假采茶制茶体验美味茶餐龙岩山歌大赛7月岩山乡瓜果飘香溢满园水蜜桃采摘举办龙岩民间绝技大赛品农家饭游龙山寺莱山村原始森林龙硿洞铁山镇葡萄采摘举办灯谜活动新罗乡村美食厨艺大赛大池镇芙蓉李采摘钓鱼品农家菜看白鹭8月曹溪镇科桃生态健身游探秘原始森林寻找十级瀑布群9月
苏坂乡柚子采摘节柚子采摘手工制作云潭粉采茶灯歌舞大赛品尝特色农家宴10月适中镇适中土楼乡村文化旅游节参观全国重点文物保护单位典常楼新罗区乡村旅游产品工艺品展示会品农家饭11月龙门镇洋畲桔子采摘节桔子采摘乡村旅游摄影展乡村旅游招商推介会12月江山乡江山郭公文化节观石山园景区郭公文化节睡美人田园风光山头村新农村休闲游2月东肖镇东肖民俗文化节东肖庙会龙岩咸酥花生展销会邓子恢纪念馆后田暴动等红色旅游点东肖森林公园休闲游品鱼宴龙岩紫金山体育公园3100亩奥运金牌纪念馆体育场馆和休闲设施五星级度假酒店以及高尚配套住宅区年份接待总人数万人次增长率2012107>
20132010020143050201539302016451520174910201852520195202020520
第三章项目地址与建设条件
31项目地址
311场地位置
洋畲村位于龙岩中心城市西南方公里海拔米近几年随着该村产业结构的优化调整通村水泥路的建成和新村的规划建设村容村貌焕然一新生产生活条件大幅改善全村统一规划建设套层半单体农家别墅新罗区境内大部分地区为山地和丘陵多低山多丘陵为盆地和平原全县低山面积占总面积的104％丘陵面积占总面积的717％盆地面积占总面积的179％项目区所在的地区
2气候
本项目位于龙岩市市新罗区境内故气象水文等资料采用新罗区的数据属亚热带海洋性季风气候2005年平均气温187210℃平均降水量1031毫米1369毫米日照时数1804小时2060小时全年气候温和无霜期长雨量充沛适宜亚热带作物和林木的生长水文新罗区有丰富的水力资源和煤炭资源截止2008年辖区内有水电站火电厂近200个总装机容量达100万KW另还有一批在建的水电火电项目总装机容量可增至180万KW以上区内水电与火电并存省电网与地方电网并网新罗区是福建省重要的电力输出区电力供应充裕工程地质条件社会经济条件
本项目所在地位于新罗区 近年来坚持以经济建设为中心以项目建设为龙头以深化改革为动力努力实现全乡经济社会各项事业和谐发展坚持实施项目带动战略推进农业工业结构调整提升产业化工业化水平全农村经济稳步发展工业经济步入快速发展轨道政治稳定经济发展社会和谐的良好环境已经形成2008全年实现生产总值22824亿元增长175三次产业增加值分别实现1304亿元13050亿元和6537亿元增长21233和106三产比重调整为136448∶416全社会固定资产投资523亿元增长606实际利用外资6500万美元增长512外贸出口8508万美元增长693完成财政总收入117亿元增长311其中地方财政收入2159亿元增长275交通运输条件
龙岩中心城市15公里漳龙高速公路出口8公里地理位置优越新罗是龙岩中心城市所在地交通便利设施完善航空方面游客可乘机抵厦门或冠豸山机场到达铁路方面龙漳龙梅龙赣三条铁路分别与鹰厦广梅汕大京九等铁路线相连2006年1月12日开通了龙岩始发至北京的海西号旅客列车龙厦城际快速铁路将于年建成建成后从龙岩到厦门只需1小时公路方面龙厦高速龙长高速公路已通车到十一五末将构建起航空高速公路铁路国省道为主体的现代化立体交通网络与全省和珠三角长三角两大经济区交通主干线全面对接
原生态
第五章总体布局
51整体开发结构
洋畲村生态度假区产品分为四个层级
第一为山水乡村休闲民俗接待产品是整个度假区的核心和基础引爆产品包括生态农园采摘观光游乐特色民俗接待生态餐饮等
第二是整合山林文化荒林等资源形成的文化体验与生态种植产品包括山野狩猎文化园百果百菜百粮种植等
第三是与乡村旅游业态紧密相关的产品包括乡村酒店会议会展中心多功能宴会厅高级康体会馆等休闲度假产品
第四是依托乡村带来的人气地气以及周边良好的生态环境而开发的旅游地产项目以及旅游村镇建设
52总体布局
根据项目地的地形肌理与发展结构分析结合未来旅游发展需要把项目地的功能分区规划为
一环·
三廊·
四区
一环原乡生态景观环线
三廊山水绿廊十里花廊翠野竹廊
四区入口服务区农庄休闲度假区原乡生态体验区森林养生游憩区
53功能分区
531一环原乡生态景观环
1区域范围
洋畲村原有的环村路为环线打造的基础
2打造思路
五环合一景观环生态环环保环健康环美丽花环的环村线突出环线在整个区域的生态带动性和示范性让旅游的发展和整个片区的发展相得益彰深度融合原有道路的基础上注重对景观的提升的改造打造一条景观环生态环环保环健康环同时该环线也正如一顶佩戴在洋畲村上的美丽花环主要用于自行车和徒步围绕这几个环线形成系列吸引物
在这一环上有一个非常重要的资源就是桫椤谷桫椤谷溪流纵横丛林密集环境极优适合开展生态探险活动通过打造桫椤密境的探险游线成为该环线上最为重要的生态吸引力
532三廊寻山觅水探村
三廊分别向村洋畲村向山狮头山向水项目水源地
原乡生态康体休闲走廊
这三条廊是区域内的重要链接点通过三条廊道的串联形成洋畲原乡度假区的寻山觅水探村的三条重要游线节点同时廊道本身也是重要景观通过环境及其小型景观点的融入
533入口服务区
地块较为开阔适宜建设停车场游客中心等
入口服务区主要为本项目地的游客提供停车游客信息咨询游客集散等功能成为整个洋畲原乡生态旅游度假区的主入口同时建议在景区进入道路与319国道交汇处进入景区的主要交通要道打造洋畲原乡的标志性入口解决地块被切割后项目的可识别性的问题
3主要产品
入口服务区的主要产品包括游客服务中心生态停车场原乡商街
534农庄休闲度假区
洋畲村北部地块
2发展思路
乡村山野风格为基调片区内良好的生态环境为支撑以乡野度假生态观光乡村生活体验为功能的原乡度假体验区
利用该片区内地势和资源环境的特点整体景观上形成五道谷即五彩生态谷山泉谷山药谷山花谷山茶谷山竹谷用五道谷串联整个片区和游线和产品形成各类特色旅游项目和产品
农庄休闲度假区的产品主要包括院落式酒店农家大屋山地农庄乡野农庄会所配套及其体验区五彩生态谷
535原乡生态体验区
洋畲村周边果林及周边可利用区域
文化体验农业体验
洋畲村原乡美丽新农村该区域主要以村落发展和农业产业升级为打造根本通过对村落景观的美化使村庄成为美丽乡村的载体形成多种以文化为载体的特色产品如民俗博物馆乡村戏楼等打造原乡美丽新村针对洋畲村需要做的工作是大力提升乡村的景观配置增加房前屋后绿化庭园景观特色菜园屋顶绿化等村落中的餐饮和住宿产品进行特色化差异化经营增加农民的收益渠道与空间
环抱村落的区域通过休闲农业设施农业现代农业的注入实现向旅游产业的延伸形成满足片区旅游接待的特色旅游产品
原乡生态体验区的产品包括原乡美丽新村洋畲村洋畲四季果庄洋畲美丽花乡原乡水景休闲原味生态餐厅创意农业工坊观景平台以及水潮庵处新建的天王庙
536森林养生游憩区
包括水源头朝前村方向文笔山狮头山等可开发区域
打造洋畲生态绿色公园
利用该区域良好的森林环境以及生态涵养量高的特点打造洋畲原乡旅游区的森林大氧吧提供各类康体健身生态体验森林游憩等活动
森林养生游憩区主要产品包括森林茶庄绿野迷宫森林浴场蝴蝶谷鸟语林文昌庙等等
537未来发展区域
本项目发展中在洋畲村的示范带动下其余区域的发展必然纳入到洋畲大旅游区发展的范畴中来
赤水村朝前村等村落特色种养殖基地为整个片区服务根据未来发展的需求配合整个大洋畲旅游发展联动的需要成为各类特色种养殖的特色基地可专供有机食品提供和种植特色蔬菜奶蛋品特供等
其它景点水潮庵等成为串联整个洋畲区域的观光游线发挥自然景观的特性为未来的自然生态景区增加观光点
第六章产品设计
61一环桫椤密境
在此环线上通过对生态环保的标示生态厕所生态景观的设立突出环线本身的景观性和实用性同时利用桫椤谷一段打造桫椤密境探险类产品
611桫椤密境
桫椤密境主要利用桫椤谷中的环境营造探险氛围用于室外拓展训练和青少年科普训练基地用于野外露营生存训练野外夏令营等活动形成各类滨水栈道独木桥野外生存基地等等
612生态节点
除桫椤密境外在一环上的安置能够体现项目生态性的标志性节点按照4星级标准形成的各种基础设施注各类生态设施和标识将贯穿项目地的始终
1生态垃圾桶
结合沿路的生态环境设立形状各异实用性和观赏性兼具的生态垃圾桶
2生态厕所
在一环上以及项目地的其它位置设立生态厕所
3环保宣传标识
沿途设置特色环境保护教育路标唤起人们对于环境保护和生态平衡的意识
62三廊
项目中的三廊是空间布局中的重要连接线同时结合桫椤密境打造本项目中探村探险寻山觅水四条特色游线在其中起到串联节点的关键性作用
621山水绿廊
山水绿廊链接农庄休闲度假区和原乡生态体验区通过各类游憩节点和景观小品的设计打造打造成为一条游憩休闲游步道也是通往洋畲村的重要线路
1乡野健身驿站
利用山水绿廊周边的空间形成一段段小的健身空间用于有人休息和小型的健身运动开展如体操太极瑜伽等
2徒步石子路
整个山水绿廊中的游线用石子路铺就用于游客赤脚体验
622十里花廊
十里不同景通过不同的花卉种植营造每一段不同的花卉景观特色
1迷你花园
根据不同路段的特质以及四季气候变化的需要形成分段式迷你花园种植如红菱角九品香莲百合兰花晚香玉金针花波斯菊等特色花卉
2湿地科普园
利用项目地内的湿地资源在十里花廊中的一段形成湿地科普教育园通过讲述湿地作为地球之肾的重要作用以及宣传各类与湿地有关的环保知识来增强人们对湿地的认识和环保的重视
3特色景观小品
4龙王庙水潮庵
在水潮庵附近建设龙王庙围绕龙王庙周围形成小型的集散广场为每年举行定期的朝拜活动提供场所
623翠野竹廊
利用该区域内的竹林形成竹文化主题休闲步道
1竹游乐项目
利用竹林的特色在该廊道上开展丰富的竹游乐项目如竹海漫步竹亭竹秋千竹床竹屋等景观节点用于游人游憩休息
2竹体验项目
丰富竹体验类活动融入春季采笋冬季挖笋简单竹艺加工等内容同时为增加登山项目的游乐化和丰富性可在山地适当位置形成山野滑道
3文昌庙
在狮子山附近建文昌庙设文昌塔与水潮庵的天王庙通过游线串联形成片区内文化朝圣叩拜的景点
63入口服务区
631生态停车场
与项目周边环境相配合具有达成与片区环境相融合的环境形成为片区服务的停车场
632游客服务中心
关于游客服务中心的一点说明本项目中的游客服务中心由一组建筑组成这组建筑包含农庄酒店的大堂酒店普通客房并兼具服务中心的功能因此这是一组复合型多功能的建筑群
633原乡商街
建筑形成客家的本地特色一方面满足整个区域游客的旅游商品购物需求另一方面成为山庄休闲度假区的配套主要提供具有洋畲特色的旅游商品旅游纪念品有机食品创意农业商品以及游客必须的生活用品的购买
64农庄休闲度假区
641五彩生态谷
农庄休闲度假区以生态观光和休闲度假为核心功能其中五彩谷以植物种植和生态环境的营造为主形成良好的生态与农业观光的氛围根据每个片区的不同发展特点形成五片区域让五彩生态谷真正融合当地的种植和生态特色使整个农庄休闲度假区达到四季常绿常花沿途水流不断风光移步换景同时串联区域内的其它配套性产品如住宿类康体健身类等
1山泉谷
利用片区内的水资源主打溪流泉水小瀑布等特色景观形成片区内的小景点在山泉谷形成赏水观景饮泉
2山药谷
种植特色的草药设置2-3个节点如百草亭香药园凉茶茶肆药膳房等种植的草药可以提供给该片区的游客药膳中草药养生之用
3山花谷
大面积的花卉种植为片区内的康体项目提供精油制造鲜花采摘等特色服务形成特色的花卉种植园
4山茶谷
种植茶叶形成大片茶林提供给游客采茶制茶茶艺表演等一系类的特色项目
5山竹谷
以山体本身的大面积竹林为背景设立小的游憩节点供该片区的人们散步休闲之用每年举行植树节形成一片属于洋畲的低碳林以实际行动为低碳生活和环境作出典范
642院落式农庄酒店
莅临入口服务区的位置设立院落式农庄酒店以农庄风格为特色通过增加设计空间与周边环境协调一致形成普通客房独立院落式客房两种客房样式酒店分为接待区休闲区商务区客房区管理区等主要用于商务会议的接待及各种活动的举办酒店包含会所功能主要包括户外游泳池网球场篮球场等户外运动场室内包含SPA康体器械运动等作为整个度假区域的辅助设施形成该功能区完善的休闲度假配套
643山地农庄
以林地和山地为主要背景的接待群利用区块中的山体优势形成依山就势错落有致的山地农庄接待区是该区域相对私密和高端类型的产品
644农家大屋
通过还原原乡居住农家大屋特色形成有着多种功能的住宿接待区整体形成具有农家特色的功能配套如农家的厨房农家的储物间农家的客厅卧室等同时根据现代需求融入现代设施的适合全家人或老年群体的度假需求
645乡野农庄
区别于山地农庄的乡土错落和农家大屋的乡情野趣乡野农庄以简单明朗的设计为主满足年轻群体的度假需要
65原乡生态体验区
651四季果庄
目前洋畲村种植业以柑橘为主品种单一柑橘产业链未形成主要用于出售和简单采摘缺少旅游元素的注入是目前该片区农业发展的主要问题依靠旅游发展的理念将单纯的水果种植转化为果林观赏水果采摘水果加工体验等向第二产第三产辐射的多产互动式发展丰富产业链增加附加值根据当地气候特征及区块条件可以将种植结构调整为如水蜜桃芙蓉李日本甜柿咖啡百香果等将种类丰富起来每个片区都形成特色水果的采摘园
652花花世界
洋畲美丽花乡区别与项目中其它区域的鲜花种植该区域以小型的花园式的种植为主主要种植观赏性的珍稀类及奇异花草为主是片区的精品花园
653瓜果长廊
本块区域形成一道瓜果的绿色屏障用于游客纳凉观光等另一方面串联该区域的多个项目另一方打造该区域的原乡农业生态走廊在洋畲村周边果林设置以瓜果长廊为形式的科普节点
654高新农业试验区
在区域内形成一个现代温室大棚区域内部作为温室植物立体种植无土栽培的展示现代农业成果和体验区
655原乡水景休闲
通过对水体的提升运用营造水环境包括水系沙滩植被小品等全方面的景观营造成为服务居民游客的3S休闲地带在水域中设置一些小型儿童游乐项目融景观和游乐于一体
该片区的功能一方面可以服务生态餐厅的景观环境另一方面打造原乡水游乐项目区别于大型的时尚水游乐这里提倡的是一种原生态的乡野游乐以静态垂钓和动态抓鱼打水仗等为主
656创意农业工坊
在该发展片区内注入创意农业的理念通过种植各种异形南瓜异形葫芦等异形植物增加农业产品的观赏价值同时以片区内的各类果蔬为原材料形成各类工艺工坊如水果雕刻制作果汁果酱精油压制有机食品等既形成二产的生产又可吸引游客亲身体验和参与
657开心农场
对接项目中生态农业观光深度体验的需求整个项目地打造开心农场通过让游客深度参与到各项活动中来通过水果种植采摘创意农业等活动项目让游客有深度体验农业生产和种植的机会
658垂钓水空间
利用村落东南方向的区域形成以垂钓观赏滨水休闲为功能的垂钓水空间同时可根据实际需求提供户外的鱼类烹制产所为游客提供鱼类现场制作
66森林养生游憩区
661森林茶庄
结合利用周边的独特环境设立该区域一个重要的休憩节点从保护环境生态开发的角度建议形成临时性建筑如敞亮的玻璃房或森林木屋作为茶庄的主体建筑森林茶庄是该区域主要的接待行产品主打高端特色品牌形成密林中的五星茶舍
662绿野迷宫
利用该区域地形较为复杂的区域形成一个森林趣味性的游乐项目即通过对区域内游线的编排和设置弯曲的路线茂密的森林形成迷宫的概念在不同的区域设置不同的标志性节点和景观在引人入胜的同时增加趣味性
663森林浴场
利用该区良好的山林环境开辟天然的森林浴区域开展以森林为背景的康体健身娱乐其中包括登山观景林中逍遥荫下散步郊游野餐等广泛接触森林环境的健身活动网式蝴蝶园蝴蝶生态观赏园标本展览馆蝴蝶繁殖园和以蝶文化商品为主的购物及工艺品制作室放养白蓝孔雀丹顶鹦鹉百灵画眉白鹭等游人随山间曲经迂回可与鸟儿亲切交谈鸟类表演场内为游客进行驯鸟表演有白鹦鹉走钢丝爬云梯骑自行车开火车开飞机等精彩节目产品组团主要项目一环原乡生态休闲环桫椤密境露营营地拓展营地科普营地节点景观栈桥水栈道独木桥等环保标示生态厕所垃圾桶环保标识三廊山水绿廊乡野健身驿站体操太极踢毽子等赤足石子路徒步路十里花廊迷你花园百合兰花波斯菊金针花湿地科普园休憩驿站龙王庙翠野竹廊竹游乐竹海漫步竹亭竹秋千竹床竹屋竹体验菜笋挖笋竹工艺制作等文昌庙四区入口服务区生态停车场游客服务中心原乡商街农庄休闲度假区院落式农庄酒店山地农庄农家大屋乡野农庄生态养生会所五彩生态谷山泉谷山药谷山花谷山茶谷山竹谷原乡生态体验区美丽新村洋畲村四季果庄水蜜桃芙蓉李日本甜柿咖啡百香果花花世界奇花异草园珍稀植物园瓜果长廊高新农业试验区原乡水景休闲创意农业工坊开心农场垂钓水空间珍稀观赏鱼馆滨水休闲茶座垂钓场森林养生游憩区森林茶庄绿野迷宫森林浴场蝴蝶谷鸟语林
第七章其它设施
71道路工程
711观光公路
公路路线原则上按照原有自然道路规划并应根据沿线的地形地貌地质水文条件等因素适当进行调整保证线形连续均衡行车安全平均纵坡控制在0456之间极限纵坡控制在9以内路面路基按照四级公路标准建设采用水泥混凝土硬化路面路面宽度均按行车道宽度取5米路基宽度6米路肩按硬路肩设置路肩坡度控制在12路肩宽度设为050米路面设计标准轴载为双轮组单轴100kN设计行车速度20公里小时面层为18厘米厚C25水泥混凝土垫层为15厘米天然砂砾基层为15厘米厚水泥稳定土排水沟台阶等附属设施根据需要设置
部分路段需要修建挡墙防止山石滑坡或路基塌陷
观光步行道起着组织空间引导游览交通联系等作用本身又是度假区风景的组成部分要综合考虑地形地貌风景点的分布和活动需要规划设计
观光步行道的设计路面宽度12米路面采用块石嵌花结合层采用C25水泥混凝土垫层为15厘米天然砂砾基层为15厘米厚
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