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信阳市房地产市场分析

河南建筑职业技术学院

毕业论文

题目：

2013年信阳市商品房市场

发展及未来走势分析

系部：

工程管理系

专业：

房地产经营与估价

学号：

2011108101010

学生：

杨凯超

指导教师：

徐合芳

起止日期：

2013年12月9日-2014年1月3日

目录

1．全国经济与房地产分析2

1.1房地产开发投资完成情况2

1.2商品房销售和待售情况3

1.3房地产开发企业到位资金情况4

2.信阳市经济水平分析5

2.1信阳市GDP分析5

2.2信阳市人均可支配收入与支出8

2.3信阳市居民储蓄统计10

3.信阳市房地产分析13

3.1信阳市固定资产投资分析13

3.2信阳市房地产分析15

3.3信阳市全市现售楼盘的价格区位分析19

3.4市场需求以及偏向20

3.5信阳市购房消费群体分析21

4.信阳市房地产市场总结22

5.未来信阳房地产市场的预测与展望22

1．全国经济与房地产分析

1.1房地产开发投资完成情况

图1-12012年-2013年全国房地产开发投资增速

2013年1-11月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%增速比1-10月提高0.3个百分点。

其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%,增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为0.68个百分点。

1-11月份，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%，增速比1-10月提高了0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%增速回落0.7个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积为646096万平方米，同比增长16.1%增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中住宅师公面积为472941万平方米，增长13.5%。

房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%增速提高5个百分点；其中住宅新开工面积134849万平方米，增长10%房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高了1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。

房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%增速提高5个百分点；其中。

住宅新开工面积131849万平方米，增长10%。

房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月提高了19.8个百分点。

1.2商品房销售和待售情况

1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长了20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公室销售面积增长为26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。

商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

图1-22012年-2013年全国商品房销售面积及销售额增速

1-11月份，同步地区商品房销售面积54709万平方米，同比增长22.2%，增速比1-10月份回落1.8个百分点；销售额42904亿元，增长33.1%增速回落1.9个百分点。

中部地区商品房销售面积28663万平方米，增长22.2%，增速回落0.3个百分点；销售额13634亿元，增长31.8%，增速回落0.1个百分点。

西部地区商品房销售面积27435万平方米，增长16.7%，增速回落0.4个百分点；销售额13407亿元，增长22.6%，增速回落1.8个百分点。

11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。

其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业印业用房待售面积增加258万平方米。

1.3房地产开发企业到位资金情况

图1-32012年-2013年全国房地产开发企业本年到位资金增速

1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%,增速比1-10月份提高0.4个百分点。

其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%;其它资金48592亿元，增长31.9%。

在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。

2.信阳市经济水平分析

2.1信阳市GDP分析

表2-12008-2013年GDP分析（亿元）

2008

2009

2010

2011

2012

2013

第一产业增长值

222.29

237.17

288.04

330.05

377.64

363.13

第二产业增长值

358.44

407.33

460.87

543.61

569.88

453.96

第三产业增长值

286.07

330.54

343.33

403.17

461.13

362.31

图2-12008年-2013年信阳市三大产业GDP分析（亿元）

2008年第一产业增加值222.29亿元，第二产业增加值358.44亿元，第三产业增加值286.07亿元。

2009年第一产业增加值237.14亿元，第二产业增加值407.33亿元，第三产业增加值330.54亿元。

2010年第一产业增长值288.04亿元，第二产业增加值460.87亿元，第三产业增长值343.33亿元，。

2011年第一产业增加值330.05亿元，第二产业增加值543.61亿元，第三产业增加值403.17亿元。

2012年第一产业增长值377.64亿元，第二产业增加值569.88亿元，第三产业增加值461.13亿元。

2013年第一产业增加值363.13亿元，第二产业453.96亿元，第三产业362.31亿元。

图2-22008年-2013年信阳市三大产业GDP增长率分析

2008年第一产业增加值222.29亿元，增长了6.1%；第二产业增加值358.44亿元，增长14.7%；第三产业增加值286.07亿元，增长了14.1%。

2009年第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%；第二产业增加值407.33亿元，增长15.8%；第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%。

2010年第一产业增长值288.04亿元，增长5.0%；第二产业增加值460.87亿元，增长14.8%第三产业增长值343.33亿元，增长12.2%。

其中二三产业增加值占生产总值的比重达到73.6%。

2011年第一产业增加值330.05亿元，增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，增长11.5%。

二三产业增长值占生产总值的比重较上年提高0.6个百分点。

2012年第一产业增长值377.64亿元，增长4.7%；2012年第一产业增长值377.64亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.13亿元，增长10.9%。

2013年第一产业增加值363.13亿元，增长3.5%；第二产业453.96亿元，增长11.2%；第三产业362.31亿元，增长9.7%。

图2-32008年-2013年信阳市GDP分析（亿元）

2008年第一产业增加值222.29亿元，第二产业增加值358.44亿元，第三产业增加值286.07亿元。

2009年第一产业增加值237.14亿元，第二产业增加值407.33亿元，第三产业增加值330.54亿元。

2010年第一产业增长值288.04亿元，第二产业增加值460.87亿元，第三产业增长值343.33亿元。

2011年第一产业增加值330.05亿元，第二产业增加值543.61亿元，第三产业增加值403.17亿元。

2012年第一产业增长值377.64亿元，2012年第一产业增长值377.64亿元，第三产业增加值461.13亿元。

2013年第一产业增加值363.13亿元，第二产业453.96亿元，第三产业362.31亿元。

图2-42008年-2013年信阳市GDP增长率分析

2008年国民经济平稳较快增长。

据分析统计得到，在2008年这一年，全市的生产总值首次突破了800亿元，达到了966.79亿元，比上一年增长了12.2%

2009年国民经济平稳持续增长。

根据分析，今年全市生产总值首次突破900亿元大关，达到了975亿元比上一年增长了12.8%。

2010年是全市经济社会发展不平凡的一年，也是“十一五”规划的收官一年。

初步统计在今年，全市的生产总值达到1092.23亿元，首次突破1000亿元大关，比上一年增长11.8%。

2011年，是中原经济区建设正式上升为国家战略的一年，也是经济形势异常复杂的一年。

在今年全市的生产总值达到1276.83亿元，比上年增长了11.1%

2012年是严峻的一年，在今年初步核算，全年生产总值1408.66亿元，比上一年增长10.5%。

2013年今年以来，10月份全市经济持续回升。

初步核算，全市生产总值1179.40亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.7%，增速与全省持平。

较上半年回升0.3个百分点。

根据2008-2013年的分析可以看出，信阳市的国民经济正在迅速发展，从一开始的不足800亿到975亿元、1092.23亿元、1276.83亿元、1408.66亿元、1179.40亿元。

每年GDP以12.2%、12.8%、11.8%、11.1%、10.5%、以及8.7%迈进。

同时第二产业以及第三产业发展较快，极大的改善了人们的生活水平，在漂亮完成十一五规划之后依旧向着高发展趋势一路凯歌。

2.2信阳市人均可支配收入与支出

表2-22008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出额

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

农村居民人均收入

4272元

4618元

5311元

6165元

7008元

农村居民人均支出

3101元

3437元

3604元

4056元

4331元

城市居民人均收入

11024元

12047元

13348元

15271元

17256元

城市居民人均支出

7752元

8497元

9307元

10452元

11661元

图2-52008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出额（元）

2008年城乡生活水平明显提高。

全市城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到11024元，人均消费支出7752元,农民人均纯收入突破4000元，达到4272元，人均生活消费支出3101元.

2009年全年农村居民人均纯收入4618元,农村居民人均生活消费支出3437元,城镇具名人均可支配收入12047元,城镇居民人均消费支出8497元.

2010全年农村农民人均纯收入5311元,农村居民人均生活消费支出3604元,城镇居民人均可支配收入13348元，城镇居民人均消费支出9307元.

2011年全年农村居民人均纯收入6151元,农村居民人均生活消费支出4056元，城镇居民人均可支配收入15271元，城镇居民人均消费支出10452元.

2012年全年农村居民人均纯收入7008元,农村居民人均生活消费支出4331元,城镇居民人均消费支出11661元，城镇居民人均可支配收入17256元.

表2-32008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出增长率

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

农村居民人均收入

14.3%

8.2%

10.8%

9.1%

10.9%

----

农村居民人均支出

11.4%

10.9%

2.0%

7.3%

4.0%

----

城市居民人均收入

16.3%

10.2%

7.9%

9.1%

10.2%

11.0%

城市居民人均支出

15.1%

10.5%

6.6%

7.1%

8.9%

15.1%

图2-62008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出增长率

2008年城乡生活水平明显提高。

全市城镇居民人均可支配收入比上年增长16.3%，扣除价格因素，实际增长10.2%；人均消费支出增长15.1%，扣除价格因素，增长8.9%。

农民人均纯收入增长14.3%，扣除价格因素实际增长6.9%；人均生活消费，增长11.4%，扣除价格因素，实际增长4.6%；

2009年全年农村居民人均纯收入，实际增长8.2%；农村居民人均生活消费支出，实际增长10.9%。

城镇具名人均可支配收入，实际增长10.2%；

2010全年农村农民人均纯收入，扣除物价因素，比上年实际增长10.8%。

农村居民人均生活消费支出，实际增长2.0%；城镇居民人均可支配收入，扣除物价因素，实际增长7.9%，城镇居民人均消费支出，实际增长6.6%。

2011年全年农村居民人均纯收入，扣除物价因素，比上年实际增长9.1%。

农村居民人均生活消费支出，实际增长7.3%，城镇居民人均可支配收入，实际增长9.1%。

城镇居民人均消费支出实际增长7.1%。

2012年全年农村居民人均纯收入，扣除物价因素，比上一年实际增长10.9%；农村居民人均生活消费支出，实际增长4.0%。

城镇居民人均可支配收入，实际增长10.2%；城镇居民人均消费支出，实际增长8.9%。

2013年截止到最新数据表明，在今年全市的居民收入水平比上一年同期上涨了11.0%，其中社会消费品零售额64.47亿元比上年同期增长了15.1%。

2.3信阳市居民储蓄统计

表2-42008-2013年信阳市存贷款详细一览表（亿元）

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

企业存款余额

91.36

124.47

140.70

--

--

--

居民储蓄存款余额

571.31

674.90

784.10

920.69

1104.25

1303.74

短期贷款余额

245.61

320.66

371.38

396.98

445.06

509.18

中长期贷款余额

100.84

137.79

181.54

222.67

277.49

355.11

图2-72008-2013年信阳市存贷款详细一览

2008年金融机构存贷款增长较快。

年末全市金融机构各项人民币存款余额达到728.17亿元，全市企业存款余额91.36亿元，城乡居民储蓄存款余额571.31亿元，其中，短期贷款余额245.61亿元，中长期贷款余额100.84亿元.

2009全年全市金融机构各项人民币存款余额888.91亿元，其中，企业存款余额124.47亿元，城乡居民储蓄存款余额674.90亿元，短期贷款余额320.66亿元，中长期贷款余额137.79亿元.

2010年年末全市金融机构各项人民币存款余额1054.76亿元，其中，企业存款余额140.70亿元，城乡居民储蓄存款余额784.10亿元，其中，短期贷款余额371.38亿元，中长期贷款余额181.54亿元.

2011年年末金融机构各项人民币存款余额1266.66亿元，其中财政性存款余额19.89亿元，城乡居民储蓄存款余额920.69亿元，金融机构各项人民币贷款余额631.58亿元，短期贷款余额396.98亿元，中长期贷款余额222.67亿元.

2012年年末金融机构各项人民币存款余额1536.44亿元，其中，财政性存款余额22.17亿元，储蓄存款1104.25亿元，各项人民币贷款余额740.80亿元，其中短期贷款余额445.06亿元，中长期贷款余额277.49亿元.

2013年10月末，金融机构存款月1803.98亿元，较年初增加267.44亿元，其中，储蓄存款1303.74亿元，其中短期贷款509.18亿元.

表2-52008-2013年信阳市存贷款总额一览（亿元）

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

人民币存款余额

728.17

888.91

1054.76

1266.66

1536.44

1803.98

人民币贷款余额

353.63

470.87

557.09

631.58

740.80

876.49

图2-82008-2013年信阳市存贷款总额（亿元）

2008年金融机构存贷款增长较快。

年末全市金融机构各项人民币存款余额达到728.17亿元，年末全市金融机构各项人民币贷款余额353.63亿元。

2009全年全市金融机构各项人民币存款余额888.91亿元，年末全市金融机构各项人民币贷款余额470.87亿元。

2010年年末全市金融机构各项人民币存款余额1054.76亿元，年末全市金融机构各项人民币贷款余额5570.09亿元。

2011年年末金融机构各项人民币存款余额1266.66亿元，金融机构各项人民币贷款余额631.58亿元。

2012年年末金融机构各项人民币存款余额1536.44亿元，各项人民币贷款余额740.80亿元。

2013年金融机构存款月1803.98亿元，贷款余额876.49亿元。

表2-62008-2013年信阳市存贷款增长比率一览

2008

2009

2010

2011

2012

2013

人民币存款增长比率

19.6%

22.1%

18.6%

23.2%

21.3%

17.4%

人民币贷款增长比率

15.9%

33.1%

21.1%

10.8%

17.3%

18.1%

图2-92008-2013年信阳市人民币存贷款增长比

2008年金融机构存贷款增长较快。

年末全市金融机构各项人民币存款比年初增长19.6%。

年末全市金融机构各项人民币贷款余额，比年初增长15.9%。

2009全年全市金融机构各项人民币存款余额比上一年末增长22.1%。

年末全市金融机构各项人民币贷款余额，比上一年末增长33.1%。

2010年年末全市金融机构各项人民币存款余额，比上年末增长18.6%。

，增长16.2%。

年末全市金融机构各项人民币贷款余额，比上年末增长21.1%。

2011年年末金融机构各项人民币存款余额比上年末增长23.2%。

金融机构各项人民币贷款余额，增长10.8%。

2012年年末金融机构各项人民币存款余额，比上年末增长21.3%。

各项人民币贷款余额，增长17.3%。

2013年10月末其中，储蓄存款1303.74亿元，较增长18.1%,贷款余额876.49亿元，增长18.1%。

3.信阳市房地产分析

3.1信阳市固定资产投资分析

表3-12008-2013年信阳市城镇固定资产一览表（亿元）

2008

2009

2010

2011

2012

2013

城镇固定资产投资额

533.44

700.89

855.05

980.50

984.40

884.23

农村固定资产投资额

126.22

157.25

176.41

172.48

174.56

185.77

全社会固定资产投资额

659.66

858.14

1031.46

1052.99

1064.23

1070.02

图3-12008-2013年信阳市城镇固定资产（亿元）

2008年固定资产高位运行。

全年全社会固定资产投资突破600亿，其中城镇固定资产投资533.44亿元，农村固定资产投资126.22亿元。

2009全年全社会固定资产投资突破800亿，达到858.14亿元，其中城镇700.89亿元，，农村投资157.25亿元。

2010年全年全社会固定资产投资突破1000亿，达到1031.46亿元，其中，城镇投资855.05亿元，农村投资176.41亿元。

2011年全年全社会固定资产投资1052.99亿元，在固定资产投资中，国有控股投资215.43亿元，民间投资764.28亿元。

2012年在固定资产投资中，国有控股投资209.93亿元，民间投资984.40亿元，

2013年固定资产投资：

元-10月份，固定资产投资完成1070.2亿元，工业投资较快增长。

投资额386.32亿元。

表3-22008-2013年信阳市三大产业固定资产额一览表（亿元）

2008

2009

2010

2011

2012

2013

第一产业固定资产额

29.19

55.47

50.31

38.36

44.58

--

第二产业固定资产额

139.04

144.79

244.32

270.25

433.96

--

第三产业固定资产额

365.20

500.63

560.42

671.90

718.98

--

图3-22008-2012年信阳市三大产业固定资产一览表

2008年，第一产业投资29.19亿元，；第二产业投资139.04亿元，；第三产业投资365.20亿元。

2009年，第一产业投资55.47亿元，增长；第二投资144.79亿元，增长；第三产业投资500.63亿元，。

全市亿元以上的项目77个，本年新开工34个，全年完成投资87.2亿元，占城镇投资的。

2010年，分产业看，第一产业投资50.31亿元，下降；第二产业投资244.32亿元，；第三产业投资560.42亿元，。

2011年，第一产业投资38.36亿元，；第二产业投资270.25亿元，；第三产业投资671.90亿元，。

2012年，第一产业投资44.58亿元，；第二产业投资433.96亿元，；第三产业投资718.98亿元，。

表3-32008-2013年信阳市三大产业固定资产增长比率一览表

2008

2009

2010

2011

2012

2013

第一产业固定资产增长率

53.3%

90.0%

--

--

16.2%

25.1%

第二产业固定资产增长率

57.5%

4.1%

68.7%

33.2%

60.6%

25.6%

第三产业固定资产增长率

22.2%

36.0%

11.9%

28.5%

7.2%

21.8%

图3-32008-2013年信阳市三大产业固定资产增长率

2008年，第一产业投资增长53.3%；第二产业投资57.5%；第三产业投资22.2%。

2009年，第一产业投资，增长90.0%；第二投资，增长4.1%；第三产业投资，增长36.0%。

全市亿元以上的项目77个，本年新开工34个，全年完成投资，占城镇投资的12.4%。

2010年，分产业看，第一产业投资，下降9.3%；第二产业投资，增长68.7%；第三产业投资，增长11.9%。

2011年，第一产业投资，下降19.1%；第二产业投资，增长33.2%；