宁夏省房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共同管理权试题.doc
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宁夏省2017年房地产估价师《制度与政策》：
共有部分的共同管理权试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
2、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的__都来自该区域。
A．60%～70%
B．60%～75%
C．70%～80%
D．80%～90%
3、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是__。
A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
4、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。
A．同时
B．随之
C．不能
D．权利人确定是否
5、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：
0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。
（㎡）
A：
17484.19
B：
19019.99
C：
19753.57
D：
20538.77
E：
工业用地的监测点评估价格
6、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40
B．42
C．48
D．5d
7、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。
A：
空置率=合理空置率
B：
空置率合理空置率
D：
不能判断
E：
借款合同
8、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。
A．空置率水平
B．租金清单
C．押金收入
D．欠租清单
9、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：
6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
10、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。
其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为__元/m2。
A．1376
B．2308
C．2558
D．1055
11、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。
A：
0．1~0．8
B：
0．3~0．7
C：
0．2~0．6
D：
0．15~0．5
E：
工业用地的监测点评估价格
12、__是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
13、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
14、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。
A：
空置量
B：
空置率
C：
空置水平
D：
空置面积
E：
借款合同
16、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：
在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B：
增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C：
在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D：
严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
E：
工业用地的监测点评估价格
17、对抗要件主义中，登记机关对登记申请采取__。
A．实质性审查
B．形式审查
C．核实审查
D．要件审查
18、根据原则，国家统一的会计制度应当尽量减少企业选择会计政策的余地。
A：
客观性
B：
可比性
C：
明晰性
D：
一贯性
E：
执行层的组织协调
19、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖的保留价
D．竞买人的报价
20、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。
A：
估价目的、估价原则、估价时点
B：
估价目的、估价原则、委托人
C：
估价原則、估价对象、估价时点
D：
估价目的、估价对象、估价时点
E：
工业用地的监测点评估价格
21、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
22、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
23、下列对核算内容说法正确的是。
A：
管理费用支出核算
B：
住房公积金的缴存核算
C：
业务收入核算
D：
业务支出核算
E：
执行层的组织协调
24、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：
土地购置贷款
B：
土地储备贷款
C：
土地开发贷款
D：
建设贷款
E：
借款合同
25、下列有关企业利润公式不正确的是__。
A．分配（应付）利润＝经营利润-（盈余公积金+公益金+未分配利润）
B．税后利润＝利润总额-所得税
C．经营利润＝销售（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-销售税金
D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式
2、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。
A：
期内可供租售量/历史同期可供租售量
B：
实际价格/理论价格
C：
房地产价格指数/居民消费价格指数
D：
房地产投资需求/房地产使用需求
E：
房地产价格增长率/实际GDP增长率
3、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。
A：
聘用单位破产
B：
聘用单位被吊销营业执照
C：
注册有效期满且未延续注册
D：
未受到刑事处罚
E：
年龄超过65周岁
4、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。
A．1:
500
B．1:
1000
C．1:
2000
D．1:
3000
5、下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是。
A：
补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人
B：
货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定
C：
一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状況的影响
D：
从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
E：
执行层的组织协调
6、房地产的最高最佳使用状态应该包括。
A：
最佳区位
B：
最佳规模
C：
最佳用途
D：
最佳集约度
E：
最佳收益
7、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。
A．详细研究
B．粗略研究
C．特定项目的投资机会研究
D．建设项目的投资机会研究
8、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
9、以下说法错误的是__。
A．当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，付款期越长则投资者面临的购买力风险就越大
B．以不固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大
C．以固定利率借出一笔资金，还款期限越短则投资者承担的风险越大
D．房地产投资者可适当调低预期最低收益率来提高购买力风险对实际收益率影响的程度
E．房地产投资者可适当调高预期最低收益率来降低利率风险对实际收益率影响的程度
10、估价中的最高最佳使用具体包括__等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
11、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。
则该数据的中位数和众数分别是。
A：
2460和1980
B：
2460和5880
C：
274667和1980
D：
274667和5880
E：
执行层的组织协调
12、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。
A：
投资利润率
B：
通货膨胀率
C：
投资风险
D：
经济增长率
E：
存款准备金率
13、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。
A：
全部参加考试人员为总体单位
B：
全部参加考试人员为统计总体
C：
你作为考生是总体单位
D：
你作为考生是个体
E：
你的年龄是一个品质标志
14、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
A：
住宅专项维修资金的存储利息
B：
利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C：
住宅共用设施设备报废后回收的残值
D：
物业服务企业的支出节余
E：
利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益
15、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50％，则赔偿金额为万元。
A：
100
B：
75
C：
50
D：
25
E：
执行层的组织协调
16、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。
A：
住宅用地
B：
商业用地
C：
工业用地
D：
农用地
E：
执行层的组织协调
17、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。
A：
空置量
B：
房地产价格指数
C：
平均建设周期
D：
吸纳率
E：
失业率
18、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。
A．1700
B．2000
C．2100
D．2400
19、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的。
A：
商业信誉和财务状况
B：
面积需求大小
C：
租金支付方式
D：
物业服务需求
E：
与写字楼业主的关系
20、下列有关税收的表述中，正确的有__。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
21、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。
A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
22、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。
A：
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