某市行政中心整体搬迁工程项目可行性研究报告.docx
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某市行政中心整体搬迁工程项目可行性研究报告
某市行政中心整体搬迁工程项目
可行性研究报告
第一章 总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
***市行政中心整体搬迁工程
1.1.2承办单位概况
本项目的承办单位是：
***市行政中心搬迁指挥部。
经***市委、人大、政府、政协四大家领导集体研究，成立了***市行政中心搬迁指挥部。
总指挥：
***（***市市长）；指挥长：
***（***市政府常务副市长）；常务副指挥长：
***。
指挥部下设四个部门：
办公室、建设规划组、征地拆迁安置组、计划财务组。
指挥部的职能是承接行政中心搬迁的相关工作。
1.1.3可行性研究报告编制依据
1）承办单位委托湖南省***咨询公司编制可研报告的《工程咨询合同》；
2）***市发展计划局编制的《湖南省老工业基地***市老城区东迁项目建议书》；
3）湖南省人民政府湘政函［2006］3号《关于〈***市城乡一体化规划（2004－2020）〉的批复》；
4）***市发展计划局*［2006］1号《关于批准老工业基地***市老城区东迁立项的请示》；
5）***市人民政府娄政［2006］3号《关于批准老工业基地***
市老城区东迁的请示》；
6）***市城市总体规划修编（2004－2020）；
7）地形图；
8）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；
9）项目单位提供的相关基础资料。
1.1.4项目提出的理由与过程
1）项目提出的过程
***市是一座典型的在工矿企业的基础上发展形成的城市，由于缺乏总体规划，居民区与厂区混杂、城市功能先天不足，城区四周密布着高能耗、高污染的大中型工矿企业（如***有限公司、金竹山电厂、9765工厂、***钢铁总厂、***煤矿等），加上三面环山，城市的发展受到很大的局限。
基于此，从2000年起，***市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，强烈要求搬迁老城区，以改善人居环境、提升城市形象。
市委、市政府决定以东面的***镇***村和***村地区作为城市扩容发展方向。
2006年1月，省人民政府以湘政函［2006］3号文批准了《***市城乡一体化规划（2004－2020）》。
为了迅速带动老城市东迁，同时改善***市行政机关大院的办公设施落后、场地拥挤的局面，市政府提出了行政中心搬迁工程。
工程拟选址***新区，计划自筹资金，投资11786万元，征地140亩，建设综合办公大楼及配套设施，解决包括市委、市政府、市人大、市政协的各职能机构及有关行政事业单位在内的49个单位、1286名工作人员的办公用房需求。
2006年1月，***市发展计划局编制了项目建
议书，并委托湖南省***咨询公司编制可行性研究报告。
2）项目建设的必要性
第一，现有机关大院严重影响了机关正常办公
***市现在的机关大院建于1970年，占地面积约18亩，总建筑面积5000平方米。
经过30多年的发展，机关大院办公单位增加了22家，工作人员增加了800多人，而相比之下，办公楼场地不仅没有增加，还因为年久失修，有两栋已鉴定为危房，存在重大安全隐患。
由于现有的办公场地明显狭窄拥挤，有10多家单位不得不在外租房办公，一些必备的办公设备也无法配备到位，无法满足现代化、信息化办公的需要，严重制约了行政效能的提高，影响了行政机关的形象。
当前，该市率先推行“三零”制度（即零成本服务制度、零过错管理制度、零投诉监督制度）和社会化民主评议，对提高办公效率提出了更新、更高的要求，各部门要求改善办公条件、添置现代化办公设备的呼声强烈，但由于场地的限制，难以实施。
老机关大院处于城市商贸中心，没有扩建的余地，也影响了城市功能分区。
老机关大院临***最主要的商业街，土地商业价值很高，可以通过资产置换的方式筹措一部分资金，建设本项目，从根本上解决场地拥挤现状。
第二，***市财政具备建设本项目的经济实力
***市面积439平方公里，总人口35.3万人，市区建成区25平方公里，城市人口25万人2005年全市生产总值完成63.7亿元，人
平GDP超过2000美元，位居全省经济强县（市）第6位。
该市从2000年起，就成立了工资统发中心，全市170家行政事业单位的8466名干部职工（包括乡镇办干部和乡镇办中小学教师）全部纳入了工资统发。
按照上级要求，近五年来，该市确保了本级财政对公务员及教师工资（包括误餐费、生活补贴等）的按月及时、足额地发放到位。
该市的财政实力较强，2002－2005年的财政收支情况见下表：
***市财政收支情况表（2002－2005）
单位：
万元
年度
地域内财政收入
财政总收入
财政可用财力
财政支出
2002
33658
22640
32658
23094
2003
43263
24848
35543
25233
2004
60945
32150
43588
31780
2005
72831
40324
50033
39280
从上表可以看出，该市近几年来财政收入的平均增加速度达到了21%，可用财力2005年为突破了5亿元，完全具备建设本项目经济条件。
第三，行政中心搬迁，对实现城市的跨越式发展具有重要意义。
***市富产煤和有色金属矿，是全国60个资源城市之一，同时也是湖南省重要的能源、原材料基地和老工业基地。
但是***的城区是在工矿企业的基础上发展起来的，在空间布局上存在诸多问题：
①现在的城区属***煤矿采空区，2003年被国家发改委列入采煤沉陷区专项治理范围。
一旦发生塌陷地质灾害，将对人民的生命财产造成严重的危害。
虽然政府一直在治理，但这种潜在的威胁始终存在，难免对该市的经济发展产生一定的影响。
②现有城区的功能分区不明，城市功能存在先天缺陷。
近年来，***市虽然对老城区17条道路和40万平方米的临街面进行了改造，但由于经济的快速发展，城市人口急剧增加，地域狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到很好的解决。
加上周边大企业的规模不断扩张，对城区更形成了挤压之势。
由于城区三面环山，一面临水，城市发展用地受到限制，老城区已没有发展的余地，只能向东拓展。
③作为老工业城市，老城区的工业企业密布，且多是很难治理的重点污染型企业。
致使城市的环境污染严重，“三废”排放量约占***市的50%，远远超过了环境承载力；城市空气质量常年处于或超过国家三级标准，超标率高达71%，酸雨频率高达93%；环境噪声超过国家二类标准，超标率31%。
***市环境保护局经调查后认为，该市的城市环境污染已不堪重负，环境问题严重影响了城市可持续发展和市民生活质量。
为了建立完善、科学的城市体系，为经济社会的发展确立合理的空间依托，***市提出了老城区东迁，其总体规划已获得省政府的批准，进入了实施阶段。
根据中国的城市发展规律，行政中心的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力，很多城市就是在行政治所的基础上形成和发展起来的。
所以，行政中心的选址，是对城市空间未来发展的一种战略思考。
***市行政中心随老城区东迁，能够与老城区一同形成25平方公里的中等城市框架，带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速城乡一体化进程，对***的城市发展具有重要战略意义。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
行政中心搬迁工程选址***市***镇***村***地段，位于规划中的***大道与***大道交汇处。
1.2.2建设规模与目标
根据国家计委计投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，项目拟占地140亩，建设联合办公大楼及其配套设施，总建筑面积34066平方米。
解决***市委、市政府、人大、政协四大家机关及部分部、办、委、局等49家单位1286名工作人员的办公用房及其配套设施。
1.2.3项目投入总资金及效益情况
项目总投资为11786.48万元，其中：
建筑工程5622.24万元，设备购置1487.50万元，安装工程2220.50万元，其他费用2456.24万元。
项目资金由***市本级财政安排和通过拍卖老机关大院进行资产置换等方式自筹解决。
1.2.4主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名 称
单位
数量
备 注
1
建设规模
1.1
总征地面积
m2
93240
合140亩
1.2
总用地面积
m2
37383
其中：
建构筑物占地面积
m2
9954
道路广场面积
m2
10465
绿化面积
m2
16964
1.3
总建筑面积
m2
34066
2
人员定编
人
1286
3
建筑密度
10%
4
绿地率
36%
5
容积率
0.37
6
总投资
万元
11786.48
其中：
建筑工程
万元
5622.24
设备购置
万元
1487.50
安装工程
万元
2220.50
其他费用
万元
2456.24
7
建设期
年
3
1.3问题与建议
应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。
第二章 需求分析与建设规模
2.1需求分析
根据***市委、政府的要求，需要行政中心搬迁工程包括49家机关和单位，定编1286名，实有人数1487人。
详细名单如下：
***市行政事业单位搬迁机构的人员一览表
序号
单位名称
编制数
实有人数
一
党政机关
871
987
1
市委办
44
51
2
组织部
28
29
3
宣传部
32
30
4
统战部
18
18
5
政法委
12
18
6
编 办
9
8
7
农 办
46
37
8
市纪委
36
40
9
政府办
50
56
10
经济工作局
81
76
11
发改局
38
36
12
人事局
33
35
13
城管局
98
130
14
法制办
5
4
15
卫生局
54
56
16
计划生育局
49
73
17
安全监察局
29
30
18
统计局
35
39
19
物价局
35
51
20
人防办
17
41
21
信访局
13
13
22
人 大
31
32
23
政 协
23
24
序号
单位名称
编制数
实有人数
24
团市委
13
10
25
妇联
15
16
26
科协
7
7
27
文联
2
3
28
工商联
3
3
29
侨联
2
2
30
残联
10
15
31
九三学社
2
2
32
民建
1
2
二
履行行政职能的事业单位
415
500
33
市委党校
24
26
34
市委、政府接待处
6
10
35
老干局
11
11
36
机关事务局
23
19
37
档案局
18
17
38
广播电视局
106
156
39
农机局
67
72
40
商务局
24
26
41
规划局
59
76
42
招商局
11
11
43
经管局
12
16
44
移民局
13
19
45
旅游局
9
14
46
农开办
5
5
47
房改办
10
5
48
610办公室
5
5
49
市政府办事服务中心
12
12
合计
1286
1487
根据以上人员编制表和国家有关规定，行政中心的建筑面积测算如下：
1）联合办公：
根据国家计委投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，***市行政中心属于三级办公用房，编制定员1286人，每人平均建筑面积为16平方米，同时考虑到预留和发展，增加10%的调整系数，则需要建筑面积22634m2。
2）停车位：
参考有关市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则，按办公建筑0.8车位/100m2计，需停车199辆。
按地上停车35%，地下停车65%考虑。
地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。
建筑面积5160m2。
3）食堂：
按人均1.3m2计，建筑面积为1672m2。
4）变配电、锅炉房、水泵房等设备用房建筑面积为：
2000m2。
5）传达室、大门：
建筑面积为100m2。
6）公开办事大厅（政务中心）：
按50家单位每单位50m2计，建筑面积为2500m2。
以上总建筑面积34066m2。
2.2建设规模
通过需求分析，根据国家相关标准，本项目总建筑面积34066m2，占地面积93240m2（合140亩）。
主要建筑包括综合办公楼、配套设施楼、变配电所、大门传达及停车场等。
此外还有大院内的道路、绿
化、给排水、供配电、暖通空调等辅助设施的建设和电子政务设施的建设。
第三章 场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
拟建场址位于新城区的***新区，在规划中的***大道与***大道交汇处，临近湘黔铁路、S312国道，背靠***生态公园，西临***风光带，交通十分便利，地理位置优越。
3.1.2场址土地权属类别及占地面积
本项目的建设用地属于国家机关用地，为划拨用地。
目前正在办理相关手续。
此外市国土资源局拟将行政中心周边1800亩的土地收入，扣除上缴国家的和其它相关费用后，用于本项目以及周边基础设施的建设。
3.2场址条件
3.2.1地形、地貌条件
场址拟建在***新区***地段，原始地貌为丘陵坡地，最高标高277.23米，最小标高185米。
3.2.2自然条件
***市在湖南省的几何中心，东径111°18′57″～111°36′40″与北伟27°30′49″～27°30′38″之间，属亚热带大陆性季风气候，光照充足，四季分明，春夏之交多梅雨。
年平均气温：
16.7℃
极端最高气温：
39.7℃
极端最低气温：
-10.9℃
年平均隆雨量：
1402.7毫米
年平均温度：
70%
年平均无霜期：
269天
年日照时数：
1404.8小时
城市主导风向：
北北东风，夏季主导风向为南偏东风
年平均风速：
1.6米/秒
最大风速：
20.3米/秒
3.2.3工程地质、水文地质条件
1）工程地质：
由于地质勘探报告尚未编制，建议建设单位尽快进行场地的地质勘探，提供翔实的地质勘探结果，以利工程的顺利进行。
2）水文地质：
***为市区过境河流，流域面积300平方公里，城区段4.6公里。
******段多年平均流量409立方米/秒，多年平均最枯流量47.3立方米/秒，50年一遇洪水位182.272米（渣洋桥观测点），***现有城市防洪标准为50年一遇，新城区的防洪标准也按50年一遇规划，省水利院推算水电站建坝后洪水位为182.742米。
本项目场址最低标高185米，项目建成后最低标高将达到200米，无洪水隐患。
地震：
根据《中国地震动参数区划图》（GB18036－2001），项目区地震动峰值加速度为0.05g，对照地震基本烈度为Ⅵ度。
3.2.4城市规划与区域性规划要求
***市土地利用总体规划修编工作正在进行中，项目的选址已经与土地利用总体规划修改方案进行了衔接。
土地征用手续、使用权证和他项权证均在抓紧办理中。
根据规划部门出具的规划设计要点，项目场址所处用地性质为公共设施用地，符合城市规划的要求。
3.2.5交通条件
***市地处联动东西经济的湘黔铁路中段，东靠南北大动脉洛湛铁路，资水横贯东西，上瑞高速公路擦境而过，紧临即将开工建设的娄新高速公路。
东距上海1600公里，南距广州700公里，距省会长沙210公里。
场址位于规划中最大的两条城市主干道――60米宽***大道和60米宽***大道交汇处，为项目的建设提供了有利的交通运输条件。
3.2.6公共设施条件
根据新城区的总体规划，新城区将建成完善的水、电、通信等市政基础设施，可以满足项目需要。
场址的供水由***市第一自来水厂提供，该厂尚有6.5万m3/d的富余供水能力，完全可以满足需要。
场址的双电源由110kv的集中变电站和规划建设中的110kv***变电站供给。
容量充足，可靠性强。
3.2.7征地拆迁条件
本工程需要拆6000平方米房屋、安置31户居民，共150人。
本
工程的拆迁安置将与新城区同步进行，统一建设安置小区，集中安置。
拆迁安置补偿将按照***市人民政府2003年29号文件规定的标准执行。
3.3场地条件比选
本项目选择了三处场址进行比选。
方案一：
***方案（位于***大道与***大道交汇处）
优点：
位于***边，风景，自然环境优美，可避开污染源；位于***大道旁，交通便利；推平山体后，行政中心可满足坐北朝南布置；基础设施配套相对较快，可尽快组织实施建设。
缺点：
推平山体，工程量大，工期较长；推平山体土石方较大，就地无法平衡；山体地质条件还不详，如为岩石则难以组织实施；离铁路较近，铁路噪音无法彻底解决。
方案二：
***水库方案（位于***水库旁）
优点：
位于***水库旁，地势平坦，场地平整，相对容易实施建设；场地开阔，影响范围较大；离铁路较远，铁路噪音相对较小；规划的***大道和***路交汇于此，交通便利。
缺点：
远离城区，基础设施配套较难；建筑坐南朝北；建筑正对金电老电厂烟窗。
方案三：
***方案（位于***镇***村）
优点：
地理位置优越，在整个控规的左下脚位置。
三面环水，北靠大山，南对***；能够避开污染源，包括厂矿烟窗和铁路；地势平坦，相对开阔；建筑可坐北朝南建设。
缺点：
现状相对较远，不在新城区的中心位置，基础设施配套（特别是道路）较难，带到整个城区建设难度较大；可供建设的用地较少，约1.2～1.5平方公里，远期建设用地较困难；现状居民较多，拆迁量大，且与中心城之间有座大山相隔，联系相对困难。
3.4推荐场址方案
经过综合比选，可研认为方案一具有明显的交通优势和区位优势，项目建设后，对周边城市建设和经济发展带动作用显著，因此，推荐方案一（***大道与***大道交汇处场址）。
第四章 工程方案
4.1设计指导思想与原则
4.1.1规划设计指导思想
1）以人为本，满足人心理和行为特征的需求；
2）以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。
3）力求创造富有特色的办公空间、景观与生态环境完美的办公环境，塑造具有鲜明独特的行政中心形象。
4）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有公正严肃和具有亲和力的办公空间。
5）经济、实用、美观。
4.1.2规划设计原则
1）根据国家有关规范和标准进行规划和设施。
2）办公区建筑既具有私密性又相互有机地联系在一起，力求达到“虽为人造，宛若天开”的境界。
采用“灵活空间设计体系”，使得平面舒适好用，采光、通风，朝向均佳，立面造型新颖协调，更好地适用办公的需求，充分采用新技术、新材料。
3）小区建筑造型拟运用现代设计手法，结合洗炼的建筑符号和
简化的湖湘元素，诠释湖湘建筑风格。
在利用周围环境的同时，注重政府办公环境的营造，创造优美的办公环境。
在布局中，设置了较多的公共绿地，满足政府办公对办公环境的高层次需求。
4）利用基地内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系。
4.2总平面布置
4.2.1平面布局
项目总占地面积93240m2（合140亩），规划总建筑面积34066m2。
本工程总平面布置以入口广场为中心，通过中心广场将办公间和环境贯穿在一起构成一个整体，园林景观错落有致地分布在区域中，结合地形地貌，与办公区和各个公共建筑透彻地联系，保证了公共景观和资源被充分地利用，达到了比较高的“符合性和均好性”。
这种以景观空间为轴心的住宅区空间体系空破了传统的以道路或者建筑物为主体的办公区规划设计理念，使得整个办公区内空间层次丰富有序。
1）体量控制。
因该办公区主要针对市政府办公而设，所以办公区设计为1至5层的多层办公建筑。
设计时利用不同体块的组合和穿插，同时利用错落地势来形成办公区体量的梯度与空间的层次。
2）在规划布局中充分利用基地周围的地形特点，利用原有树木和环境作为整个办公区的绿化和休闲场所，同时开辟几块水面既增加了环境的层次感，又体现了政府办公的亲民性。
坚持以人为本的设计
原则，总平面功能分区合理，平面结构经典雅致，办公建筑全部南北朝向交错布置，有利于房间的采光和通风，同时也使东西两个方向建筑立面形式有丰富的韵律感。
3）建筑空间布局
办公区主入口设在整个基地的南面，有利于办公区与城市的相互连接。
方便了办公的进出。
同时又不与城市的主交通相冲突。
利用地势的开阔性，用区前广场与城市干道相接，在区前广场就能看到里面的入口广场，内外空间相互渗透。
进办公区大门，眼前豁然开朗，办公区内的优美景色尽收眼底，给人一种心旷神怡的感觉。
办公区内以中心广场为中心，在广场的周围布置了停车和休闲的场所和空间，成为办公人员的主要活动场所，同时利用一条景观走廊将办公区里面的小广场连接起来，作为中心广场的延伸和补充，丰富了景观的进深感和层次感。
在广场的两边布置了水景，使得整个办公区内的景观层次分明，形式多样。
办公区内建筑采用围合空间手法，各建筑的主入口相对独立，互相不产生干扰，同时又通过道路相互联系，建筑与建筑之间形成中心庭院，得到绿化的最大集约效应。
同时利用原地形的高差设跌落水池，水景瀑布，圆弧形楼梯拾级而上，形成办公区的独特风格。
整体空间布局为“前庭后院”式布局，内外广场空间，中心水
景与观景走廊及建筑前组团空间形成办公区的空间序列。
4.2.2交通组织
由于行政中心来往人员较多，根据其使用特点，办公区交通组织采取人车分流形式。
因为办公区的面积大，进深大，小区的内部交通实行以车行为主，以休闲走道为辅的交通体系。
南面和东面两个入口，均与城市道路有机联系。
在办公区的内部的周围以几条一级路为交通主干道，以二级
路为各建筑间的连线，内部的道路联系每个建筑单体，不进入办公区的车由区前广场直接进入地下车库，避免了流线交叉，另外每个建筑前或后和道路旁边设有停车位。
可供临时停车之用。
人行路由办公区前的绿化广场开始，沿着内院周围的边缘设置休闲走道，辅以景观走廊和休闲场所，组成办公区内部的步行体系。
内部消防车道：
消防车由小区入口进入，小区内部各建筑均设有环形消防车道，没有设环形车道的，已设15m×15m消防车回车场。
项目道路系统采用了市政道路、办公区循环道路和步行道路相交错的交通网络，且全部与景观空间交融在一起，使整个小区的车行交通更加独立和有效，既安全又便于管理，使办公区的道路空间设计达到新的境界。
办公建筑内的竖向交通主要为楼梯疏散。
考虑到办公用房的物品搬运、以及残疾人的使用，办公楼设置电梯两台、货梯一台。
4.2.3环境设计
小区绿地率达36%，灵活运用空间主体手法，综合设计流线，在绿化景观上营造出丰富的空间序列感受。
绿色空间在靠近的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，为办公区提供了一个良好的生态环境。
4.3建筑方案
4.3.1建筑设计指导思想
1）采用主体集中与局部分散的布局格式，根据地形及功能的使用特点，创建一个现代、庄重、简洁、内敛的办公体系。
2）节约用地，保护环境为设计理念，从整体入手，在强调自身建筑特色、改善中心区环境的同时，注意周边环境，使之成为一个融入整个城市的和谐有机体。
3）合理分区，进行合理的功能分区，妥善组织人流和车辆交通线。
4）突出中主轴
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