A酒店主体建筑工程项目的财务评价分析Word文档格式.docx
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3.2.2A酒店主体建筑工程项目的资金筹措计划7
3.3A酒店主体建筑工程的费用效益估算8
3.3.1营业收入匡算8
3.3.2总成本费用匡算9
3.4A酒店主体建筑工程项目的财务评价10
3.4.1项目的盈利能力分析10
3.4.2项目的偿债能力分析10
3.5项目的风险分析11
3.5.1市场竞争风险11
3.5.2宏观经济形式变化风险11
3.5.3经营管理风险12
3.5.4财务风险12
4结语12
参考文献13
附表15
1绪论
1.1研究背景
随着年轻消费群体的逐渐壮大，越来越多的影响到传统商业经营的格局和商业模式[1]。
针对市场而言，只有真正深入消费群体，跟着消费群体的节奏逐渐转变才能更好的在激烈竞争中得到生存和发展。
酒店行业也是如此，面对竞争，越来越多的酒店投资者倾向于酒店的设计。
酒店已经不想过去那样只是一个简单的休息场所，面对年轻群体的消费需求承担着的功能也越来越多。
因而设计方面也要符合年轻群体的口味。
纵观酒店连锁加盟市场，虽然以七天，如家，锦江之星等传统连锁酒店依然占据这重要市场，但是随着市场竞争的激烈加剧，以橘子酒店，尚一特，尚唯爱等主题类型酒店的在市场逐渐被消费者热捧，俨然成为一种酒店发展趋势。
酒店设计带给酒店来的不仅仅是设计方面的革新，也是今后酒店发展的一种趋势，各种类型的主题酒店也会被市场需求，得到发展和壮大。
因此，富有特色以及定位明确的酒店建设项目将会产生巨大的经济效益和社会效益，酒店项目在进行建设时，必须确保成本能够回收，项目具有一定的经济效益，投资者有一定的经济回报，必要的经济利益是酒店主体工程项目发展的巨大动力。
1.2研究意义
判断酒店主体项目的经济效益，必须要进行财务评价。
项目财务评价以项目为对象，根据国家现行财税制度和价格体系，收集项目财务数据，编制相关报表，计算分析各种评价指标，考察项目的财务状况和经营成果，衡量项目的经济贡献度[2]。
财务评价是判断酒店建设项目决策是否科学化的重要手段，无论是对项目投资主体以及对为项目提供资金的其它机构或个人，还是对未来进行后续酒店项目建设均具有十分重要的意义。
1.3国内外文献综述
1.3.1国外文献综述
项目财务评价最早可以追溯到西方资本主义发展初期，当时私人投资者在投资项目之前，都要进行预测和分析，以判断其投资行为是否符合经济和效率原则。
但这种预测和分析的方法十分简单，也缺乏必要的信息，项目决策大都建立在直觉判断的基础上，难免出现许多不经济和无效率的投资行为，但这却成为了项目财务评价的雏形[3]。
经济评价基本原理最早是1844年法国工程师达普依特（J.Dupuit）在其著作《道路桥梁等投资的合理性问题》一书中提出的，并第一次提出了消费者剩余的概念[4]。
而项目经济评价基本原理的正式运用一般被认为是在二十世纪三十年代在美国进行的综合开发水资源项目中，1936年美国出台的《全国洪水控制法》[5]中，“不管受益者是谁，项目的预期效益必须超过其预计成本。
”这一规定显然体现了经济分析的基本思想，对当时美国在综合利用水资源方面有着划时代的意义[6]。
二十世纪五十年代，人们广泛接受了经济评价这种决定项目方案的方法。
随后，一系列的工作为经济评价方法的完善、应用与发展奠定了重要的基础，如1969年由牛津大学著名经济学家I.M.D.Little和经济数学教授J.Mirrlees合编的《工业项目分析手册》[7]；
1972年联合国工业发展组织出版的著作《项目评价准则》[8]；
1975年I.M.D.Little和J.Mirrlees发表了文章《发展中国家项目评价和规划》[9]；
1975年世界银行职员LynSquire和HermanG.VanDerTak合作编写了《项目经济分析》一书[10]。
在此期间，形成的费用效益方法不断的完善，应用范围也从工程建设项目，发展到工农业的生产管理，科学实验，甚至发展到与自然及社会改革有关的项目。
从上世纪七十年代到现在，是项目评估方法发展过程中的现代阶段。
这个阶段里，传统的静态方法被动态分析方法取而代之了，一系列的新方法有OECD、WB、UNIDO、UNIDO-IDCAS、EM等。
KenHe（2007）对项目财务评价实务中的实物期权应用进行了研究，指出传统的净现值计算方法未能充分考虑与项目投资相关的各种期权，无法估算未来的种种可能性，而实物期权法能够预测资产的机会价值，从而使投资决策更加合理等[11]。
1.3.2国内文献综述
项目财务评价在我国起步较晚，20世纪50年代末，为了促进社会主义建设的顺利进行，在学习借鉴前苏联各种计划经济体制下的项目评价方法的基础上，对一些大型建设项目进行了简单的财务评价分析，所采用的方法是一些极为简单的静态分析方法，尚不够全面和完善，远不能适应投资项目决策的要求。
随着我国改革开放的不断深入及利用外资的逐渐增多，为了适应新形势，解决新问题的需要，项目财务评价工作逐渐完善并得到很大提升。
杨敏（2005）将灰色系统理论引入改扩建项目财务评价中，利用灰色绝对关联度分析法对改扩建项目各投资方案的财务情况进行比较评价，从中选出最佳方案[12]；
而后徐淑雨、贾元华（2006）又将灰色系统引入公路项目财务评价，论述了项目财务评价中如何运用灰色系统理论[13]；
杨晓（2010）将Vapnik等人提出的智能优化算法，即支持向量回归机引入项目财务评价理论，构建了基于支持向量机的综合评价模型[14]；
张晶蓉（2010）将模糊层次分析方法引入物流项目的评价，提出了相应的评价方法，构建了相应的评价模型等[15]。
纵观这些研究，我们发现这些经济学家正努力将国外先进的理论和方法引入我国，促使了我国项目财务评价的理论与方法的变革，使之更具有科学性、实践性及操作性。
1.4研究内容
本文立足项目案例，从项目财务评价的理论基础入手，对A酒店建筑工程项目的财务评价进行了较为深入的分析，得到了A酒店主体建筑工程项目在财务评价方面的结论，对项目管理者的决策做出了参考性贡献。
2工程项目财务评价概念综述
2.1工程项目财务评价的内涵
项目财务评价是建设项目财务评价的简称，又叫做企业经济评价。
项目财务评价是指在财务预测的基础上，根据国家现行财税制度和现行市场价格体系下，从企业的角度分析预算项目的效益和费用，计算财务评价体系，考察项目的获利能力、偿债能力以及抵御风险的能力以及外汇效果等财务状况，以判断项目财务上是否可行的经济评价方法。
2.2工程项目财务评价的意义
项目财务评价的目的在于最大限度地提高投资效益，因此，项目财务评价对
于投资主体和建设单位具有重要价值，主要表现如下：
（1）财务评价是企业进行投资决策的重要依据
企业进行项目投资的主要目的是从项目投资中产生投资利润，项目财务评价通过对拟建项目进行科学合理的盈利能力分析，给项目投资决策提供重要的参考依据。
（2）财务评价是金融机构确定贷款的重要依据
金融机构的经营对象是货币这种特殊商品，因此金融机构在经营过程中会面临比较特殊的经营风险。
项目投资通常借贷数额大、借款期限长、经营风险大，在特殊的经营环境下贷款本息难以确保，甚至贷款本金也有可能难以收回。
财务评价使金融机构对拟建项目的贷款偿还能力进行科学合理的分析，从而为是否提供贷款提供重要依据。
（3）财务评价是有关部门审批拟建项目的重要依据
我国经济体制的特征决定了国有经济在整个国民经济中占据主导地位，企业投资项目的财务效益事关企业自身的生存和发展，同事还影响着国家的财政收入，关系着社会资源配置优化。
企业投资发生的损失最终会通过补贴、核销等形式转嫁给国家，因此，有关部门在审批拟建项目时，必须将财务效益作为项目决策的重要依据。
2.3工程项目财务评价的内容
财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力。
对于经营性项目，财务评价内容包括盈利能力、偿债能力和财务生存能力，据以判断项目的财务可接受性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献，为项目决策提供依据。
对于非经营性项目，财务评价的内容主要是分析项目的财务生存能力。
（1）盈利能力分析，主要分析测算项目的财务盈利能力和盈利水平。
（2）偿债能力分析。
主要分析测算项月财务主体偿还贷款的能力。
（3）财务生存能力分析。
分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性。
财务分析可分为融资前分析和融资后分析。
（1）融资前分析排除了融资方案变化的影响，从项目投资总获利能力的角度，考察项目方案设计的合理性，是初步投资决策与融资方案研究的依据和基础。
一般宜先进行融资前分析，在融资前分析结论满足要求的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析。
在项目建议书阶段，可只进行融资前分析。
（2）融资后分析考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判断项目方案在融资条件下的可行性。
融资后分析以融资前分析和初步的融资方案为基础，用于比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。
3A酒店主体建设工程项目的财务评价
3.1A酒店主体建设工程项目的基本背景
A酒店创建于1965年，2000年10月荣膺三星级饭店。
A酒店地处武汉市武昌区丁字桥中心地段，主要承担商务旅游和其他公务接待。
历经半多世纪的发展，A酒店已经由一家完全依赖政府投资经营的招待所发展成为拥有客房350间，员工396人，年均接待80000人次的星级旅游饭店，在公务接待、会务服务和商务旅游接待等方面积累了宝贵的经验。
A酒店现用地面积20192.46平方米，建筑面积38307.84平方米，由1号、2号、3号三栋主楼组成近似四边形，其中，1号楼建筑面积20780.24平方米，位于饭店南侧，由东自西依次为A、B、C、D四个区域，A区10层，主要为客房区，现有各类客房254间（套）；
B区12层，为会议室和客房区，现有大、中、小型会议室14间，客房96间；
C区3层，为酒店配套设施区；
D区2层，为餐饮区，设有中餐宴会厅（800人）1个、风味餐厅1个，各式包房10间。
2号楼5层，北临中南路，建筑面积3811.23平方米，一层为出租商铺共13间，二层为洗浴中心，其余用于办公租赁。
3号楼4层，建筑面积6275.68平方米，通过门楼与2号楼相连，东临东一路，呈L形，一层为出租商铺共20间，二层以上全部用于办公租赁，共有租户76家。
但是近年来，由于服务设施落后和经营管理弱化，导致A酒店接待能力萎缩、经济效益低下，经营亏损年年增加，发展后劲严重不足。
在日趋激烈的市场竞争中，该酒店因其软硬件条件的制约，使其市场定位和经营状况受到了严峻的挑战。
在这种背景下，A酒店必须予以重建，并以高端商（政）务酒店为核心，融高档商（政）务办公和精品商业于一体，将在武昌丁字桥附件建设能与高档酒店比肩的甲级写字楼，彰显先进的规划设计理念，按五星级商务酒店标准建设，定位准确，功能配置和布局完善合理，突出以人为本，建筑地域性和时代性并重，与城市环境相得益彰。
总体上看，项目是集五星级政务、商务饭店，酒店与办公于一体高端城市综合体。
3.2A酒店主体建筑工程项目的投资估算及资金筹措计划
3.2.1A酒店主体建筑工程项目的投资估算
本项目建设投资匡算为106265.5万元，
A酒店主体建筑工程项目投资计划表
单位：
万元
序号
项目
金额
一
建设投资
94,621.00
1
建筑物拆除费
1,657.00
2
新建项目
92,964.00
2.1
饭店及裙楼
59,452.97
2.2
写字楼
22,677.56
2.3
办公楼（代建行管局）
10,833.47
2.4
饭店装修
二
流动资金
2,800.00
三
建设期利息
8,844.50
第一年（2013年7-12）
第二年（2014年）
1,596.00
3
第三年（2015年）
2,726.50
4
第四年（2016年）
4,522.00
四
总投资合计
106,265.50
（1）为维持本项目正常经营活动，必须具备一定的最低周转资金，主要用于人员工资，各种低值易耗品的购置及储备，建筑物维修费用等。
按流动资金年周转次数匡算，预计达到经营目标年份需启动资金2800万元。
（2）建设期利息匡算
在建设期内，拟从银行贷款78000万元，分年逐步到位，其中，2014年24000万元，2015年34000万元，2016年20000万元。
按5年期贷款利率6.65%计算，建设期内的贷款利息8844.5万元。
（3）总投资匡算
根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资=建设投资+启动资金+建设期贷款利息=94621+2800+8844.5=106265.5万元。
3.2.2A酒店主体建筑工程项目的资金筹措计划
（1）资金筹措
本项目总投资为106265.5万元。
其中，本项目建设单位应具备不低于项目总投资20%的资本金，资本金投入为28265.5万元，债务资金78000万元。
（2）资金使用安排
根据项目实施进度安排，确定用款计划为：
2013年建设投资14576.66万元，2014年35806.02万元，2015年37248.56万元，2016年18634.27万元；
建设期利息分年支付；
启动资金从经营期开始年份使用。
投资进度、资金筹措及资金使用安排如下表所示。
投资进度、资金筹措及资金使用安排表
合计
建设期
2013年
2014年
2015年
2016年
投资比例
计划投资额
14,576.66
35,806.02
37,248.56
18,634.27
34,210.02
34,522.06
11,312.27
启动资金
资金筹措
52,265.50
34,000.00
20,000.00
项目资本金
28,265.50
债务资金
78,000.00
24,000.00
其他资金来源
3.3A酒店主体建筑工程的费用效益估算
本小节主要从A酒店主体建筑工程的费用效益进行分析，包括收入、成本费用、税金、利润、现金流量分析以及经济效益评价，测算期间为2013至2028年。
3.3.1营业收入匡算
A酒店主体建筑工程建成后经营收入主要为：
客房收入、餐饮收入、会议收入、娱乐及其他收入、商业租赁收入、写字楼租赁收入、写字楼出售收入等七类。
娱乐及其他收入包括游泳池、健身房、棋牌室、康乐室等租赁收入。
（1）客房收入
根据2010年武汉市五星级酒店平均房价和平均入住率统计，武汉市五星级酒店的标准间价格为380元/间～880元/间，入住率约为75%。
同时参照本项目地周边同档次宾馆的门市价格进行匡算。
本项目建成后客房共计394间，客房统一定为480元/间·
日，经营期第一年入住率暂设定为50%，第二年达到55%。
按上述的租金价格、客房入住率及年营业天数360天测算，预计计算期内客房收入为55212.63万元。
（2）餐饮营业收入
就餐人数按客房数的两倍计算，收费标准按每人400元/天，从第三年起每年递增10元/天，上座率第一年为50%，第二年为55%。
按上述的收费标准、就餐人数、上座率计，年营业天数360天测算，预计餐饮收入为92031.48万元。
（3）会务营业收入
参照武汉市同类酒店会议室收费标准，确定为50元/㎡，并每5年递增10%，出租率第一、二年60%，第三、四年65%。
按上述的收费标准、出租率计，年营业天数360天测算，预计会务营业收入为37269万元。
（4）娱乐及其他收入
娱乐及其他收入主要包括：
游泳池、健身房、棋牌室等租赁收入，按客房收入的50%匡算，预计娱乐及其他收入合计为27606.32万元。
（5）商业租赁收入
商业租赁总建筑面积5396平方米，租赁价格按项目周边同类酒店商业价格标准确定为每平米3000元/㎡，并每2年递增100元/㎡左右，出租率按100%，据此匡算，计算期内的租赁收入21346.58万元。
（6）写字楼出租收入
写字楼出租面积7244平方米，按照中南商圈甲级写字楼的收费标准，确定出租价格为每年840元/㎡，每两年递增30元/㎡，据此匡算，计算期内出租收入为7306.31万元。
（7）写字楼出售收入
写字楼出售面积28976平方米，为全部写字楼面积的80%匡算，从建设期第二年开始预售，销售价格按2万至2.4万/㎡，分4年售完，逐年递增1000元/㎡，总销售收入63896.24万元。
营业收入合计304668.56万元，具体情况见附表1。
3.3.2总成本费用匡算
酒店总成本费用按营业成本、管理费用、财务费用、市场推广费用以及酒店委托管理费用等五部分匡算。
（1）营业成本
经营费用按直接成本、直接工资、物业营运及保养费用及其他业务费用等部分测算，总额为104648.1万元。
（2）管理费用
管理费用按工资及附加、固定资产折旧费、无形及递延资产摊费用及其他管理费用等项目匡算，总额为79497.37万元。
（3）财务费用
本项目分三年贷款78000万元，按5年期银行贷款利率6.65%，结合经营效益，经营期利息总额为18819.5万元。
（4）市场推广费用
参照目前武汉市内同类宾馆状况，市场推广费用为客房收入的2%，总额为1104.25万元。
（5）酒店委托管理费用
酒店委托费用按照酒店客房收入、餐饮收入、会议收入总和除去对应成本的5%支付，总额为6610.65万元。
总成本费用见附表2。
3.4A酒店主体建筑工程项目的财务评价
3.4.1项目的盈利能力分析
对A酒店主体建筑工程项目盈利能力的分析主要是从利润情况以及财务指标评价两方面进行。
（1）利润情况
根据项目的收入及成本费用测算，A酒店主体建筑工程项目经营期内的营业收入为304668.56万元，总成本费用及税金为251326.23万元，利润总额为61592.71万元。
各年实现利润按25%交纳所得税，所得税后净利润为46142.86万元，利润匡算具体情况见附表3。
由此可见，该酒店主体建筑工程项目盈利能力是较好的。
（2）财务指标评价
根据前述测算，笔者在EXCEL电子表格中计算出本项目税前财务内部收益率为14.57%，税后财务内部收益率为12%；
税后投资回收期（含3.5年建设期）为14.58年，与行业基本水平相当，项目在财务上具有可行性。
3.4.2项目的偿债能力分析
对A酒店主体建筑工程项目的偿债能力，主要是通过对借款资金的还本付息时间计划表来评价。
通过对A酒店主体建筑工程项目还本付息时间计划表（附表4）来看，A酒店主体建筑工程项目2024年全部完成借款资金与利息的偿还。
项目经营具备一定的偿债能力。
项目主要经济指标具体如下表所示：
A酒店主体建筑工程项目主要经济指标表
序号
指标分类
指标名称
单位
指标值
投资规模
项目总投资
106266
94621
2800
8845
建设单位自筹资金
28266
申请银行贷款
78000
年
3.5
经济效益
年均营业收入
26493
年均营业税金及附加
1331
年均利润总额
5356
年均所得税
1343
年均净利润
4012
5
财务评价
总投资收益率
6.58%
税前财务内部收益率
%
14.57%
税后财务内部收益率
12.00%
投资回收期（税后，含建设期）
14.58
3.5项目的风险分析
A酒店主体建筑工程项目存在以下风险可能会对本投资方案构成不利影响：
3.5.1市场竞争风险
目前，随着一些高档酒店的陆续建设和开业，大量新的客房将使用，酒店业客房的平均入住率可能相应降低，导致国内和武汉市的酒店业市场竞争更加激烈。
A酒店所在的大区域内存在一些具有同质因素的竞争对手，因此A酒店在目标客户细分市场定位、比较优势特色发挥、经营管理品质飞跃等问题上处理不好，将在市场竞争中处于不利地位，直接影响酒店的经济效益和回报率。
3.5.2宏观经济形式变化风险
酒店业、旅游业受宏观经济形式变化的影响较大，武汉作为华中地区金融贸易中心的地位变化、投资环境变化、及经济形势变化均会影响到武汉的酒店业。
A酒店作为在接待政府公务事务方面具有历史优势的宾馆，应加强对国家宏观经济形势的研究，根据政策及时调整和制定相应对策。
3.5.3经营管理风险
项目从设计、施工到交付运营都可能因管理不善而造成工程质量达不到酒店的标准、顾客安全事故、服务质量下降、经营成本失控等风险。
因此，需不断实现管理制度和体制创新，只有项目的运营管理水平不断提高，项目的经济效益才能充分地得到发挥。
3.5.4财务风险
A酒店的主体建筑工程耗资较大，财务上面面临的主要风险一是须保证建设期的资金的持续性和适度的充分性，二是通过有效途径加强管理和监督，促进项目建成后的经济效益和资金的迅速回收。
这两方面处理不好，将给项目本身和投资者带来财务风
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