05物业服务标准Word文档下载推荐.docx

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6.保洁员不得以任何理由与客人发生冲突。

二、保洁服务质量标准

（一）天花、墙壁

1．各类风口：

定期清洁，目视无灰尘、无污渍。

2．墙壁：

定期擦拭，无灰尘、无污迹，纸巾擦拭表面60厘米无明显污染。

3．高区管线：

定期擦拭，目视无明显灰尘。

（二）灯具

1．定期擦拭，目视无灰尘、无污迹。

（三）地面

1．地板清洁，目视干净无杂物、无积尘、无污渍。

2．大理石定期保养，目测可反映出照明灯的轮廓。

3．地毯按计划定期吸尘和清洗，目视无灰尘、无污渍。

（四）垃圾桶

1．桶体干净、无污渍、无异味。

2．石米干净、无水浸、无痰迹；

烟头5只以下。

3．桶内垃圾不超过2/3容量。

（五）玻璃门、镜钢门、无锈钢门。

1．无灰尘、污渍，无手印，光洁明亮。

2．镜钢门、不锈钢门定期保养。

（六）室内装饰

1．家具及各种装饰品无积尘、无污渍，家具干净、明亮，纸巾擦拭表面60厘米无明显污染。

2．不锈钢、铜制品定期保养，无积尘、无污渍、光亮无手印。

3．各类花卉饰品，定期清洁无灰尘。

（七）消防设施

1．消防栓内干净、无积尘。

2．各类消防器材定期擦拭，无灰尘。

（八）标识牌、水牌

1．每天擦拭，无积尘、无污渍，用纸巾擦拭无明显污渍。

（九）电梯

1．电梯轿厢地面定期保养，无灰尘、无污渍，地板明亮。

2．不锈钢电梯门（内侧、外侧）、不锈钢门框、不锈钢轿箱内壁面、按键及面板、天花不锈钢等，无污渍、无尘，保持光亮、无手印。

3．电梯门轨槽保持干净、无泥沙、灰尘等杂质。

（十）浴室、卫生间

1．天花、风口：

目视无灰尘、无污渍。

2．灯具：

定期擦拭，目视无灰尘、无污迹。

3．卫生间地面：

干净无污渍、水渍，无异味。

4．浴室地面：

干净无污迹；

防滑毯下地面清洁，无杂物、无污渍，防滑毯每天冲洗。

5．门面：

保持干燥、干净、无污渍。

6．墙面及隔板：

干净、光洁、无污渍、灰尘，用纸巾擦拭60厘米无明显污染。

7．各类便器;

无污、无垢、无异味，光洁明亮。

8．洗手台:

无水渍、无污垢、光洁。

9．垃圾桶定期清洗消毒，无污渍、无异味，石米干净、无水浸、无痰迹；

垃圾不超过2/3容量。

10．玻璃镜面、不锈钢水龙头：

目视无灰尘、无水渍、无污垢、无手印，有光泽。

11．空气质量：

无异味。

（十一）外围

1.路灯：

灯杆、灯罩定期擦拭,目视无明显灰尘、无污迹。

2.雨蓬：

目视无杂物、无污迹、无积水。

3.地面：

定期清洗地面无杂物、香口胶垢、污渍、泥沙、积水等。

4.地沟：

定期清掏，目视无垃圾、无积水。

5.护拦：

目视无灰尘、无污迹。

6.垃圾桶定期清洗，无污渍、无异味，石米干净、无水浸、无痰迹。

7.垃圾不超过2/3容量。

8.岗亭：

定期清洁，目视无灰尘、污迹；

玻璃明亮。

9.墙面（2.5米以下）：

目视无灰尘、无污迹，无乱贴乱画。

10.公共部位玻璃：

目视无灰尘、无污迹、无水渍。

11.花池台面：

12.百叶窗：

13.外墙清洗：

每年清洗两次。

（十二）消防通道

1．楼梯地面：

定期擦拭，目视无灰尘、无杂物、无污迹。

2．通道墙面：

定期清扫，目视明显无灰尘、无污迹，无乱贴乱画。

3．通道扶手无灰尘、无污迹，用纸巾擦抹表面60厘米，纸巾不被明显污染。

4．防火门、门顶、闭门器：

无灰尘、无污迹，用纸巾擦抹门表面60厘米、门顶30厘米无明显污染。

5．垃圾及时清运，不过夜。

垃圾房无异味。

（十三）垃圾房

1．垃圾集中入箱，无外溢。

2．垃圾房地面清洁，无杂物、无明显污渍、水渍。

3．垃圾房定期冲洗消毒，无明显异味。

（十四）平台

1．地面：

定期擦拭，目视无杂物、无污迹。

三、保洁工具及工具房管理标准

1.保洁工具摆放整齐。

2.保洁工具定期清洗消毒，擦拭用具分类使用，无异味。

3.地面、墙面定期清洁，无灰尘、无污迹、无水渍。

4.保洁工具房内不得存放垃圾。

绿植养护服务质量标准

为了有效规范绿植养护服务，结合中海广场物业管理协议的相关要求，特制定本服务标准。

本标准作为评价绿植养护服务质量，验收绿植养护服务产品的依据。

一、绿植养护员管理标准

1.养护人员需培训、测试合格后上岗。

2.养护人员上岗需统一着装，佩带工牌。

3.养护人员工作时需按照操作规范操作。

4.养护工具随身携带，不得将工具弃置在公共区内。

5.养护人员不得以任何理由与客人发生冲突。

二、绿植养护质量标准

（一）绿植（组景）标准

1.绿植（组景）种类、规格符合服务协议规定。

2.绿植（花木）单株大小符合环境整体需求，有较好的装饰作用。

3.绿植（花木）修剪整齐、无黄叶、卷叶、破损叶片和非正常落叶，无积尘、无虫口，且株形健壮，具最佳观赏效果。

4.花盆表面用卵石或小植物添塞，确保泥土不外露。

5.绿植（花木）定期施肥，喷药，无病虫害。

6.草坪内无杂草、无斑秃、无纸屑、烟头、石块等杂物。

定期修剪，草坪高度应保持在3—8公分。

7.绿篱应保证枝叶茂盛，定期整形修剪，做到表面平滑，棱角线条整齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观。

（二）绿植（花木）养护操作要求

1.养护人员每日对管辖区域内所有的租摆花木巡视一遍。

巡视时对细叶植物叶面喷雾，对带图腾柱的植物将柱子表面喷湿；

随时摘除花木的黄叶、枯枝，擦拭盆面、盆架及托盘内的积水、污迹。

观察花木树冠是否丰满、树形是否美观，叶面是否有尘土等，如发现以上问题，及时处理。

2.工作人员给花木浇水时不要将水流（或溅落）到地面（毯）上；

修剪下的枝叶要放入随身携带的垃圾袋内；

不得向花木喷洒有刺激性气味的药品及施入有异味的肥料；

保证用药安全，采用环保的低毒药品，残留及遗洒的药物及时处理，药品及相关器具不得存于工作区域内。

3.工作人员在巡视时对长势不好的花木及时进行记录，以备更换。

定期调换花木的摆放位置、朝向；

对发生病虫害的花木及时进行喷药防治。

4.每月观叶植物施肥一次。

5.每月结合浇水、施肥操作向盆内施入酸性调节剂一次，控制调节盆土的酸碱度。

6.每月定期擦拭植物叶面，保持叶面清洁、无积尘。

三、主要租摆植物规格要求

植物名称

规格（m）

元宝树

1.2

马力安

0.4

富贵塔

八层

绿萝

1.5-2.5

一帆风顺

粉黛万年青

小绿萝

变叶木

0.5

斑马万年青

绿萝吊盆

0.25

一品红

雪花万年青

绿霸王

1.5

米兰

蒲葵

2.0

绿巨人

0.5-0.6

虎尾兰

长春藤

心叶绿萝

散尾葵

1.5-2.0

红掌

A级

银边铁

百合竹

粉掌

七彩铁

棕竹

1.0

洒金榕

巴西木

1.6

火鹤

袖珍椰子

巴西榕

发现王

3.0

蝴蝶兰

春羽

发财树

1.7

天使

针葵

1.5-2.2

凤梨

国产A级

鸭掌木

千年木

富贵竹笼

龙血树

其他配置小盆植物：

株型匀称美观、枝叶繁茂、色彩鲜亮、无病虫害。

公共设施维修管理服务标准

为了有效规范公共设施维修管理服务，结合中海广场物业特点及《中海广场物业管理协议》的相关要求，特制定本服务标准。

本标准作为评价中海广场物业公共设施维修管理服务质量，验收公共设施维修管理服务产品的依据。

一、公共设施管理服务综合标准

（一）建筑物维护保养

1.房屋主体结构完好，发现质量问题及时向开发商报告与并提出修缮建议。

2.屋面、檐沟定时清理，确保无杂物；

雨水口、落水管定期疏通，确保通畅。

3.楼宇单元门、楼梯间通道及其它共用部位的门窗、玻璃完好，使用功能正常。

4.建筑物内外墙面（含玻璃幕墙）、地面镶嵌石材、玻璃完好，无缺损，外立面每年清洗两次，无明显污染。

5.建筑物内定期粉刷，屋顶、墙面无明显污染和脱落现象。

（二）公共设施维护保养

1.建筑物公共部位内外照明完好；

根据时令及时调整开关时间，满足使用和节能要求。

2.建筑物内上下水畅通，化粪池、污水井定期清淘，无淤堵、无跑冒滴漏现象。

3.建筑物内供水、供电、供冷气、供暖、供燃气、消防等一切设备设施基本完好，运转正常。

二、公共设施维修管理标准

（一）房屋建筑物维修保养标准

1.状态要求

1）屋顶无渗漏；

外立面镶嵌石材、玻璃幕墙无损坏。

2）建筑物内天花完好，各处墙面定期粉刷，无明显污染和脱落。

3）建筑物内外石材地面无破损、无明显污染，油漆地面无脱落。

4）建筑物门窗完好，使用功能正常。

5）建筑物内外通道栏杆、灯杆、管道无锈蚀，不脱漆。

6）各类管线布线规整，符合专业规范要求；

各类管道畅通，无淤堵。

2.保养和管理责任

1）每3年巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向开发商报告并提出修缮建议。

2）每年对建筑物的装修装饰和配套设施设备进行检查，制定下一年度维修保养计划。

3）每半年检查清理1次屋面、檐沟，确保无杂物；

每半年检查清理1次地漏、雨水口、落水管等，确保通畅。

4）每半年对化粪池进行1次清掏抽底；

污水泵房每月清理两次，其余每三月清理一次。

5）每天巡视大厦内外照明，通道门窗，保证其完好。

6）每季度对公共防水区域进行一次检查（逢雨季加密频次），对沉降缝、后浇带、管道穿过外墙部位、外墙预埋件部位等容易出现渗漏的部位重点检查。

7）建立防水工程档案，对出现渗漏的部位进行维修登记，便于日后查阅。

8）对楼宇外立面的排污管、排水管、空调冷凝水管的日常维护，发现破损泄漏要及时处理，防止建筑物外立面污染。

9）每周对公共区域油漆粉饰部件进行巡检，发现饰面污渍、锈迹及脱漆等现象及时处理。

其中：

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）,每3年油饰1次。

楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

10）对木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件进行油饰，每5年全面油饰1次。

局部修饰随时进行。

（二）楼内公共场所及设施维修保养标准

1）消防门、闭门器、门栓、楼梯栏杆外表无锈迹，不脱漆，安装牢固，闭门器、分门器正常闭合。

2）公共通道畅通，标识完好，满足使用要求。

3）公共照明系统完好，维修及时；

照明照度满足物业功能需要。

4）各类开关操作灵活，控制可靠，安全措施得当。

5）灯罩、灯、灯座完好，安装牢固。

6）电线、管线、排列整齐。

7）电箱、灯具表面基本无积尘、无锈迹，不脱漆。

8）消防器材配备符合规定要求。

9）地下管井目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物，排水畅通；

下水井盖无缺失、破损。

2．保养和管理责任

1）每天巡查1次楼内公共场所的门窗、消防门、闭门器、门栓、垃圾筒，保持无污渍、无破损，能正常使用。

2）每周巡查1次楼内消防栓，检查消防器材是否齐全、完好、有效。

3）每月对地下管井、雨水沟清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物，并消杀消毒，每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。

4）每周对公共墙、地面及天花装饰进行1次巡查。

保持墙、地面无坏损及严重污渍，地面、地砖破损有影响的必须进行修补与更换；

发现墙面、顶面、地脚线有脱落及损坏的；

天花有缺少、残损或严重污染的，要及时进行修缮养护，确保基本完好。

5）对巡检中发现楼内公共场所及其设施有损坏现象，及时组织维修；

计划维修一个月内完成，临时维修48小时内完成。

6）每日巡检中发现照明灯具哑光、损坏及时处理，高位需进行高空作业的48小时内处理完成。

（三）卫生间、浴室设施维修保养标准

1）各项设施完好无滴漏、无堵塞、无锈斑，保证使用功能正常。

2）天花完好，无破损、无脱落。

3）墙面、地面石材（或瓷砖）无破损、无脱落。

4）门板、隔板完好，无损坏。

物业管理人员负责每天巡视大厦公共卫生间、浴室，发现设施损坏，及时报告修复；

（四）地下停车场

1）保持车道路面平整完好、排水沟通畅，无堵塞现象。

2）道路指示明显清楚，停车标识、车位牌字迹清晰、外观整洁。

3）停车场墙面、顶面无渗漏现象，地面无积水。

4）保持照明系统完好，排风系统符合设备管理要求。

5）停车场收费系统正常运行。

车场车管员负责辖区内设备设施的巡视，发现设施损坏，及时报告修复；

设备管理服务标准

一、设备综合管理标准

（一）设备机房管理

1.机房排烟、通风良好;

保持温度、湿度符合设备运行温、湿度要求。

2.墙壁、天花无渗漏。

3.地面平整，洁净。

地漏排水畅通，无阻塞。

4.工具摆放整齐并检验有效。

5.无异味，密封防鼠。

6.照明灯具完好，照度符合使用要求。

7.地面如铺设橡胶垫，保持胶垫洁净完好。

8.如设置安全保护栅栏，保持栅栏贴近地面黄线摆放，且完整无损。

（二）设备外观、清洁管理

1.保持设备外表无锈迹，不脱漆，无尘。

2.柜门闭合良好，开关、按钮、指示灯完好。

3.仪表完好，操作显示屏完好，显示参数清晰、笔划完整。

4.设备如有烟道、废气排放等管道，则包装密封完好。

5.设备油箱、油管、水管、水箱无锈、无渗漏。

6.设备联轴器罩（套）安装良好，保护功能完善；

不变形、不生锈。

7.溢水管防蚊网安装规范，水池盖完整无损，放置平稳，上锁。

8.设备各种部件、管道安装牢固，基本不摆动。

9.设备电源线、数据线等捆扎整齐，无破损或脱落。

（三）设备标识标牌管理

1.标牌齐全、统一，字迹清晰。

2.各类指示警告牌挂放（贴）在指定处。

3.设备铭牌完好清晰。

4.管道涂漆颜色正确；

箭头和文字清晰，喷印距离符合规定。

（四）设备档案资料管理

1.建立大厦设备档案管理制度，实行专业化统一管理。

2.各个系统的设备设立台帐和卡片，内容包括：

设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。

当设备变更时台帐亦应及时更改。

3.对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：

装箱单、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。

4.凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致，标牌（设备保养责任人）固定在机体上。

二、设备管理标准

（一）供配电系统管理标准

1.系统状态目标及供应标准

1）高压开关柜保持出线电压与输入电压相同；

电压表、电流表均有指示；

指示灯指示正常；

继电保护装置（过流、速断、欠压、零序、超温）参数设定符合要求。

2）计量柜有功电表和无功电表有数字变化。

3）变压器输出电压400V/380V；

温度控制仪显示的温度在变压器允许工作范围内，若超温即报警并切断变压器运行；

降温风扇运转正常。

4）低压开关柜出线电压380V；

运行时，指示灯亮，各类指示仪表均有指示，读数清晰可靠。

各开关操作灵活可靠。

5）电容补偿柜功率因数COSφ≥0.9；

能自投/手投。

6）除市电停电外，力保每天楼宇内用电正常，如遇故障力争24小时内保障供电。

2.操作职责

1）按操作规范对机房进行巡查，检查设备、机房环境及标牌标识情况，并做好记录。

2）电柜外表每四天清抹一次；

电柜内每半年清扫一次；

墙壁、地面污渍随时清除。

3）按照操作规程操作设备，严格执行倒闸操作规定，如实填写操作票，并做好运行记录。

4）在设备运行过程中，如设备出现故障，操作者能解决的自行解决，不能解决的应及时向主管申请报修。

3.保养职责

1）按照保养计划，实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。

2）按保养计划定期清理电柜外表。

3）按保养计划定期拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。

电器及线路如有破损、脱落、接触不良现象，则检修或更换线路或元件。

4）确保电器动作正常、无噪音、工作状态及指示正常。

4.维修责任

1）属外包的维保项目在保修期内按照有关合同约定执行，由负有维修保养责任的一方承担。

如由法定第三方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管。

2）因产品或施工质量问题造成供配电系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。

3）乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。

4）凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，应达到使用要求，符合说明书的技术指标。

（二）给排水系统管理标准

1）水泵电动机转动灵活，无异声；

机械密封完好，无漏水，运转平稳，不丢转。

运行时工作电流在电动机额定电流范围内；

运行时扬程（m）、流量（m3/h）、水压（MPa）满足楼层用水要求；

生活变频供水压力设定满足用水要求，一般略高于楼高的压力。

2）管道阀门打开、关闭转动灵活；

止回阀封闭良好。

3）电柜各仪表均有指示；

各种开关、按钮操作灵活；

可有效的控制及保护相应用电设备生活供水变频装置参数设定正确，触摸屏能不断显示运行参数。

4）水池、水箱浮球或水位开关动作灵活，控制准确可靠，无误动作现象；

满水位能使泵停转，低水位能使泵启动；

水位监视装置能正常监视水池（箱）状态，超水位能报警。

5）集水井浮球或水位开关动作灵活，满水位能使泵启动，低水位能使泵停转；

监视模块能正常监视水井状态。

6）除市政停水以及设备设施紧急维修外，力保每天24小时楼宇内供水、排水正常。

7）建立正常的供水、用水管理制度，定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。

8）保持水箱清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒。

9）严防供水系统与排水系统混流。

1）每天巡查1次，检查设备清洁、机房环境、标牌标识是否符合标准。

2）按操作规程操作设备，填写设备运行记录表。

3）每周定期巡检浮球（或水位开关）有无卡死引发溢流跑水；

生活变频供水触摸屏显示状态是否正常。

4）设备运行过程中，如出现故障，操作者能解决的自行解决，不能解决的应向主管申请报修。

1）按照保养计划实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。

2）清理水泵、电柜、管道、阀门的尘埃、锈迹；

涂防锈漆。

3）给水泵、阀门阀杆加润滑油。

4）检查水泵、管道、阀门有无渗漏。

5）检查管网、管件是否牢固、有无变形。

6）拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。

7）检查电器及线路如有破损、脱落、接触不良的现象，则更换或修理。

电柜电器动作干脆利落、无噪音、工作状态指示正常；

水泵转动灵活，不渗漏。

1）属外委的维保项目在保修期内按有关合同约定执行，由负有维修保养责任的一方承担。

2）因产品或施工质量问题造成给排水系统设备、管网及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。

3）因使用不当或人为过失造成管道堵塞、爆裂损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。

4）乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。

（三）中央空调及通风系统管理标准

1）系统能连续供冷（热）；

且满足商场和写字楼供冷的要求。

机组能按设定的程序运行，且能根据使用的负荷量来控制机组叶轮开启度；

冷冻水进出水温度控制在正常温度范围内；

冷却水进出水温度符合供冷要求；

冷冻泵和冷却泵运转正常，无滴漏电机工作电流在电动机额定电流范围内。

2）风柜出风温度符合要求。

3）冷却塔填料完好，过滤器定期清理，风机运行正常；

电动机无异常噪音的工作电流在电动机的额定电流内；

水质（PH）、Ca、Mg离子浓度符合要求。

4）风机转动灵活自如，无异声，运行时工作电流在电动机额定电流范围内。

5）送风风机和排烟风机每天按照时间设定自动启动运行和自动停机；

风机既能手控运行，也能接受指令自控运行。

1）保持设备清洁、机房环境、标牌标识符合管理标准。

3）设备运行过程中，如出现故障，操作者能解决的自行解决，解决不了的