第三章 理财方案决策分析Word文档格式.docx
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现有资产、借贷或收支结余能否支应该方案所需的额外支出
比如说一个创业方案，有100万、200万、300万三个筹资计划。
100万的计划变现现有金融资产就可实现，200万的计划加上将现有房产抵押贷款也可以实现，300万的计划变现资产与贷款后仍有差额，若无其它资金来源，在现金流量决策下，应舍弃300万的筹资计划。
而选择100万或200万的筹资计划，还要看创业后的预期投资报酬率而定。
2）净现值决策法:
只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者优先考虑
比如说租房或购房决策，租房考虑押金与租金的现金流量，购房考虑首付款、贷款、期末出售款的现金流量，都还原为净现值，比较两方案的净现值，较高者优先考虑。
此时暂不考虑子女教育金或退休储蓄所需要的现金流量。
可以用财务计算器算出来。
1）内部报酬率决策法:
把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者，表示要达成所有理财目标锁需要的投资报酬率较低，达成的可能性较高，应优先考虑。
一个综合理财决策，如移民决策，同时要在异地购房、创业与子女教育安排，因为同时牵涉到多项现金流量，最好是用内部报酬率决策。
内部报酬率决策的另一优点，是可考虑收支成长率，作动态分析。
以上三项决策依据如何运用，我们看以下案例。
4.理财决策案例背景
1）家庭成员背景资料
小李夫妻两人年龄均为29岁，结婚3年，两人都是金融从业人员。
男方父母:
均为58岁，原来在乡下务农，过去积蓄给小李夫妻购房，无退休金。
2）家庭收支资料
小李月税前收入5,000元，妻子月税前收入4,000元，两人都有一个月的年终奖金。
现有的家庭支出包括每月的物业费300元，衣食费2,000元，交通费400元，通讯费200元，医疗费200元，娱乐费200元，其它杂支300元。
3）家庭资产负债资料
三年前夫妻结婚时在男方父母的资助下，并利用两人当时已累积的住房公积金，购买目前价值300,000元的住房，无贷款。
现有存款50,000元，股票基金100,000元。
目前的住房公积金帐户余额47,000元，个人养老金账户余额50,000元。
除社会保险外未购买商业保险。
4）理财目标
A）预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业，大学学费每年现值10,000元。
同时男方父母将两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。
并负担两老的生活费用。
每增加一个家庭成员，预计增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或父母85岁为止。
B）想两年后换买一套现值800,000元的房屋供届时一家五口使用,。
3）小李60岁退休，配偶55岁退休。
退休后生活水准为退休前的75%，退休生活计算到85岁。
5）其它假设条件
A）四金提拨率为：
医疗2%，失业1%，住房公积金8%，养老金8%。
B）换房后房贷住房公积金利率为5%，一般贷款利率为7%，贷款20年。
公积金贷款上限150,000元。
若贷5年期利率可各降0.5%。
存款平均报酬率4%，股票长期平均报酬率为10%。
住房公积金投资报酬率3%
C）退休支出调整率75%,养老金替代率25%
D）房价成长率4%，房屋折旧率2%。
E）薪资所得免税额为每人每月2,000元。
6）问题：
请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题
A）财务诊断：
编制家庭资产负债表与现金流量表，指出需要改进之处。
B）换房规划：
拟定三个换房方案，即尽量少用贷款，五年内把贷款还清,与七成贷款，分析其可行性。
（考虑与不考虑收支成长率）
5.理财方案基本数据计算
1）计算税后可支配收入（不含延期收入）
A）社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19%5,000元×
19%=950元4,000元×
19%=760元
B）小李:
月薪应缴税（5,000元-950元-2,000元）×
15%-125元=182.5元
C）小李年终奖金应缴税:
5,000元/12=416.7元，低于500元，适用5%税率，5,000元×
5%=250元
D）小李妻:
（4,000元-760元-2,000元）×
10%-25元=99元
E）小李妻年终奖金应缴税:
4,000元/12=333.3元，低于500元，适用5%税率，4,000元×
5%=200元
F）家庭税后收入=（5,000元-950元-182.5元）×
12+（5,000元-250元）+（4,000元-760元-99元）×
12+（4,000元-200元）=46,410元+4,750元+37,692元+3,800元=92,652元
2）编制家庭资产负债表
资产
金额
负债
存款
50,000
股票基金
100,000
公积金账户
47,000
养老金账户
自用住宅
300,000
资产合计
547,000
净值
3）编制家庭现金流量表
项目
百分比
税后收入
92,652
100.00%
物业费
3,600
3.89%
衣食费
24,000
25.90%
交通费
4,800
5.18%
通讯费
2,400
2.59%
娱乐费
医疗费
其它杂支
支出合计
43,200
46.63%
净现金流量
49,452
53.37%
4）财务诊断指出需要改进之处
A）无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产成长；
B）家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达53%，理财规划弹性大；
C）现有存款高于年支出，流动性高；
D）没有商业保费支出，夫妻只有社保未投保商业险，保障不足；
E）投资性资产（股票基金）占可运用资金三分之二，比重适当。
6.理财方案现金流量决策分析计算
1）换房规划方案一：
尽量少用贷款（不考虑收支成长率）
两年后房价=800,000元×
1.042=865,280元
出售旧房房价=300,000元×
1.042×
（1-2%×
2）=311,501元
目前可投资资产=150,000元，可运用储蓄=49,452元，
资产平均投资报酬率=50,000元×
4%+100,000元×
10%）/150,000元=8%,
两年后累积额=FV（8%,2,-49452,-150000）=277,820元
公积金余额47,000元，夫妻年缴公积金合计=9,000元×
16%×
12=17,280元,两年后累积FV（3%,2,-17280,-47000）=84,941元
可准备首付款总额=311,501元+277,820元+84,941元=674,262元
最低贷款额=865,280元-674,262元=191,018元
公积金贷款上限=150,000元
商业贷款额=191,018元-150,000元=41,018元
公积金贷款年供额=PMT（5%,20,150000）=-12,036元
商业贷款年供额=PMT（7%,20,41018）=-3,872元
12,036元+3,872元=15,908元，购房后年储蓄额=49,452元+年缴公积金17,280元-养亲30,000元=36,732元，36,732元>
15,908元,在可负担范围之内,可行。
2）换房规划方案二：
五年内或尽早把房贷还清
A）按方案一，最低贷款额=191,018元，房贷年供能力=36,732元
若五年还清，商业贷款利率6.5%，年供额=PMT（6.5%,5,41018）=-9,870元
公积金贷款利率4.5%，年供额=PMT（4.5%,5,150000）=34,169元
9,870元+34,169元=44,039元>
36,732元，5年还清现金流流量不足，不可行。
B）那到底多久可以还清呢?
可计算如下:
36,732元-9,870元=26,862元,NPER（5%,-268622,150000）=6.71年,以剩余的现金流量来还公积金贷款，需要6.71年才能把贷款还清。
考虑到五年后商业贷款已经还完，原来用来还商业贷款的现金流量五年后可用来还住房公积金贷款，PV（5%,1.71,-26862）=43,004元,为五年后住房公积金余额,此时商业贷款已经还完，共有36,732元可用来还贷款，NPER（5%,-36732,43004）=1.24年,5年+1.24年=6.24年，即使收支不增长，最快还是可以在6.24年内把所有的贷款还清
3）换房规划方案三：
尽量多用贷款
考虑投资报酬率8%大于贷款利率5%-7%，尽量多用贷款，以房价的七成或现有储蓄能力可负担的贷款,取其低者
A）房价七成贷款
865,280元×
70%=605,696元
公积金贷款上限150,000元，公积金贷款年供额=PMT（5%,20,150000）=-12,036元，商业贷款=605,696元-150,000元=455,696元,商业贷款年供额=PMT（7%,20,455696）=43,014元,年供额计12,036元+43,014元=55,050元
房贷年供能力=36,732元
七成贷款年供额55,050元>
房贷年供能力36,732元，只考虑到工作储蓄与公积金提拨额，七成贷款现金流流量不足，不可行。
B）现有储蓄能力可负担的贷款
房贷年供能力36,732元-公积金贷款到上限150,000元时年供额12,036元=可供商业贷款年供额24,696元。
可贷商业贷款额=PV（7%,20,-24696）=261,630元,
贷款总额=261,630元+150,000元=411,630元，不过此方案未考虑多余贷款拿去投资可产生的理财收入
C）七成贷款时应有的理财收入
七成贷款年供额55,050元-房贷年供能力36,732元=不足额18,318元，为要弥补房贷年供额缺口应有的理财收入。
方案三房价七成贷款额605,696元-方案一最低贷款额191,018元=可将贷款运用于投资额414,678元。
18,318/414,678=4.42%,投资的现金收益率需大于4.42%才足以支应贷款年供额支出。
本案假设投资报酬率为8%，若存款与股票基金仍维持1:
3的比率，存款收益率4%，（4%*1+X*3）/4=4.42%，X=4.56%，应选择现金分红率超过4.42%的股票型基金。
以中国目前股票型基金的分红状况，假设长期平均投资报酬率10%的股票型基金，应可提拨4.42%的现金分红，在这种条件下最高贷款额仍可到房价的七成。
7.理财方案净现值决策分析计算
不考虑收支成长率，设定一投资报酬率,以净现值高低来考量的决策
投资报酬率假设为8%
A）方案一:
尽量少用贷款的净现值:
CF0=150,000元,为期初可运用生息资产（不包括住房公积金账户余额）
CF1=49,452元，
CF2=-865,280元（两年后房价）+311,501元（卖旧房净收入）+191,018元（最低贷款额）+49,452元（年储蓄额）+84,941元（住房公积金余额与前两年提缴额累计）=-228,368元,
CF3=49,452元（年储蓄额）+17,280元（住房公积金年提缴额）-30,000元（多养三口人增加的支出）-12,036元（公积金贷款年供额）-3,872元（商业贷款年供额）=20,824元,N3=20,I=8%,NPV=175,286
B）方案二:
五年还清房贷的净现值:
CF0=150,000元,CF1=49,452元,CF2=-228,368元（同方案一）
CF3=49,452元（年储蓄额）+17,280元（住房公积金年提缴额）-30,000元（多养三口人增加的支出）-34,169元（公积金贷款年供额）-9,870元（商业贷款年供额）=-7,307元,N3=5,CF4=49,452元（年储蓄额）+17,280元（住房公积金年提缴额）-30,000元（多养三口人增加的支出）=36,732元,N4=15,I=8%,NPV=158,441
C）方案三净现值:
CF0=150,000元,CF1=49,452元,（同方案一）
CF2=-865,280元（两年后房价）+311,501元（卖旧房净收入）+605,696元（最高贷款额）+49,452元（年储蓄额）+84,941元（住房公积金余额与前两年提缴额累计）=186,310元,
CF3=49,452元（年储蓄额）+17,280元（住房公积金年提缴额）-30,000元（多养三口人增加的支出）-12,036元（公积金贷款年供额）-43,014元（商业贷款年供额）=-18,318,N3=20,I=8%,NPV=201,328
以方案三的净现值最高，应选择方案三，尽量多用贷款
8.考虑收入与支出成长率,以内部报酬率作动态分析
内部报酬率是可使一生收支平衡的投资报酬率，应选择内部报酬率低于风险属性测出的合理报酬率，且三个方案中内部报酬率最低的方案。
理财准备在任何一年都应保持正数,才可支应各年度现金流量。
内部报酬率分析与净现值分析的不同点在于：
1）考虑的不光是与该方案直接涉及的购房首付、房贷、工作储蓄等现金流量，还包括如大学学费、保险费支出等现金流量，是一个比较全面性的考虑模式；
2）每年收入与支出,学费与房价,都按预设成长率成长。
收入、支出、学费、房价可以设定不同的成长率。
而净现值分析一般只设定一个通货膨胀率来代表收入、支出、学费、房价的成长率，计算时折现率I=（1+投资报酬率）/（1+通货膨胀率）-1。
3）由于内部报酬率的计算较为复杂，通常是用EXCEL报表设定公式计算。
而考虑该方案直接涉及现金流量的净现值分析可以用财务计算器计算。
4）可以改变投资报酬率、收入成长率、支出成长率、学费成长率或房价成长率作敏感度分析，审视不同假设条件下的方案选择状况。
打开3方案分析.xls来看内部报酬率分析。
方案一的内部报酬率分析：
几年后
工作收入
生活支出
学费支出
购房支出
养亲支出
保费支出
理财准备
假设条件
数据
目前可投
资资产
150,000
本人目前年龄
29
1
96,358
（44,928）
（9,000）
42,430
194,092
本人退休年龄
60
2
100,212
（46,725）
44,487
240,729
本人终老年龄
85
3
104,221
（48,594）
（22,695）
（33,746）
（9,814）
233,581
本人离退休年限
31
4
108,390
（50,538）
（21,917）
（35,096）
（8,161）
228,008
本人预期余命
56
5
112,725
（52,559）
（21,109）
（36,500）
（6,442）
224,091
配偶目前年龄
6
117,234
（54,662）
（20,268）
（37,960）
（4,655）
221,918
配偶退休年龄
55
7
121,924
（56,848）
（19,393）
（39,478）
（2,796）
221,581
配偶终老年龄
8
126,801
（59,122）
（18,484）
（41,057）
（862）
223,173
配偶离退休年限
26
9
131,873
（61,487）
（17,538）
（42,699）
1,149
226,794
配偶预期余命
10
137,148
（63,947）
（16,554）
（44,407）
3,240
232,546
退休支出调整率
75.00%
11
142,633
（66,504）
（15,531）
（46,184）
5,415
240,536
本人养老金替代率
25.00%
12
148,339
（69,165）
（14,467）
（48,031）
7,677
250,877
配偶养老金替代率
13
154,272
（71,931）
（13,360）
（49,952）
10,029
263,685
本人税后工作收入
51,160
14
160,443
（74,808）
（12,209）
（51,950）
12,475
279,082
配偶税后工作收入
41,492
15
166,861
（77,801）
（11,012）
（54,028）
15,020
297,193
本人生活支出
（21,600）
16
173,535
（80,913）
（9,767）
（56,189）
17,666
318,150
配偶生活支出
17
180,477
（84,149）
（8,473）
（58,437）
20,418
342,092
养亲每人年支出
10,000
18
187,696
（87,515）
（7,126）
（60,774）
23,280
369,162
收入成长率
4.00%
19
195,204
（91,016）
（5,726）
（63,205）
26,256
399,507
支出成长率
20
203,012
（94,657）
（4,270）
（65,734）
29,352
433,284
子女一年龄
-2
21
211,132
（98,443）
（27,860）
（2,755）
（68,363）
13,712
451,795
子女二年龄
-99
22
219,578
（102,380）
（29,253）
（1,180）
（71,098）
15,667
472,467
子女一几年上大学
23
228,361
（106,476）
（30,715）
42,590
（73,941）
59,819
537,519
子女二几年上大学
117
24
237,495
（110,735）
（32,251）
44,294
（76,899）
61,904
605,377
大学年学费
25
246,995
（115,164）
46,066
（53,317）
124,580
736,663
学费成长率
5.00%
170,598
（104,799）
47,908
（55,449）
58,258
803,081
几年后赡养父母
27
177,422
（108,991）
49,825
（57,667）
60,588
872,564
赡养父母年数
28
184,519
（113,351）
51,818
（59,974）
63,012
945,241
目前房产现值
191,900
（117,885）
53,890
（62,373）
65,532
1,021,244
目前房产贷款余额
30
199,576
（122,600）
56,046
133,021
1,165,578
目前房贷利率
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