某某房地产可行性研究文档格式.docx

某某房地产可行性研究文档格式.docx

《某某房地产可行性研究文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某房地产可行性研究文档格式.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56

同比增长（%）60

固定资产投资额（亿元）218

同比增长（%）55.4

GDP（亿元）638

同比增长（%）15.1

房地产投资占固定资产投资比重（%）26

房地产投资占GDP比重（%）9

今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。

房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

（二）房地产市场发展中存在的主要问题

1房贷政策压力初现

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。

房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。

这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

2商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。

商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

3土地布局不合理

2008年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2014年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。

但是，从2014年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。

南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。

位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。

老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。

另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。

出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

（三）2015年房地产市场发展趋势预测

1有利条件

刺激住房消费的政策将日益显现。

为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2015年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。

2不利条件

房地产市场宏观调控难度加大。

如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

二、区域房地产市场情况分析

基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力；

③、人气旺；

④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站；

⑥、两公里范围常住人口40万；

机会

①、户籍制度的改变；

②、房贷贴息政策的落实；

③、与知名的代理商合作；

④、聘请知名物业管理公司；

威胁

①、银行信贷体系严格；

②、通货膨胀人民币贬值；

③、其他区域楼盘不断上市；

四、项目综合定位

项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；

综合服务配套设施齐全；

体现小区独特的整体建筑风格；

人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。

在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

五、项目各种财务数据估算

土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；

剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；

商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；

不足的部分拟由预售房款解决。

详见附表5。

财务分析

一、盈利能力分析

项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。

项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。

和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。

项目全部投资内部收益率（所得税前）为13.22%，在预期可接纳内部收益率为10%，项目净现值为1020万元，项目投资回收期为3.39年。

资本金内部收益率为23.12%，项目净现值为2390万元。

详见附表7和附表8。

投资利润率=利润总额÷

总投资×

100%

=5465÷

31723×

100%=17.23%

资本金净利润率=税后利润÷

资本金×

=3662÷

2000×

100%=183.10%

二、偿债能力分析

按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从2006年开始分2年等额偿还本金，每年还4000万元；

借款利息每年照付，总计付利息1227万元。

详见附表10。

三、资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。

资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%，低于行业标准。

因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。

资金平衡分析和资产负债分析详见附表9和附表11。

不确定性分析

临界点分析

本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为39750万元。

其中包括：

高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。

销售面积为109000平方米，高层住宅Q1：

13920平方米，多层住宅Q2：

90720平方米，商铺Q3：

4360平方米。

各单位单方工程造价分别为高层P1：

1100元/平方米，多层P2：

650元/平方米，商铺P3：

800元/平方米。

项目的应缴税金为6.5%。

经对财务数据的估算：

Q：

可销售总面积（平方米）；

P：

销售均价（元/平方米）；

A：

工程建安成本（8369万元）；

Π：

利润（万元）

收入R（万元）：

P*Q

开发成本：

115%A＋19021

开发费用：

3%A＋2.5%P*Q＋1786

各种税金：

6.5%P*Q

由以上可得：

固定成本FC（万元）：

20807万元

可变成本VC（万元）：

118%A＋2.5%P*Q

税金r（万元）：

6.5%R

Π=R－FC－VC－r

=P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R

=0.91P*Q－1.18A－20807

如果本项目的整体价格在3096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利润。

后记

分工情况

所有工作由小组成员集体完成

感想

在本次作业中让我们学到了很多，包括上网查资料，资料的整理作业的排版，还有案例分析等。

这次作业明显感觉到的是自己以及组员存在的不足，因为经验的缺乏开始做作业时是比较难下手的，谁也不知道该怎么做，应该如何下手，慢慢的不断在网上寻找模板，看一些网上经典的可行性报告，在参考课程设计的要求慢慢写出来的，作业我们不是很满意因为很多东西我们需要在网上查找很多信息的真是可靠性也很难判断，我感觉在此次作业过程中每个组员真的是使出浑身解数来对待的，去跑旁边的建筑工地，去了实地看了一下基本了解一些情况，而我们应该感到幸运的是我们应为此次祖业也学到了不少，起码让我们了解到一些自己将来要干的这一行业的前景，和一些目前的现状，了解到这个行业所存在的艰辛与苦累，再去工地考察的时候我们看到工人在那熟练的干着自己的工作，娴熟而又稳当，而遮掩不住的是他们的汗水，如果让我重新选择一次专业我肯定还会选择这一专业，因为就是苦点累点，我内心还是喜欢这个行业的，看到一栋大楼不断升高，其中参杂着自己的努力汗水，这是一种说不出的喜悦，在今后的学习中我们会不断加强理论学习，为后来这些实践工作打好基础。

附表

附表1：

主要经济指标表

序号

名称

单位

数据

备注

Ⅰ

项目设计参数

1

房地产开发产品总建筑面积

平方米

113780

商品住宅销售面积

商业用房建筑面积

车位销售面积

103420

4360

6000

4780㎡不计建筑面积

Ⅱ

经济数据

开发产品投资

万元

31723

其中：

财务费用

1227

2

单方成本

元/平方米

2910

3

资金筹措

其中：

资本金

借款

预售房款

自有资金

2000

8000

13281

8442

4

经营收入

39750

5

经营成本

28659

6

经营费用

3064

7

应交税金

4365

营业税金及附加

土地增值税

所得税

2165

397

1803

8

利润总额

5465

9

税后利润

3662

可分配利润

3002

Ⅲ

财务评价指标

投资利润率

%

17.23

投资净利润率

11.54

投资利税率

13.76

资本金净利润率

183.1

全部投资内部收益率（所得税前）

13.22

全部投资投资回收期（所得税前）

年

3.39

全部投资内部收益率（所得税后）

9.03

全部投资投资回收期（所得税后）

3.60

房地产投资长期借款偿还期

建设期起

附表2：

项目总投资估算表单位：

项目

合计

2004

2005

2006

2007

一

开发建设投资

16442

12587

2235

459

房地产开发成本

15810

11428

1353

68

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

前期工程费用

基础设施建设费用

建筑工程安装费用

公共配套设施建设费用

开发间接费用

其他费用

不可预见费用

18180

357

251

8369

134

764

42

562

14544

306

3636

7186

382

224

1183

67

76

27

房地产开发费用

632

1159

882

391

2.1

2.2

2.3

销售费用

管理费用

994

843

465

167

432

336

396

40

446

166

223

二

经营资金

三

项目总投资额

固定资产投资

附表3：

销售收入与经营税金估算表单位：

2008

销售收入

17295

15822

6633

可销售面积（平方米）

平均售价（元/平方米）

销售比例（%）

109000

3647

100

58242

2970

53

38672

4091

36

12086

5488

经营税金及附加

952

870

343

营业税

城市维护建设税

教育费附加

1968

138

59

865

61

26

791

55

24

312

22

173

158

66

商品房销售净收入

37188

16170

14794

6224

附表4：

土地增值税估算表单位：

扣除项目

2.4

开发成本

开发费用

销售税金

其他扣除额

增值额

增值比例（%）

增值税率（%）

速算扣除率（%）

附表5：

投资使用计划与资金筹措表单位：

总投资

不含财务费用

30496

16275

12196

1789

236

2.5

2.6

2.6.1

2.6.2

预售收入

租金收入

其他收入

开发产品投资长期借款

经营资金借款

10587

附表6：

损益表单位：

总成本费用

15710

11816

4197

14209

1501

10682

1134

3768

429

460

2978

2027

弥补前年度亏损

应缴所得税额

152

982

669

3362

308

1196

1358

盈余公积

660

360

245

10.1

10.2

10.3

法定盈余公积金

公益金

任意盈余公积金

367

183

110

31

15

200

60

136

41

加：

年初未分配利润

253

1889

可供投资者分配利润

1636

1113

13

应付利润

A方

B方

C方

14

年末未分配利润

附表7：

现金流量表（全部投资）单位：

现金流入

15565

14889

8396

900

回收固定资产余值

回收经营资金

净转售收入

现金流出

36088

13864

4245

1537

净现金流量

-16442

1701

10644

6859

累计净现金流量

-14741

-4097

2762

所得税前净现金流量

1853

11626

7528

累计所得税前净现金流量

-14589

-2963

4565

净现值

-300

-14947

1406

7997

4685

559

累计净现值

-13541

-554

-859

所得税前净现值

1020

1531

8735

5142

累计所得税前净现值