利息理论在杭州房屋抵押贷款中的应用文献综述Word文件下载.docx
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文献[4]中提到，在当今社会，城市住房问题成为了世界性难题，无论哪个国家，在经济发展和城市化进程中都会遇到或正面临着这一难题，世界各国政府也都对解决城市住房问题给予了高度的关注[5]。
在中国，随着经济的长足发展，人们的收入稳步提高，从而对生活质量也提出了越来越高的要求。
因此，居住条件的改善已经成为提高人民生活质量的重要内容之一。
在经历了以福利方式分配住房的长期实践之后，历史性的房屋破旧不堪、城市流动人口增加以及家庭结构变化、收入及存款的增加等因素促使住宅由福利性质转变为商品性质，住房自由化政策取代了公共住房政策，实物分配方式转变为货币分配方式。
在这一转变过程中，人们的消费观也发生了很大的改变，开始接受以信贷方式购买住房的所有权。
购房者以所购买的房屋为抵押物，向金融机构申请长期贷款，并承诺以年金形式按月支付贷款本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借贷人对抵押房屋的殡回权，并将抵押房屋拍卖，从中获得补偿，这就是房屋抵押贷款，是当今世界发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。
房屋抵押贷款不仅有利于消费者，而且有利于房地产开发商和银行金融业务的拓展。
文献[2]中就提出了进行房屋贷款的一些优点。
首先，对消费者，可通过这一手段将其今后劳动报酬中的住房消费转为现实可抵用的住房购买力，以职工未来工资中的住房消费费用的相对无限性来克服当前工资中属于住房消费费用的有限性，避开收人积累与当前现实消费之间的“时间差”，从而使职工购买整个住房价值的资金问题得以解决。
这便是住房信贷的实质和功能之所在
第二，良好的银企关系是房地产开发商的臂膀。
积压房屋对众多开发商是一个沉重的包袱。
而有了金融的支持，开发商就可以大有作为。
目前商品房按揭已在营销中起着不可估量的作用。
一个楼盘推出时，要取得好的市场效果，除了其本身的地段、房型、质量、销价等因素外，银行按揭已成为一个极其重要的筹码。
第三，发展个人住房抵押贷款可促使银行的放贷结构得到改善。
目前我国银行对个人住房抵押贷款比例不到全部房地产贷款总额的10%，而在美国、香港等个人住房抵押贷款发展较为成熟的国家和地区，个人住房抵押贷款占银行贷款的30%，据中国建设银行总行房贷部的一个调查材料表明，个人住房抵押贷款业务是银行信贷业务中资产质量最好、效益最佳、市场潜力较大的资产业务。
把信贷资金从向生产领城投放为主转向消费领域倾斜，有利于改善银行放贷结构，促使银行资金步人良性循环。
第四，有利于加快居民消费的优化进程和整个社会经济的良性循环。
目前我国城镇居民家庭消费的恩格尔系数已降到50%以下，其中占总数20%的高收人家庭的恩格尔系数已降到45%以下，说明居民家庭收人中更多的部分可用于住房消费，但由于长期住房福利化的影响，居民消费支出中的住房消费，包括水电在内所占比重仅占家庭消费支出的6-8%。
消费结构的不合理，是造成目前一般消费品生产过度竞争，相对过剩与居民高储蓄率并存的重要原因之一。
因此，从改变消费结构人手，启动民用商品住宅消费，不仅可以为经济发展的最终需求扩展空间，而且会大大促进产业结构和产品结构的调整。
此外，房地产抵押贷款还利于政府的税收和解困。
房屋交易是一笔大宗买卖，市场的活跃将使政府从中受益。
由上可以了解到，进行房屋贷款，不但解决了城镇居民购房资金不足的问题，又解决了住房商品的来源问题，还解决了住房的销售问题，同时也保证了贷款银行资金的内部循环，减少资金流失。
然而，任何事物都是具有两面性的，进行房屋贷款的同时，时常也伴随着一定量的风险。
在文献[6][7]中就概括性的总结了在进行房屋贷款时可能出现的一些风险。
个人住房抵押贷款由于期限长，容易受宏观经济、区域经济以及其它不确定因素的影响，是个风险极大的市场，且风险补偿机制不完善，因而严重影响了银行的放贷积极性。
存在的风险主要有对借款人资信无法真实了解的信用风险，抵押物难以变现的市场风险，风险转移及补偿机制不完善的管理风险等。
1、发放个人住房抵押货款要冒信用风险，而且风险较大。
由于个人住房抵押贷款是零售性业务（虽然可以通过单位担保办理“批量”业务，但实质上仍是零售性业务）。
其贷款对象是分散的、众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行很难对借款人的收人情况等进行持续的、有效的监督和了解，同时由干我国目前尚没有对居民个人的资信状况进行调查评估的行业，银行很难对借款人资信的真实情况作出准确的判断，这样银行发放个人住房抵押贷款就要冒相当大的信用风险。
2、发放个人住房抵押货款要冒较大的流动性风险、市场风险和抵押物风险。
个人住房贷款属于中长期贷款，银行一旦将资金发放出去很难在短时期内收回。
由干我国目前还缺乏政府担保或保险制度和住房抵押贷款二、三级市场，银行不能通过转让抵押贷款债权收回资金，变现能力差，流动性风险相当大，同时个人住房抵押贷款是新业务，缺乏必要的人才储备和准确的市场预测，加之住房市场受宏观经济等的影响很大，银行发放此类贷款难度和风险就很大。
更重要的是，由于我国住房市场尚处于起步阶段，相关法规很不完善，若借款人违约，银行很难做到按合同约定处分抵押物，即使处分了抵押物，也不一定能够补偿借款人的欠款。
3、个人住房抵押货款市场缺乏必要的风险转移和补偿机制。
如何按时收回个人住房抵押贷款已引起有关银行的重视。
有关部门虽然采取一些有效的措施加以防范，但从整个社会角度看，个人住房抵押贷款风险的转移和补偿机制尚未真正建立起来。
目前有的保险公司开办了个人住房抵押贷款保险，但尚处于试办阶段，不是其经营重点，并涉及到费率等多方面问题，银行难以通过这种方式转移贷款风险。
同时，由于我国目前尚没有形成规范的住房抵押贷款二级市场和建立专门向住房抵押贷款提供担保的政府机构，银行不可能通过转让抵押贷款债权的方式或政府担保的方式转移贷款风险。
4、发展个人住房抵押贷款要冒欺诈风险。
欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以“房屋”作抵押，骗取无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。
主要有五种表现形式
（1）重复贷款。
指有些贷款抵押人凭一本房屋所有权证而将房屋多次抵押，从而贷款额远远超过房屋价格。
（2）虚拟抵押。
它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方签订抵押担保协议，而并未对抵押的房屋登记注册，抵押权人并未有效地行使该抵押房屋的产权证明。
一旦发生争执或诉讼，抵押权人要求就变卖抵押物优先受偿时，才发现该抵押物房屋不存在。
（3）故意遗漏共有人的抵押。
（4）租赁房屋抵押。
（5）旧契抵押。
有些借款人持房屋旧契证，经公证机关公证后，便向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放款。
5、发展个人住房抵押贷款要冒贷款条件风险。
抵押贷款的内容很多，其中最为关键的是按揭比率、利率、还款方式和贷款期限，这些指标的变化会对借款人产生重大影响。
（1）按揭比率风险。
指贷款额占房产或抵押物价值的比率。
比率越高，在相同时间的时限内借款数额就越大，对抵押人的压力也越大，也意味着抵押人违约的可能性越大；
反之亦然。
但是，这并非意味着比率越低越好，由于抵押贷款的目的就是要帮助抵押人购屋，如果首付款过高，抵押人是难以承受的。
因此，在制定按揭比率时必须根据具体情况而定，关键是要适度，要让借贷双方都能接受。
（2）利率风险。
对于固定利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率下跌，借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。
而对于浮动利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率上升，借款人则有可能由于还款负担的加重，现金短缺而造成违约风险。
（3）还款期限风险。
（4）还款方式风险。
6、发展个人住房抵押贷款要冒不可抗力风险
这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如火灾、水灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。
另外，抵押人意外地丧失劳动力或因死亡等造成的风险也应归为不可抗力风险。
若要化解个人住房抵押贷款中存在的风险，从而促进个人住房抵押贷款的开展，就必须采取相应的措施。
而文献[2]也曾提到，促进个人住房抵押贷款的开展是一个系统工程，且涉及范围广泛。
所以归纳起来，主要对策有如下几点：
（一）加快城镇住房制度改革，逐步取消无偿住房，转变并引导职工的消费观念，提高居民的购房积极性。
住房建设的持续发展，从根本上说依赖于居民住房消费的发展，依赖于住房消费是否符合市场经济的基本原则。
而要造就和培育住宅市场第一原生主体——住宅商品的购买者，所有单位都应切断住房分配渠道，把目前的住房实物福利分配制度，转向货币工资分配制度，增加职工工资中住房消费的含量，将住房制度改革与工资、劳动制度改不同收人家庭实行不同的住房供应方式，对高收人家庭按市场价售房，对低收人家庭平价售房，对贫困户给予贴息租房或购房。
同时，提高租售比例，由成本租金向市场租金过渡，使那些暂时还买不起或不打算买房的居民，能够按照自己的需要通过市场租房来解决居住问题。
（二）理顺商品房价格，力求建立合理的商品住宅价格体系，使居民的住房消费与购买力水平相适应。
商品房价格过高是住房生产和消费难以正常连接的重要原因。
购房不仅是一种消费行为，还是一种投资行为。
商品房价格过高,购房者感到不能在房价几年内的升值中冲抵，甚至不堪重负，也势必影响消费者的购房积极性。
为了使民用商品住宅造价有较大幅度的下降，各级政府和有关部门要深人调查，了解房地产价格形成机制，核定商品房价格构成，在税费征收等方面严格规范，尤其要清理目前较为普遍存二在的乱摊成本、乱收费。
对普通商品住宅的开发用地，国家应实行倾斜政策，减少或免收一次性土地出让金，居民住宅小区内学校、医院等公益性建设项目，应由财政出资，盈利性建设项目应实行独立核算。
在房价降下来的前提下再辅之以个人住房抵押贷款，有效需求将会大大增加。
（三）大力发展公积金，加强对住房公积金的归集、使用、管理和监督。
住房公积金制度是推进住房制度改革的重大突破和现实途径，住房公积金是发展个人住房抵押贷款的最佳资金来源。
它改革了过去由行政、企事业单位独立承担解决职工住房问题，实现了国家、单位个人共同负担，同时使企事业单位向住房分配货币化迈进了一大步，充分体现了其社会性、互助性、保障性、政策性的特点。
各级政府要进一步提高对住房公积金制度的认识，加强领导，抓好住房公积金的监督、管理。
据悉，国务院房改领导小组正会同有关部门着手公积金的立法工作，以通过法律手段实现住房公积金的安全性、专款专用和保值增值的要求，建立起完善的监督体系，确保住房公积金制度在商品化、社会化过程中发挥其重要作用。
（四）建立二级抵押贷款市场，推进购房贷款证券化。
房地产抵押贷款能否真正起到推动市场的作用，二级抵押市场的建立是关键。
为此，应鼓励商业银行向资本市场出售抵押贷款，任其能在各投资者之间流通变现。
银行可以抵押贷款向社会公众发行中短期住房消费债券,利率可高于储蓄利率10%，由政府担保。
居民可以把债券用作抵押，向银行申请购房抵押贷款。
把商业银行一定时期内的抵押贷款归类汇总后，以发行证券的形式予以出售从而回笼资金，是利用政府信誉和银行功能发展个人住房抵押贷款业务的大好事。
（五）落实有关配套措施，完善个人住房抵押贷款功能。
包括通过适时让保险、公证参与到个人住房抵押贷款市场中来，增加个人住房抵押贷款资金的安全性；
改变固定利率贷款，代之以浮动利率贷款，降低通货膨胀的风险；
改进个人住房抵押贷款业务，减少首期付款额，延长期限，对购房者给予优惠政策甚至直接补贴；
完善金融法规，强化依法收贷的力度，并以合同约定形式，对逾期拖欠者实施停电、停水，公告催示直至依法强行搬迁等综合措施。
当借款人在进行房屋贷款时，往往会以为贷款方式只有一种，然而不是。
目前贷款购房贷款方式主要有以下几种：
1、住房公积金贷款;
2、个人住房商业性贷款;
3、个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款：
对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。
住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。
同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：
以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。
只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。
这两种贷款合起来称之为组合贷款。
此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。
组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
大多数人都认为个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：
假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。
夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。
商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1/3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。
如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。
因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。
那么，他们每月的还款负担承受得了吗?
说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元/月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781.45-1200）1581.45元/月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。
不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。
因此，购房者在确定购房预算时应先仔细的算一算，多列出几种选择进行比较，然后再去申请相应的贷款。
同样的，既然房屋贷款的方贷款方式不仅一种，那么它的还款方式也就不仅仅只有一种。
文献[4][8]均提出了房屋贷款的还款方式，并进行了还款方式的比较。
住房贷款的还款方式，按月还款额变化的趋势来分类，可分为三类。
第一类是月还款额越来越多的，有等比递增还款法和等额递增还款法两种；
第二类是月还款额保持不变的，即等额本息还款法；
第三类是月还款额越来越少的，有等额本金还款法、等额递减还款法和等比递减还款法三种。
在这六种还款方式中，银行通常推行等额本金和等额本息两种还款方式。
举例比较几种还款方式的差别性。
贷款金额：
10万元；
贷款月利率：
4．2％o；
贷款期限：
10年（120个月）；
等额递增（减）还款法采用年递增（减）100元的幅度，等比递增（减）还款法采用年递增（减）11．5％的幅度。
还款数期
还款方式
第一年每月
第二年每月
第三年每月
……
第十年每月
利息合计
等比递增法
659.43
735.26
819.81
1756.47
35551.28
等额递增法
671.74
771.74
871.74
1571.74
34608.84
等额本息法
每月归还1062.61元
27513.37
等额本金法
首月偿还1253.33元，以后每月减少3.5元
25410.00
等额递减法
1490.98
1390.98
1290.98
590.95
24917.60
等比递减法
1681.42
1488.06
1316.93
559.97
23740.04
从表可以看出，第一类还款方法的月还款额逐步上升，付的利息最多，而前期的付款金额最少，压力最轻；
第二类还款方法付款金额始终不变；
第三类还款方法前期还款压力都较高，其中等额递减法和等比递减法还款额下降的幅度都要比同属一类的等额本金法大得多，而支付的利息相应也较少。
其中付息最高的等比递增法要比付息最低的等比递减法高出11811．24元，前者要比后者多付49．75％的利息；
而等比递减法到期的利息比现在银行采用的付息较少的等额本金法还要少付利息1669．96元；
从月还款金额上看，等比递减法第一年每月需偿还1681．42元，而等比递增法同期只需每月偿还659．43元。
前者是后者的2．55倍，付款压力前者明显高于后者；
比较等额递增和等额递减法，也同样可以发现这样的规律。
同时，等额递增（减）法和等比递增（减）法的递增（减）金额和比例还可以根据借款人的实际需要加以调整。
这样，每个借款人都可以根据自己的实际情况来调整递增（减）的具体数字，选择更适合自己的还款方法。
如刚刚参加工作的年轻人可以选择采用等额递增或等比递增还款法，减轻即期付款的压力，而对于目前收入水平较高的人来说，选择等额递减和等比递减法可以在较快的时间内降低贷款余额，达到少付利息的目的，或者减轻后期可能因收入水平下降而造成的还款压力。
当然同时也要提醒借款人量人为出，从长远考虑，选择最适合的还款方法，切不可因为想少付利息，而不顾自己的实际情况，造成逾期违约的尴尬情况。
随着银行业竞争时代的到来，各家商业银行必将进一步对客户资源进行合理分类，针对不同群体实施差别化服务，实现现代金融企业以人为本的经营理念。
文献[9][10]同样提到了住房贷款的不同还款方式。
三、总结部分（将全文主题进行扼要总结，提出自己的见解并对进一步的发展方向做出预测）
房屋贷款虽然能给人们、社会甚至是全世界带来许多利益，然而如果人们只是盲目的进行贷款，而没有考虑到其他的一些先关因素，那么，他将不会得到他所预想到的结果，所以在进行房屋带宽时，必须符合能够贷款的条件。
当人们正在进行贷款时，也必须考虑自己是贷款多少，然后根据自己的实际情况选择对自己负担最小、获取收益的最大的最佳贷款以及还款方式，只有这样，人们才能真正的获得自己所期望的收益。
虽然房屋贷款能给人们带来经济的上的收益，但是却不是每个人都能够借贷的到，因为当前房地产市场中仍存在着许多问题，这就要用到文献[11][12]。
文献[13]中具体罗列了2005年杭州房地产市场需求调查的数据以及相关的研究。
除了用到以上几篇文献，还要用到文献[14][15]。
四、参考文献（根据文中参阅和引用的先后次序按序编排）
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