中凯雅居住宅产品售价策略精品Word下载.docx
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地铁沿线物业
体量
5万方以上物业
销售情况
在售或已公示售价物业
产品情况
产品客户定位类似
上表中，一级原则为重点参考原则，二级原则为预备参考原则，即在一级原则与二级原则相冲突是，优先选择一级原则，不冲突是需考虑二级原则。
2、竞品选择分析
根据上述竞品选择原则，我们得出，目前项目所处区域的楼盘落位图：
从上图可以看出，综合竞品选择原则，本案的竞品分级表现为：
编号
楼盘名称
竞品分级
1
泛海国际居住区
一级竞品
2
泛海国际居住区悦海园
3
葛洲坝国际广场
4
三金华都
二级竞品
5
福星惠誉福星城
三级竞品
6
育才雅苑
7
中国中华城
8
美联西马名仕
9
中御公馆
其中一级竞品为3个，二级竞品1个，三级竞品5个。
根据项目情况，我司界定以3个一级竞品和1个二级竞品作为市场比较对象进行权重评比确定项目销售均价。
3、重点竞品分析
【泛海国际居住区】14000元/㎡
●项目基本信息
位置
江汉常青路王家墩中央商务区（武商量贩旁）
绿化率
44%
总占地
58600平方
建筑类别
板楼、高层
总建面
22万方
开发商
武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司
容积率
3.8
当前在售产品
98-122平米两居；
122-170平米三居；
165㎡-204㎡四居
亮点：
泛海国际居住区为武汉CBD国际文化生态社区，项目周边簇拥4个公园，生态资源十分优越；
采用新古典主义建筑特色，外立面全采用天然花岗岩铺设。
●产品信息
泛海国际居住区产品走高端路线，整体户型面积较大，其中大平层户型较多。
【葛洲坝国际广场】13800元/㎡
江汉青年路与常青路交汇处（武汉博物馆对面）
35.7%
102200㎡
板楼高层超高层
49万㎡
开发商
葛洲坝海集房地产开发有限公司
3.82
当前在售产品
94-117平米二房、144平米三房、171-179平米四房
开发商是中国葛洲坝集团，属于国企，品牌大；
建筑规划有1栋69层五星级写字楼，后期为武汉新的地标建筑；
世邦魏理仕为其物业公司。
葛洲坝国际广场整体户型偏改善，以94-117平的改善性两房为主，部分户型结构稍差。
【泛海国际居住区悦海园】16000元/㎡
江汉武汉中央商务区（泛海国际居住区·
悦海园）
35%
34000㎡
塔板结合、高层
104000㎡
3.48
在售88-100㎡精装两房
位于武汉CBD东北部门户位置，泛海国际居住区组团之一，产品为精装修，项目拥有成熟的交通配套，靠近4大公园，拥有稀缺优越的自然条件。
泛海国际居住区悦海园当前在售产品，户型均为88-100平精装修两房，户型注重主卧和客厅的舒适性。
【三金华都】14000元/㎡
江汉新华西路与马场路交汇处（近发展大道）
60612㎡
塔楼、高层
212142㎡
武汉三金房地产开发有限公司
3.5
精装57平一房
社区景观面积较大，且由著名园林景观公司设计打造“夏宫”园林；
周边有“大武汉1911”等大体量商业配套；
室内可享受新风系统。
三金华都产品线丰富，目前在售的为57平精装修一房，其他户型已售罄。
三、评分及权重原则设定
1、权重原则设定
竞争项目可比程度（项目权重评定）标准
纬度
分数
4分以下
5~7分
8~10分
区域价值可比度
短期内升值潜力较小
短期内升值潜力一般
短期内升值潜力较大
品质可比度
与本案品质相差较大
与本案品质相差适中
与本案品质相差较小
距离远近程度
2公里半径内
1~2公里半径内
1公里半径内
2、评分原则设定
项目各考量纬度评分标准
项目考察纬度
1~3分
4~6分
7~9分
10分
A.地理位置因素
环境
商务氛围
根据项目所处区位的商务企业稠密程度作判断
自然环境
无自然景观资源，有相当的污染和噪音
有自然景观资源，无污染、无噪音
优厚的自然资源
生态优居区域，稀缺型地块
治安状况
根据项目所处区位的治安状况作判断
区域印象
居住人口稀少，城市外扩区
人流不大，已完成城市外扩
有一定人口聚集，老城区的卫星带
成熟居住区，核心城区
升值前瞻
综合一年内项目所处区位的物业价格涨幅以及区域政策倾斜力度、利好信息等作判断
车行、管制
根据项目所处区位的车行管制系统建立的完善程度作判断
公共交通
项目周边一公里内无公交车辆
项目周边一公里内有少数公交车辆，班次少
项目周边一公里内有一定数量的公交车辆
多条公交线路经过项目，离轻轨距离近
周边情况
商务区
坐落于距项目3公里范围
坐落于距项目2公里范围
坐落于距项目1公里范围
项目身处规划商务区内
旅游区
市政配套
有基本的消费购物功能
有一定的生活购物功能及基础教育功能
有较完善的生活购物、综合教育功能
集生活购物、综合教育及医疗功能
B.楼盘本体素质
规模
5万方以内
5~10万方
10~20万方
20万方以上
产品规划
产品规划较为陈旧，脱离市场需求
产品规划符合当前市场需求，但无鲜明特色
产品规划科学合理，并具自身鲜明特色
产品规划有良好市场前景，且风格突出
设备（智能化、供热）
无科技设备
智能门禁
智能门禁、集中供暖
多功能综合智能物业系统
装修（地面、橱卫、门窗）
毛坯交付
简装交付
精装交付
豪装交付
外观（包括会所）
单体外观呆板，但基本满足色系搭配的协调
单体外观及色系配搭协调
单体设计上新颖、独特、大方
新颖、独特，风格取向明显，能形成差异卖点
景观
基本无任何园艺景观，仅有小型少量小品的呈设
园艺景观打造普通，未能形成独特的风格
园艺景观打造独特，清新，带来良好居住享受
景观打造风格取向明显，对自然景观资源利用最大化
车位
以车位的配比率和车位管理的标准为评判标准
硬件配套
以项目配套的完善程度和档次标准作为评判标准
开发商实力
小型开发企业
市级实力开发商
国内一流开发企业
品牌开发企业，上市公司
C.物业管理
品牌
小型物业管理公司
中型物业管理公司
本地知名物业管理公司
国内知名品牌管理公司
服务
根据物业管理的服务水平作判断
D.工程进度及工程形象
无工程形象包装
仅有项目围挡包装
项目围挡、营销中心包装
项目围挡、营销中心、样板示范区、看房通道齐全
E.营销手段
推广投放力度，销售业绩（或蓄客积累）判断
四、比较定价
类比项目权重比较
考察纬度
悦海园
区位价值的可比程度
5.00
7.00
4.00
2.00
品质的相似程度
8.00
平均得分
5.33
6.33
6.00
3.67
销售状况加权
0.80
0.90
加权后得分
4.27
5.70
5.40
3.30
加权得分和
18.67
加权系数
0.23
0.31
0.29
0.18
加权系数总和
1.00
权重
23%
31%
29%
18%
中凯雅居实收基价系统
权重（%）
本项目
20%
5%
0.45
0.3
0.25
6%
0.54
0.36
2%
0.16
0.14
0.12
0.1
4%
0.24
0.28
3%
0.21
0.18
7%
0.35
10%
0.08
0.02
0.15
25%
0.27
0.32
0.2
0.06
0.4
0.7
0.8
0.9
1.44
1.26
1.08
0.72
比较因素折扣合计
7.36
6.34
5.71
5.55
对比项目销售均价
14000
13800
16000
对比项目修正均价
17173
16020
20623
18566
对比楼盘参考权重
100%
本项目合成价格
18065
3925
4892
5966
3282
通过类比定价可以得出，项目在市场稳定发展的情况下，现阶段能实现的销售均价约为18065元/㎡。
思维同创项目组
2013年8月15日
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