中凯雅居住宅产品售价策略精品Word下载.docx

1、地铁沿线物业体量5万方以上物业销售情况在售或已公示售价物业产品情况产品客户定位类似上表中，一级原则为重点参考原则，二级原则为预备参考原则，即在一级原则与二级原则相冲突是，优先选择一级原则，不冲突是需考虑二级原则。2、竞品选择分析根据上述竞品选择原则，我们得出，目前项目所处区域的楼盘落位图：从上图可以看出，综合竞品选择原则，本案的竞品分级表现为：编号楼盘名称竞品分级1泛海国际居住区一级竞品2泛海国际居住区悦海园3葛洲坝国际广场4三金华都二级竞品5福星惠誉福星城三级竞品6育才雅苑7中国中华城8美联西马名仕9中御公馆其中一级竞品为3个，二级竞品1个，三级竞品5个。根据项目情况，我司界定以3个一级竞品

2、和1个二级竞品作为市场比较对象进行权重评比确定项目销售均价。3、重点竞品分析【泛海国际居住区】14000元/项目基本信息位置江汉常青路王家墩中央商务区（武商量贩旁）绿化率44%总占地58600平方建筑类别板楼、高层总建面22万方开发商武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司容积率3.8当前在售产品98-122平米两居；122-170平米三居；165-204四居亮点：泛海国际居住区为武汉CBD国际文化生态社区，项目周边簇拥4个公园，生态资源十分优越；采用新古典主义建筑特色，外立面全采用天然花岗岩铺设。产品信息泛海国际居住区产品走高端路线，整体户型面积较大，其中大平层户型较多。【葛洲坝国际广场】1

3、3800元/江汉青年路与常青路交汇处（武汉博物馆对面）35.7%102200板楼 高层 超高层49万开发商 葛洲坝海集房地产开发有限公司3.82当前在售产品 94-117平米二房、144平米三房、171-179平米四房开发商是中国葛洲坝集团，属于国企，品牌大；建筑规划有1栋69层五星级写字楼，后期为武汉新的地标建筑；世邦魏理仕为其物业公司。葛洲坝国际广场整体户型偏改善，以94-117平的改善性两房为主，部分户型结构稍差。【泛海国际居住区悦海园】16000元/江汉武汉中央商务区（泛海国际居住区悦海园）35%34000塔板结合、高层1040003.48在售88-100精装两房位于武汉CBD东北部门

4、户位置，泛海国际居住区组团之一，产品为精装修，项目拥有成熟的交通配套，靠近4大公园，拥有稀缺优越的自然条件。泛海国际居住区悦海园当前在售产品，户型均为88-100平精装修两房，户型注重主卧和客厅的舒适性。【三金华都】14000元/江汉新华西路与马场路交汇处（近发展大道）60612塔楼、高层212142武汉三金房地产开发有限公司3.5精装57平一房社区景观面积较大，且由著名园林景观公司设计打造“夏宫”园林；周边有“大武汉1911”等大体量商业配套；室内可享受新风系统。三金华都产品线丰富，目前在售的为57平精装修一房，其他户型已售罄。三、评分及权重原则设定1、权重原则设定竞争项目可比程度（项目权重

5、评定）标准纬度分数4分以下57分810分区域价值可比度短期内升值潜力较小短期内升值潜力一般短期内升值潜力较大品质可比度与本案品质相差较大与本案品质相差适中与本案品质相差较小距离远近程度2公里半径内12公里半径内1公里半径内2、评分原则设定项目各考量纬度评分标准项目考察纬度13分46分79分10分A.地理位置因素环境商务氛围根据项目所处区位的商务企业稠密程度作判断自然环境无自然景观资源，有相当的污染和噪音有自然景观资源，无污染、无噪音优厚的自然资源生态优居区域，稀缺型地块治安状况根据项目所处区位的治安状况作判断区域印象居住人口稀少，城市外扩区人流不大，已完成城市外扩有一定人口聚集，老城区的卫星带

6、成熟居住区，核心城区升值前瞻综合一年内项目所处区位的物业价格涨幅以及区域政策倾斜力度、利好信息等作判断车行、管制根据项目所处区位的车行管制系统建立的完善程度作判断公共交通项目周边一公里内无公交车辆项目周边一公里内有少数公交车辆，班次少项目周边一公里内有一定数量的公交车辆多条公交线路经过项目，离轻轨距离近周边情况商务区坐落于距项目3公里范围坐落于距项目2公里范围坐落于距项目1公里范围项目身处规划商务区内旅游区市政配套有基本的消费购物功能有一定的生活购物功能及基础教育功能有较完善的生活购物、综合教育功能集生活购物、综合教育及医疗功能B.楼盘本体素质规模5万方以内510万方1020万方20万方以上产

7、品规划产品规划较为陈旧，脱离市场需求产品规划符合当前市场需求，但无鲜明特色产品规划科学合理，并具自身鲜明特色产品规划有良好市场前景，且风格突出设备（智能化、供热）无科技设备智能门禁智能门禁、集中供暖多功能综合智能物业系统装修（地面、橱卫、门窗）毛坯交付简装交付精装交付豪装交付外观（包括会所）单体外观呆板，但基本满足色系搭配的协调单体外观及色系配搭协调单体设计上新颖、独特、大方新颖、独特，风格取向明显，能形成差异卖点景观基本无任何园艺景观，仅有小型少量小品的呈设园艺景观打造普通，未能形成独特的风格园艺景观打造独特，清新，带来良好居住享受景观打造风格取向明显，对自然景观资源利用最大化车位以车位的配

8、比率和车位管理的标准为评判标准硬件配套以项目配套的完善程度和档次标准作为评判标准开发商实力小型开发企业市级实力开发商国内一流开发企业品牌开发企业，上市公司C.物业管理品牌小型物业管理公司中型物业管理公司本地知名物业管理公司国内知名品牌管理公司服务根据物业管理的服务水平作判断D.工程进度及工程形象无工程形象包装仅有项目围挡包装项目围挡、营销中心包装项目围挡、营销中心、样板示范区、看房通道齐全E.营销手段推广投放力度，销售业绩（或蓄客积累）判断四、比较定价类比项目权重比较考察纬度悦海园区位价值的可比程度5.00 7.00 4.00 2.00 品质的相似程度8.00 平均得分5.33 6.33 6.

9、00 3.67 销售状况加权0.80 0.90 加权后得分4.27 5.70 5.40 3.30 加权得分和18.67 加权系数0.23 0.31 0.29 0.18 加权系数总和1.00 权重23%31%29%18%中凯雅居实收基价系统权重（%）本项目20%5%0.450.30.256%0.540.362%0.160.140.120.14%0.240.283%0.210.187%0.3510%0.080.020.1525%0.270.320.20.060.40.70.80.91.441.261.080.72比较因素折扣合计7.366.345.715.55对比项目销售均价140001380016000对比项目修正均价17173 16020 20623 18566 对比楼盘参考权重100%本项目合成价格18065 3925 4892 5966 3282 通过类比定价可以得出，项目在市场稳定发展的情况下，现阶段能实现的销售均价约为18065元/。思维同创项目组2013年8月15日