潍坊五道庙步行商业街市场调研报告Word格式文档下载.docx

潍坊五道庙步行商业街市场调研报告Word格式文档下载.docx

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单层经营面积

至层万平，、层平

平

万平米

商家总数

约

至家

经营管理方式

扣点：

大多数商品

其它：

入场费万，保底销售额

多数商品

左右

租赁：

出租率

费用

电费；

除公用部分，其他按负荷单户计量

其它费用：

店庆费元年

节庆费元节（每年四节）

广告费

销售额管理费

保证金元

另外收取（约元平米）

产品档次

中高档

中低

中高

中低档

人流量

很多

较多

多

消费者认可程度

强

一般

较强

总结：

目前潍坊城区奎文、潍城两区，分别以中百、泰华、小商品城为首，形成潍坊的三大商圈。

其中，中百大厦和世纪泰华以其较高的产品档次和经营定位，占据中高端市场的霸主地位；

而潍百和小商品城则是以中低端客户为主要目标群体，凭借多年的沉淀，确立了其在中低收入消费者心中的地位；

而中百佳乐家作为本地大型仓储式超市，更是受到各阶层消费者的青眯。

中百商圈做为老商圈有不可替代的趋势，潍坊人们消费保守化，从新入驻超市如沃尔玛、利群运作等情况就可看出。

二、竞争项目调查

案名

建筑楼层

层高

总户数

占用面积

总建筑面积

平均单价

商铺（户数）

单个

面积

商铺单价

中亚商贸城

高层

层

亩

万㎡

润扬新城

.万㎡

白浪金沙

名都·

百盛园

多层

汇轩铭城

鸿禧花园

小高层多层

层\层

三、街区调查

业态调查

长松路

友爱路

永安路

向阳路

爱国路

和平路

青年路

四平路

潍州路

鸢飞路

虞河路

文化路

新华路

北海路

玄武街

装饰材料、工厂、餐饮

北宫街

装饰、汽车美容

建材、汽修、汽配

装饰材料、陶瓷

五金、配件、陶瓷

机械、配件、陶瓷

汽修、汽配、酒店

福寿街

网吧、便利店

装修、日用品批发、五金电器

小型零售、茶叶、药店

小家电、服饰专卖、电动车

摩托车配件、酒水批发市场

通信、零售店

防盗门、热水器等家用物品、印刷

酒店、窗帘、保健

音像、美容美发

餐饮、保健、足疗、美发、五金、涂料

东风街

汽修

小型商场、音像、眼镜、服饰

广告、厨具、政府

酒店、服饰

电子、服饰、美容美发

厨具、餐饮、广告、摄影、鲜花

酒店、娱乐

书店、印刷、办公用品

健康街

维修、汽配

五金、化工品、灯饰、网吧

五金、便利店、电器、摩托车、餐馆

汽车配件、餐饮

音像、服饰、婚纱摄影

小商品、服饰、机械

日用百货、电器、服饰

音像店、酒店

书店、酒店便利店、机械、维修

酒店、音像、足疗、油漆、汽车饰品

仓南街

五金、酒店、日用品

摩托、维修、机械

汽画饰品、轮轴、酒店

租金调查

潍坊城区的租金状况自西向东、自南向北基本成抛物线状分布，中间高两头低。

与地段所处城区的位置和经营业态密切相关。

城市中心区的租金远远高于城市外围地区，而从事日常消费品经营的商铺租金业远高于五金、建材等商家的租金。

四、消费者调查

调查地点

中百大厦、世纪泰华、佳乐家

地段认可度

认可度高

对城区发展趋势的认识

多数消费者认为前几年城区向东发展，现逐渐转向西发展，希望一站式购物，因为潍坊保守的消费习惯非常适用于老商圈了扩大化。

经营前景认可度

多数人对经营前景持不肯定的态度，对商家经营信心不足

闲置前景认可度

从事商业经营比例最高，占到以上，固定资产投资则为

投资意向

对商铺投资意向比较浓

付款方式

多数人选择银行贷款和分期付款

首付款承受额

总价承受额

关注媒体

齐鲁晚报、潍坊晚报、本地电视台

五、商家调查

白浪河以西

分布业态

以服饰为主，辅以婚纱报影、鞋帽饰品、餐饮、美容美发等

经营现状

多数商家对目前经营状况还算满意，盛和步行街内的顾客凋零、经营惨淡。

租金状况

大多数商铺的租金在元平方米，在中百附近的商铺可高达元份平方米

项目地段认同

超过八成的商家认为是不可多得好位置，地段认同度非常高

经营信心

人们对在此从事商业经营的前景信心很足，持肯定态度的被调查者占到

项目特色的影响力

针对五道庙商业步行街的号召力、商业氛围、休闲等特色，人们持绝对肯定态度，对人们的影响力非常强

价位预期

多数商家对我项目的价格预期元平米

需求面积

需求面积多集中在平米

八成以上的人会选择分期付款和银行按揭，只有极少数会用一次性付款。

总价

购买商铺所能承受的总价集中在万元

首付款

首侍款多为万之间

关注的媒体主要是：

白浪河以东

商家的经营业态更丰富、商档一些，已经不仅仅是普通的日用消费品，精神需求，第二需求方面的商家更多一些，如精品饰品、休闲餐厅、酒吧、服饰专卖店、美体健身等

而商家的经营心态更加平稳一些，对目前的经营状况普遍比较满意，并且认为将来的前景也不错。

租金一般在元平米，租金分布趋势比较平缓，不像河西区域，商业中心区内外的租金有天壤之别。

经营心态

超过八成的商家认为是不可多得位置

项目地段认同程度

人们对在此从事商业经营的前景却信心不足，持肯定的态度被调查者只占到

针对五道庙号召力，商业氛围、休闲等特色，人们持肯定的态度，对人们的影响力较强

多数人会选择分期付款和银行按揭

首付款多为万之间

六、周边生活配套

周边生活配套齐全，包括：

学校：

向阳路小学、潍坊八中、潍坊三中、芙蓉小学等

银行：

中国银行、中国建设银行、商业银行等

医院：

潍坊同齐医院门诊、潍坊口腔医院、潍坊第六人民医院等各大社区门诊。

干洗店、餐饮、大型酒店、洗浴、婚纱摄影、商场超市等

便利齐全的生活配套成就五道庙步行街。

（三）客户形像定位

客户定位分两部分，项目销售目标客户群定位和项目经营的消费者群定位。

、项目销售客群定位

项目销售的目标客户主要分两部分，一是以直接经营为购买目的的客户，其购买商铺是以满足自身经营需要为主；

二是以投资为购买目的客户，自身不参与经营，以赚取租金回报或升值回报为主要目的。

（一）经营商客客户群定位分析

根据市场调研所知，经营商家客户群体主要集中在城市中心区商业繁华地带，以向阳路、东风街、潍州路、健康街围成的区域为主，路段包括和平路、胜利西街、东风东街、健康街、潍州路、向阳路、爱国路、青年路、等。

主要商业形态包括商业步行街、沿街商铺、非统一经营的主题式商品城等，具体包括盛行和步行街、温州购物商城、各路段沿街商铺等。

（二）投资客户群体定位分析

根据市场调查分析结果，结合本项目自身特点，本项目的目标投资客户主要集中在潍坊城区，以奎文、潍城区为主，并辐射寿光，诸城、青州、昌邑、高密等周边县市。

投资客户群体为中小型私营企业主、企事业单位中高层管理人员、政府公务人员。

1、潍坊城区

（）潍坊城区的中小型私营业主

潍坊市区经济格局以商业和服务为主，工业的比重相对较小。

私营业主为数众多，他们的主要特征为：

有自己的公司，业务比较广泛，但有一定的闲暇时间；

■行业分布在建材、五金、餐饮、娱乐、化工、机械等制造行业等；

■经济收入相对较高，在潍坊可算高收入阶层；

■对知名的品牌经营商较认同；

■投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性；

■投资经验丰富、分析能力强，相信自己的眼光；

■对投资回报以要求较高；

■大部分资金都在商业经营上，流动资金不多，低首付的付款方式对其诱惑力大；

■既看重投资物业的短期收益又看重其升值潜力。

（）企、事业单位中、高级管理人员

企、事业单位中、高级管理人员是商业地产投资的重要组成部分，他们的主要特征是：

■收入稳定，经济支出能力较强；

■有一定积蓄，希望资金能够稳定增值。

■文化素质较高，容易接受新事物；

■一般自己不经营，故对投资保障要求较高；

■做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，投资较理性。

■商业造势对其影响较大；

■政府行力对其影响大；

■对品牌经营商认同感强，品牌商家的进驻会影响到他们的投资；

■非常看重投资物业的升值潜力；

■投资商铺总价不会太高；

■首付款的承受能力较强

（）潍坊市政府公务员

此部分投资者属于潍坊市文化素质高的群体，他们的主要特征是：

■文化素质较高，绝大部是大专以上；

■较年轻，年龄段主要集中在岁之间；

■经济收入相当稳定，没有后顾之忧；

■投资欲望较强；

■属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响；

■非常看重物业今后的升值潜力；

■自己一般不会直接经营，对投资保障要求较高；

■品牌大商家的进驻将是他们衡量物业升值潜力的重要标准；

■商铺总价是影响他们购买的重要因素；

■获取信息的渠道比较广泛，内部信息较灵通；

■首付款承受能力较强。

2、周边县市客户

潍坊具有自身的经济特点，由于潍坊是农业大市，许多县或县级市第一产业发展水平相当高，一些大型企业也分阶段布在部分县市区中，经济实力强，甚至超过城区。

受城区辐射力的影响，会有相当多的二级县市的客户前来潍坊投资或进行商业经营。

■多是从事第一产业或工业加工等行业；

■文化水平不高，但经济头脑比较灵活；

■对潍坊市的商业环境非常熟悉，对商业地产投资有一定的了解；

■有过成功商铺投资经验，是比较老道的投资者；

■手头资金相当充裕；

■大面积购买可能性比较大；

■非常看重投资地段，商业氛围浓厚的地段进行投资；

■非常关注物业的升值潜力；

■看重返租的回报率；

■对品牌的经营商非常看重，如有大的品牌的入驻会产生大的影响

■对政府行为不大敏感，但对广告宣传有一定的认知。

■概念性炒作对其影响不大，比较理性。

但项目的升值潜力、投资回报和身为知名商场业主的荣誉感，可享受购物优惠对他们吸引力非常大。

本项目位于潍坊城市中心区，对整个城市甚至同边的城市都具有较强的辐射力，所以本项目的目标投资客户群体主要为城区的投资者，其次为同边较富裕区县的投资者，再次为外市投资者，估计各区域投资客比例为：

潍坊城区：

周边区县：

潍坊市处：

：

、消费者调查

1、潍坊城区消费者

城区的个体私营业及及企、事业单位高级管理人员

此类消费者的收入是城区收入较高的人群，其主要消费特片征为：

■经济收入高，对商品的品牌、质量、工艺、款式等要求高；

■工作繁忙，针对性购买比较多；

■单纯购物行为较少，喜欢是购物、休闲、就餐、娱乐相结合；

■喜欢方便、快捷、全方位的购物方式；

■对价格不敏感；

■家庭生活用品服装等个人用品一般由家人代买或家人陪同购买；

■对消费环境，商场档次要求高；

■对停车场有需求；

■消费稳定性强，第一次购物满意便会经常在此购物；

■一次性消费数额较大。

潍坊本地普通居民

潍坊本地居民是城区主要消费群体，他们对潍坊商业环境非常熟悉，绝大多数的消费会就近在潍坊市区完成，消费水平以中档为主，其主要消费特征如下：

■经济收入中档为主，但购买力较强；

■比较注重商品的质量、工艺、款式等，对品牌概念模糊；

■购物较看重商场的档次、布局；

■日常生活消费多会选择集中、商业氛围强、商品齐全、商场档次高的场所，就近消费的习惯并不强；

■对商品的价格比较敏感；

■周末或闲暇时间喜欢与家人及朋友就近游玩、逛商场、用餐；

■潍坊大规模，中高档居民区距商业中心较远，对公交车或购物班车的依赖性较强。

■影响其购物的主要因素有交通便利、购物环境、商品种类、商品价格等

潍坊的政府公员

此类消费群体属于潍坊市的中高收入一族，其主要消费特征如下：

■经济收入稳定，对商品的品牌、档次有一定的要求；

■文化娱乐等精神消费在总消费支出中占很大比重；

■一般是购物、娱乐、就餐等综合型消费；

■对商品的价格不是太敏感；

■信誉好的品牌商家对他们购物影响大；

■与政府关系密切的商家是他们的首选；

■比较注重购物过程中的享受，交通便捷，购物环境、服务质量是他们重要因素。

2、潍坊周边区县消费者

本项目高起点的规划，将会吸引相当一部分县市区的消费者，他们的消费特征如下：

■经济收入相对较高，消费支出能力强；

■在周边县市从事第一产业或私营业主；

■对都市生活的强烈向往，喜欢尝试流行的新事物；

■看重商品的种类及款式；

■知名度高的商家对其消费引导作用大；

■标志性的商业场所是他们消费的首选；

■多是购物、游玩餐饮娱乐为一体的消费；

■相当多的消费者是开车来的，对停车部题非常看重；

■对商品的价格不敏感；

3、潍坊城市以外的消费者

五道庙是潍坊净地，每天来访上香人数人次。

其辐射力必然会涵盖潍坊邻近的城市，甚至整个山东。

由此，许多外地的游客也将成为我项目的消费群体，此类消费群体主要特征为：

■以潍坊为邻近城市为主；

■经济收入比较高，消费能力强；

■经常性出游，选择附近地区有代表性景观、消费场所游玩；

■对商品品牌、档次及款式的独特性非常注重；

■多会选选择知名商家消费且是购物、观光、游玩、餐饮、娱乐为一体式消费；

■交通便利、停车方便、购物环境、经营特色、商品档次都是他们购买的主要因素

第二部分商业业态及组合

组合原则

1、从经营角度出发，经营者角度出发，从消费者角度出发；

2、考虑项目业态与区域业态（外围业态、整体区域业态、周边区域业态）的互补考虑，主题业态和补充业态间的互补性。

3、白天与夜间经营的的衔接，季节性经营特点的变化；

4、市场需求、政府需求和社会需求之间的平衡；

5、动态竞争项目的考虑；

6、南北衔接和项目的整体性考虑；

7、可操作性原则；

第三部项目售价建议

一、价格制订原则；

一般情况下，除了集团购买之外，个人购房都是以个人体铺位为单位。

由于房地产商品的异质性，不同铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。

因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行项目单元在销售均价的基础上的调整策略；

二大原则：

原则：

有效人流多少；

注目率的高低

二、六项参照值：

）以成熟商业区为参照值：

比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；

）以街道为参照值；

临街的铺位要比非临街（含室内的）价格高；

）以五道庙为参照值；

人流非常多，形成一个古香古色的一条小吃街，所以小吃街的价位要高。

）以入口为参照值：

愈临近主入口，价格更高；

反之，则价格较低。

）以主干道为参照值：

临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；

）以位于商业街位置为参照值：

商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；

由于暂未确定，分区价格建议本报告中不予提供。

、项目价格制订系数：

在定价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以为调价单位，以此类推，得出各单位的价格。

以这些主要商业场所为依托，此区域形成了潍坊的商业中心区。

潍坊最繁华、最亮丽的一面在此处得以展现。

在同一泛商业区内，以一些大型主力店为依托形成了三个独立的商圈：

中百潍百为首，与盛行和步行街、广丰家居组成的传统核心商圈；

商业场所集中分布使得城区整体商业吸聚力大大加强，商业氛围也更加浓厚。

各商有在同一个大商圈中，共同享有消费者，为争取消费者，赢得市场的主动权，都努力提高企业核心竞争力，从而使得整体的商业经营水平都处于比较高的阶层。

可以说大家既是竞争又是竞和。

在这种相对良性的竞争状态下，片区内形成了比较优良的商业经营环境。

这种大环境下对于新商业项目引进是非常有利。

另外，目前各商业节点基本呈各自为战的态势，并没有前效连接，通过我项目建成运营，从而真正将白浪河两岸老商业区和新商业区完全连成一片

在商业区中心，我们项目可以吸聚更多的消费者！

三、各商圈功能描述

（）中百潍百商圈

是潍坊传统的商业区，经过多年的积淀，商业氛围浓厚，核心商家中百大厦和潍坊百货大楼是潍坊最早的硕果仅存的几个商场。

其影响力还是比较强，有他们的存在，就会使消费者的潜在思想中认定这里就是潍坊商业中心。

大部城区和周国区县的人对此非常认可，也使得此商圈能够历久不衰。

而且此商圈存在和兴盛和我项目息息相关，此商圈也是不断强大的。

（）世纪泰华商圈

此商圈代表了潍坊新消费消费水准。

无论从产品档次，店面装修、布局还是消费客群，都是比较高的。

此区域是潍坊高档写字楼、高档酒店和高档住宅集中区域，客层消费水平高，品味也高。

世纪泰华为首，加之三联、国美的辅助，共同打造出一个主要针对中高端市场的商圈。

此范围内，客户群体充分的过滤，这里消费者已经淘汰了低层。

（）小商品城商圈

小商品城主要功能是潍坊地区各类小商品集散地。

主要针对同边区县的批发和城区中低收阶层的零售，两部分相结合使得小商品城的经营也相当经红火。

其产品档次和目标客户都是走中低档道路，定位明确加之规模和辐射范围大，在潍坊商业竞争中也赢得一席之地。

四、商业发展趋势预测

五道庙步行商业街是中百商圈延伸，东接小商品城商圈及接囊火车站人流。

本区域前身有酒水批发市场、汽摩配件市场。

五道庙庙是潍坊净地，是潍坊拜仰神灵老师傅、观音等神的所在地，每天来访上香人数达人次，其辐射力必然会涵盖潍坊邻近的城市，投资潜力不可比拟。