蓝山江南财富城项目可行性研究报告完成正稿Word格式.docx
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全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加工基地。
今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。
1.3项目简介
1.3.1项目的由来
蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商业核心圈——城东路。
为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以拍卖方式获得该土地的使用权。
1.3.2项目简介
本项目为商业综合开发项目。
一至二层为商业用房，三层局部商业用房，三层以上为高层商品住宅。
共开发三栋房屋建筑。
建于城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈，临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。
总用地面积4705.2㎡，总建筑面积约30307万㎡，其中商铺面积7835.5㎡，商品住宅22471.5㎡。
项目总投资3000万元。
项目建成后，成为蓝山新的商业景点——江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业，引领新的消费时尚。
1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。
2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮，及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆、网吧。
3、很容易聚集人气的业态——餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼，以带动人流往上走。
1.4项目开发单位基本情况
永州市鸿大房地产实业有限公司成立于2003年1月14日，位于永州市冷水滩区零陵北路310号，是永州市较具规模的一家综合型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。
公司注册资金1000万元，公司拥有资产总资产2530余万元，经营范围：
房地产经营开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建筑装饰材料经营。
已成功开发了“冷水滩江南财富城”等项目，有着一定的商业房地产开发经验。
公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。
公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员22人。
1.5可行性研究的主要依据及范围
1.5.1可行性研究主要依据
1、国家现行的有关法律、法规、规定。
2、蓝山江南财富城建筑初步设计方案。
3、蓝山江南财富城规划及规划批复。
4、土地拍卖确认书及土地使用证。
5、项目建设开发单位提供的基础资料。
1.5.2可行性研究范围
本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环境保护及节能措施、拆迁安置方案。
综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。
1.6主要技术经济指标
主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
备注
1
占地面积
m2
4705.5
2
总建筑面积
30307
3
可销售面积
4
建筑密度
%
65.8
5
容积率
4.9
6
绿化率
8
7
总投资
万元
3000
贷款利息
236.25
9
销售总收入
5549
10
上缴税金
869.9
11
开发利润
1140.68
12
项目投资利润率
38
13
项目投资利税率
67
14
项目财务内部收益率
26.6
税后
15
项目税后净现值
455.49
Ic=12%
16
借款偿还期
年
2.7
1.7主要研究结论
1、蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段，交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。
该项目进行综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉动地方经济发展。
2、本项目总投资3000万元，项目预测房地产销售收入5549万元，财务内部收益率26.6%，开发企业该项目获纯利1140.68万元。
全部投资回收期2.78年，借款偿还期2.7年，同时可向国家和地方财政上交税金869.9万元，开发该项目经济效益明显。
3、该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加就业渠道，可同时解决1000多人就业和改善旧城区近100户居住条件，具有极大的社会效益。
4、该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化、亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位。
2·
项目建设的必要性
2.1项目建设适应城市化发展的要求
随着永连公路、二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅需求也变得日益旺盛。
项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心住宅的稀缺。
2.2项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要
开发地段上建筑物多为上世纪70年代建筑，房屋破旧不堪，严重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位，同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。
促进蓝山县城经济发展，为蓝山人民创造更好的生活条件。
项目建设势在必行。
3·
项目开发条件
3.1开发项目基本情况
3.1.1地理位置及场地概况
蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧，地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积4705.5㎡。
该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为30307㎡，建筑层数为十二层。
3.1.2自然条件
（1）温度：
年平均17.8℃，极端最低-4℃，极端最高39.8℃。
（2）降水：
年平均降雨量在1527.6mm，雨量集中在4—6月。
（3）湿度：
年平均相对湿度80%。
（4）日照时间：
年平均1587h。
（5）风向：
一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为26%，其次为西北风，频率15%，西南风，频率13%。
（6）风速：
平均风速5m/s，最大17.3m/s（南风）
3.1.3工程地质条件
通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为4—5m，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承力结构适宜建设中高层建筑。
4、地震：
根据《中国地震烈度分析》（1990），项目所在地地震基本烈度为<
ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。
3.2开发项目建设条件
1、原材料供应情况
蓝山县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接取材于县城东部河中；
郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。
2、基础设施及市政设施条件
蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。
3.3政策条件
在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。
同时为了项目顺利进行，专门指派了一名副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系，确保拆迁安置按期完成。
以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的建设。
政府相关优惠政策如下：
·
江南财富城是县政府重点招商引资项目
江南财富城是市、县二级重点商业项目
县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；
如税费第一年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。
4·
市场分析
4.1房地产市场环境分析
4.1.1人口环境
20年前，当时城镇人口不足2万人，城区仅集中在老城关镇周边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至10多万人，流动人口近5万。
蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较快，市场规模容量不断扩大。
随着住房制度和企业改制力度加大，对房地产商品的需求进一步加强。
4.1.2经济环境
近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为9.4%，国民经济收入不断增加增长达17%，国内生产总值2005年219.3亿元，其中第一产业56.26亿元，第二产业67.94亿元，第三产业95.81亿元，2005年财政总收入8.416亿元。
社会消费品零售总额67352万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。
4.1.3政治环境
本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委、县政府的重要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。
县政府要求各职能部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。
4.1.4市场环境
随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化、市场化，不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条件。
4.1.5市场前景
在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增之势。
作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量，扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。
4.2市场需求分析
1、供给市场特征
■商业非常集中，商圈现象突出
县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城50%以上的商业容量。
■商业分布缺乏规划，不成体系
县城商业缺乏统一规划，分布散落、杂乱，没有成行成市。
处于比较低级别的商业发展阶段。
随着县城的发展，这一问题将更加突出，势必要得到解决。
■缺乏现代商业形式
虽然有一个号称“蓝山商业步行街”的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。
县城目前也没有SHOPPINGMALL等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。
■缺乏上档次的卖场
目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品，也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。
■缺乏餐饮、娱乐和休闲场所
餐饮、娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格尔系数将进一步降低。
居住、餐饮、娱乐及休闲的支出将进一步增长，而目前县城明显缺乏这一类场所。
■房地产市场刚刚起步
房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢慢接受的过程中。
■缺乏开发理念
目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念，开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定位、推广等也还缺乏经验。
■开发水平低，开发规模小
目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极小。
■住宅产品市场需求量大
蓝山有毛织产业基础，有2万多人的外来人口，市场需求量大，而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所以蓝山住宅产品市场潜力巨大。
蓝山商业步行街住宅产品的销售成功也证明了这一点。
■商业物业需要精心定位
蓝山毛织产业从2001年兴起，经过5年的发展，造就了一批毛织行业的老板，这些人无疑是商业物业的主要消费者，所以蓝山的商业物业市场具备潜力。
但是蓝山商业体系紊乱，基本无规律可循，之前仅开发了蓝山商业步行街的一个商业项目，销售情况也不理想，基本无参考价值，所以发展商业物业更需要精心的定位，细心操作。
4.3相关项目的市场调查分析
本案+蓝山商业步行街=蓝山新核心商圈
4.3.1支撑点：
1、城市唯一的两具商业项目。
2、总商业面积超过13000㎡。
3、综合性商业体。
4、统一操作，互相借势，互为补充。
4.3.2优势
1、避免定位重复，形成恶性竞争。
2、避免价格战。
4.3.3项目销售价格预测
A、按照15年的投资回收期确定项目的销售价格，比照周边门面的租赁价格，可以确定本项目的租赁价格也为41元/平米·
月。
按照15年的投资回收期计算，则项目临街门面的平均销售单价是41元/平·
月×
12月×
15=7380元/㎡。
如果把半年的免租进入，则应该是7380+7380×
7%/2=7638元/㎡
约等于7800元/㎡。
B、商铺抛出市场的价格区间
一层临街门面：
9000～11000元/㎡左右
一层内部：
4000～6000元/㎡左右
二层商铺：
2000元/㎡左右
三层商铺：
1800元/㎡左右
4.4项目周边环境分折
本项目位于蓝山县城城东路成熟地段，但偏离城市核心商圈，不能依托已形成的商业氛围。
周边的城市核心商圈以城东路和塔峰路两条道路交叉点为核心，西至湘粤路，东至城东路、零售商业集中，主要有蓝山步行街、实惠多超市、仙东超市。
不存在恶性竞争，而是互补优势需要实现双赢。
4.5市场调查结论
当前商场及商品住宅市场状况良好，消费基础稳定，有着相当多的优势条件，有利于本项目开发，具体分析如下；
1、有利因素
（1）经济持续增长，居民生活水平不断提高；
（2）成熟商业核心区，得天独厚的绝版地段，无需大量宣传即可得到消费者认可；
（3）独特的设计，打破现有商铺与多层住宅模式，易于制造热点；
（4）政府政策扶持，加大培育市场力度；
同时对国有土地的严格控制，使地价与房价在近期内得到飚升；
（5）旧城区的整合与改造，使旧城商业环境与居住环境得到了相当大的改善。
2、不利因素
（1）土地开发成本较高，存在一定竞争压力，开发周期要短。
（2）项目位于旧城中心，施工场地较小，要加强施工管理，进行文明施工。
3、商业定位
发展理念——城市商业引擎，自由消费体验
让蓝山进入第四消费时代，这个时代的精神就是自由与体验。
人们在这个商业建筑里自由穿梭，或购物或游憩，或美食或玩乐，或看书或游戏，这就是最具体的都市生活，我们的项目创造了体验自由的空间。
我们给予蓝山这样的体验空间，某种程度上，我们是城市的活力引擎。
5·
项目规划设计方案及项目建设内容
5.1规划设计说明
5.1.1设计依据
1、甲方所提供《设计方案征集邀请书》；
2、甲方所提供有关该项目用地红线图及地形图；
3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
4、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87，2001版）；
5、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分），建标[2002]219号；
6、建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》。
5.1.2工程概况
该工程规划用地位于城东路和规划道路十字交差路口的西北角和西南角。
该建筑为综合性商住楼。
总建筑面积为30307㎡，建筑层数为十二层。
5.1.3设计理念
1、充分关注商业，住宅建筑的形象塑造，力图保持城市主干道景观序列的延续性和完整性。
2、突出城市办公性建筑的特殊性质，使建筑形象充分反映新时代的特色。
3、室内外空间互相融合，创造出丰富而有层次的建筑空间效果。
4、建筑外形明快、现代，以展现新世纪新建筑的风貌。
5.1.4功能布局
本项目打破传统的空间组织形式，力图营造一种多层次主体化的公共活动空间，采用不同功能空间之间的互相渗透，加上边廊、内院、中庭、联系平台的相互穿插，使平面和竖向空间层次丰富。
主商业中心入口设置于城东路和规划道路交叉路口西南角处。
一层为普通商业铺面用房，此铺面可做生活超市及邮电，通讯营业厅及其普通商业门面；
二层及延城东路局部三层为普通商业门面用房；
三层以上为商品住宅。
值得一提的是在路口西南角主体建筑的内部设置了跨两层空间高度的中庭，其中设置休憩广场，方便顾客在购物的同时也有一个休息和交流的场所，而使建筑无论在平面功能上还是在装门面造型上都丰富了许多，起到了画龙点睛的效果。
另外对于商品住宅进行了精心的设计，创造舒适、适用的居住空间，优美的绿化环境；
祥和与繁华同在，时尚与典雅并存。
住宅基本特点：
1）各个户型的主卧或客厅至少有一个朝南，最大限度的利用冬季南向的直射太阳光。
2）通风良好，不闭塞，夏季能有效的组织穿堂风。
3）除部分主卧室卫生间外，其他所有房间全为明厨、明房、明厅，实现“四明”，适合湘南本地情况，达到自然采光要求。
4）餐厅、客厅均有机结合在一起，加大了空间流动性、丰富了空间层次。
5）各户型、功能分区明确、闹静、干湿、脏、净分区合理。
6）客厅均采用大玻璃落地，主卧室采用大凸窗（外设有阳台的除外）。
使空间更加明亮，同时扩大视野，将个部景色更加完全的引入室内，使居住者心情得以开阔、舒畅，将健康型住宅设计理念彰显得淋漓尽致。
5.1.5造型设计
建筑造型以现代风格为基调，外观虚实对比强烈，造型纯朴而明快，色彩丰富，体现浓厚的现代办公建筑的氛围。
外墙以面砖、石材、墙漆和玻璃组成，既保证房间充足的阳光，又在装门面上形成丰富的光景效果，展而大气的入口处理，使建筑具有鲜明的标志性。
屋顶造型轻盈，弥漫着浓郁的现代人文气息。
建筑风格突出一种充分体现时代感的新锐特色。
建筑形体既有整体的大气磅礴，也不乏丰富的细致纤巧，通过整体造型的几何特性，材料的巧妙运用，传达了新时代锐意进取，力争上游的拼搏精神。
5.1.6技术经济指标
总用地面积：
4705.2平方米（其中道路面积328.34平方米）
净用地面积:
4376.86平方米
总建筑面积：
30307平方米（住宅面积：
22471.5平方米，商业面积：
7835.5平方米）
基底面积：
4052.0平方米
容积率：
建筑密度：
65.8%
5.2项目规划建筑物设计方案
根据已经批复的蓝山江南财富城规划，项目建设总建筑面积30307m2，其中：
商铺7835.5㎡,住宅22471.5㎡。
总基底面积约4052㎡，建筑密度65.8%，设计为一、二层商为业用房。
三层局部商业用房，三层以上为小高层商品住宅。
设计商铺可售面积7835.5m2，住宅200套，面积22471.5m2，同时配套建设停车场，停车位20个。
在住宅设计中，三室二厅（122.76m2/套）100套，二室二厅（102m2/套）100套。
商场设计为全框架结构，打破现有门面商铺概念，由自动扶梯联系一至三层,商场并设中厅,与二层屋面采光井配套,确保商场有良好的通风采光。
5.3项目工程建设内容
1、拆除工程
项目内现有五层楼一栋，二栋民房，总拆除面积2000m2，所拆房屋为砖混结构，所有拆除工作在1个月内可以完成。
2、建安工程
（1）土建部分：
总建筑面积30307m2，层数3—11层，商铺一至二层、三层局部商业用房，住宅三栋均为小高层，建筑结构采取人工挖孔桩基础，主体工程为框架结构，外部装修采用外墙漆、铅塑板。
（2）设备及安装：
安装工程包括消防系统，室内设备，商场扶梯。
（3）配套工程：
休闲广场、绿地、临街景观、停车场及消防通道。
6·
环境保护、节能
6.1环境保护
1、该项目属综合服务性项目，有生活污水产生，需对生活污水按国家标准进行处理，使之符合国家《污水综合排放标准》GB8978-1996的有关要求，再排放至排水系统中。
2、对于生活废弃物要指定地方堆放、分类处理；
该焚烧的焚烧，该转运的转走，配有专人负责管理。
3、生活垃圾的处理，本项目正常运作中产生的生活垃圾统一进入垃圾站房，交送环保部门统一处理。
4、建设过程中施工期间环境保护
本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。
因此施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。
总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后要符合环保法规的要求。
6.2节能
该项目为多层综合性房地产开发，建设规模大，用电、用水量较大，因本地区属季节性湿润气候，各季节温差大，因而建筑节能潜力较大，根据国家建筑节能规范，新建建筑物严格执行建筑节能标准，该项目所采用的节能措施如下：
1、节电措施
一切电器设备、机械设备电机均采用最新节能产品，减少电能消耗。
如电梯、空调、扶梯等。
2、节水措施
一切用水器具采用节水型器具，本项目采用直接饮用水和生活用水分开，可节约用水，冲洗卫生间的用水可采用中水（即生活污水经过中水设备处理后的中水）高压供水系统采用二次加压（或恒压供水）减少用水量。
3、节能措施
采用真空玻璃减少室外温度传递到室内，从而减少室内能量消耗，商场入口及楼梯口装置幕帘，减少室内外热量传递，从而达到节能效果。
7·
项目开发管理、开发建设进度安排及工程招标事项
7.1外部协调
本项目属蓝山县委、县政府重点工程，招商引资建设项目，由县委、县政府成立指挥部协调处理开发建设过程中各种外部问题，保证开发项目的投资单位不受外界干扰，顺利完成项目开发
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