精品完整版山西国际贸易中心物业管理投标文件文档格式.docx
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而商务会所部分因无具体设施及服务内容,故各相关事项另行制定。
如能与贵司合作,我司将制定详细的工作计划表,以便能顺利、按期开展各项工作。
目前,本公司已经取得了北京房屋土地管理局颁于我司的“北京市物业管理资质合格证书”,谨此说明本公司的管理资格已经被有关当局认可。
本公司目前在全国已管理项目超过80余个,总管理面积亦已超过8,000,000平方米。
本公司深信通过提供专业管理技术,定能保障贵司投资之物业权益,物业价值亦因此得以保值。
因贵项目预计于年底竣工,因此我司认为物业管理工作已刻不容缓,本公司深信物业管理工作的及早介入,对整项计划之功能效益及资金有效地运用都有积极作用。
因此,希望能与贵司尽早合作,尽快展开物业管理工作。
2.公司情况
2.1.戴德梁行简介
本行物业管理部于1993年成立，发展迅速而稳定，并于同时成立梁振英测量师行物业管理有限公司，除提供专业管理服务于香港著名大厦外，亦不断提供物业管理服务于多个国内大型发展项目，现时物业管理公司已管理超越八百万平方米之楼面面积，而所聘请之管理人员已超过2,500人。
就母公司梁振英测量师行已经与欧洲的DTZHoldingsPlc、东南亚的戴玉祥产业咨询公司签订协议，合组一家环球公司，三家公司于2000年1月1日开始，采用同一名称「戴德梁行」。
梁振英测量师行物业管理有限公司亦于2000年1月1日正式改名为戴德梁行物业管理有限公司。
戴玉祥公司目前已发展成为新加坡最大的房地产顾问公司，职员人数达五百人。
DTZ是欧洲其中一间最具规模的物业顾问公司，一九九八/九九年度营业额达一亿一千五百万英镑，业务及欧洲二十三个城市。
DTZ亦是英国本土最大的物业顾问公司，员工总数一千三百人。
这项合作计划逾三千名员工，分布欧洲、中东、非洲、亚太区超过三十个国家的一百一十个城市。
戴德梁行将成立投资及企业地产顾问等核心业务小组，负责统筹国际客户服务及管理业务发展。
负责调查研究及资讯科技等范畴的支援小组亦告成立，以提供全球如一的服务水平。
本行过去数年在国内不同省市，为多个项目之发展商提供了物业管理顾问服务及参与了实质管理运作，并获委任为多个大型项目之物业经理，从经验所得，不同省市之政府部门，对物业投入使用时之要求规范，申报装修审批程序，有不同的监管模式。
以我司过往之丰富经验，定能为发展商提供切合实际之意见，使物业发展及管理能顺利展开。
戴德梁行
中国办事处架构
物业管理专责小组
我司结合香港总部的物业管理经验及北京分部地区实际，组成专案小组，为物业项目提供服务。
香港戴德梁行
物业管理有限公司
协调支援
定期会议
北京物业管理部
当地物业管理处
*庞大网络服务，加上丰富之专业经验，组成全国性资料库。
*曾提供服务之城市，包括：
沈阳、昆明、武汉、西安、长春、北京、
上海、杭州、南京、天津、厦门、顺德、广州、深圳、珠海、重庆
及成都。
组织架构
香港总公司
董事局
香港总行
国内办事处
物业管理部
工贸社区租售
物业管理
管理服务
写字楼租售
社区估值
顾问服务
商业店铺租售
市场研究
租约管理
住宅租售
租售代理
大厦公契
社区估价
维修保养
投资策略
3.管理方式及工作计划
3.1管理方式
3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构
山西国际贸易中心管理处人员架表（221人）
各部门具体人员架构
物业部（54人）
注：
1.会所人员未在本架构中。
2.因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管
理员仅负责与酒店承判商协调工作。
工程部（62人）
保安部（89人）
行政人事部（7人）
财务部（6人）
3.1.2激励与监督机制
戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。
3.1.2.1激励
员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。
为员工提供培训课程；
对于工作表现好的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。
戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。
为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。
对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。
上面只是列举一些实例。
3.1.2.2监督
戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。
3.1.3信息反馈及处理机制
戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要包括：
-客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。
-大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进措施建议。
3.2.1工作流程
戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下：
有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；
管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。
流程
完成时间
管理处向北京梁行
提交当月管理报告
→
每月4日或以前
↓
北京梁行审阅
北京梁行提交发展商管理月报
每月8日前
3.2.2
管理报告
报告格式（样式）如下：
一、总经办
1.公布每月管理重点，发布重要事项。
2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）
会议日期出席人员重点内容/解决事宜跟进
3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。
4.管理处签定的有关合同：
项目
承判商
合同期限
金额
备注
5.设备维修合约记录：
项目内容
合约期限
6.下月工作计划
二、人事行政
1.人事变动
1.1入职员工
姓名部门单位入职日期
_______________________________________
1.2离职员工
姓名部门单位离职日期
2.员工编制
2.1各部门现有员工编制情况（含新入职员工）
部门
本月人数
预算人数
差额
人事行政
财务
物业
工程
保安
合计：
2.2各部门新增设人手：
部门欲增聘职位增聘原因
_________________________________________
3.员工培训
培训部门
培训员工姓名
培训内容
考核成绩
尚需加强方面
4.员工保险
上月保费：
RMB
本月保费：
新增员工保费：
离职员工保费：
5.员工架构图
6.需发展商协助跟进事宜
7.下月工作计划
三、财务
1.收入情况
1.1酒店式公寓收入
1.2康乐设备
1.3停车场收入
1.4水/电费收入
1.5装修费用统计表
2.支出情况
上月累积（赤字）/盈余：
本月新增（赤字）/盈余：
3.财务预算
4.需发展商协助跟进事宜
5.下月工作计划
四、物业
1.物业管理统计表
收楼数目
装修数目
入住数目
2.清洁监控
清洁工作质量统计表
清洁地点
清洁人数
清洁质量
尚需改进方面
3.客户投诉处理
单元
业户名称
收件日期
投诉内容
处理结果
跟进
4.需发展商直协调事宜
5.下月工作计划
五、保安
1.重要事件/案件统计
时间
地点
事件经过
负责人
2.保安监控系统运转情况
3.消防中控系统运转情况
4.二次装修保安/消防监控统计表
5.需发展商协调事宜
六、工程
1.系统/设备设施移交
移交内容
移交时间
遗交问题
2.二次装修报告
交图至管理处
日期
递交设计院
装修开始日期
完工期
装修商
3.维修工作统计
维修内容
维修结果
4.大厦设施运转及维护
4.1空调通风系统
正常
不正常原因：
例检日期：
负责人签字：
4.2液化气系统
正常
不正常原因：
4.3强电系统
4.3.1发电机组
正常
不正常原因：
例检日期：
4.3.2装配电组
正常
不正常原因：
例检日期：
4.3.3升降机
正常
4.3.4电器维修
4.3.5公共照明
4.4弱电系统
4.4.1消防系统
例检日期：
4.4.2防火及防烟门
4.4.3走火通道
4.4.4可视对讲及电话线路系统
4.4.5保安监视系统
4.4.6卫星电视及公共电视系统
4.5供水系统
4.6排水系统
4.7康乐设施（）
4.8停车场设施
4.8.1出入闸及收费系统
4.8.2通气及抽气系统
例检日期：
4.8.3抽水及防洪设施
4.8.4路牌及车位设施
5．遗漏工程跟进
6．需发展商协调事宜
7．下月工作计划
3.2.3.1维修用设备和工具清单
空调、给排水专业1
项目
名称/类别
数量
产地
空
调
给
排
水
专
业
电锤（博士牌）
1
进口
台钻
国产
多用机床
潜水泵
2
手动葫芦（17×
3）（37×
3）各一个
1套
运输车1000kg
运输车300kg
3
运输车液压
人字梯1.5m
管道疏通机大、小各一台
各种钻头
2套
各种冲击钻头
手电
8
充电手电
防水手电
4
氧气表
乙炔表
乙炔瓶
租用
氧气瓶
氮气瓶
一字、十字改锥
22套
多头改锥
钢丝钳
22
尖嘴钳
斜嘴钳
空调、给排水专业2
调
弯嘴钳
挡圈钳
测电笔
盒尺（5m,3m）
3m20;
5m2
直角尺
钢板尺1m（2把）0.5m（2把）300mm（4把）
锤子0.5P1.5P3P各2把
0.5P2套;
1.5~3p2套
鸭嘴锤
大锤18P
锯架
4套
拉铆枪大、小号
组锉（小、中号，什锦锉）
中板三角、圆、半圆（10"
）锉
大板、小板圆、三角（8"
套筒扳手28件
梅花扳手5.5×
32
呆扳手8－24
棘轮扳手
4把
扭力扳手
2把
英制内六方扳手
复合表
涨管器、扩口器（两用）
割刀
卤素检漏仪
空调、给排水专业3
12.31
煤气检漏仪
温湿度仪
风速仪（热球）
电子温度仪
真空泵
组合焊具
喷灯（206）
一字、十字磁力改锥
多头改锥（磁性）
卡尺
单表阀
声级计（分贝仪）
电焊机大、小各1台
电焊面罩
2个
焊线3.5mm
若干
节割机380V
氧气乙炔管各50M
套丝机1/2～2/2
管子压力
管钳子
12"
14"
16"
18"
各4把
管割刀
水平尺
电焊手套
电焊镜片
电剪刀
铁剪刀（弯嘴）
空调、给排水专业4
布剪刀（尼用）
钢丝刷
黄油枪
手枪钻
冲击钻（日立）
活扳手8"
活扳手10"
活扳手12"
活扳手450/600各1个
六方扳手（公英制）各1套
橡皮锤中号
电线盘（220V）
公用部分
`````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````
铝梯2.5m
铝梯2m
铝梯1～1.5m
升降平台美国GENIEAWP－25S
对讲机
10
大型图纸柜
土建专业1
土
建
汽泵（1.5P）
手提式木工压刨
砂带机O200
曲线锯
充电式手枪钻
30＃直钉枪
50＃直钉枪
多用插座枪
木工夹子
吸盘（单爪）3头
吸盘（2爪）双头
玻璃刀
台式平刨（组合式）
改锥"
十"
"
一"
6套
套筒扳手
扳手8"
10"
103改锥"
大罗机
橡皮尺
1013＃电码枪
斧子
25＃油压钻
80＃，112＃喷枪
划规大、小（400,200）
工具箱
20
土建专业2
壁纸刀
揣子
土木工工具及机械
云石机（博士牌）
角磨机（博士牌）O100
沙轮机立式、台式各1台
钳工平台
柒号笔
气割枪
万用表
钳型表
兆欧表2500V
兆欧表1000V
强
兆欧表500V
电烙铁200W
电
电烙铁70W
绝缘螺丝刀（套）
21
高低压绝缘毡
绝缘手套（付）
绝缘靴（双）
电桥
换灯杆
压线钳（小）
压线钳（中）
压线钳（液压）
手电钻
呆扳子（套）（6～32）
梅花扳（套）
蓄电池放电器
应急灯
榔头
钢锯
锯片（盒）
焊锡（匝）
焊油
吸吹器
试电笔
强电专业2
剥线钳
偏口钳
电工改锥（大、中、小）
磁性改锥8/70（套）
电工刀
升级会员 