服装批发市场运营策划方案Word格式.docx
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14、商户管理……………………………………………………………………………………………………………………………………32
15、物业管理……………………………………………………………………………………………………………………………………34
16、管管理制度与档案建立……………………………………………………………………………………………………………………37
第三部分项目行政人事构想
1、经营管理人员招聘与培训……………………………………………………………………………………………………………………40
2、人员招聘………………………………………………………………………………………………………………………………………40
3、培训系统图……………………………………………………………………………………………………………………………………40
4、培训目标………………………………………………………………………………………………………………………………………41
5、培训内容………………………………………………………………………………………………………………………………………41
6、培训质量检验与标准…………………………………………………………………………………………………………………………45
7、培训计划………………………………………………………………………………………………………………………………………45
8、培训考核与评估………………………………………………………………………………………………………………………………46
9、运营管管理人事构想…………………………………………………………………………………………………………………………46
前言
致董事会：
感谢董事会您对本人的信任，本人才有机会主持财富服装批发中心的运营管理工作。
通过与董事会的初步沟通交流；
以及参观财富服装中心而获得批发市场的相关技术参数，并根据项目的战略规划、发展目标，和项目的实际情况，本人结合自己多年操作专业商场的经验；
就财富服装批发中心的后期运营谈谈自己的看法。
一、项目可行性分析
（一）优势
1、交通情况
1）紧邻105国道与中江高速公路，是小榄至石岐快速干线的重要通道；
2）东邻京珠高速、太澳高速、广珠高速、珠江支流；
3）处于佛岐快速干线和广州城际轨道走向的中心站；
4）80公里半径范围内有香港、澳门、深圳、珠海、广州、佛山六大机场；
25公里车程内有中山港、小榄港、神湾港、新会港四个货运码头，距离超过20万吨级以上的中山深水港、南沙深水港、江门川岛深水港、珠海高栏深水港最多也不超过40分钟的车程。
2、人文环境情况
1）中山市毗邻香港和澳门，是我国伟大的革命先行者孙中山先生的故居；
2）改革开放以来，中山的经济实力不断增强，城市面貌日新月异，先后获得“国家卫生城市”、“全国城市规划管理先进单位”、“全国园林城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“广东省文明城市”、“全国综合治理一等奖”（即长安杯，全国仅两个）等荣誉称号；
3）其中，在获得长安杯之前，中山已连续8年在广东治安稳定排名第一，2005年中国城市综合竞争力排名中，中山排在第12位；
4）早在1997年已获得了联合国颁发的“人居奖”。
2008年中山经济增长速度全球排第六位。
3、其它
1）项目周围有两个长途汽车站；
2）项目旁边有通往中山14个镇区的公交总站；
3）项目处于中山服装交易中心区域；
4）南距珠海市35公里，西距江门市16公里；
5）公司高管都是有经验的管理者；
6）中山沙溪的休闲服在服装界有很大的市场份额。
（二）劣势
1、金融危机造成大环境不好。
2、项目本身情况
1）项目为旧物业；
2）项目与中南服装批发城，没有明显区分，不利于规划包装；
3）项目的经营管理权不在公司，造成被动；
4）项目硬件措施不足，且增添困难；
5）项目“口碑”不好；
6）项目招商“战线”拉得太长，造成客户对商场失去信心。
（三）机会
1、国家内需（4千万亿刺激内需）；
首届中西部品牌服装博览会，在广州成功举行，就是很好的例子；
2、金融危机；
国内大多服装企业积极拓展国内市场；
3、2009年到2010年城际轻轨投入运营；
（四）威胁
1、中山服装展会不规范；
2、同一区域内有龙瑞的新场明年七月份开张，虽然定位不一样，但也有一定的威协；
3、公司从未成功操作过商业地产；
结论：
从通过SWOT分析后，项目定位为第五代服装批发市场难度相当大，而且困难重重。
但只要目标明确有可操作性的方案一定能够完成公司的战略目标。
第二部分项目运营
财富服装批发市场作为第五代专业服装市场，而且有明显的地段优势，建成后是中山地区最大的服装会展和交易中心。
为经营好这个集批发零售、商贸洽谈、客户中心、展览、餐饮、物流配送于一体的一站式服装批发交易中心，必须要有清晰的战略发展目标和创新的运营手法，才能使市场的经营在最短时间内获得成功，并成为行业的典范。
一、财富服装批发市场发展目标
1、战略发展目标-------------------------第五代国际批发市场
2、项目定位
业态定位：
服装服饰批发、零售、汇展专业市场
主题定位：
服装、服饰批发、零售
经营定位：
服装服饰生产加工企业、一级批发商、代理商
采购定位：
服装服饰批发商、零售商
商圈定位：
国际批发服装市场
商品定位：
中高档服装服饰批发市场
客户定位：
服装各大生产、代理、批发、经销商和中型服装卖场
功能定位：
集服装交易、展览、展销、会议、餐饮、配送于一体大型专业市场。
二、市场经营平台的建立
1、建立市场运营管理服务中心
财富服装批发市场想要实现即定目标，在后期的经营管理上根据市场发展目标，必须成立市场运营管理服务中心，对市场进行规范化的商业运营操作，组建实力卓著的商业经营管理队伍，使市场经营达到高度专业化、规范化水平，为经销商提供强大的经营技术“软性”支持一步到位。
实现与先进西方发达国家的高水平市场管理模式接轨，“快、好、省、安全”地实现既定的战略发展目标。
成立市场营运服务中心的目的只有一个：
树财富品牌并为项目的投资者、经营者服务，让客户获的最高的投资收益与回报率。
2、成立互助商会或者商户俱乐部
运营服务中心要结合服装市场的商业特色，成立互助商会或者商户俱乐部为市场的，商户与商户、商户与客户之间提供良好的交流沟通平台，为商户交流经营经验、共同发展作出努力。
3、市场管理委员会
“办手续难”一直是商场经营商户难以逾越的问题。
最通常的一种现象就是，很多商户为办理一个手续却要先后到多个相关部门去“盖章”，而往往各部门或相关人员的工作时间又相互错开，导致商户浪费诸多人力、物力和时间，给商户的经营工作带来许多的不便。
为解决商户“办手续难”的问题，市场应该成立管理委员会（由工商、税务公安、公司高层和有影响的商户组成）。
管理委员会一是为商户提供“一站式”办理手续服务；
其二，是处理协调市场范围内的各种纠纷。
各部门集中在一起同时同地统一办公，一次性解决商户“办手续难”的问题。
让商户可以腾出更多的人力、物力和时间投入到经营当中去。
4、建立增值平台——业界专家指点
由于繁忙的日常经营工作使得众多商户无暇分身顾及更多的事务，以至处于一种困惑、茫然的境地。
秉承与商户共赢互利的原则，市场应该定期邀请业界专家、学者、成功人士，举办各种讲座。
包括市场、经营、管理、行业、潮流等专业的培训、学习和交流，让客户在经营管理、市场应对等方面的到不断提高，经营实力长盛不衰。
同时也可以更新商户日益老化的知识结构，为商户自身充电、加油，让商户与公司共同经营，使市场的经营更上一个台阶。
5、建立电子信息交流平台、电子商务平台（网络运营中心）
——足不出户知天下事、做遍天下生意
如今进入信息时代，各种形势瞬息万变，各行各业的竞争在很大程度上已经变成了获取信息的竞争。
谁最先发现并获取最有价值的信息，那么谁就将掌握制胜的先机。
6、商务平台——更多商机、更多选择
要定期组织嘉年华购物节、产业联盟峰会、年度服装采购博览会，还要联同政府、本省优质品牌商家参与国内外业务招投标，为商家提供更多的商机。
7、推广平台——专项基金统一推广，成就品牌大鳄
从欧美西方国家和香港、澳门等国内外成功的商业项目经验来看，大凡持续经营持续旺盛的商业项目必然有一个专推广基金来统一运作推广。
因此市场要建立专项推广基金对项目进行统一经营、统一管理和统一推广，高度规范化、专业化的整体经营为商户提供强大的旺场保证。
专项基金每年按项目投资成本的2%--3%提取，也可以根据实际情况确定。
8、要建立四大功能中心
根据市场的业态规划和发展目标，整个市场应将功能区域化、具体化。
使其功能更清晰、更突出定位和业态的优势。
1）交易展示会议中心
是市场的主要功能，包括：
商品交易、展览、展销、会议、尾货甩卖、新产品发布等。
2）客户服务中心
主要对市场的秩序、设备维护、环境提供保障，为客户提供各种咨询、商务服务以及受理各种投诉，为商户提供一个安全、舒适、高效的工作环境。
3）物流配送中心
主要为市场商户、客户提供交易后的物流配送服务，解除商户的后顾之忧。
4）网络运营中心
主要为商户和客户提供一个商品发布和信息交流的平台。
为商户拓展打造营销通路。
三、运营管理模式
运营模式：
只租不售，整体出租，自主经营和联营相结合
统一营运即：
统一商业规划、统一招商、统一管理、统一服务监督、统一推广。
经营理念：
诚信、实力、高效、安全
四、组织架构及职能
为了更好的，对市场进行运营管理，达到发展战略目标必须要有一个高效率以及科学的组织架构，使人力、物力、财力等资源能的到有效的整合，以求提高工作效率，达到降低管理成本，确保能提供优质服务的目的。
构建“市场运营服务中心”是突出市场的运营功能；
也是商业地产发展的趋势，即符合商业物业统一经营管理的要求，又为商户经营增加信心。
建议“市场营运管理中心”按“直线制”设置运营服务组织架构。
营运管理中心设市场推广部、市场管理部、资源管理部、工程维修部、保安部和财务部六大职能部门。
另外根据本人多年商业地产操盘的经验，市场保洁要求高自己管理投入大，难度也大，建议公司将市场清洁工作外包给专业的清洁公司。
这样即能降低成本，又便于日常管理。
运营管理中心各部门之间是同级关系，隶属于市场运营总经理，这种“直线制”组织架构的优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。
营运管理中心采用这种架构既能满足市场初期经营管理的要求，又能为将来市场发展留下充足的空间。
一）、组织架构图
集团总经理
商场总经理
二）、各部门职能
1、市场调查部
A、服从分配，听从指挥，并严格遵守公司的各项规章制度和有关规定；
B、负责对同类市场和城市GDP的调查工作；
C、负责对服装市场销售潜力的调查和分析；
D、负责对同业、客户的调研工作；
E、负责对市场在广告宣传效果的调研分析；
F、负责对中山的环境、人口、布局等事项的调查；
H、做好分析研究营销策略工作；
I、对调查结果择写可行性分析报告；
J、协助做好营销广告策划工作。
2、策划部
A、联络企划部成员讨论促销活动方案，并提出活动方案。
B、对广宣媒体中有关促销活动内容进行校对。
C、促销奖品的管理及统一调配（每次活动后剩余奖品的回收、登帐、留存等）。
D、实施促销活动，保证活动顺利进行。
E、促销活动备品准备，联络企划部成员布置活动现场，操作活动程序。
活动结束后回收备品，清空活动现场。
F、掌握气温变化，搜集其他商家促销信息等资料，定期统计、汇总，并整理成册。
G、撰写全年问卷调查计划、客流统计计划，以调查员的身份对顾客面访，输入、整理问卷信息，统计调查数据，出具调查报告。
H、关注广告商品，对广告商品的销售成绩、问题进行分析。
I、指导店铺定期召开“生活委员会”例会，通过内部员工收集并汇总最新信息，以提供给营业部门进行参考。
J、处理促销活动中各种应急事项。
3、拓展部
A、负责批发市场拓展工作;
B、制定市场拓展计划，并组织实施;
C、与各服装产家保持联系及沟通协调.
E、与各大展会保持联系和关注动态；
4、招商部
A、负责贯彻执行和落实各项招商引资政策；
B、拟定商场招商引资的长远规划和具体计划，并组织实施；
C、搜集招商引资政策信息，掌握国内外投资动态，为领导决策提供依据；
D、负责对入驻商户联系和审核工作；
E、负责协助商户办理相关证照和服务工作；
F、完成公司领导交办的其他工作。
5、服务中心
A、负责市场商品的的质量监控；
B、负责周边市场的调研工作；
C、负责市场商户经营情况的调研工作；
D、负责市场商户进场退场、装修审批监督工作；
负责市场的日常清洁工作；
E、建立商户档案管理工作；
F、协助市场部做好各种营销活的布置、宣传，及为活动提供必要的帮助；
G、负责受理商户的咨询、投诉，做好解释工作；
H、开展商户文化交流，接待、咨询工作；
6、行政中心
A、负责人力资源管理，招聘人员，为其他部门储备人才；
B、负责员工工作考勤；
并监督处理员工违纪行为；
C、负责收集、整理和保存市场筹备、建立和发展的资料及人事档案管理；
D、负责市场经营管理所需物品的后勤采购工作；
E、负责员工餐厅的监督、检查和管理工作；
F、负责市场运营各部门工作质量的监督管理工作。
7、工程维修部
A、负责市场机电设备的日常管理和维护；
B、负责市场公共部位的日常维护；
C、负责市场给排水系统的日常维护和管理工作；
D、负责市场装修的审批和监管工作；
E、负责市场空调系统的维护和保养工作。
8、保安部
A、负责市场治安管理和维护工作；
B、负责市场经营秩序的维护工作；
C、负责市场停车场的管理工作；
E、负责市场消防管理工作，
F、负责市场保洁工作监督与管理。
G、负责市场装修的监管工作。
9、财务部
A、负责公司财务管理工作；
B、负责公司固定资产的管理工作；
C、审计工作。
五、市场运营管理
运营管理就是整合市场的硬件和软件资源，使市场的资源在合理的经营下发生利润最大化。
一）、开业
1、强势公关策略为市场开业造势
体现市场高度策略
▪开业当日组织省级领导、市级领导到场祝贺并致辞，打造国家级省级、市级重点工程。
▪整合中国商业联合会主要资源，包括服装、小商品、鞋业、零售商业、物流、酒店和旅业等，诚邀中国商业联合会主要领导出席祝贺并致辞；
申请成为中国商业联合会的理事单位。
▪整合中国市场地产联盟的主要资源，主要包括专业市场，大物流体系资源，诚邀中国市场地产联盟的主要领导出席祝贺致辞。
体现实力及未来配套
▪开业当日邀请银行代表到贺，体现公司强大的资金实力，体现项目的金融服务平台。
▪中山服装一级代理品牌公司以及代表到贺，签名支持，作为中山商业旺地的成功代表，兆显项目成为旺地的前景。
▪XX服装品牌公司代表到贺，签名支持，作为中山品牌服装的代表，树立项目今后兴旺发达的品牌印象。
▪公安系统代表到贺，签名支持，预示项目今后管理的井井有条，繁荣富强。
行业优势
▪邀请XXX，XXX，XX服装公司代表到贺，并举办签约仪式。
■通过行业协会拿到“服装批发指定市场”、“XXX市场”等牌，说明市场的可行性；
▪广东服装、商业协会代表到贺、签名支持。
▪广东一批顶级策划展览公司、设计公司、广告公司免费现场设计、作为广告宣传内容，吸引投资者的到来，营造热烈气氛。
▪
拉动效应
▪物流公司代表到贺，并承诺XX年X月X日开通XXX物流线，预示项目兴旺指日可待。
▪临租一批车，作为项目看楼车和采购接送车，承诺为日后项目经营的市民免费穿梭巴士，来往于项目与繁华闹市之间；
项目经营管理措施看得见措得着，为旺场不惜花钱。
▪整合汽车总站发往外省各地资源并邀请当地相关行业协会和市场代表到贺，签定合作协议。
预示项目成为今后各省的供货市场，贸易中心很快成为现实，是铁的事实。
二）、营销推广
原则：
虚实结合文武并用
“虚”意指项目概念打造、形象包装
“实”意指项目通路建设、网络行销
“文”意指项目事件行销、公关活动
“武”意指项目SP活动、广告攻势
1、项目概念打造、形象包装
▲打造国内最大的服装交易中心
依托项目本身的区位优势和当地政府对于行业上的支持以及集团的实力，结合广东服装企业的情况，构建一个集服装交易、产品展示、商务谈判、国际贸易、物流中心等大型服装交易中心和进出口集散地；
以广东服装企业为基础，吸引全国服装企业和公司入驻该批发市场。
▲项目营销通路建设、网络行销
有针对性寻找到目标客户，要将批发市场的信息（包括文字平面等）有效地传播到位，就需要选择适合的通路。
通路建设是将企业的信息有效的传播给目标客户的重要途径，也是寻找目标客户最好的渠道，通路建设及网络行销的好坏直接关系到通路包括媒体和现场。
2、媒体通路
▲媒体杂志、报刊
选择媒体必须掌握有效性和高性价比两个原则。
不同层次的目标客户和不同类型的产品，与之匹配的媒体是不相同的，所选媒体必须契合目标客户的定位和产品的特性，这样才能做到“传播路径最短”，并且花最少的钱办成最大的事。
根据市场的定位，我们对媒体选择就必须要具备专业性，权威性并具有我们最需要的传播途径，达到打造财富服装批发市场品牌形象的要求。
媒体选择：
《广州日报》、《广州日报》中山专栏、《南方都市报》、专业服装杂志、各种夹报等。
▲网络、短信
直接面向终端消费群，健全零售分销网络
各大服装生产企业在寻求定单批发的同时，零售终端市场也不容忽视；
各大百货、超市，不仅是企业创立品牌进行长期展示的舞台，也有利于借助百货、超市完善的终端销售网络，完善服装的经销渠道。
具体推广措施
措施一：
在全区各大百货、超市建立长期联谊关系，定期向服装、鞋业、皮具、床上用品专柜商户派发财富服装批发市场专刊。
措施二：
举行中山财富服装批发市场采购节，邀请全国零售巨头、连锁企业、各地百货商城、超市经销代理商进场代理、采购产品。
措施三：
成立服装采购俱乐部，与各百货商城、零售店主建立联谊关系。
措施四：
在市场品牌展示中心定期举行品牌服装展示及新闻发布会。
措施五：
与国内知名电视媒体时尚栏目合作，扩大中山财富服装批发市场的影响力，树立中山财富服装批发市场的良好形象
措施六：
和移动公司合作，利用移动的网络优势，向进入财富服装批发市场的客人发送相关信息。
▲媒体推广
在广东及国内主要媒体，服装、鞋业皮具等专业栏目上发布商品信息，增加潜在客户信息接触率。
根据项目的推广的需要，适当发布市场服装交易情况及市场形象，扩大财富服装批发市场在业界知名度的同时增加潜在购买目标客户接触率。
专业服装网、中国服饰网、中国纺织网、广东服装网等。
3、动态推广（活动）
▲专业推广团队导和购手册
成立相关专业团队，推广持续不断，让财富服装批发市场永续经营。
A、专业展览组：
主要负责参加香港、澳门、珠三角、长三角以及亚洲等各地服装、小商品、纺织行业展览会，并联合市场商家举行市场的推介活动，收集、整理全国及亚洲各地展览会客户信息，并建立生产厂家及采购商档案，作为市场开展各类活动的联谊对象，把全国各地的客商带到财富服装批发市场来
B、专业定货会组：
主要负责有条不絮地在全国大、中城市举办财富服装定货会，为进驻厂家带来更多的定单。
C、专业客户联谊组：
主要负责各地厂家各类代理商、贸易商联谊，定期邀请他们参加在市场举办的各种沙龙活动和新闻发布会，增强业内信息的交流，创造更多的生意机会。
D、专业编辑和网络营销组：
策划设计《中山财富服装批发市场》专刊，随时报道财富服装批发市场以及相关行业及市场的动态信息，并配合市场的各种推广活动策划设计宣传资料----财富服装批发市场导购手册（宣传折页）。
策划网络营销方案。
▲展会
每年参加珠三角、长三角等地举办的各种交易会，设置展位进行推广，发布招商、商品信息，吸引各省服装厂家、及参展的全国各地商家来采购；
具体推广措施
在各大展览会上派发中山财富服装批发市场市场专刊；
在展览会上举办模特秀等促销活动，在展览会的会刊上，刊登广告；
在各大展览会会刊上登中山财富服装批
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