住宅小区各指标估算方法Word格式.docx

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一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。

另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。

4、开发方案策划及参考经济指标的确定

开发方案:

社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。

参考经济指标:

（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算

根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积:

70*5%+85*35%+100*35%+

130*15%+160*10%=103.75M2

每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为:

12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米

已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:

21000*2.5=52500M2

根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为:

52500M2*95%=49875M2

可建12层小高层住宅幢数为:

49875/12450=4幢

住宅实际可建建筑面积:

4*12450=49800M2

每户平均建筑面积为103.75M2，则住户数为:

49800/103.75=480户

（2）公建配套设施

公建配套服务设施包括:

幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

公建配套设施可建总建筑面积:

总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积:

2700*40%=1080M2

便民商店建筑面积:

2700*35%=945M2

其他配套设施建筑面积:

2700*25%=675M2

（3）室外附属设施

室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。

停车位:

小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为:

480/3=160个，地面车位数:

160*15%=24个;

地下车位数:

160*85%=136个。

独立式地下停车库:

每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5M2。

地下车位包括分

摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为:

136*35=4760M2

变电所:

变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下:

民用建筑单位面积用电量指标摘录如下:

住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为:

30W/M2，便民商店为:

60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。

在估算时均采用上限值。

住宅商品房用电量:

49800*50=2490千瓦

幼儿园、托儿所用电量:

1080*30=32.4千瓦

便民商店用电量:

945*120=113.4千瓦

其他配套设施用电量:

675*80=54千瓦

小高层住宅楼本身地下室:

103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

4760*30=142.8千瓦

用电量小计:

2957.1千瓦

另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为:

2957.1*（1+5%）=3105千瓦

选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。

拟设10KV容量为800KVA变电所4座。

取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。

网球场:

为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。

标准网球场规格:

36.58m*18.29m。

网球场占地面积:

669M2

5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算

建筑覆盖率:

4幢12层小高层占地面积:

103.75*5*2*4*（1+10%）=4565M2

公建配套设施（以2层计）占地面积:

2700/2*（1+10%）=1485M2

配电所占地面积:

200*（1+10%）=220M2

建筑物占地面积:

6270M2

（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%）

6270/21000*100%=29.9%

绿化率:

新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。

小区绿化总面积:

21000*35%=7350M2

36.58*18.29=669M2

地面车位占地面积:

24*2.5*5=300M2

幼儿园、托儿所室外活动场所:

面积同建筑面积1080M2

居民室外活动场所:

取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050M2

小区道路占地面积:

21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车

位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2

小区道路占有率:

4281/21000*100%=20.4%

6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:

民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下:

供水指标:

住宅:

7-10升/M2?

日;

公建配套设施:

6-10升/M2?

绿化:

1.5升-2升/M2?

日。

小区日最大用水量为:

10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3

排污指标:

6.7-9.5升/M2?

5.4-9升/M2?

小区日最高污水排放量为:

9.5升/M2*49800M2（住宅）+9升/M2*2700M2（公建配套）=497M3

人工煤气日最大用量:

4.4M3/户*480户+2700M2*0.08M3/M2=2328M3

人工煤气用量指标:

4.4M3/户?

0.08M3/M2?

电话容量指标:

100-154门/万M2;

25门/万M2

电话线数量:

154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门

7、前期策划成果汇总如下:

建设规模:

拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积:

103.75平方米，层高2.9米

地块总面积:

21000平方米

6270平方米

绿化占地面积:

7350平方米

669平方米

地面停车位占地面积:

300平方米

小区道占地面积:

4281平方米

幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:

1080平方米

小区居民室外活动场所占地面积:

1050平方米

总建筑面积:

57260平方米

住宅商品房建筑面积:

49800平方米

公建配套设施建筑面积:

2700平方米

幼儿园、托儿所面积:

便民商店面积:

945平方米

其他配套设施面积:

675平方米

独立式地下停车库建筑面积:

4760平方米

规划容积率:

2.5（不包括地下停车库面积）

29.9%

35%

20.4%

其他娱乐，休闲设施占有率:

14.7%

住宅小区总用电量:

3105千瓦

住宅小区最高日用水量:

544立方米

住宅小区最高日污水排放量:

497立方米

住宅小区最高日人工煤气用量:

2328立方米

住宅小区电话容量:

774门

总户数:

480户

二、开发项目开发成本分析及估算

（一）、开发成本分析

由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工

程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设

施、室外工程等建设标准。

1、住宅商品房建设标准见下表:

2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表:

3、建设项目开发成本估算:

根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见