土地估价案例与报告冲刺练习二与答案Word文档格式.docx

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简要计算步骤）。

二、报告判读题（共3题，分别为10分、25分、25分。

共60分。

第一题为土地估价技术报告片段。

根据提问回答。

第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因）

下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。

请阅读后回答相关问题。

一、估价项目名称

×

上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价目的

本次土地估价是为×

上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《城镇土地估价规程》

4．土地估价委托书

5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料

六、估价基准日

2009年12月31日

七、估价日期

2009年12月30日至2010年1月5日

八、地价定义

待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。

其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3．6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。

九、估价结果

估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：

评估土地面积：

2504．1m2；

单位面积地价：

4069．07元/m2；

总地价：

10189358元；

大写：

壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币）。

十、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

（1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。

（2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。

（3）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。

（5）委托方提供的资料属实。

（二）估价结果和估价报告的使用

（1）土地估价报告仅为委托方×

公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。

（2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。

（3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

十一、土地估价师签字

1．土地估价师签字：

土地估价师资格证书号：

2．土地估价师签字：

十二、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：

土地估价机构公章）2010年1月5日

请根据上述内容回答以下问题：

1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?

说明理由。

2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?

请阐述你自己的看法。

3．土地估价依据一般包括哪些方面?

在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?

4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是（　　）（只有l个选项）。

A．评估对象的规划开发程度

B．评估对象的实际开发程度

C．根据委托方要求划定的开发程度

D．根据资产评估要求界定的开发程度

5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指（　　）（只有1个选项）。

A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性

B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实

C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果

D．委托方应该承担资料不实的责任

6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。

请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方×

公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。

（二）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

股份有限公司土地资产评估报告

一、委托评估单位及联络人：

（略）

二、评估单位：

三、评估地块所在地：

本次评估位于×

市行政辖区内，×

路22号

四、评估目的：

股份有限公司因上市需要，委托×

土地估价所对宗地价值进行现值评估

五、评估地块面积：

宗地面积为l785．88m2四至界限及详细位置参见附录、附件

六、评估依据：

七、评估基准期日：

2006年9月30日

八、评估地块类别：

商业服务办公综合用地

九、评估价格年期：

50年土地使用权

十、评估原则

（1）评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。

（2）评估时全面考虑地价增减各项因素。

（3）评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。

（4）依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。

（5）评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。

（6）比较标的物同质性、可比性原则。

（7）在评估人员能力范围内，力求准确。

十一、评估作业时间：

2006年11月15日～l2月8日十二、评估价格币值种类：

人民币

十三、评估结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定×

股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的现值为：

单位地价944元/m2；

总地价168．59万元。

十四、有关说明

（1）本评估报告是×

股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托×

土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。

（2）本评估地块的土地面积及权属证明材料由×

股份有限公司提供。

（3）本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。

（4）本评估报告有效期为12个月。

十五、附录及附件

十六、评估人员介绍

2006年12月8日

股份有限公司土地资产评估技术报告

一、委估公司概况（略）

二、委托评估地块的基本情况

1．评估对象所处的位置及交通条件

评估宗地位于×

市商业中心偏西南部，坐落在×

路22号，距人民广场和商业一条街1．5km，距×

火车南站1．5km，距×

国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。

地块附近的×

路、×

路和×

路均为×

市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。

2．自然条件

市区位于×

河河畔。

建成区南北长l6km，东西宽2～3km。

建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。

该地区断层发育，地震活跃。

地质地貌条件较好。

矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。

三、委估宗地现状

根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785．88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下l层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。

四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临×

路，南临×

大厦，×

电影院，西临×

家属院，北临×

贸易总公司。

周围有×

市场、×

邮电局、×

医院、×

大厦、×

中医院、建设银行、人民公园、×

宾馆、×

大酒店、×

X批发市场。

周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。

五、委估宗地占地面积的确认

评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》（2006）×

号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，综合楼由×

大厦与×

贸易大厦共建，×

大厦分摊土地面积为1785．88m2。

六、宗地评估路径

（一）估价方法介绍

1．土地残余法

根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。

2．比较法

比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。

3．基准地价修正法

就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。

（二）评估程序（略）

七、宗地地价测算土地残余法：

1．物业总价值

（1）商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。

根据掌握的市场资料，×

商场、×

百货大楼、×

贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。

对×

楼、×

大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为6002500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。

根据×

物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。

3．2%+1．8%+1%+0+0．7%=6．7%

4）对评估地块进行年期修正。

K=1-[1/（1+R）]n

R为土地还原利率，这里取12%；

n为土地使用年限，这里取50年，故K=0．9965。

5）基准地价调整结果。

评估地块土地价格=946元/m2×

（1-12．6%+6．7%）×

0．9965=887．07元/m2评估结果确定：

根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0．15、0．45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。

八、评估结果汇总

单位地价：

944元/m2；

168．59万元。

（三）

下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略’’的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称：

储运公司×

仓库部分土地和库房估价。

三、受托估价方（略）四、估价目的：

为×

储运公司以×

仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。

五、估价依据：

六、价格定义：

本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。

七、估价期日：

2008年9月

八、估价日期：

2008年8月30日至9月20日

土地价格总计：

19．1万美元，单位地价39．3美元/m2

房屋价格总计：

419．2万元人民币，单价722．8：

元/m2（人民币）。

（1）评估对象为×

仓库中的部分生产经营用地和库房。

储运公司与外商达成意向：

在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。

（2）本报告所称市场价格是指公开市场价格。

（3）未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。

（4）本报告有效期为1年。

（5）本报告不对任何第三者承担责任。

十一、估价人员签名

注册房地产估价师编号×

经济师、资产评估师编号×

十二、土地估价机构（略）

2009年9月20日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

位置：

仓库位于某市×

路150号，靠近码头。

土地用途：

仓储用地。

土地面积：

仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。

土地利用状况：

仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。

土地等级：

6等。

2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号（略）。

该土地为2000年经市土地管理部

门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。

3．建筑物及其他附着物状况（略）

二、地价影响因素分析

1．一般因素

某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。

气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。

2．环境因素

仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全（五通：

通路、电、上水、下水、电信），具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。

3．个别因素

仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自×

仓库已建成的未合资部分。

食堂、办公等也均可无偿使用。

该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。

市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。

第三部分土地及附着物估价

一、估价原则（略）

二、估价技术路线

由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。

库房采用重置价折旧法评估。

三、估价过程

基本公式：

评估对象价格=土地价格+建筑物价格

（一）土地估价

1．成本法评估土地价格

本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。

（1）比较实例选择。

本次评估收集了以下3个比较实例：

比较实例A：

东平路32号，国有出让仓储用地；

比较实例B：

临江路l58号，国有出让运输业用地；

比较实例C：

l临江路194号，国有出让工业仓储用地。

（2）比较因素选择。

比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略）。

（3）编制因素条件说明见下表。

（4）编制比较因素条件指数表（略）。

（5）因素修正。

由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。

交易情况正常，也不作修正。

上述比准价格接近，取其算术平均值

地价=（24+23．7+24．05）美元/m2/3=23．9美元/m2取整为24美元/m2

（6）计算土地开发费。

根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。

（7）计算单位面积地价。

利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则

地价=[24×

（1+12%）1.5+8×

（1+12%）0.5+（24+8）（3%+7%）]美：

元/m2

=（28．45+8．47+3．2）美元/m2=40．12美元/m2

（8）总地价=40．12美元/m2×

4850m2=194582美元，合人民币161．5万元（美元与人民币

汇率取1：

8．3）

2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。

（1）×

仓库去年全年经营收入880．5万元（人民币）。

（2）全年全部经营支出为320万元（人民币）。

（3）土地纯收益（营业税及附加取5．56%）［880．5×

（1-5．56%）-320]万元=511．5万元

（4）计算地价（土地还原利率取7%）

地价=1-（511．5/7%）×

[1-1/（1+7%）50]/152000]×

4850万元

=225．2万元3．地价的确定

将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为（161．5+225．2）万元/m2=193．35万元

（二）求取房屋价格

1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限

60年。

根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为ll00元/m2（144．6美元/m2）。

则房屋重置价为：

ll00元/m2×

5800m2=6380000元

2．计算房屋折旧（设残值率为2%，耐用年限为60年）

（1）年折旧额：

6380000×

[（1-2%）/60]元=104206元

（2）折旧总额：

104206元×

l4=1458884元

3．计算房屋现值

（6380000-1458884）元=4921116元，取492．1万元

（三）评估对象总价

评估对象总价=地价+房屋价格

=（193．35+492．1）万元=685．45万元

四、估价结果（略）

第四部分附件

一、房屋产权证书

二、估价对象照片

三、×

公司营业执照

参考答案

一、案例分析题

1．从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：

算式4、算式1、算式3、算式2；

或优选顺序为：

算式1、算式4、算式3、算式2。

分析理由：

（1）算式4。

拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。

（2）算式1。

当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式l方案最优。

（3）算式3。

是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。

（4）算式2。

是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。

2．

（1）原出让方（当地政府）调整规划批复，或重新供地批复。

（2）规划部门出具的调整规划意见书。

（3）与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。

3．评估对象为：

容积率为3条件下的住宅用地；

从出让之日至今已有一年多时间，但不超过3年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：

基准日：

2009年6月签订出让合同日；

土地使用年限为：

70年。

4．

（1）阐述评估价格与成交价格的关系。

评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平；

成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。

在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价（或评估价）的情况。

（2）当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式（楼面地价），补交的结果（补交出让金的数额）会产生很大的差异。

如：

补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。

如果按照“算式4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。

5．

（1）不符合城市规划的不允许补办手续。

（2）非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。

（3）即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。

1．填写有关信息

（1）工作底图种类：

（宗地图）。

（2）权利人：

（黄坪旅游公司）。

（3）宗地编号：

（5）。

（4）所在街坊：

（74）。

（5）地类：

（242）。

（6）四至：

（东：

东安河；

南：

黄坪中学；

西：

丽景巷；

北：

大场路）。

2．列出有关该宗地个别条件的信息

（1）用途：

商业。

（2）土地面积：

308m2。

（3）临街，街角地。

（4）矩形，规则。

（5）南高北低。

（6）地质状况较好。

（7）建筑密度较低。

．

（8）向东发展受到限制。

3．列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息

（1）二级地。

（2）银行。

（3）商场。

（4）邮局。

（5）学校。

（6）道路。

（7）河流，略有污染。

（8）古桥。

4．对于估价师能否作出可以接受委托的决定，列出你的判断依据（列出计算步骤）

（1）不能接受。

（2）该地块容积率：

120×

5/308=1．94。

（3）该区域商业用地平均容积率：

2．00。

（4）该区域商业基准地价：

1200元/m2。

（5）该地块估计地价：

1200元/m2×

308m2=369600元。

（6）该地块可能的贷款额：

369600元×

60%=221760元。

二、报告判读题

1．关于土地估价目的叙述不正确。

理由：

（1）一项估价只能有一个目的。

（2）土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果