农村商业银行建设项目可行性研究报告26页Word格式文档下载.docx
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特别合作区体制机制进一步加快合作区建设发展的若干意见》
广东省政府研究决定对深汕特别合作区体制机制进一步优化，加快合作区建设发展；
广东省政府常务会议审议通过了《深汕特别合作区发展总体规划（2015-2030）》。
中共XX市委XX市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定；
国家有关部委和XX市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；
各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料;
开发商提供的有关本项目的资料。
本项目开发地块相对位置及形状图
项目开发意向
本项目地块来源为通过竞标方式取得的商业用地，土地使用权人为XX市农村商业银行股份有限公司，本项目土地使用年限为50年。
据XX市农村商业银行股份有限公司与XX市政府达成的协议：
该项目做成XX市地标性建筑，委托XX市新凯房地产开发有限公司进行开发，全部开发建设资金由XX市农村商业银行出资一部分，另外一部分进行贷款。
项目开发建设鸟瞰效果图
（二）项目建设的必要性
经济保持中高速增长、迈向中高端水平
2016年预计全市地区生产总值810亿元，增长7.0%,五年年均增长9.9%;
人均生产总值26740元，年均增长9.3%;
固定资产投资673.6亿元，年均增长15.4%;
社会消费品零售总额535亿元，年均增长10.8%;
一般公共预算收入30.78亿元，一般公共预算支出206.65亿元;
城镇和农村常住居民人均可支配收入分别为22327元、12261元，年均增长9.2%和9.6%;
金融机构本外币存款余额744.28亿元，年均增长14.8%;
三次产业结构为15.5:
44.9:
39.6;
实体经济加快发展，2016年新培育“四上”企业115家，规模以上工业增加值年均增长16.1%;
高技术制造业增加值占规模以上工业增加值比重提高到21.2%,R&
amp;
D经费支出年均增长17.4%,工业技改投资年均增长7.7%,专利申请量和授权量分别年均增长26.6%和28.1%;
第三产业增加值年均增长9.2%;
现代农业和海洋渔业加快发展，引进海亮、宝莲生物、中汕实业等10个农业龙头项目。
向西融珠打开新局面、产业共建取得新成效
深入实施向西融珠战略，全面参与深莞惠+XX河源“3+2”经济圈建设，积极探索产业共建新模式，投入园区建设资金69.5亿元，2015、2016年共征地4.19万亩，其中获省批准2万亩，供地1.5万亩。
深汕特别合作区上升为省级发展战略，红草产业园被认定为省级高新技术开发区，海丰、陆丰、陆河3个产业园纳入省级产业园区管理，红海湾成为国家级海洋公园和省滨海旅游产业示范园区,“1+4+1”产业园区新格局基本形成。
创新招商机制，共引进项目395个，其中投产109个，在建161个，比亚迪新能源汽车、信利TFT5代线、华为云服务、国信通科技、海王制药、上海莱士等一批产值超十亿、超百亿元项目纷纷落户。
扩容提质加快推进、城镇建设成效显著
全力推进城市扩容提质，城镇化率提升至55.08%o加快新区三大起步区建设，金町湾滨海旅游度假区保利一、二期项目进展顺利，中央商务区站前广场建成运营，周边配套道路加快建设，保利大都会、碧桂园时代城、农商行大厦及综合交通枢纽中心等成功落户。
推进交通基础设施建设，累计投入资金138.8亿元，是前五年的2.2倍。
新改建公路1528公里，全市行政村100%实现公路硬底化。
厦深铁路、潮惠高速建成通车，广汕铁路、兴汕高速建设全面启动。
红海西路成功破解拆迁难题即将全线贯通，XX大道综合改造及两侧环境整治临近竣工，完成工业大道东段、新湖大道南段、金湖路西段、腾飞路等建设，打通文德路、成业路、永和路等7条断头路，站前路、金湖路东段、东城路、金鹏路开工建设，工业大道西即将动工，珠东快速前期工作加快推进，完成海丰县红城大道、二环路，陆丰市东海大道，省道335线陆河河口至新田段等改建工程。
大力整治市容环境，大规模持续集中清理城乡垃圾，城市卫生环境得到根本改观。
严厉查处违法建设，市区拆除各类违法建设、违章搭建5000多处，清理占道经营6000多处，实现违法建设“零增量”。
完成7.2公里环品清湖路亮化工程。
实施村村通自来水工程，农村自来水普及率达89.2%o建成省级宜居示范镇、村20个，绿化美化乡村示范点610个，海丰县生态科技城、大湖镇和陆河县水唇镇列入省新型城镇化“2511”试点。
4、XX全面对口帮扶力度持续加大、深汕合作进一步深化。
XX市累计投入帮扶资金56.4亿元。
与XX共建“1+4”产业园区，帮扶引进产业项目289个。
全力推动扶贫“双到”和精准扶贫工
作，实施帮扶项目4300多个，被帮扶村人均收入和集体收入分别增
长3倍和13倍，在省第二轮扶贫“双到”考核中排名第一。
5、全力推进中心城区扩容提质，提高城市综合承载力。
以科学规划引领城市发展。
立足大珠三角经济区全局，明确功能定位，对接XX修编城市总体规划，推动XX与珠三角城市规划共绘,加快“多规合一”，确保“一张蓝图干到底”。
做好交通、海岸线、城市更新等专项规划，完成市区西片、北片等控制性详规编制，抓好“可塘-赤坑-潭西”XX中心点、红海湾国际旅游休闲度假基地、品清湖区域空间发展和各中心县城等规划编制工作。
统筹推进扩容提质。
加快市城区土地收储，完成征地1.6万亩。
东片以中央商务区为中心，加快站前路、站前横路、东城大道东段等建设，拓宽红海东路，实施海绵城市样板工程，推进碧桂园时代城、保利大都会和XX农商行总部大厦等商贸综合体建设，推动物流、商贸、金融、会展等现代服务业集聚发展，打造城市新区。
西片以一港一湾为重点，加快工业大道西、金鹏路、西城大道、新衢路建设，扩建汕马路，启动建设罗马广场至沙滩公园海滨大道西段，推进马宫特大中心渔港和金町湾滨海旅游度假区建设，打造“丝路渔都”和城市旅游综合体。
北片以红草高新园区为载体，推进红草大道、红草中路等园区路网和生活配套设施建设，加快产城融合，打造高端产业新城。
中部加快新中轴线规划建设和环品清湖综合整治开发，推进环品清湖路东南段建设，实施环湖路绿化景观升级改造，形成“移步换景”的精品空间。
推进品清湖蓝色海湾整治和美丽海湾建设，全面改善品清湖水质和沿岸环境。
推进老城区城市更新。
综上所述，本项目有利于调整产业结构、改善城市生态环境，符合XX市环境保护的要求。
因此本项目作为中央商务区的地标性建筑，对其进行合理的规划及建设是很有必要的。
（三）项目建设的可行性
符合XX市城市规划的要求
根据《XX火车站周边地区控制性详细规划及核心区城市设计》,火车站周边地区是XX市城市东扩的重要地区，位于新城中心，拟建成中央商务区，其规划建设对XX市城市发展和城市功能的提升将起
到极大的推动作用，其周边规划控制如下:
2.该项目的建设符合XX
2.该项目的建设符合XX市相关的政策要求
《XX火车站周边地区控制性详细规划及核心区城市设计》，项目地西临汕可路，东邻站前横三路，北接站前横四路,南靠红海湾大道，项目周边多为商业用地、二类居住用地、市政公园等，景观资源十分优越，未来会形成大量的居住及办公商务人流。
项目总用地面积18,416m2,整个地势较为平整。
本项目位于城市规划区的中央商务区，项目定位符合城市总体规划和未来发展需要。
本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决
本项目用地属于国有储备用地，在交付用地之前，由政府对地上附着物进行赔偿。
4、建设资金
本项目建设资金由XX市农村商业银行出资一部分，且XX农村商业银行会购买一半的办公场所自用，在当地属于实力较强的地方银行，故为项目的建设资金提供了强有力的保障。
综上所述，本项目的建设符合XX市城市规划的相关要求，符合当地政府对该项目的定位。
同时，本项目用地拆迁问题政府给予解决,建设资金也有保障。
因此本项目的建设是可行的。
（四）项目建设进度
序号
工作内容
需要时间
1
拆迁工作
无
2
前期工作（包括立项、设计、招
标等）
6个月
3
土方及基础
5个月
4
土建结构
10个月
5
装饰装修及配套工程
4个月
25个月6
25个月
三、项目投资环境和市场研究
（一）市场宏观背景
1.全国地产投资环境
2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%,增速比1-6月份回落0.8个百分点。
其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%,增速回落1.1个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%O
全国房地产开发投资增速
1-7月份，东部地区房地产开发投资31201亿元，同比增长3.4%,增速比1-6月份回落1.2个百分点；
中部地区投资11881亿元，增长10.2%,增速提高0.2个百分点；
西部地区投资12279亿元，增长5.9%,增速回落0.6个百分点。
1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积685606万平方米，同比增长4.8%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。
其中，住宅施工面积470142万平方米，增长3.1%。
房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%,增速回落1.2个百分点。
其中，住宅新开工面积64102万平方米，增长13.1%。
房屋竣工面积45904万平方米，增长21.3%,增速提高1.3个百分点。
其中，住宅竣工面积33782万平方米，增长20.3%。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点；
土地成交价款3848亿元，增长7.1%,增速回落3.1个百分点。
全国房地产开发企业土地购置面积增速
XX市投资宏观背景
XX市经济发展状况
2016年全市地区生产总值810亿元，增长7.0%,五年年均增长9.9%;
小结：
各项经济指标显示年内经济仍处良好运行状态；
社会消费品零售总额的高速增长表明人民的消费能力得到了进一步提高，必将刺激人民对如商品房、住宅、办公等大件消费品的需求。
（2）XX市固定资产投资状况
市场现状综述
全年完成固定资产投资652.45亿元，比上年增长11.5%o分投资主体看，国有经济投资122.12亿元，下降26.2%；
民间投资462.35亿元，增长26.6%；
港澳台、外商经济投资42.18亿元，下降0.8%。
分三次产业看，第一产业投资23.69亿元，下降20.9%；
第二产业投资205.02亿元，增长37.8%,其中，工业投资203.43亿元，增长40.8%；
第三产业投资423.72亿元，增长4.2%。
全年房地产开发投资56.77亿元，比上年增长117.5%。
其中，住宅45.49亿元，增长161.5%o商品房销售面积194.73万平方米，增长102.9%；
实现销售额93.87亿元,增长105.0%。
重点项目建设进展顺利。
全年列入省重点项目25个，完成投资142.8亿元，完成年度计划105.1%；
列入市重点项目105项，完成投资201.8亿元，完成年度计划95.0%o其中S20线潮州至惠州高速公路XX段、XX华润集团新一代数据中心建设工程、华中师范大学海丰附属学校及XX比亚迪新能源汽车制造项目一期工程等14项项目建成投产投用。
又加上，从现在起开发需24个月时间......。
所以，综观全局，房地产市场的前景是乐观的。
价格分析
前几年是楼市调控的高压期，一系列打压政策的密集出台，特别是有史上最严之称的“国十条”出台后，效果立竿见影，成交量暴减，房价疯涨的势头也得到遏制，并出现回落的苗头，但自国家放开“二胎政策”、“城镇化”等一系列政策出台后，与去年同期相比，房价仍然相当高。
根据XX市房地产信息网的监测，2016年上半年XX市住宅的成交均价大致呈先有逐步上升之势。
客户群体分析
根据市调得知，XX房地产市场的客户群主要有以下三大类:
居家型置业者
此类置业者购房的目的是为了自住，因此他们倾向于购买配套比较齐的大型社区，大型社区里的二房、三房是他们青睐的物业类型。
过渡型置业者
这一类客户群大多购买小户型项目，他们大多比较年轻，希望能筹足首期款供房，受到经济制约，这类人群往往比较看好关外小区，他们购房虽然也是用于自住，但当条件成熟、有了充裕的经济时，可能变卖该房，或用于出租。
投资客
近两年，房价的飞速增长，吸引了不少逐利的投资客的关注。
他们一般都是再次置业或投资，都有较高且稳定的收入，或者原有一定的投资资本，他们置业的目的多数是为了转手卖出赚取差额利润。
此类置业者大多钟情于豪宅和小户型项目。
投资豪宅的置业者一般是短线投资，而购买小户型的投资客多是长线投资，目的是为了获取稳定的租金回报。
XX市房地产市场发展趋势的基本判断
2016年，XX市宜居环境进一步优化，全市房地产业取得跨越式发展，房地产三项重要指标雄踞全省第一：
一是商品房销售面积高达194.7万平方米，同比增长102.9%,增幅首次突破100%,排名全省第一；
二是商品房销售额93.9亿元。
同比增长104.9%，增幅排名全省第一；
三是完成房地产开发投资56.8亿元，同比增长117.5%,增速全省排名第一，高出全省平均水平96.8个百分点。
本项目周边新盘及在售、在建楼盘简况
楼盘名称：
碧桂园时代城
开发商：
XX市碧桂园实业投资有限公司
项目位置：
XX市城区高铁站南侧
项目概况：
占地面积84000平方米，建筑面积220000平方米，容积率2.62,绿化率42.6%,总户数1458户，主力户型：
三居（124平米）、四居（42平米）、五居（263平米）。
碧桂园?
时代城，是碧桂园集团在XX地区的第四个项目，坐落于高铁站南侧，属于XX市、区两级政府重点打造的商务区。
项目依靠铁路网、公路网等交通枢纽区位优势，将引进智能家居理念，打造极具时代气息的XX智能人居时尚之城。
116-271m2（3-6房）洋房及平层大宅，规划小区采用人车分流设计，打造英伦风情商业街及“七重立体园林”，纯南向洋房，私家电梯厅、全飘窗、双阳台设计。
单价：
起价5500元/nf,均价6500元/nf
物业费：
2.2元/平方米?
月
四、项目分析
（一）地块解析
交通条件
本项目位于本项目位于XX市火车站西南方向，基地西临汕可路，东邻站前横二路，北接站前横四路，是火车站片区至市区的起承转合之地，距XX市城区政府CBD片区约5公里，距厦深铁路火车仅约1公里，地理位置优越，作用繁华，交通便捷。
周边配套
基地西南面向东涌镇政府和东涌中学，大部分基础设施政府正在加大投资力度。
地形、地势
项目地块面积为18416平方米，呈规则的四边形状，东西长约155米，南北长约118米，地势平坦。
地块现状
目前地块上已无附着物，进场即可施工。
地块使用权
本项目地块来源为竞标取得，使用年限为50年。
政府保障水电气供应，保障程度较高。
规划限制条件
城市规划对该宗地无其他特殊规定，对本项目没有特别限制条件。
（二）项目SWOT分析
优势
区位优势
本项目的区位优势、交通便利优势明显，后续政府投资的配套设施到位后，是商业、办公、居住、休闲集聚的“高地”，地块紧邻深汕高铁，地处环清湖大道，交通便利，紧邻深汕合作区，离XX直线距离约110公里，旁临湿地生态公园，真可谓依山傍水之山水楼盘，周围绿化率高、环境优美。
产品规划：
以办公、LOFT公寓为主的高层形式，融合了办公、住宅、商业为一体的综合性项目，加上XX农村商业银行的入住及围合式的布局，营造出局品质的现代生活、办公空间和冏业氛围。
劣势
建设用地周边在建项目较少，基础设施还待逐步完善，给后期销售带来较大挑战。
机会
由于土地资源越来越少，同时依托政府区域定位作为后盾，配套设施建设逐步完善，在房价稳步上升的情况下；
完善的公路、铁路交通网，伴随三四线城市的发展机遇越来越多，同时周边没有同类型的项目，给本项目带来了较大的机会。
威胁
整体房地产需求市场存在不确定性，而新地产项目的开发存在一定数量；
由于目前区域房地产开发较少，直接面临各配套设施不齐全;
由于商品房价格前几年来一直大幅度上涨，政府还将可能会出台更多的政策抑制房价的上涨。
（三）项目评价
综合考虑上述分析，本项目现在启动的优势大于劣势，机会多于威胁，本项目在2019年初进入销售应有较好的市场机会。
五、项目定位及项目评估
（-）项目定位
项目市场定位
影响售价的因素：
发展商的经营目标、市场供需的竞争、产品的质素、营销策划水平、销售战略、国家宏观经济政策的变化等都是影响售价的因素。
项目的品质定位：
综合考虑影响项目售价的各种因素，建议将该项目定位于中高档办公、居住、商业为一体的综合性项目，来满足广大置业者的需求。
项目主力客户群定位
客户群体定位：
周边白领
在周边区域工作工作，经济能力尚可，如深汕合作区内等大型企业员工，对本区域十分熟悉，有强烈置业愿望，但区域理想选择少，需求：
小三房，二房。
商贩
在周边村落或工业区商铺从事商业贸易活动，对区域产生认同感，需求：
大三房，二房。
本地块原住居民及附近居民
受城市化进程影响，需要置业，经济能力略强，对物业品质有一定要求，需求：
大三房、二房。
区域公务员或企业高层人士，中高层商业人士，有多套物业投资
经验，对该片区有强烈认同感，需求：
小二房、三房。
（二）规划条件
本项目规划条件待报批，现假设项目规划条件如下:
容积率为4
建筑密度：
＜35%
绿地率：
＞35%
建筑控制高度：
90-120米
项目技术经济指标
项目
面积（平方米）
备注
建设用地
18416
计容积率建筑面积
73664
其中
办公
30000
公寓
33664
公建配套
10000
容积率
建筑密度
&
lt;
35%
绿地率
gt;
（三）价格定位
在竞争激烈、复杂变化的市场环境中如何制定消费者可接受的，而对开发商又最有利的价格是项目成功操作的关键。
定价过高，容易造成有价无市，产品难以销售；
定价过低，利润薄弱或无利可“图”,因此如何在开发商和消费者之间找到一个真正的价格“平衡点”，达到一种双赢的理想境界是我们应该谨慎和充分考虑的事情。
定位出发点：
创造价值最大化，博弈多赢局面。
定价方法：
市场比较法
住宅价格定位：
起价6500元/nf,均价7500元/nf
从目前该项目的销售情况来看普遍看好，普通多层、高层、小高层项目，住宅销售价在6500-8500元/米之之间。
根据房地产市场情况及发展趋势，并考虑到本项目的实际情况，从保守角度考虑，修正系数取1.08,则修正后的L0FT公寓均价定位为7000元/平方米，办公楼均价为8000元/平方米。
商铺价格定位：
根据市场行情、发展趋势及本项目建设计划，商铺价格初步定为
10000元/平方米。
六、经济分析
（-）项目开发建设进度安排
本项目计划总工期为25个月，预计在2017年6月完成立项、勘察、设计等前期工作；
2017年7月开工，2018年10月封顶，2019年2月完成安装工程、室内外装修工程、园林环境等室外配套工程，并竣工验收。
项目建设进度表
前期工作（包括立项、设计、招标等）
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