物业管理规章制度汇编Word文档格式.docx

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14. 

电梯保养管理与维护制度

15. 

电梯月保养制度

16. 

高压环网柜安全操作

17. 

给排水管理制度

18. 

员工工作服管理规定

一、 

中央智能调度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：

　　1、 

智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。

　　2、 

智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。

值班人员不得擅离职守。

　　3、 

保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

　　4、 

控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。

　　5、 

随时检查各类信号是否正常，并作记录。

如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。

　　6、 

控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

　　7、 

遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。

　　8、 

如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。

　　9、 

定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。

　　二、 

智能停车场管理制度

停车位均在多层地下车库和露天，业主、住户车辆依购买车位或租赁依次停放。

车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户临时停车卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。

车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。

车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。

车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。

了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。

严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。

如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。

车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。

车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得徇私舞弊，如：

不开票停车，乱收费或不收费等等。

　　三、 

配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。

配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。

绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。

仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。

接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。

特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。

同时，持证人必须自觉参加年审工作。

特种作业人员要严格执行操作规程。

停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。

严禁违章操作，确保安全。

需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。

机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。

各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。

执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。

　　四、 

　　一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。

　　二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。

　　三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。

　　四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。

　　五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。

　　六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。

　　七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。

　　八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。

　　九、每年对接地网检查、测试一次。

　　十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。

　　十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。

　　十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。

　　五、 

　　水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。

为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。

解决不了的问题及时书面报告领导。

　　二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

　　三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

　　七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100％良好状态。

　　八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

　　六、 

风机房管理制度

　　风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。

为加强风机房的管理，特制定以下规定：

　　一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。

　　二、机房内应保持环境清洁，通风良好。

　　三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。

　　四、每半月同消防检查一起，试运行一次。

　　五、严禁在机房内吸烟。

　　六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。

　　七、开关平时应置于高速状态。

　　七、 

（一）、启动前的准备工作：

　　1、全面检查柴油机各部分是否正常。

　　2、检查水箱水位（2/3以上）。

　　3、检查机油油位。

　　4、检查燃油是否充足（2/3以上）。

检查油箱开关及有无渗漏。

　　5、检查蓄电池是否充足。

蓄电池内液体是否足够。

（二）、启动及运行：

　　1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。

　　2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。

　　3、手动启动时，启动后应调整手柄。

使电压达到380V至420V，频率达到50HZ－51HZ。

　　4、试运行期间做好各项记录。

　　5、水温合成至60度时，方可带动负载。

　　6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。

　　（三）、停机：

　　1、停机前应先御去负荷。

　　2、先将转速降至800转/分（此时相电压约为240V）。

　　3、停机后，将开关转至自动状态。

　　（四）、自动起动参数：

　　1、市区断电后，延时5秒起动。

　　2、起动后延时2分钟自动送电至配电房。

　　3、停机须手动进行。

　　八、 

（一）、合闸送电操作规范：

　　1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。

　　2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。

　　3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。

　　4、合闸后检查各表指示，并观察五分钟。

（二）、停电操作规范：

　　1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。

　　2、断开低压配电柜总开关。

　　3、挂好禁止合闸标志

　　（三）、维护作业：

　　1、严禁带电操作。

　　2、按计划进行维护保养。

　　电梯管理制度

　　电梯管理员必须熟悉电梯的性能、操作规程及日常维护知识，定期对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障原因，重点解决。

（一）、电梯发生故障，应及时通知机电设备工程师，必要时通知保修单位派人修理。

同时要善言安慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行启梯门，以免发生危险。

（二）、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超载而发生危险。

　　（三）、禁止幼儿单独进入电梯。

　　（四）、经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾，以免影响电梯门开关。

　　（五）、发现电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知机电设备工程师人员进行处理。

当修理员到达时，管理人员需详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录。

　　（六）、遇大雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，应立即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。

　　（七）、凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。

　　（八）、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。

　　（九）、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并报告上级处理，同时查究水的来源，尽早修理。

　　（十）、冲洗走廊及楼梯时,禁止让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。

　　（十一）、火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停电，而将人困于电梯内，被困后可能因浓烟而致命。

　　（十二）、经常检查电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门须特别上锁，加上“机房重地，闲人勿进”之警告的字样。

　　（十三）、电梯内求救警钟、电扇必须正常运转，以免紧急时无法求救导致窒息。

　　九、 

　　一、电梯运行应由专人负责，并对运行情况作出记录。

　　二、出现运行异常，及时关闭电梯，并对电梯进行检查、修复。

问题严重时，

　　应及时与电梯公司联系。

　　三、当电梯出现故障，乘客被困时，应将动力电源断开，先以善言安慰乘客，

　　同时请专业人员尽快解决。

　　四、楼层水管破裂或因其他原因引起水流入电梯进道时，应及时断开电源，

　　将电梯停至顶层。

　　五、台风、暴雨来临时，应及时做好防护措施。

　　六、定期检查坑道有无积水，应做到坑道无积水、清洁。

如有积水杂物应及

　　时排除。

随时保持轿顶及门槛的清洁。

　　七、定期检查电梯的安全保护设施，做到安全运行，万无一失。

　　八、定期检查电梯运行状况，对问题应及时发现，及时解决。

　　九、非电梯维修人员，不得擅自拆卸，修理电梯，不得进入非乘客空间。

　　十、做好电梯运行记录，以及维修运行报表。

　　十一、电梯实行二十四小时运行制。

　　十二、进行电梯维修时，应在首层电梯口注明，通知各住户。

　　十三、电梯维修应尽快进行。

　　十四、按“电梯保养管理与维护制度”，“电梯月保养制度”的规定，对电

　　梯进行检查和保养，并做好记录。

　　十、 

　　机房为电梯的心脏部位。

为保障电梯安全可靠的运行，加强对机房的管理，特制定本规定：

　　一、机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。

　　二、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。

　　三、机房内应备有灭火器，放置在易取处。

　　四、机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。

　　五、严禁在机房内吸烟、

　　六、每日对机房内的设备进行一次检查，确保设备运行正常。

　　七、做好机房的记录（含检查记录，维修记录）。

　　八、在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过后，及时进行检查。

　　十一、 

　　电梯的运行操作虽然简单，但是其机械控制、电气结构相当复杂。

为保证电梯运行良好，延长其寿命，特制定以下制度：

　　一、保养管理

　　1、每日应进行一次来回运转测试，确认对讲装置及应急灯保持正常功能。

　　2、对搭乘处与车厢的门沟内的杂物要做到随有随清。

　　3、电梯门的门启钥匙须由专人妥善保管。

　　二、外观的维护

　　1、车厢室壁，搭乘处与车厢门上的脏污应做到随有随清以免被腐蚀变色，处理方式如下：

　　●灰尘或尘埃

　　每日须用羽毛或法兰绒的刷子清扫一次。

　　●中性污渍

　　用中性清洗剂轻轻擦拭，把污渍擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成伤痕。

没有污渍的地方尽可能不要擦拭。

　　●油性污渍

　　蜡笔或油漆等用中性洗洁剂无法洗掉的污渍，先用汽油洗去污渍，以中性洗洁剂擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。

　　●铅笔印

　　用橡皮擦谨慎擦掉。

　　●涂装面顽固的污渍

　　用天那水在污处轻轻的揉擦，再用水擦拭并用布轻轻的擦拭。

注意：

天那水不宜使用过于频繁，否则对涂装面有不良影响。

　　2、搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护

　　污渍严重时可用柔软的布沾上中性清洁剂进行擦拭。

　　（注：

碱性的肥皂水、油性的稀薄剂等，绝对禁止使用。

　　十二、 

　　一、电梯的月保养应与具有专业保养资格的公司签订保养合同，并由专业人员进行保养。

　　二、每月严格按照“月保养单”上的项目进行保养，使各项数据达到规定要求。

　　三、“月保”完毕后，由“月保”单位填写“月保单”，并由电梯责任人签字确认。

　　四、电梯责任人必须对每部电梯按“月保单”上的项目进行检查后，方可在“月保单”上签字，严禁未经检查签字确认。

　　五、“月保”人员要持证上岗，严禁无证操作。

　　六、在“月保”中发现问题，“月保”人有义务向电梯责任人说明，并加以解决。

责任人则必须将此记录备案。

　　十三、 

　　一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。

　　二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。

　　三、严禁在室内吸烟。

　　四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。

　　五、断电后，必须进行接地保护。

　　六、合闸前，必须断开接地保护。

　　十四、 

　　一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：

水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。

　　二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，使水箱每三个月清洗一次，以保持卫生。

　　三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。

　　四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。

　　五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。

　　六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。

　　七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。

　　八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。

　　九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。

　　十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。

　　十一、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。

　　十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。

工程临时用电制度

　　为了加强小区的用电管理，防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故，确保小区电力正常运行，特制定此制度。

　　一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。

按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。

　　二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。

用电量不得超过总负荷的20％，线路安装高度不得低于15M。

　　三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。

　　四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。

　　五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

　　六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达到0.5MΩ以上,不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负.

　　七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。

电焊时必须两人以上同时作业，至少配备1211灭火器一个。

　　八、电焊作业完成后，必须详细检查周围环境，是否有遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

违者重罚并赔偿经济损失。

　　九、不得改动煤气管道，不得用电焊烧煤气管道，违者重罚并赔偿经济损失。

情节严重者送交公安机关处理。