物业管理规章制度汇编Word文档格式.docx
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14.
电梯保养管理与维护制度
15.
电梯月保养制度
16.
高压环网柜安全操作
17.
给排水管理制度
18.
员工工作服管理规定
一、
中央智能调度中心管理制度
智能中心是掌握住宅区安全动态,指挥安全管理工作的重要部位,是管理处工作指挥的中心,其管理十分重要,特订如下制度:
1、
智能控制中心是住宅区最核心部位,闲人不得内进。
2、
智能控制中心实行24小时值班,值班管理人实行2人3班制,且有足够的机动人员待职。
值班人员不得擅离职守。
3、
保持室内卫生清洁,设备无尘,保养完好无损。
4、
控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。
5、
随时检查各类信号是否正常,并作记录。
如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况,并随时与智能控制中心联系,以便随时调度,合理处理。
6、
控制中心各操作手柄放在自动位置,每周作一次手动、自动实际操作检查,以确认设备是否处于完好状态。
7、
遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理,并时刻监视住宅区内的各部位呼叫,组织协调方面的配合。
8、
如警情较大,应立即与“120、119”等联网机构通报情况,求援,事后总结事件经验教训。
9、
定期对每种信号、报警做累计、分析,总结工作不足,改善系统工作态势,合理安排管理人员工作岗位,加强管理工作。
二、
智能停车场管理制度
停车位均在多层地下车库和露天,业主、住户车辆依购买车位或租赁依次停放。
车场使用智能系统控制车辆出入口,入口使用住户临时停车卡,出口由安全管理员依卡中记录,核对后合理收费。
车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。
车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定,礼貌待人,热情服务,保证车辆安全,维护车场良好的停车秩序。
车辆进场后,必须按指定位置停车,排列整齐,不得阻塞通道,车管员认真核查车型、车牌号,避免出现差错。
了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等,以便于识别。
严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放,以免发生意外。
如有车辆违反此规定进场时,应立即令其开出车场,并立即报告管理处或公安机关进行处理。
车辆安全管理员值班期间发现可疑情况,立即报告智能控制中心,并注意其事态发展,交接班时叮嘱接班人注意,并记录在交接登记薄上,同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。
车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则,不得徇私舞弊,如:
不开票停车,乱收费或不收费等等。
三、
配电房重地要特别注意安全,未经同意一律不得进入。
配电房要保持清洁卫生,严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。
绝缘工具要保持完好,绝缘等级要符合安全要求。
仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。
接地电阻要符合安全规范,灭火器材要配备到位。
特种作业人员要严格执行持证上岗制度,其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。
同时,持证人必须自觉参加年审工作。
特种作业人员要严格执行操作规程。
停、送电要执行工作制度,柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。
严禁违章操作,确保安全。
需要机组运行时,机房负责人一定要到达现场,与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。
机组必须处在良好的预备状态,一旦需要即能投入工作。
各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度,违反者将视为违反劳动纪律,并负责由此引起的直接责任。
执行中如有异常,必须及时向主管部门提出,以便修正。
四、
一、操作人员必须具备高度的责任感,以保持设备、设施的正常运转。
二、未经许可,任何闲杂人员不得擅自进入机房。
三、设备操作人员,必须持有《特种作业操作证》方可上岗。
四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。
五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。
六、每日对配电设备进行巡查,确保其完好运行。
七、每月按期检查变压器的运行情况,并按计划检修配电设备一次。
八、每个季度检查各开关和固定螺栓,如有松动,应进行紧固,保证接触良好。
九、每年对接地网检查、测试一次。
十、各类开关触头出现不平或毛刺时,将不平处打平、打光。
十一、功率因素补偿低于0.9时,应及时修复。
十二、设备室必须保持清洁整齐,严禁在室内吸烟、堆放杂物。
五、
水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位,是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。
为管理好水泵房,明确职责,制定如下制度。
一、水泵房及地下水池,消防系统全部机电设备由机电人员负责监控,定期检查保养、维修及清洁清扫,并作记录。
解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责,其他人不得操作,无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下,开关应放在自动位置,所有操作标志简单明确,主接触器开关每半月检查清洗一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查,每旬进行一次“自动、手动”操作检查,每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养,泵房每周打扫一次,水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路应每月进行一次紧固,检查是否可靠,检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下,自动运行。
七、注意电机运行时的电流、温升情况,声音是否异常,机械是否滑动灵活,定期进行对轴加油,使水泵达到100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫,水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次,是否处于良好状态。
六、
风机房管理制度
风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。
为加强风机房的管理,特制定以下规定:
一、风机房内照明应保持完好,路线整齐,无临时接线。
二、机房内应保持环境清洁,通风良好。
三、风机房内应有灭火器,放置于易取处。
四、每半月同消防检查一起,试运行一次。
五、严禁在机房内吸烟。
六、机房钥匙由专人管理,无关人员不得进入机房。
七、开关平时应置于高速状态。
七、
(一)、启动前的准备工作:
1、全面检查柴油机各部分是否正常。
2、检查水箱水位(2/3以上)。
3、检查机油油位。
4、检查燃油是否充足(2/3以上)。
检查油箱开关及有无渗漏。
5、检查蓄电池是否充足。
蓄电池内液体是否足够。
(二)、启动及运行:
1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒,如一次启动不成功,应于二分钟后再作第二次启动,三次无法启动应检查原因。
2、试运行时,可用手动启动,平时应置于自动位置。
3、手动启动时,启动后应调整手柄。
使电压达到380V至420V,频率达到50HZ-51HZ。
4、试运行期间做好各项记录。
5、水温合成至60度时,方可带动负载。
6、每15日应运行一次,每次运行时间应不低于30分钟。
(三)、停机:
1、停机前应先御去负荷。
2、先将转速降至800转/分(此时相电压约为240V)。
3、停机后,将开关转至自动状态。
(四)、自动起动参数:
1、市区断电后,延时5秒起动。
2、起动后延时2分钟自动送电至配电房。
3、停机须手动进行。
八、
(一)、合闸送电操作规范:
1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。
2、合闸前,应断开各分路全部空气开关。
3、确定整个线路无人进行操作,无短路现象。
4、合闸后检查各表指示,并观察五分钟。
(二)、停电操作规范:
1、断开各分回路的空气开关,拉下各回路刀闸开关。
2、断开低压配电柜总开关。
3、挂好禁止合闸标志
(三)、维护作业:
1、严禁带电操作。
2、按计划进行维护保养。
电梯管理制度
电梯管理员必须熟悉电梯的性能、操作规程及日常维护知识,定期对电梯进行巡查,注意防盗、防热、防潮,掌握常见故障原因,重点解决。
(一)、电梯发生故障,应及时通知机电设备工程师,必要时通知保修单位派人修理。
同时要善言安慰被困乘客,请其耐心等候,切勿自行启梯门,以免发生危险。
(二)、用电梯人数过多时,应维护秩序,妥善安排,分批搭乘,以免超载而发生危险。
(三)、禁止幼儿单独进入电梯。
(四)、经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾,以免影响电梯门开关。
(五)、发现电梯有震荡,不正常声音或电梯有损坏时,应立即通知机电设备工程师人员进行处理。
当修理员到达时,管理人员需详述电梯不妥之处,以便查究毛病,一切情况必须详细记录。
(六)、遇大雨时,如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时,应立即尽量阻止雨水流入电梯槽,暴风雨过后,必须根治漏水情况。
(七)、凡有水渗入电梯,应立即停止使用,以免触电,并设法将电梯升高至较安全的地方。
(八)、电梯机房锁匙及电梯门锁匙,除维修员、电梯专职管理人员外,任何人员不得使用。
(九)、电梯槽底有积水时,应立即组织清理,并报告上级处理,同时查究水的来源,尽早修理。
(十)、冲洗走廊及楼梯时,禁止让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。
(十一)、火警发生时,严禁搭乘电梯,因电梯可能随时在半途停电,而将人困于电梯内,被困后可能因浓烟而致命。
(十二)、经常检查电梯机房通气是否足够,门窗是否完好,机房门须特别上锁,加上“机房重地,闲人勿进”之警告的字样。
(十三)、电梯内求救警钟、电扇必须正常运转,以免紧急时无法求救导致窒息。
九、
一、电梯运行应由专人负责,并对运行情况作出记录。
二、出现运行异常,及时关闭电梯,并对电梯进行检查、修复。
问题严重时,
应及时与电梯公司联系。
三、当电梯出现故障,乘客被困时,应将动力电源断开,先以善言安慰乘客,
同时请专业人员尽快解决。
四、楼层水管破裂或因其他原因引起水流入电梯进道时,应及时断开电源,
将电梯停至顶层。
五、台风、暴雨来临时,应及时做好防护措施。
六、定期检查坑道有无积水,应做到坑道无积水、清洁。
如有积水杂物应及
时排除。
随时保持轿顶及门槛的清洁。
七、定期检查电梯的安全保护设施,做到安全运行,万无一失。
八、定期检查电梯运行状况,对问题应及时发现,及时解决。
九、非电梯维修人员,不得擅自拆卸,修理电梯,不得进入非乘客空间。
十、做好电梯运行记录,以及维修运行报表。
十一、电梯实行二十四小时运行制。
十二、进行电梯维修时,应在首层电梯口注明,通知各住户。
十三、电梯维修应尽快进行。
十四、按“电梯保养管理与维护制度”,“电梯月保养制度”的规定,对电
梯进行检查和保养,并做好记录。
十、
机房为电梯的心脏部位。
为保障电梯安全可靠的运行,加强对机房的管理,特制定本规定:
一、机房内照明应保持完好,线路整齐,无临时接线。
二、机房内应保持环境清洁,通风良好,门窗完好。
三、机房内应备有灭火器,放置在易取处。
四、机房钥匙由专人保管,任何无关人员不得进入机房。
五、严禁在机房内吸烟、
六、每日对机房内的设备进行一次检查,确保设备运行正常。
七、做好机房的记录(含检查记录,维修记录)。
八、在台风暴雨来临之前,做好机房的防风、防雨准备,并在风雨过后,及时进行检查。
十一、
电梯的运行操作虽然简单,但是其机械控制、电气结构相当复杂。
为保证电梯运行良好,延长其寿命,特制定以下制度:
一、保养管理
1、每日应进行一次来回运转测试,确认对讲装置及应急灯保持正常功能。
2、对搭乘处与车厢的门沟内的杂物要做到随有随清。
3、电梯门的门启钥匙须由专人妥善保管。
二、外观的维护
1、车厢室壁,搭乘处与车厢门上的脏污应做到随有随清以免被腐蚀变色,处理方式如下:
●灰尘或尘埃
每日须用羽毛或法兰绒的刷子清扫一次。
●中性污渍
用中性清洗剂轻轻擦拭,把污渍擦掉后,再用水擦拭,注意不可造成伤痕。
没有污渍的地方尽可能不要擦拭。
●油性污渍
蜡笔或油漆等用中性洗洁剂无法洗掉的污渍,先用汽油洗去污渍,以中性洗洁剂擦拭掉汽油,再用水擦拭,然后用干布擦干。
●铅笔印
用橡皮擦谨慎擦掉。
●涂装面顽固的污渍
用天那水在污处轻轻的揉擦,再用水擦拭并用布轻轻的擦拭。
注意:
天那水不宜使用过于频繁,否则对涂装面有不良影响。
2、搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护
污渍严重时可用柔软的布沾上中性清洁剂进行擦拭。
(注:
碱性的肥皂水、油性的稀薄剂等,绝对禁止使用。
十二、
一、电梯的月保养应与具有专业保养资格的公司签订保养合同,并由专业人员进行保养。
二、每月严格按照“月保养单”上的项目进行保养,使各项数据达到规定要求。
三、“月保”完毕后,由“月保”单位填写“月保单”,并由电梯责任人签字确认。
四、电梯责任人必须对每部电梯按“月保单”上的项目进行检查后,方可在“月保单”上签字,严禁未经检查签字确认。
五、“月保”人员要持证上岗,严禁无证操作。
六、在“月保”中发现问题,“月保”人有义务向电梯责任人说明,并加以解决。
责任人则必须将此记录备案。
十三、
一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。
二、保持室内清洁,设备干净无尘,不得堆放杂物。
三、严禁在室内吸烟。
四、操作环网柜前,应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。
五、断电后,必须进行接地保护。
六、合闸前,必须断开接地保护。
十四、
一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统,如:
水管、水池、水箱、水泵,开关阀门及分阀门位置。
二、应定期巡视水泵操作是否正常,供水系统有无损坏或滴漏,水箱是否清洁,必须定期安排清洗水池,使水箱每三个月清洗一次,以保持卫生。
三、发现水管爆裂时,必须尽快关上相关的阀门,大水管爆裂,则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。
四、注意水池的保养,预防破裂和渗漏,并且紧盖水池,防止蚊虫滋生。
五、救火用的输水设备,要经常检查,如有损坏,应立即维修,同时严禁使用消防喉作其他用途。
六、经常检查沟渠及沙井是否畅通,及时清理渠道盖上的垃圾,以防止下雨时渠水受阻而水浸。
七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂,应立即维修,以免污水流出影响环境卫生。
八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时,应立即检查及维修。
九、安装及维修楼宇外的供水系统设备,应与自来水公司联系修理。
十、楼宇内的水表发生故障时,应告知用户,并立即检修。
十一、接到自来水公司发出的停水通知时,应及时向住户发出通知,使住户有所准备。
十二、化粪池每年进行四次检查,写出书面材料,定出抽粪方案,并做好记录备案。
工程临时用电制度
为了加强小区的用电管理,防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故,确保小区电力正常运行,特制定此制度。
一、前来联系临时用电者,必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。
按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。
二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表,按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。
用电量不得超过总负荷的20%,线路安装高度不得低于15M。
三、线路不得随地拖动,移动线路必须用多股橡质软电缆。
四、线路必须是三线四制,另外加一条可靠的保护接地,每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关,不得使用金属导线代替保险丝。
五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压,不听劝阻者停止供电。
六、使用电动工具时,必须检查其绝缘强度是否达到0.5MΩ以上,不得戴手套,长袖衣服要扣钮扣,违反者后果自负.
七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。
电焊时必须两人以上同时作业,至少配备1211灭火器一个。
八、电焊作业完成后,必须详细检查周围环境,是否有遗留火种,确定无热源后方可离开现场。
违者重罚并赔偿经济损失。
九、不得改动煤气管道,不得用电焊烧煤气管道,违者重罚并赔偿经济损失。
情节严重者送交公安机关处理。