哪些房屋买卖合同属于无效合同.docx
《哪些房屋买卖合同属于无效合同.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《哪些房屋买卖合同属于无效合同.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
![哪些房屋买卖合同属于无效合同.docx](https://file1.bdocx.com/fileroot1/2022-10/25/bbe7a712-f8a7-459d-b58e-437766994e37/bbe7a712-f8a7-459d-b58e-437766994e371.gif)
哪些房屋买卖合同属于无效合同
哪些房屋买卖合同属于无效合同
房屋买卖,是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人,
而买受人为此支付相应价款的行为。
买卖房屋必须签订房屋买卖合同,
并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。
这既
是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据,也是日后处理房屋买卖纠纷
的重要依据。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。
房屋买卖纠纷涉及到产权、价
款、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。
那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?
归纳起来,主要有以下
七种:
1 房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,
因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使
用权也必须同时转让。
如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,
或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可
以提出这种买卖合同无效。
2 产权未登记过户,合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的
房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能
发生房屋所有权转移的法律效果。
即使房屋已实际交付也属无效。
故
只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并
将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
3 产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人
房屋的,其买卖行为无效。
房屋的产权为数人共有的,必须征得共有
人同意才能出卖。
出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。
部
分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为
也无效。
4 侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买
权。
房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同
等条件下,承租人有优先购买权。
所谓“同等条件”,主要是指房价同
等,还包括房价交付期限、方式同等等。
房屋所有人出卖房屋时侵犯
共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该
房屋买卖无效。
5 单位违反规定购房,合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房
屋。
如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。
单位违反规
定,购买私房的,该买卖关系无效。
有的单位以个人名义购买私房,产
权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用
于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买
私房,该买卖关系无效。
凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买
或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机
关,否则也无效。
6 价格欺诈,显失公平,合同无效。
买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所
在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关
同意后才能成交。
买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,
应按合同议定的价款、期限和方式交付。
但如果出卖人在房屋质量问
题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要
求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。
7 非法转让,
合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买
卖):
1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制
房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
签《房屋认购书》流
程购房者在选好房源,谈妥价格后,第一步便是去签订认购书,并交
付一定额度的定金,定金一般在 5000 元到 1 万元之间。
定金多少才
算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者,并讲清项目
进展情况。
在这个环节可能产生的问题是,在交付定金后,或是售价又提高
了,或是购房者在对项目的进一步了解中,发现房屋并不理想,想退
掉房子拿回定金,但由于有认购书的约定,定金可能不一定顺利返还。
因此,在签定认购书时,双方在协议中应明确什么情况下客户有权要
求终止协议,索回定金。
认购书主要内容包括:
1. 认购物业;
2. 房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;
3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4.认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时
间、付款地点、帐户、签约地点等。
在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便
使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定
购房契约,其内容包括:
签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人
签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说
明。
签定正式购房合同签完认购书后,接下来就是签定正式的购房
合同,在拟定的时间地点,购房者备齐所有凭证,与开发商或代理商
正式签定购房合同。
预售合同(期房)和出售合同(现房)区别:
购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现
房)两种。
二者区别在于:
预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清
全部房价款后,可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权
证的商品房)销售。
因此,如果是现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直
接办理过户手续。
如果预售合同是在 1997 年 5 月 31 日前签订的,仍
需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户
手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面:
1. 甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、
内销房、外销房等;
2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约
定等;
3. 付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4. 交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交
接与违约方责任等;
5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设
施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
6. 产权登记和物业管理的约定;
7. 保修责任;
8. 乙方使用权限;
9. 双方认定的争议仲裁机构;
10. 违约赔偿责任;
11. 其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避
免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、
准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)
不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,
也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人
代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后
有出入。
标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号
××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑
面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计
价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,
这一内容的表述一定要详细、具体。
如技术的等级、材料的品牌、内部
设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。
水、暖、电、通讯
等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。
同
时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单
位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部
件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。
一般
承担违约责任的违约事项包括:
(1)签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要
求换房;
(2)购房者不按期付款;
(3)开发商不按期交房;
(4)面积变动超过约定幅度;
(5)房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;
(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
预售合同特别注意
(一)合同有没有标明房屋面积的使用率和误差率。
很多人认为,花多少面积的钱,就能用多大的面积,这是不正确的。
投资者购买的不仅是建筑面积,而且要包括按比例分摊的公用面积,
如楼梯、走道、电梯间等。
你花了一百平方米的钱,而实际上归你私人
用的可能是七十几平方米,也可能只有六十几平方米。
房屋的实用率
必须事先清楚,否则交楼时就会产生本来可以避免的麻烦。
购买预
售房屋除应注意上述问题外,还要注意暂测面积与实测面积的误差问
题。
因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的,根据
《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则,此条款应如此表述“误差
在 3%之内(含 3%),视为正常误差,但误差部分应按实际面积和合
同中规定的单价重新结算;若误差超过 3%,则视为卖方违约,卖方应
”
承担违约责任。
同时还应注意,在条款中应有细项约束发展商不得随
意加价,而且房价中不应包括其他各种不合理费用。
在合同中明确、
详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、
数额、银行按揭的年限等。
热水、煤气开通的时间等问题也常常容易
被购房者忽略。
(二)合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者
因为购买的是期房,而不是现房,所以买房时看到的是图纸。
建成后,
外墙是什么材料什么颜色,内墙是纸筋灰还是已刷好白塑料浆等等,
如果只凭发展商口头一说,是不能成为你们约定的受法律保护的内容
的。
因为我国的法律规定:
只承认书面合同,不承认口头合同。
房屋建
成后的面积与其图纸面积完全一样的情况,是不多见的。
前者比后者
大,你需补钱还好说;后者比前者大,合同上又没有约定,让发展商往
回退钱就很麻烦了。
如果合同上没有具体的装修标准,很可能你接收
入住时收到的只是一个空壳子。
(三)有没有对附属配套设施的有效
制约条款。
一般来说,凡出售公寓小区或别墅小区的,发展商都许诺有若干
配套设施,如健身俱乐部、网球场、游泳池等。
如果楼宇出售情况不好,
这些配套设施往往会遥遥无期。
合同中如果没有对此种情况规定有效
的制约条款,你也只能无可奈何了。
(四)合同有没有规定发展商延期交房的具体罚则。
楼房建造过程中可能会遇到许许多多不可预见的困难,如资金、
材料、施工等,从而延误交工的日期。
对此没有具休的罚则,不仅可能
打乱你的计划,而且侵犯了你的合法权利。
因此,你有权利获得经济
上的补偿。
这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。
(五)有没
有楼宇物业管理的条款及其收费标准不少期房预售合同在签字时都
没有物业管理条款,更没有收费标准了。
等搬进去以后,往往会与物
业管理公司在具体条款、收费标