山西省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试试卷.docx
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2016年山西省房地产估价师《案例与分析》：
居住房地产估价的技术路线及难点处理考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350
B．580
C．600
D．880
2、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A．差异性
B．各异性
C．特色性
D．独立性
3、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。
（2008年试题）
A：
非竞争性
B：
非排他性
C：
竞争性
D：
排他性
E：
执行层的组织协调
4、非公物拍卖，收取佣金的比例按照的原则确定。
A：
同拍卖成交价成正比
B：
同拍卖成交价成反比
C：
同拍卖报价成反比
D：
同拍卖保留价成反比
E：
执行层的组织协调
5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
6、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A．0.4月
B．2.5月
C．0.4年
D．2.5年
8、住房公积金的本质属性是，是住房分配货币化的重要形式。
A：
义务性
B：
保障性
C：
互助性
D：
工资性
E：
执行层的组织协调
9、房地产泡沫形成的促成因素是__。
A．土地的有限性
B．土地的稀缺性
C．投机需求膨胀
D．金融机构支持
10、业主是指__。
A．物业的管理人
B．物业的产权人
C．物业的使用人
D．物业的租赁人
11、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100
B．-50
C．50
D．100
12、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。
A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》
B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》
C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》
D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》
13、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。
A：
预收账款
B：
应付账款
C：
应收票据
D：
预提费用
E：
执行层的组织协调
14、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则。
A：
甲大于乙
B：
甲小于乙
C：
甲等于乙
D：
难以判断两者的大小
E：
工业用地的监测点评估价格
15、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
16、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。
A．1067元/m2
B．1070元/m2
C．1084元/m2
D．1141元/m2
17、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：
即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
18、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。
A：
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：
待开发房地产建设发包日期
C：
取得待开发房地产的日期
D：
房地产开发完成并投入使用的日期
E：
工业用地的监测点评估价格
19、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。
A：
国务院
B：
国土资源部
C：
Z省人民政府
D：
A市人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
21、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。
A：
销售状况价值论
B：
市场供求价值论
C：
生产费用价值论
D：
经济花费价值论
E：
工业用地的监测点评估价格
22、不动产拍卖成交一般以为标志。
A：
拍卖标的物实际占有的转移
B：
拍卖标的物实际使用的转移
C：
拍卖标的物财产所有权的转移
D：
拍卖标的物财产所有权的出租
E：
执行层的组织协调
23、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
24、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。
A．土地产生的净收益
B．建筑物产生的净收益
C．全部投资产生的净收益
D．土地与建筑物共同产生的净收益
25、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。
A：
主观合理价值和公开市场价值
B：
主观合理价值和非公开市场价值
C：
主观合理价值和客观合理价值
D：
公开市场价值和非公开市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地专指__的合成体。
A．土地
B．建筑物
C．物产
D．物业
E．物流
2、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有__。
A．资产类账户
B．负债类账户
C．期间成本费用账户
D．期间收入账户
E．所有者权益账户
3、下列关于保险合同的表述中，正确的有。
A：
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据
B：
保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额
C：
保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，全部无效
D：
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
E：
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式（趸交或按年缴纳等）、期限长短、银行利率水平等多种因素有关
4、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。
A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交土地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
5、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
6、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。
A．联合代理与独家代理
B．买方代理、卖方代理和双重代理
C．销售代理和租售代理
D．首席代理和分代理
E．双重代理
7、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。
A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
8、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．吸收其他机构投资者资金
B．建成房地产抵押贷款
C．土地储备贷款
D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
9、最能说明土地价格水平高低的价格是__。
A．土地单价
B．基准地价
C．楼面地价
D．标定地价
10、商业银行的外部组织形式包括。
A：
单元银行制
B：
总分行制
C：
混合银行制
D：
集团银行制
E：
连锁银行制
11、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。
A：
2.48
B：
7.13
C：
13.50
D：
31.00
E：
执行层的组织协调
12、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。
A：
1130.00
B：
1165.43
C：
1910.00
D：
2003.70
E：
执行层的组织协调
13、商品房销售计价方式包括。
A：
按均摊建筑面积计价
B：
按套内使用面积计价
C：
按建筑面积计价
D：
按套（单元）计价
E：
按套内建筑面积计价
14、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。
A：
具有购买经济适用住房资格者投票选择
B：
公证处随机摇号
C：
政府在实力强、信誉好的企业中指定
D：
招标投标
E：
执行层的组织协调
15、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。
A：
估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B：
估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C：
估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：
估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
16、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。
A：
以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩）的地区，10～50元／
B：
人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，8～40元／
C：
人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，6～30元／
D：
人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／
E：
人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／
17、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。
A：
5
B：
10
C：
15
D：
12．5
E：
借款合同
18、具体的长期趋势法主要有__。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法和平均发展速度法
C．时间序列分析法
D．移动平均法和指数修匀法
E．回归分析法
19、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费
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