上半西藏房地产估价师《相关知识》：企业财产保险模拟试题.docx
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2017年上半年西藏房地产估价师《相关知识》：
企业财产保险模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率__。
A．提高
B．降低
C．无变化
D．为零
2、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
A：
课税主体
B：
税率
C：
税基
D：
课税对象
E：
执行层的组织协调
3、征收基本农田，须经批准。
A：
国务院
B：
省级人民政府
C：
市级人民政府
D：
县级人民政府
E：
执行层的组织协调
4、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。
A：
调查分析待开发房地产状况
B：
预测待开发房地产的价值
C：
预测后续开发经营期
D：
进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
5、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
6、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。
A：
一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B：
二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C：
三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
D：
暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师
E：
执行层的组织协调
7、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。
A．市人民政府
B．县人民政府
C．省人民政府土地管理部门
D．市、县人民政府土地管理部门
8、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A：
61.84
B：
78.35
C：
84.88
D：
173.17
E：
工业用地的监测点评估价格
9、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。
A：
扎实的理论知识
B：
广泛的人际关系
C：
丰富的实践经验
D：
良好的职业道德
E：
工业用地的监测点评估价格
10、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为__。
A．4.42%
B．8.11%
C．8.13%
D．9.54%
11、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
12、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
13、设立地役权通常会使（）。
A．供役地的价值下降
B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降
D．供役地与需役地的价值都上升
14、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
15、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。
A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少
B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加
C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释
D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的
16、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。
A．建筑施工企
B．监理企业
C．房地产开发企业
D．施工合同中规定的单位
17、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险
B．时间风险
C．或然损失风险
D．通货膨胀风险
18、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指
A：
会计主体
B：
货币计量
C：
会计分期
D：
持续经营
E：
执行层的组织协调
19、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是__。
A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
B．服务市场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场
C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
20、修建性详细规划应当符合__规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
21、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。
A：
任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B：
对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C：
实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D：
拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
E：
工业用地的监测点评估价格
22、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。
A：
4
B：
8
C：
12
D：
15
E：
执行层的组织协调
23、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。
那么，这一项目的征收土地应由批准。
A：
国务院
B：
w省人民政府
C：
A市人民政府
D：
B县人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
24、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】
A：
均衡价格下降，均衡交易量增加
B：
均衡价格下降，均衡交易量减少
C：
均衡价格上升，均衡交易量增加
D：
均衡价格上升，均衡交易量减少
E：
工业用地的监测点评估价格
25、房地产估价师执业资格考试，由负责。
A：
住房和城乡建设部
B：
国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门
C：
国务院建设行政主管部门
D：
国务院人事主管部门
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是__。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
2、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
3、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。
A：
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B：
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C：
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D：
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
E：
超过批准期限的临时建筑
4、明确估价的基本事项包括。
A：
明确估价对象
B：
明确估价目的
C：
明确估价时点
D：
明确估价方法
E：
明确估价人员
5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
6、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
其每平方米开发利润应不高于元。
A：
12
B：
24
C：
36
D：
48
E：
执行层的组织协调
7、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。
A：
产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋
B：
产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补
C：
产权调换房屋不存在多退少补问题
D：
无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则
E：
从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
8、被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括__。
A．被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量
B．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
C．安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
D．地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
E．办理征地补偿的期限、地点
9、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。
A：
该建筑工程用地批准手续
B：
取得的建设工程规划许可证
C：
施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D：
尚未确定施工企业
E：
有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
10、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。
A：
利息备付率
B：
资产负债率
C：
偿债备付率
D：
流动比率
E：
速动比率
11、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
12、影响房地产价格的经济因素有。
A：
经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：
社会发展状况、房地产投机和城市化
C：
财政收支及金融状况、利率
D：
物价、汇率、居民收入
E：
人口数量、行政隶属变更、居民收入
13、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在年内延续弥补。
A：
2
B：
3
C：
4
D：
5
E：
借款合同
14、不属于房地产价格外部影响因素的是。
A：
人口因素
B：
权益因素
C：
经济因素
D：
区位因素
E：
社会因素
15、不属于长期趋势法的方法是。
A：
数学曲线拟合法
B：
平均增减量法
C：
时间顺序法
D：
预测法
E：
指数修匀法
16、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。
A．8.17%
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