房地产开发的部门职能及岗位设置.docx

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房地产开发的部门职能及岗位设置

中小型房地产开发有限公司部门职能及岗位设置

一、部门通用职能

1.制度建设

1）建设、完善部门和本专业流程与相关管理制度。

2）根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。

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2.部门计划管理

1）根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制。

2）参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。

3.部门日常管理

1）组织制定部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据。

2）完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。

3）负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。

4.知识管理

1）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库，并进行分享。

2）整理、管理部门文件档案工作。

5.协作配合

1）完成流程与制度规定的部门配合工作。

2）完成领导交办的其它任务。

二、开发综合部职能

部门使命

公司计划、规划设计、报建报批的主要职能管理部门。

通过公司经营计划管理，保证公司有效运转，提升公司管理效率和竞争力；通过规划设计通过产品定位、产品研究、方案设计、初步设计、跟踪施工图设计和产品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位；通过报建报批手续的办理，保证公司项目开发按计划实施。

部门岗位设置

待定职能

【1.战略规划

1）协助公司领导制订公司中长期战略目标与发展规划，及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议。

2）根据公司战略目标，指导和监督公司战略执行。

3）协助运营管理部制订年度经营计划，促进战略实施与落地。

2.项目拓展

1）根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。

2）收集土地信息，建立土地资源信息库，寻找价值增长潜力较大的区域或地块。

3）负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。

4）组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。

5）主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。

6）组织项目可行性研究评审会，为项目投资决策提供信息。

3.项目可研论证

1）提出项目可研计划与可研小组建议名单。

2）组织相关部门编制项目初步可研报告，项目可行性研究报告。

】

部门职能

1.计划管理

1）负责建立、健全公司计划管理体系，并监督实施。

2）根据公司战略和年度经营目标，组织编制公司年度经营计划和项目开发计划；汇总并审核各部门和项目公司的季度/月度计划。

3）定期组织计划分析会，监控经营计划与项目计划完成情况，提出预警。

4）负责公司计划执行的监督、评估与考核。

2.产品研究

1）负责建立健全公司产品研发和标准化体系及其推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。

2）收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。

3）组织总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。

4）负责跟进市场动态（包括市场需求、竞争对手楼盘、政策导向等），开展专题设计研究。

5）研究并掌握行业内的新技术、新材料、新工艺的应用，在公司内部进行推广。

3.设计管理

1）负责设计计划的编制和执行。

2）组织方案、初步设计、扩初/施工图设计单位、勘察单位、市政设计单位的评估及招投标工作。

3）编制概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

4）与设计单位沟通联系，监控设计单位的设计质量和进度。

5）组织相关部门对概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计成果的评审（内部、外部专家），落实设计单位进行修改完善，并对设计供方的设计质量、服务、时效等作出评估。

参与施工图技术交底。

4.设计成本控制

1）监控设计单位实现限额设计目标，并根据设计评审的结论，对超出成本计划的设计方案进行调整修正。

5.设计变更管理

1）审核项目公司的重大设计变更及一般设计变更。

6.工程设计技术管理

1）研究公司工程管理状况，编制工程设计技术标准，及新材料、新工艺运用和推广等。

2）各项目主要技术方案的论证和评审（如结构选型、设备选型等）。

3）研究和提出工程技术、质量问题的解决方案及技术支持，并提供后续项目参考。

7.材料选型封样

1）协助采购部材料选型封样。

8.设计技术档案管理

1）归档、管理设计技术档案。

9.报批报建

1）办理土地相关手续，获取《国有土地使用权证》

2）办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。

3）办理规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的方案报批。

4）办理人防、环保、交通、消防等相关政府主管部门的报批。

5）办理工程建设、工程验收备案手续。

6）办理《预售许可证》及《房产证》。

三、财务管理部职能

部门使命

公司的财务管理、预算管理与资金运营中心。

通过提高财务资产的运作效率，为公司运行提供有效的财务支持，为公司战略的落地提供“随需而至”的财务服务和增值服务，并获取最大经济效益。

部门岗位设置

部门职能

1.财务制度体系的建立和完善

1）对公司财务管理信息系统提出改进建议，确保财务核算工作的顺利进行。

2）负责财务人员的培训、业务指导与管理。

3）建立健全公司风险管控系统和预警体系。

4）建立健全公司的理财文化。

5）财务部门的信息化建设。

2.财务预算及工程决算管理

1）组织编制公司年度、季度、月度财务预算，报经公司批准后组织实施。

2）监督公司预算执行结果，提出合理化建议及调整方案。

3）根据项目结算报告，编制项目决算报告,对项目进行经济评价。

4）参与招标文件的审核和评标工作。

3.财务分析

1）负责公司对内、外的财务数据统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）公司统计报表及财务分析报告。

2）负责项目拓展阶段的投资估算与分析，为投资决策提供依据。

4.资金管理

1）组织制定公司年度、季度、月度的资金计划，经公司审批后按规定权限支付。

2）负责项目公司售房款的收取工作，编制应收及已收房款明细表,确保资金及时入账。

3）负责公司的银行对帐工作，保证资金的安全。

4）负责公司日常库存现金的管理。

5）负责公司的筹融资工作和资金运作。

5.税务管理

1）负责公司整体税务筹划策略及税务筹划方案。

2）负责总部各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。

3）负责项目公司税务登记证的办理及年审。

6.会计核算

1）编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计数据。

2）核算部门与项目的收入、成本、费用情况，定期报送相关明细表。

特别加强部门与项目成本管理，建立成本台帐，按月报送成本明细表。

3）负责财务决算及利润分配的核算。

4）参与并监督公司重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经济利益。

7.会计档案和印章管理

1）整理、装订并保管会计档案，定期检查会计档案的保存情况。

2）保管并按规定使用财务印鉴，按规定办理财务印鉴的交接手续。

8.按揭管理

1）负责与银行的对接，按揭放款工作。

9.资本运作

1）根据公司战略，提出公司资本运营方案，并监督方案的实施和落实。

2）制定公司融、投资方案，拓展融资渠道，组织相关手续的办理。

3）制定公司经营性资产管理制度，并监督实施。

四、合同预算部职能

部门使命

通过拓展阶段的成本估算、方案设计阶段的成本概算、施工图设计阶段的成本预算，及初步成本计划的确定、成本计划的审核、动态成本的监控工作,保证公司成本目标的实现及优化；通过招标采购及供方管理体系的建立，在保证质量、交期的前提下降低公司采购成本，提升采购效率，提升公司在品质及品牌上的竞争优势，并与优质供方建立长期的战略合作伙伴关系。

部门岗位设置

部门职能

1.成本管理体系的建立

1）建立和完善公司成本管理体系，管控项目整体成本。

2）建立公司的项目成本计划责任体系，组织落实并提供考核依据。

3）负责建立公司的项目成本监控预警机制。

2.成本策划

1）负责收集、整理有关成本价格信息和项目动态成本信息。

2）参与项目拓展工作，在项目可行性研究阶段进行成本估算。

3）负责在方案设计阶段进行成本概算，形成项目初步成本计划；提出初步设计的限额设计成本和控制建议。

4）负责在施工图设计阶段提出限额设计和成本控制建议。

5）组织编制项目成本计划，经总部审批后分解到项目公司相关责任部门。

3.动态成本控制

1）编制施工图预算，进度款计划，材料抽量明细。

2）负责审核项目工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请。

3）按权限审核项目的设计变更、工程洽商费用，提出成本控制意见。

4）参与公司招标采购工作，负责编写招标文件的经济标书，配合商务谈判，参与评标。

5）编制成本月报向总部成本管理部提交。

6）负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的支出进行审核，并提出预警分析报告。

4.项目结算和成本后评估

1）组织项目公司的项目结算，编制项目结算报告。

2）组织项目成本后评估。

5.成本档案管理

1）负责收集和整理工程报价和结算等经济资料并及时归档。

6.成本信息库建立

1）组织收集、整理有关成本信息，建立成本信息库。

2）组织研究材料造价方面信息，建立公司材料、设备价格信息库。

3）指导、监督项目公司建立动态成本信息台帐。

7.供应商管理

1）建立供应商管理体系，编制供应商分类、考察、评价标准。

2）负责战略合作伙伴和供应商信息的收集，建立供应商信息库。

3）组织战略合作伙伴和供应商的选择评价。

8.采购管理

1）进行采购策划，确定公司的采购方式和采购权限。

2）组织制定公司采购的招标计划。

3）负责各类招标的组织管理工作，包括组织制定标书、评分标准和评分表、发标、答疑、询标、开标、评标、合同谈判等工作。

4）负责招标文件经济标的起草编制工作。

5）负责各类供方的资质复审和评价。

6）负责项目乙供材料的认价。

7）参与材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见。

8）根据各项目的实际进度，按时完成各标段的招标及定标工作，并且控制各标段实际定标价在该标段的预算内。

9）对承包商、供应商进行后续管理，监督合同履行过程，建立业绩信息库，监督、评价其业绩。

9.合同管理

1）组织拟定公司内部标准合同文本；组织相关部门对合同进行会审、修改、会签和职责权限内的合同签订工作，并备案相关文本。

2）负责在合同签署前对合同文本进行审核，并按程序报批。

3）负责相关合同的登记、保管、结案，合同台账的建立和公司所有合同文本的报送备案工作。

4）负责组织对合同履约情况的检查和监督。

五、工程管理部职能

部门使命

是项目公司的工程技术、质量、进度管理部门，它通过工程技术、质量、进度、安全文明的管理和监控，确保项目工程顺利进行。

部门岗位设置

部门职能

1、计划管理

1）编制项目工程进度计划并组织实施、汇总项目开发计划。

2、工程管理

1）负责组织场地交接、三通一平、定点放线现场工作。

2）审核项目施工组织设计、监理规划大纲及施工总体进度计划，监督项目工程专项计划的实施，并提出整改意见。

3）组织施工方案审核。

4）组织项目例会以及