精品最新房地产市场调研1.docx

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精品最新房地产市场调研1

房地产市场调研

　在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。

市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。

实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战，使企业立于不败之地。

第1节房地产市场调查的内容

　　房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。

由于土地和房屋位置的固定（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。

我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。

再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼、区域市场。

不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

　　市场调查有广义和狭义之分。

狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。

例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。

广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳务、从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。

因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。

　　一、房地产市场调查的重要性

　　　　我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。

通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。

在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。

根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满意足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：

厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。

随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。

今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。

最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。

所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引导住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。

　　　　现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。

只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。

建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。

　　二、房地产市场调查的主要内容

　　　　房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。

　房地产市场环境调查

　　1、政治法律环境调查

（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

（2）有关房地产开发经营的法律规定。

如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。

　　（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

　　2、经济环境调查

（1）国家、地区或城市的经济特性，

（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

　　（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

　　（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

　　（5）国民经济产业结构和主导产业。

　　（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。

　　（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

　　（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

　　（9）财政收支。

对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

这部分可以参考“房地产市场调查”一章。

　　3、社区环境调查。

　　　　社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。

优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。

社区环境调查内容包括：

社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

（1）房地产市场需求和消费行为调查

　　　　1、消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

　　　　2、房地产市场需求影响因素调查。

如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。

　　　　3、需求动机调查。

如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

　　　　4、购买行为调查。

如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

　　（3）房地产产品调查。

　　　　1、房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

　　　　2、现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

　　　　3、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。

“

　　　　4、本企业产品的销售潜力及市场占有率。

5、建筑设计及施工企业的有关情况。

　　（4）房地产价格调查。

　　1、影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

　　2、房地产市场供求情况的变化趋势。

　　3、房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

　　4、开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

　　5、国际、国内相关房地产市场的价格。

　　6、开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

　　7、价格变动后消费者和开发商的反应。

　　（5）房地产促销调查。

　　1、房地产广告的时空分布及广告效果测定。

　　2、房地产广告媒体使用情况的调查。

　　3、房地产广告预算与代理公司调查。

　　4、人员促销的配备状况。

　　5、各种公关活动对租售绩效的影响。

　　6、各种营业推广活动的租售绩效。

　　（6）房地产营销渠道调查。

　　1、房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

　　2、房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

　　3、租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

　　4、房地产租售客户对租售代理商的评价。

　　（7）房地产市场竞争情况调查。

　　　　市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。

因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能做出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。

房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：

　　1、竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。

　　2、对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

　　3、对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

　　4、对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。

　　5、对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

　　6、对未来竞争情况的分析与估计等。

　　7、整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

　　8、竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第2节调查方法与条件

　　1、调查方法

　　　　市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。

市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。

下面简要分析每一种调查方法特征。

（1）按调查对象划分。

　　　　1、全面普查。

全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。

可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。

如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。

由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。

当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。

　　　　2、重点调查。

重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。

采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。

如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。

当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。

例如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。

在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。

　　　　3、随机抽样。

随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。

随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。

随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。

它又可以分为三种：

一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。

分群抽样与分层抽样是有区别的：

分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本构成的。

　　　　4、非随机抽样法。

非随机抽样法是指68、市场调查人员在选取样本时并不69、是随机选取70、而71、是先确定某个标准72、73、然后再选取样本数。

这样每个样本被选择的机会并不74、是相等的，75、非随机抽样也分为三种具体方法。

（1）就便抽样。