岛综合物流园产业体建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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1.2.3.投资估算

项目预计总投资XX亿元人民币。

其中冷链物流园总投资XXX万元人民币，电子商务和云计算中心基础建筑投资为XXX万元，生态农业示范基地建设投资XXX万元，基础设施建设投资为XXX万，园区管理服务中心（含办公楼）为XXX万元，正常流动资金XXX万元。

1.2.4.项目建设进度

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约XX万元人民币，其余均在二期工程投入，预计总投资为XX亿元人民币。

1.2.5.项目财务和经济评价

本项目正常年收入总额为XX万元，营业税及附加为XX万元，总成本费用为XX万元，计算可知税前利润总额为XX万元。

根据国务院发布的《企业所得税条例》规定，本项目所得税率为XX%，正常年所得税为XX万元。

投资利润率和投资利税率方面：

本项目投资利润率和投资利税率如下：

　　　　　　　年利润总额

投资利润率＝——————————————————=XX%

项目总投资（投资总额＋流动资金）

年利润总额＋销售税金及附加

投资利税率=——————————————————＝XX%

　　　　　　项目总投资（投资总额＋流动资金）

其中财务现金使用分析为，根据现金使用分析。

计算求得结果见表11-1。

表11-1现金使用分析结果表

序号

指标名称

单位

全部投资

自有资金

所得税前

所得税后

1

财务内部收益率

%

X

2

投资回收期

年

以上结果表明：

本项目财务内部收益率为X%，大于基准内部收益率，投

资回收期X年，说明企业盈利能力能满足基准要求。

1.2.6.项目综合评价结论

项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和市场发展变化趋势，符合XX岛地理位置对XX物流经济发展规划要求；

项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；

XXXX投资有限公拥有雄厚的资金实力、有大型投资经营管理经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。

项目建成投入运营后，将提供几千个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。

项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。

第二章项目必要性

2.1.综合物流园产业体的发展背景

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。

随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。

目前基本形成了全国从南到北。

从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

XX是经济发展最快的省份之一，2010年经济总量位居全国第十二位。

1979-2007年29年，按绝对数比较，2007年GDP总量为1978年的138.02倍；

按不变价格推算（以同期全国平均物价水平为基准），GDP年平均增长率12.4％，增长速度次于广东、浙江等二省份居全国第三位，2010年GDP增长13.8%，仅次于天津市、重庆市、四川省，增幅居全国第四位。

1978-2008年，有21年GDP年增长率高于10％，GDP增幅最高的年份为1993年，年增长率达到22.6％。

XXXX省GDP总量在全国的位次从1978年的第22位，至2007年上升至第10位；

XXXX省1981年GDP总量首次突破100亿元，1993年GDP突破1千亿元，2008年突破1万亿元。

据初步核算，2010年XXXX省地区生产总值为14357.12亿元，比上年增长13.8%，人均地区生产总值39432元，比上年增长13.0%，三次产业比例为9.5∶51.3∶39.2。

2.2XX岛综合物流园产业体建设的必要性

2.2.1本项目的实施有利于整合XX物流服务资源

作为XXXX省先行先试的重要载体，XX岛成为XX经济区建设的重点实验区。

而中国之所以成立XX综合XX区，主要在于探索XX交流合作先行先试的示范区以及海峡西岸经济区科学发展的先行区。

此区的发展目标，在于将XX综合实验区构建成为具有较强竞争力的产业支撑体系，并期望通过积极承接XXXX产业转移的作法，建设先进制造业基地，发展电子资讯、海洋生物、清洁能源等现代产业体系，并打造低碳经济岛，以构建生态园林城市为目标，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的经济发展方式，以全方面的方式建设现代化的生态海岛城市。

支持XX综合实验区加强与XXXX其他地区尤其是台商投资相对集中地区的合作，鼓励这些地区的台资企业在XX设立区域行销总部、产业研发基地，促进优势互补、分工合作、共同发展。

积极创新XX交流合作新机制、新模式等，为其他台商投资相对集中地区提供示范。

XXXX投资将紧紧抓住沿海地区及XXXX地区产业梯度转移等良机，围绕提升产业层次、拓宽对台交流合作空间，全方位加强与台商行业公会的对接联系，以拓展物流分拨中心。

2.2.2本项目的实施可以优化产业的布局

“通过加强区域融合、产业融合和要素融合，有效整合和最大限度发挥XX经济互补优势”。

在功能园区联动发展上提出：

“推动XX跨境电子贸易合作、构建冷链物流配送网、拉动XX经济体协同发展”。

这样现代物流业产业体在“坚持服务跨境化、物流现代化、商贸一体化、资源布局合理化、要素流动自由化,”的指导思想下大有可为，通过“加快枢纽型物流园区建设与合作，构建云端大数据信息共享平台,共建XX协同经济体”的协作促进产业的优化。

XX岛综合物流园产业体在物流产业的优化、整合、集聚起到很好的促进作用,它能整合XX物流服务的资源,提升物流服务功能。

从而带来商流、资金流、信息流、技术流的集聚,形成产业上的聚集,有利于城市的发展和繁荣。

XX物流企业的集聚,增强了园区的集散功能,减少了货物无效转运、装卸、搬倒，提高了物流效率。

在物流园区,不同的物流企业可以完成货物的分拣、接运、仓储及单证交接,从而将物流活动串联成整体的活动。

不同货物的统一流通方向,同一货物的不同流通方向,不同货主的同一流向货物,同一货主的不同流向物流,在物流园区中得以集结和配载,大大提高了物流效率,降低了物流成本。

2.2.3本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用

该园区作为联系产业上下游的纽带,是各项物流活动开展的主要载体,为实现物流过程的“无缝衔接”,和综合运输发展搭建重要的平台。

它具有如下作用：

（1）有利于促进XX区域经济发展,提升物流业和跨境贸易的服务水平

XX经济发展需要以该园区为主体的现代物流系统为支撑,物流园区的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好发展,对于改善XX投资环境、提高XX经济和工商企业市场竞争力、推动经济协调持续发展具有重要的作用。

同时,物流园区的建设主要依托所在XX岛现有运输组织枢纽、交通枢纽或制造业基地来整合XX中的现有资源。

通过有效管理物流、商流、信息流和资金流,提高商品的周转速度,降低企业运营成本,推动商品高效流通,最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物流服务体系。

（2）有利于土地资源的集约化使用,减轻道路、环境和能源的压力

该园区的出现有利于促进XX经济功能分区的合理布局和效能的充分发挥,通过多家物流组织机构在空间集聚,公用配套设施建设的集约使用,从而有效节约稀缺的土地资源,促进土地资源的合理利用,缓解土地供给紧张的问题。

这一点在XX岛特殊的地理位置尤为重要。

物流园区的建设也为各种物流资源的整合创造了条件,它将区域内外众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起,有利于搭建物流公共信息平台,从而实现对区域内货源的集散进行统一管理和调度、合理配载,有效衔接生产供应与市场需求,提高货车装载率,降低车辆空驶率,提高运输效率,节约能源,减少污染,缓解城市交通压力。

（3）有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平

物流园区的建立有利于实现资源整合,将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业,将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同―平台上,从而有利于促进政策协调、节约行政资源,实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。

物流园区的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。

（4）有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会

物流园区的建设、物流企业的入驻,以及各类生活服务设施的配套运营,为社会,特别是当地富余人员提供了大量的就业机会。

而XX的经济发展和周边企业的竞争力提高,也进一步加大了就业需求,扩大了就业渠道。

意义：

项目的形成和发展将优化产业环境与产业结构；

树立区域的竞争优势;

整合各专业市场及货运场的优势；

推动XX经济体协同的建设；

以实际行动推进跨境贸易发展。

2.3.XX岛物流市场发展预测

物流作为21世纪的朝阳产业，被业界称为“第三利润源泉”、“尚未开垦的大陆”，有着极为广阔的发展前景。

一般认为，由于物流联系着相当广泛的产业群──包括形形色色的制造业，商业的批发、代理与零售，支援物流业本身的物流软体业、设施供应商、通讯器材，还有物流咨询业等，以及它的监管运作与政府及相关部门的联系，使得它在整个经济领域中所起的重要作用愈发凸显，其市场份额比重不可小觑，利润空间也十分可观。

XXXXXX岛作为XX贸易窗口，XXXX制造业高速发展后边是非常庞大的对大陆物流业市场，几十个亿甚至上百个亿的市场分额，等着物流企业去开掘。

随着XX贸易交易量不断增加和全球一体化协同步伐加大，基于XX岛的综合物流园产业体会越发重要。

2.4.XX岛综合物流园产业体园区位优势

XX综合实验区在2011年底由国务院正式批准《XX综合实验区总体发展规划》，有心打造的“对X特区”，同意XX实施全岛开放，在通关模式、财税支持、投资准入、金融保险、对台合作、土地配套等方面赋予XX比其他经济特区更加特殊、更加优惠的政策。

释放多项利多，目的是期盼能吸引XXXX人民前去生活、工作与投资；

XX有了这些特殊政策的实施使XX蓝图不再只是一块大饼，更有望创造XX区域合作新模式。

此前，国家赋予了XX免税、保税、退税以及“选择性征收关税”等四大税收优惠政策，这四大税收优惠政策让XX享有“免税特区”之名。

XX正式开始封关运作，将成为全国面积最大、政策最优的特殊监管区域，涉及到免税、保税、退税等优惠政策就将生效，XX将真正成为“特区中的特区”。

在封关运作后，“一线放宽、二线管住、人货分离、分类管理”的创新监管模式将正式开启。

“一线”，就是将XX与境外之间的口岸设定为“一线”，具有口岸功能。

目前XX港口岸开放包括两个区域：

金井和澳前两个港区，也就是一线口岸;

“二线”，指的是在XX与内地之间设为“二线”，以海峡大桥“二线卡口”通道作为界线，以此界定区内和区外。

因此XX试验区成为了我国海西区计划的轴心，也是大陆方面指定为XX交流合作的重要试验区。

但目前全岛仍在开发阶段，基础物流建设严重不足，这也正是XXXX最疑虑的一点，XX投资环境尚未完善。

XXXX投资有限公司推进XX物流业合作先行先试，打造XX合作的桥梁，为海西“科学发展、先行先试”创造经验。

第三章园区功能定位

3.1.项目总体功能规划

3.1.1.园区建设理念

XX岛综合物流园产业体建设理念是：

以信息化、机械化、智能化、人性化为目标，以信息服务和现代物流服务作为园区的核心竞争力，实现物流、资金流和信息流的有机结合，打造XX岛“智慧型物流园区”。

图3-1智慧型物流园区的特点

3.1.2.园区功能规划

3.1.2.1运输、配送功能

XX岛综合物流园产业体在设计及建造过程中，根据目标客户的运营需求，在商铺设计、商户间间隔距离规划等多个角度，为目标客户进行贴心的设计和规划。

同时，园区内部具备货物转运、分拣、理货、临时储存等多方面的功能，以有效支持目标客户的业务发展。

3.1.2.2装卸、搬运功能

在园区规划的过程中，将提升入场客户运作效率和运作质量纳入规划的范畴，进行统一且标准化的卸货平台设置，同时支持人工装卸、手动搬运设备装卸和叉车设备装卸的运作，并可在统一卸货平台同时容纳多家商户进行相关的运作。

3.1.2.3仓储服务功能

在园区规划中，考虑到XX产品特点和贸易方式，园区为物流企业的各种原材料、标准件、备品配件、标准工具、配套件用品等提供仓储服务，以方便物流企业的运输、配送。

3.1.2.4物流云端大数据信息服务功能

通过设置云端和大数据信息收集与发布平台、构筑智慧型物流园区等手段，链接供应链上下游供需各方的物流业务需求，以提升入驻客户的竞争优势。

通过工信部授权和委托，组建国家级云计算服务和认证中心。

通过整合软件、硬件、服务、咨询等方面的合作伙伴的资源，为XX实验区企事业提供“一体化集成和零距离服务”专业信息系统资源整合商及服务商，在云计算中成功的扮演了云应用提供商、云技术提供商、云基础架构提供商和云服务解决方案提供商等角色，为XX实验区企事业提供涵盖云计算、视频会议、IT外包、信息安全等业务范围内所包括的硬件、软件、服务以及咨询等业务，以帮助更多的XX实验区企事业利用信息技术的手段实现“降低成本、提高效率、加强管理、引领创新”的业务目标。

并以XX实验区为中心，其辐射范围将涵盖整个XXXX省、海峡XX地区乃至全国。

将云计算服务中心与XX实验区物联网技术相结合，提供基于五星级安全的信息化技术支持，打造“XX与世界物联”新名片，让科技改变XX。

除提供云计算服务外，基于区域化提供工业、通信业和信息化系统专业人才培训及相关资格考试的有关工作，帮助企业培养和输出高端技术人才，联合国家级认证监管机构开展联合认证和培训服务，为实现可持续发展奠定坚实的基础。

3.1.2.5智慧园区管理服务功能

作为一个大型综合性现代化物流基地，物业管理的先进性至关重要性。

园区的基本建设思路是把信息服务和金融服务打造成核心竞争力，通过信息化来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系。

除提供日常的物业和园区管理服务外，还提供供应链优化、物流网络设计、物流咨询、物流培训等服务。

3.1.2.6生态农业示范功能

生态农业是集生态旅游、休闲度假、生态农业示范、生态产品生产、生态房产开发于一体，具有高水平的经济效益、生态效益和社会效益的综合园区。

核心定位四大生态产品：

1、生态旅游、休闲度假：

包括生态观光（生态景观观光、生态农业观光、生态技术观光）；

休闲度假（营造生态旅馆，配套生态保健、生态疗养等设施）；

生态餐饮（全部提供绿色食品，瓜果可以自我採摘，鱼虾可以自我捕捉）；

科普教育（生态知识、生物科学、自然保护、花卉文化等）、娱乐逗趣（动物驯化逗趣、水上娱乐等）。

2、生态农业示范和产业化：

通过运用生态系统、持续经营、物质循环、食物链、立体种养等理论和技术，形成各种优化的生态农业模式，包括大田立体种养，水体立体种养，水生、湿生、中生、旱生植物的水平布置等等，形成高效的农业，为生态农业建设提供示范和技术指导，在此基础上，申办XXXX省科研和成果推广项目，进行规模化生产，并进行收购、深加工和销售，提高附加值。

3、生态产品生产：

包括园林苗木花卉、高档切花、特色蔬菜瓜果、特色禽畜和高档水产品等等绿色产品的生产。

生态产品生产主要分两类：

一类是结合生态农业示范，形成本园的拳头产品；

另一类是结合旅游和生态餐饮，形成本园的特色。

4、生态房产开发：

生态园优美的环境，为高附加值的生态房产开发打下坚实的基础。

该项目将是XX岛生态农业园获取高利润的主要项目之一。

生态园的目标市场：

第一层次是北上广深的高端人士；

第二层次是港澳台胞；

第三层次是来自中外游客。

3.1.2.7生活配套服务功能

除了上述业务基础运作功能以外，必须要有相应的生活设施相配套。

因此，在相关的设计和建设中，要涵盖商业服务区、商务区、生活区等配套设施，以解除入驻商户的后顾之忧。

3.2.项目总体运行功能规划

XX岛综合物流园产业体的服务功能是建立在市场服务定位基础上的，根据XX岛综合物流园产业体的发展框架设想及市场定位，其服务功能的总体定位在物流配送中心、云端大数据信息交换中心、智慧园区管理服务中心、生态农业示范基地四大服务功能：

3.2.1物流、配送中心

物流配送中心是园区的基本功能，为园区内的企业提供物流、配送、仓储、运输等一体化的解决方案。

作为XX岛综合物流园产业体中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于XX及珠三角地区，配送中心区的服务对象主要分布于XXXX省内。

3.2.2物流云端大数据信息交换中心

物流信息交换服务中心是为园区内物流企业提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的云端大数据物流信息服务功能，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有效利用的机制。

物流信息交换中心的主要功能包括信息化基础设施、信息发布、信息交换等。

3.2.3智慧园区管理服务中心

主要实现园区管理的现代化、信息化和智能化。

包括园区物业管理、园区综合管理、园区办公与财务系统、园区安防等日常的园区管理服务，还包括供应链优化、物流网络设计、物流咨询、物流培训等服务。

3.2.4生态农业示范中心

主要实现示范生态农业。

包括有机农作物种植、绿色动物养殖、花卉观光园、DIY农耕田等服务。

3.3.园区总体结构规划

XX岛综合物流园产业体总体结构的发展设想为：

根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建XX岛综合物流园产业体服务运作系统，通过服务功能与服务内容的组合，最终构成五大功能区：

即配送功能区、物流功能区、智能信息服务区、服务功能区和配套功能区。

3.3.1.总体布局规划

根据XX岛未来20年中服务功能与服务范围逐步扩展的基本趋势，以及对XX岛综合物流园产业体市场需求与功能定位，围绕其三大服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照X:

X:

X：

？

：

的比例确定配送功能区、物流功能区、智能信息服务区、服务功能区和（生活、商业）配套功能区的能力规模。

本次研究中，将依照上述规划方案中对新站开发区土地功能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发功能，将主要依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行。

图3-2园区总体布局规划

3.3.2.功能区平面布局规划

第四章园区运行规划

4.1.园区的经营目标

经营是企业间同类产品营销、市场开拓的智谋胆略、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。

竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。

XX岛综合物流园产业体近期经营目标是：

在项目建成以后的三至五年内，稳步发展传统物流体系，大力推进物流信息平台建设，积极引入物流金融服务，以物流信息服务和物流金融服务引导XX物流行业跨越式发展。

长远经营战略目标是：

实现物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个现代化的“智慧型”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。

力争五至十年内,在其他重点城市、接轨城市、友好城市等地区创办相同品牌的物流配套/物流补充基地，以此将“智慧型物流园区”推向全国甚至波及海外，使“XX岛综合物流园产业体”成为省内物流行业排行榜前十位的明星企业、国内物流信息行业排行榜前五位的特色企业。

4.2.园区的运行模式

4.2.1物业出租模式

XX岛综合物流园产业体现阶段的主要收入依靠传统的物业出租模式，通过园区档口、办公楼、配套服务设施的租金收入，作为园区主要的经营性收入来源，保证园区健康、有序地向前发展。

4.2.2物流信息服务模式

通过建立XX岛综合物流园产业体云端大数据信息平台，向园区内企业提供及时、有价值的物流信息服务，并收取一定的增值服务费的模式。

物流信息服务模式以整个物流产业链为对象，将信息服务拓展到上游厂商、供应商和下游终端客户，同时拓展线上线下业务，广泛吸纳物流产业链相关对象进入信息平台，提供交易、管理、协同、支付、通讯等服务，为企业提供一站式信息服务解决方案。

4.2.3其他服务模式

积极开展多样化的物流服务，如物流总包模式：

通过园区组织企业联合投标，中标后再由园区组织园内的企业进行运输、配送，从而实现园区与企业的共赢模式。

4.3.园区的经营策略

XX岛综合物流园产业体向社会提供的“产品”是多样的：

无形服务产品和有形实物产品交易。

不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下：

物流服务中心：

成立直属的“核心战力”。

首先，加大广告宣传的力度。

不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将XX岛综合物流园产业体的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国或站内有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。

例如与中国物流网合作，开办XX岛综合物流园产业体专题栏目，对省、港、澳、台地区及内地各省市物流市场予以导向等，持续不断的舆论攻势。

只有创天下名品牌，才能招揽天下客。

第二，争取省内相关职能部门、商贸部门及市政府的大力支持，将XX岛综合物流园产业体列入“电子物流市场试验示范基地”对外推介。

如主办或协办文艺演出、竞赛、评选、颁奖及物流商贸交流等活动。

第三，精心策划和安排年、月的内刊市场信息活动。

透明化、电子化、资讯化，只有努力发掘和大力引进国内外一切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使XX岛综合物流园产业体真正成为竞相开放争艳的百花园。

第四，充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益。

发展附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进