万科地产魅力之城规划设计说明.docx
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万科地产魅力之城规划设计说明
万科地产魅力之城规划设计说明
建设单位：
青岛万科银盛泰房地产有限公司
设计单位：
中建（北京）国际设计公司
万科魅力之城项目规划设计说明
1规划概要
1-1区域位置
规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的一部分。
城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体的多功能城市中心带。
1-2开发区域的概要
■基地条件
规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。
兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。
基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。
基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。
已建成。
与基地相近一侧设计有2层带顶的风雨长廊。
基地北至文阳路，与文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。
用地西北角与已建成住宅小区接壤。
基地西北角与已建成住宅小区接壤。
该小区为回迁项目。
■设计条件
·用地性质：
居住用地
·用地面积：
20.03ha
·综合容积率为1.70
·建筑退后红线：
兴阳路：
新建住宅退后10m
中城路：
12.5m
北侧用地：
5m
东侧用地：
5m
·日照：
新建建筑不得降低与用地接壤的居住小区住宅的日照标准。
·建筑层数：
新建建筑满足机场净空要求（海拔53m）
·车位比：
1：
0.6。
其中地面停车位不得少于总车位的50%。
·绿化率：
35%
■设计依据
·部颁《城市居住区规划设计规范》
·《青岛市城市规划管理办法》03青岛市人代会第六次会议通过
·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第149号
·《青岛项目概念规划设计任务书》
·基地地形图
1-3开发方针
·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。
·产品类型：
住宅为多层、小高层、高层。
公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。
·规划面积指标如下。
建筑类型
面积指标㎡
备注
住宅
331251
会所
3000
配套商业
2500
仅考虑服务本项目。
物业用房
1330
其中500平做半地下室。
幼儿园
2400
面积依据小区市政设计需要制定。
地下面积
17000
其中包含12000人防地库面积
合计
357481
2.规划理念
2-1规划的基本思想
·统一性（协调）和个性的并存
·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形态的单体，构成富有变化的空间
·充分发挥基地场所特性——节点、沿道、邻近公园等区域要素，形成与周边环境融为一体而同时体现高品位小区的总体规划和单体形态
·将自然（绿色）住宅点缀在街路空间，形成镶嵌式空间
·文化和传统
·活用青岛传统的建筑文化——红瓦、德国建筑主题，形成具有统一性的城市设计
·形成具有槐树、悬铃木、松树等有青岛特点的街路、开放空间
·界隈性、街路性、街道生活得以展开的场所的形成
·住宅区的生活轴和周边区域、道路网络形成一体化城市构架
·以小规模交往花园为媒介，形成安全舒适的住宅组团以及可自由往来的街路网络
·通过导入各种商业、社区交流设施、SOHO，-αroom，促进生活轴、主要街路的活性化
·自然·生态的形成
·与基地东侧的景观绿带连成网络的住宅和基地内部绿色空间形成一体化的广域绿色空间
·积极导入半地下停车场，形成便利性、舒适性共存的空间
·通过高木、地被植物的积极植栽、雨水的渗透等，充分考虑室外场地规划的合理性，减少对环境的负荷
3．总体规划
3-l基地的骨骼构成
·在基地中央布置一条贯穿南北的步行情景大道，与人车并存的服务性环路构成了小区的道路基本骨架。
·小区内除了情景大道为步行专用道之外，原则上动线为人车并存。
考虑基地周边环境与动线，机动车主入口设在基地南端。
北端的圆弧形市政道路处，设置两处机动车次入口。
人行主入口布置在步行情景大道南端，次入口布置在北端。
为了更合理地组织南端入口附近的交通，机动车主入口与人行入口分别布置。
·西面连接中城路的点式住宅区域周围的集中绿地与东面点式单体区域，加上中央区域的绿色组团小道，构成主干绿轴。
此主干绿轴与中央的步行情景大道形成覆盖整个小区的绿色网络。
3-2住宅地规划
·住宅组团根据区域的位置不同，分为以下五种类型。
以4、5层为主的低层区域、以8层为主的中层区域、以1l、14层为主的中高层区域、点式单体区域及以高层酒店式公寓为主的小户型区域。
·各个组团单体采用南北入口，增加各自的区域感和确保住户的私密性。
·为了增加步行情景大道都市性的热闹气氛和沿街的层次，在单体低层沿街处，穿插设置S0H0和α-room。
·在开发单位和安全防犯方面，原则上设定为开放式小区，以组团为基本的防犯单位。
其中，板式单体以组团为防犯单位，点式以每个单体为单位。
3-3交通·动线规划
■机动车交通
·机动车的主要出入口设置在基地南端的兴阳路上，次要出入口设置在基地西北部的市政道路上，与基地内部的环状服务性道路构成机动车主要交通流线。
■步行者交通
·步行者的主要出入口设置在步行情景大道的南北两端。
贯穿小区南北的步行情景大道为小区主要的步行中轴线，并通过与其相交的东西方向人车并存的组团问道路以及环状服务性道路两侧的步行空间构成步行者动线。
同时，步行者动线还贯穿小区东西方向围绕点式单体区域的绿地轴，与基地东面的景观绿带相连接。
·在步行情景大道的节点处，如基地北端、步行者入口处、与东西向绿地轴的交界处等，按照不同的尺度适当放大道路，形成各个定位不同的街角及城市广场。
·整个小区的停车率约为60％。
停车系统根据组团区域分为地上、半地下、地下3种形式。
·地上停车场主要布置在各个组团的外侧，通过服务性环路连接。
总停车台数为1051台。
·半地下停车场布置在周边的中高层住宅组团区域，通过设置人工地盘的形式，将停车场安排在组团之间。
总停车台数为670台。
为了控制建设成本将半地下停车场的空间设计为半开敞式，通过停车场顶部不规则的开口，保持停车场的采光与通风，并与人工地盘上部的安静的内庭空间遥相呼应，形成相辅相成的立体空间。
·地下停车场主要结合人防，布置在北部入口处附近的酒店式公寓区域。
总面积为17，000平米，停车306台。
类型
台数
相对比例
占户数的绝对比例
地上停车场台数
1051台
52%
31%
半地下停车场台数
670台
33％
20％
地下停车场台数
306台
15％
9％
合计
2027台
100％
60％
■停车场分布
3-4公共公益设施规划
·公共设施原则上集中在中央步行情景大道两侧。
以此创造步行轴热闹而紧凑的都市气氛。
·商业设施结合基地的区域位置，布置在小区的南面人行主入口和北侧的沿街单体低层位置。
·会所根据区域布置在小区南入口处，高度为3层。
·物业公司布置在小区北部人行入口部分的酒店式公寓低层处。
·在情景大道中段两侧底层住户布置S0H0和aroom，以增强步行大道的连续界面感，同时提高情景花园洋房组团的私密性
3-5绿地·景观规划
·绿化景观分为3个系统。
1．贯穿基地南北的中央步行情景大道。
这是小区内与人行大道相结合的绿色步行主轴。
2．贯穿基地东西、与点式住宅单体相结合的集中绿地及渗透到各条街道·组团内部、涵盖整个基地的基干绿色网络。
3．各个组团内部的交往绿化空间。
·在中央步行情景大道中，强调都市气氛，景观以植物为主，主要采取有规律的列植或树阵形式，并点缀局部水景以滋润小区的景观。
·贯穿基地东西的绿地网络在气氛上以自然型为主。
东西两端结合在点式单体区域中的集中绿地配置多种高大树木，让人有一种漫步在森林里的感觉，与中央步行情景大道形成不同
的趣味。
·各个组团内部的交往绿化空间根据各区域的定位形成不同的安心·安静的内部空间，最大限度地确保居住环境的私密与舒适。
4总平面布置
4-1总体规划
·分期布置
整个规划小区分为5期建设，分布如下：
4-2住宅地的空间构成
·在住宅组团构成上，按住宅体量分为以下5种类型
1．中央低层住宅组团区域：
设置在基地中央区域，以45层、1梯2户单体为主。
作为基地内最为方便而安静的区域，集中情景花园洋房的高端户型。
2．中央中层住宅组团区域：
设置在基地中央偏北区域，以8层1梯2户单体为主，端头节点处配置11层1梯3户户型。
中间单元多以大3室2厅为主。
3．周边中高层住宅组团区域：
设置在基地周边区域，1114层1梯2户为主，在重要节点处点缀1114层1梯3户户型。
中间单元多以大3室2厅为主。
4．周边点式单体区域：
主要设置在基地东西两边配合集中绿地穿插布置以保证视线的通透。
另外，在基地周围、入口及可形成对景的要害处也点缀点式单体。
点式单体以卜14层1梯3户为主，面积为小3室2厅或2室2厅。
5．酒店式公寓区域：
设置在基地南北两边的情景大道入口区域，以1114层小户型为主。
·在天际线分布上考虑基地周边的建筑体量，在东西轴向为中间低东西两边高。
在南北轴向上为也基本以中央区域组团为最低点向南北两边提高，并在入口处形成高潮。
4-3户型供给规划
·户型规模分为以下5种。
1．酒店式公寓：
50平米／户
2．2室2厅：
90平米／户
3．小3室2厅：
120平米／户
4．大3室2厅：
140平米／户
5．高端户型（情景花园洋房）：
160平米／户
·按照基地内部条件，原则上将大户型布置在居住条件较好的中央区域和周边的安静或有景观的区域。
·东西朝向的单体主要为2室2厅的中小户型。
建筑面积的比例控制在10％以下。
酒店式公寓由于立面与朝向的处理可以比较活泼，同时周围热闹的气氛比起追求安静环境的标准家庭更适合早出晚归的单身客户群，因此集中布置在入口附近。
5消防
方案中充分考虑消防车通道要求。
小区环形主干道形成主要消防环路，消防车便捷到达各个组团，高层建筑设有环形消防车道，近端式消防车道设有回车场。
6无障碍设计
本小区方案设计充分考虑无障碍设计。
在高层、中高层住宅及公寓建筑均在建筑入口、入口平台、候梯厅等设置坡道、扶手等。
7环保节能设计
单体方案结合先进的环保节能理念，采用多种新型技术及材料，充分体现高科技都市生活品质。
高新技术列表如下：
序号
技术内容
技术特点、作用
1
外墙保温体系
外墙聚苯板隔热保温良好，热工性能好的门窗，双层中空玻璃，形成舒适的室内热环境
2
太阳能集中供热
利用太阳能聚热真空管技术，实现单身公寓、会所集中供热
3
太阳能照明技术
广泛使用太阳能草坪灯、太阳能楼牌号照明系统、小区指示系统、太阳能时钟，有效节约能源
4
雨水收集系统
收集屋顶、露台雨水，以及采用植草砖、渗透砖收集地表径流水，经处理后做景观绿化用水
5
中水回用
收集单身公寓生活废水，经处理后进入人工湿地，作为人工湖的补充用水
6
有机垃圾生化处理
实行有机垃圾生化处理，减少污染
7
新型墙体材料
外墙混凝土多孔砖，内墙轻质混凝土砌块
8
屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化
屋顶种植佛甲草，增加绿化面积，保温隔热；西山墙垂直绿化；小区内乔木、灌木、草坪、花卉组成的立体绿化，花架为室外车位提供遮阳
9
自平衡式通风系统
采用法国VIM自平衡式通风系统，有效改善室内空气质量
10
变压式止逆烟道
厨房采用变压式止逆烟道，有效排放油烟，防止串烟
11
燃气自动关闭装置
线友无线电有限公司的燃气自动关闭装置，确保安全
12
有效的降噪措施
小区外围绿化带密植高、中、低乔、灌木，选择能有效吸收噪音的树种，降低噪
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