商会大厦建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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1.2.2研究工作的范围
（1）项目提出背景和建设必要性
（2）市场需求预测
（3）建设条件
（4）工程技术方案
（5）消防和节约能源
（6）环境保护措施
（7）劳动保护、安全防护和卫生
（8）企业组织和劳动定员
（9）项目实施进度安排
（10）投资估算和资金筹措
（11）效益分析
1.3编制原则
1.3.1坚决贯彻落实科学发展观，以市场需求为导向；
紧密围绕《****市促进服务业发展若干政策》确立****（****）商会大厦项目的发展战略和目标任务；
坚持以做大做强为目标，以****商会企业的传统产业为主线，充分发挥重点骨干企业先导带动作用。
1.3.2积极响应****促进服务业发展、****市商业发展规划，使项目建设成为满足****市消费结构升级、促进服务业发展、健康丰富文化生活的典范工程，对于促进区域人口就业也具有重要的社会意义。
1.3.3根据****市规划（单体）设计条件通知书要求，做好项目的土地规划设计、能源（电力、燃气）、供水等公用工程及配套设施建设。
1.3.4根据****、****市“十二五”规划，融入区域经济发展、合理安排进度。
1.3.5按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
1.3.6以区域商业、办公、餐饮等需求的发展前景依据，结合本地文化特色，借鉴国际先进的办公大厦规划设计先进理念；
引进知名第三方专业物业管理公司，明确项目建成以后的管理模式、运营机制。
1.3.7项目省内地市的行业会议、商务等市场需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
1.3.8项目建设中积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
1.3.9节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
1.3.10其它规定及客户要求。
1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标详见下表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
1.1
建设投资
1.2
建设期利息
1.3
流动资金
2
年均营业收入
3
年均总成本
3.1
年均固定成本
3.2
年均可变成本
4
年均经营成本
5
年均利税总额
5.1
年均营业税金及附加
年均所得税
5.2
年均利润总额
6
财务内部收益率
%
税后
7
财务净现值
8
税后投资回收期
年
9
税前
10
税前投资回收期
11
总投资收益率
12
投资利税率
1.5可行性研究结论
1.5.1****（****）商会大厦项目建设，符合省市有关产业转移、现代服务业发展等政策，符合服务业产业发展方向和要求。
1.5.2项目建设用地符合****市政府的市政规划要求。
1.5.3项目建成后，年均实现营业收入..........万元，平均年向国家缴纳税金（包括营业税金及附加..........万元、所得税.............万元）约............万元，安排就业.............人，具有良好的经济和社会效益。
1.5.4****（****）商会大厦项目建设，不仅对****经济社会的发展产生深刻的影响，同时对改善****的环境，提高****的城市品位，增加****人民的幸福指数，具有重大的现实意义。
综上所述，****（****）商会大厦项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建成，发挥效益。
第二章项目背景与建设的必要性
2.1项目背景
2.2项目建设的必要性
2.2.1提升********商会的带动力，推动区域经济发展
2.2.2发展现代服务业是城市化进程的重要推动力
从全球经济发展的历史经验和理论来分析，现代服务业追求规模经济效益和外部经济效益，具有较大的关联效应和乘数效应，并且以建立在人与人沟通基础上的信任为基本发展条件。
通过形态营造和功能整合，提升区域内的服务业等级，最终形成知识、信息、资本、人才的集聚。
因此，现代服务业的发展呈现出空间聚集的内在规律，具有高度的空间集聚性，对于提升城市功能和扩大城市辐射作用功不可没。
2.2.3提高大厦服务水平和质量的需要
新建的****（****）商会大厦项目拟用国内知名的管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。
2.2.4解决就业的需要
项目建成后将会解决......人员就业，减轻了政府“就业”负担，对稳定社会起到积极的作用。
2.2.5企业自身发展的需要。
本项目的建设，不仅能补充****市经济发展需求，同时也能大幅度提高****商会企业的经济效益，创造****商会品牌；
使****商会企业立足****市，面向全省，逐步与国际接轨，为****市向区域特大型城市迈进搭建平台。
综上所述，该项目设立在****县城北新区，符合区域经济发展的配套需求，符合城市产业发展方向。
可以提升城市形象，改善民生，满足人们日益增长文化生活需求。
项目建设解决了****商会企业办公空间分配，无法形成集聚效益的现状，可为****商会企业提供一个巨大的发展空间，从而带动整个****经济的发展。
综上所述，****（****）商会大厦项目建设是十分必要和迫切的。
第三章****商会大厦发展机遇分析
3.1****县经济发展概况
3.2****商会大厦发展机遇分析
第四章建设条件与场址选择
4.1建设条件
4.1.1****概况
4.1.2地理位置
****位于****
4.1.2气候条件
全市气候温和，日照充足，雨量充沛，属亚热带季风湿润性气候。
春寒冬冷、夏热秋爽，初夏多雨、伏秋干燥，具有四季分明、雨热同季、无霜期长等气候特点，对农作物和植被十分有利。
4.1.2自然资源
自然资源十分丰富。
新中国建立以来相继发现的矿产50余种，其中已探明储量的矿床近90处，各类矿点、矿化点520余处。
森林覆盖率56.3%，以天然次生林为主，针叶林面积比重较大。
盛产杉、松、竹以及油茶和柑桔等，是国家重要的木本油料基地，也是国内五大杉木种植区之一。
由于植被条件较好，多种动物在这里繁衍生息。
脊椎动物共500余种：
鱼类143种，鸟类200余种，兽类60余种。
除赣江干流外，境内集水面积大于1000平方公里的河流有8条，大于100平方公里的有32条。
水资源总量为222亿立方米，有较大开发价值。
4.1.3社会经济条件
4.2场址选择
本项目选址本项目位于********县城北新区，****县政府行政中心对面，项目所在地各种商业服务设施的配置充分完善，而且当前市场对该地块周边区域认知度较高，这对项目的发展是有利的。
第五章建设及公用工程方案
5.1工程组成
****（****）商会大厦项目项目规划用地面积...亩，规划设计层数为...层，建筑高度....米，规划总建筑面积.....平方米。
设计中应体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大厦。
5.2建设方案
5.2.1建筑方案设计原则
（1）、项目建设应符合****市建设总体规划要求。
（2）、大厦内外装饰风格突出现代商务写字楼特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流、物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型商务写字楼。
（3）、按照国家有关写字楼建筑建设标准及规范要求建设，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。
5.2.2设计依据
（1）、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（2）、《****民用建筑标准》（DB/2200，D33001-89）；
（3）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－952005年版）；
（4）、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
（5）、《建筑地基基础设计规范》（GBJ50007）；
（6）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（7）、《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）；
（8）、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；
（9）、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
（10）、《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-95）；
（11）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。
5.2.3总平面布置方案
总体布局上形成错落有致的标志性建筑。
外部沿路布置停车位、绿化；
车流、人流以环线串联。
消防车道畅通无阴，建筑前后均留有足够的消防登高场地。
5.2.4交通与停车组织
（1）出入口设置
****（****）商会大厦项目主入口开在东北侧。
（2）道路系统及分级
商会大厦采用环状道路结构，绕行在建筑物的周边，各出入口与主行道路衔接，形成高效安全、顺畅便捷、层次分明的车行道路系统。
（3）停车组织
****（****）商会大厦项目建设停车车位901个（其中地面车位2433个，地下车位658个）。
工程建筑控制线内布置地下车库（部分车库为双层机械停车），地下车库为客户提供充足的车位，宽敞和充裕的停车空间，确保客户停车的方便和尊贵。
5.2.5立面设计
在充分满足使用功能的基础上，作为****县的标志性建筑之一，建筑立面设计突出体现****商会大厦鲜明的个性及时代特征。
在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现商会大厦的时代特征，同时又要考虑与市容整体协调性，还要考虑经济与实用性。
5.2.6功能分区
****（****）商会大厦主要功能为1-3层为商业区，主要通过租赁的方式，吸引各种商家，形成一座大型购物商场。
4-27层为********商会各个入驻企业的办公区，2座辅助楼主要为职工宿舍楼和餐厅，餐厅位于辅助楼的2楼，建筑面积2000平米，可在满足大厦职工的餐饮需求的同时，进行对外开放，获得利润。
5.3装饰、装潢
本项目室内内根据不同功能需要，分别采用墙砖、马赛克、壁纸和白色涂料，顶棚轻钢龙骨吊顶并施以造型；
地面材质选用优质大理石、地砖、复合地板、地毯；
窗户选用平开型钢窗，要求密封良好，减少噪音干扰；
室外临街面选用锈石干挂。
5.4公用工程
5.4.1给排水工程
（1）给水系统
①水源：
生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区地下车库生活储水池。
②用水定额及用水量：
本工程设计总人数3650人，最高日用水量约为910M3/d。
③根据建筑设计、水源条件，节能和安全供水原则，给水系统分由地下贮水池和生活水泵联合分区变频供水。
（2）排水系统
①最高日污水排水量820M3/d。
②地下车库设有污水集水坑，生活废水由污水潜水泵提升排至室外污水管道。
生活污、废水经微型污水处理装置处理后排入市政污水管。
（3）消防给水
①消防水量：
室外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。
室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/s灭火时间1小时。
②水源：
消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至地下车库消防泵房。
泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。
③室内消火栓系统：
室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。
估计局部楼层消火栓静压已超过100M，所以消火栓系统应考虑分区。
④自动喷洒系统：
地下车库及一二层商业均设有自动喷头保护。
自动喷洒系统消防供水由自动喷洒泵供给。
⑤室外消火栓系统：
商会大厦室外设室外消火栓给水，室外消火栓由市政给水供给。
⑥柴油发电机房及储油间设气体灭火系统。
变配电室内根据规范宜考虑气体灭火，可根据当地消防部门要求考虑。
⑦变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。
⑧高层套房、地下车库及公共建筑室内均设置手提式灭火器。
⑨消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。
5.4.2电气
（1）计算容量：
设配电房；
商业用电单独设置变压器并采取高压计量。
（2）电源：
高压电源由市政提供一路10kV环网电源，组成环网供电,高压柜采用环网柜。
（3）自备电源：
****（****）商会大厦项目设置自启动柴油发电机作为应急事故备用电源（平时共给电梯、生活水泵等一、二级负荷；
火灾时供给消防负荷）。
（4）低压配电：
供电电压为10/0.4/0.23KV，低压侧为单母线分段运行，配电方式为放射式和树干式相结合,对重要负荷以放射式供电为主，对消防用电设备均采用双电源末端互投供电方式。
高层建筑中，各层设竖井配电间，内设预分支母线、电缆及配电设备。
（5）功率因数补偿及计费：
功率因数补偿均采用在变压器低压侧集中补偿方式,补偿后其值应满足高压侧功率因数大于0.9。
（6）防雷及接地：
本工程按二级防雷要求进行防雷设计，在屋面设避雷带作防雷接闪器，利用柱子内二根主钢筋作为防雷引下线,接地装置充分利用建筑结构基础。
防雷接地和电气接地采用统一接地系统，其总接地电阻不大于一欧姆。
5.4.3暖通工程
（1）空调系统
①室外主要参数
a室外设计参数夏季空调计算干球温度：
35℃。
夏季空调计算湿球温度：
28.2℃.夏季风速2.6m/s。
夏季大气压力：
1000.9hpa。
b夏季室内设计参数：
干球温度24-26℃。
相对温度50-65%。
新风量20-30m³
/h。
②本工程设计冷负荷约1500kw（430RT），空调冷源选用多联变频机组，即VRV。
③空调末端采用四面出风嵌入式机组，新风采用全热交换新风换气机，以利于节能。
（2）通风
①地下车库根据防火分区设置机械排风系统，换气次数为6次/h，采用车道或与建筑配合设置进风井、口自然补风，如无法自然补风，采用机械补风。
补风量不小于排烟量的85%。
②变配电室及屋顶电梯机房按≥15次/h换气设机械通风。
③水泵房按6~8次/h换气设机械通风系统。
公用卫生间按10～15次/h换气设机械排风系统。
电梯机房按15次/h换气设机械排风系统.
④卫生间预留排气扇电源、厨房预留抽油烟机（如需要，另设置排气扇）电源。
⑤电梯机房设机械通风系统，预留排气扇电源、预留洞口。
（3）防排烟系统设计
①排烟系统
a地下室停车场根据防火分区设置机械排烟（兼排风）系统，与平时通风系统合用，火灾时排烟。
地下汽车库采用车道或与建筑配合设置进风井、口自然补风，如无法自然补风，采用机械补风。
补风量不小于排烟量的50%。
b变配电室设有机械排烟（兼排风）系统及相应的补风系统。
c无直接自然通风，且长度超过20M的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60M的内走道均设有机械排烟系统。
②加压送风系统
凡不具备自然防排烟的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室或合用前室均设有机械加压送风系统。
③本工程的防排烟系统要求能在消防控制中心集中监控，远程启停。
第六章节能与资源综合利用
6.1用能标准和节能规范
6.1.1原则和标准
（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。
（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。
（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。
6.1.2规范和依据
（1）国家计委、建设部等《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定》的通知；
（2）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；
（3）《中华人民共和国节约能源法》（【1997】90号主席令）；
（4）《中国节能技术政策大纲》（2006年版）；
（5）《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）；
（6）《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）；
（7）《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）；
（8）《设备及管道保温技术通则》（GB4272）。
6.2节能措施
节约能源已成为当今世界人们关注的问题。
随着工业生产的发展，能源消耗也日益增加，合理回收和利用能源是发展生产的重要条件之一，也是提高项目经济效益的具体保证。
设计中如何优化节能措施，是项目建设必须认真考虑的问题。
本项目的主要节能措施如下：
6.2.1建筑节能
（1）、积极推广使用新型建筑材料，建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，如：
混凝土小型空心砌块、聚苯乙烯复合墙体等，其节能效果显著，耗热量指标18.8W/m2，比新节能标准规定的20.6W/m2要低。
这一构造措施消除了冷桥，能实现墙体的全面保温。
（2）、外部幕墙采用节能玻璃（Low-E玻璃），采用双层中空铝合金窗。
（3）、充分利用自然光和自然通风；
使用高效、节能灯具。
6.2.2电气节能
（1）、采用高效节能的电力设备，如：
电机均采用新型号节能电机（Y系列等），变压器采用SCB11系列节能变压器。
（2）、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。
要求补偿后功率因数≥0.9。
（3）、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。
（4）、制定节电管理制度。
6.2.3推广绿色照明
（1）、推广紧凑型荧光灯、细管径荧光灯以及其他高效照明产品，例如金属卤化物灯、目光色镝灯、高压钠灯等。
（2）、商会大厦走廊和楼梯灯具采用声光控开关，以利节能，避免长明灯。
（3）、道路采用光伏太阳能供电的大功率的LED路灯。
6.3节能管理
6.3.1能源管理机构和管理人员会同人力资源部门开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。
未经节能教育培训的人员，不准在耗能设备岗位上操作。
6.3.2建立节能工作责任制，对节能工作取得成绩的集体和个人给与奖励。
6.3.3建立健全能源消耗原始记录和统计台帐，按照《中国人民共和国统计法》和其他有关规定，定期向上级节能管理机构和企业业务主管部门报送有关能源统计报表。
6.3.4进行能耗分析，并根据需要开展能源平衡工作。
实行综合能耗考核和单项消耗考核制度。
6.3.5市场能源机构应当同能源供应部门，根据上级主管部门综合能耗考核定额和单位产品能耗定额，定期对市场主要耗能产品制定先进、合理的能源消耗定额，并认真进行考核。
6.4节水措施
6.4.1提高水的循环使用率。
6.4.2水环式真空泵中的水介质循环使用，从而节省新鲜水用量。
6.4.3积极考虑采用节水技术，推行节水型用水器具，提高用水效率，节约水资源。
6.4.4强化节水管理，开展工业节水的宣传教育。
宣传国家有关节水的方针政策，宣传节水新技术、新设备、新工艺，总结推广节水先进经验，开展节水管理和技术交流与合作，提高广大员工的节水意识。
6.4.5供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60％。
给水管材采用PVC热融连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。
6.5资源综合利用
6.5.1坚持使用节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在废物产生、消费等环节，建立资源循环利用体系。
6.5.2强化能源节约和高效利用，加大节能力度，通过优化项目实现结构节能；
通过推广节能技术，实现技术节能；
通过加强能源消费环节的制度建设和监管，实现管理节能。
6.5.3注重能量系统优化，以提高项目整体的综合能耗水平。
6.5.4节约土地，落实保护耕地基本国策，强化用地定额标准，提高项目建筑系数和利用系数。
6.5.5采用小型、轻型和再生材料，提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修，推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。
6.5.6倡导循环经济理念，执行设计、施工、生产等技术标准和材料消耗核算制度，增强全体员工的资源忧患意识和节约意识。
第七章环境保护
7.1建设地点环境现状
项目建设区无工业污染源，大气环境现状监测结果表明，SO2和NO2现状浓度值满足《环境空气质量标准》中二类标准要求，区域大气环境尚好。
大气环境质量相对较好，环境空气质量符合二级标准要求，尚有一定的环境容量。
7.2环境保护执行标准
7.2.1环境质量标准
（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
（2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
（3）《声环境质量标准》（GB3096-2008）
7.2.2污染物排放标准
（1）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）
（2）《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996）
（3）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）
（4）《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002）
7.3主要污染源及污染物
7.3.1建设期对环境的影响
（1）、大气环境影响分析
施工期出于需要大量的建筑材料、机械设备等，各类运输车辆进出施工场地来往较频繁。
因此，车辆运输及物料堆放产生的道路扬尘较大，对大气环境质量影响不容忽视，应采取措施加以控制。
各类施工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、NO2碳氢化合物等。
（2）、水环境影响分析
施工期工程对地表水环境的影响因素有：
①施工现场工人生活污水；
②施工活动中排放的各类生产废水；
③施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等；
④生活污水中主要污染物有COD、BOD5、SS等
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