九亭完整报告Word文档格式.docx
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围绕九亭站还将新建一个占地约1000亩，集商业、居住为一体的九久广场，建成后将成为九亭镇乃至松江地区重要的商业、居住中心，其建筑面积近100万平方米。
九亭镇新规划的房产区位于沪松公路北侧、嘉金高速公路（在建）东侧、沪青平公路南侧、涞亭路西侧。
已有上科实业、金丰投资、九成置业、佳铭房产、深圳招商及浙江中大等多家房地产开发商进驻，假使明年开工的话，至2005年即可交房。
目前该区域正在进行沪亭北路扩宽工程，该工程将沪亭路南北两段连接起来。
周边在建楼盘有奥林匹克花园二期，美丽星城、国亭花苑四期、云润家园、知雅汇等。
第4页
JIEXINGMarketingTeam
轨道交通九号线
松江境内途径站点
及主要楼盘分布图
////九亭房地产市场分析//////////
深粉红色区域是九亭镇镇政府所在地区，也是九亭的商业核心区和人口密集区。
沪松公路以南的淡粉红色区域是九亭房产发展较早的房产成型区，且该区域已基本无地块可供开发。
沪松公路以北的淡土黄色区域是九亭今后几年内房产重点开发的房产发展区，它也是奥林匹克花园和本项目的所在区域。
九久广场，建成后将成为九亭镇乃至松江地区重要的商业、居住中心，其规划建筑面积近100万平方米。
整个九亭将来房产市场的发展要看沪松北路以北的房产发展区。
////九亭别墅市场//////////
经济型别墅是九亭别墅市场的主流。
九亭的别墅市场源于1999年，最先推出来的该类型物业是半岛花园一期、北美经典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭绿茵苑）中的部分别墅产品，其销售价格定位在2000元／平方米左右。
虽然当时九亭的物业配套设施还属于起步阶段，涞亭路尚未辟通，公共交通只有一些市郊的公交线路；
但是30-40万元一套别墅的定价还是对多数喜爱别墅物业的消费群体产生了一定的诱惑力。
2000年之后，尤其是2001年，九亭地区在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，其别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等有着自身产品特色的大体量别墅物业项目，鲜明的产品吸引力和集中的广告效应引起了一定的市场反响。
九亭地区从2001年开始，已经初步形成了比较有特色的以中低价别墅产品为主的房地产板块，令上海房地产业刮目相看。
价格：
1999-2003年的九亭别墅市场价格增长实现了三级跳，均价从2500元／平方米跳至8000元／平方米以上，这说明在别墅物业的价格方面九亭已经基本消除了区位概念影响，甚至直逼莘庄的同类物业。
立面：
区域内产品的立面大多以欧、美式风格为主，辅以罗马柱、欧式线角、八角窗、铸铁栏杆等细节装饰（如北美经典、半岛花园、悦景苑等）。
虽然早先的物业在细部处理方面还并不很到位，但大体形象却已达到一定水准。
三盛颐景园和江南文化园虽然在绿化风格和小区环境上着重体现了江南山水景观及园林布局，但是在园林深处的人家却依旧透出浓郁的欧、美式风格的立面。
上房集团投资的新上海里弄人家（一、二期）的红砖风格立面引人注目，其排屋从外观上借鉴了新式里弄和海外TOWNHOUSE建筑风格，旨在通过上海半殖民地时代的里弄建筑文脉的延续去感召具有怀旧情结的潜在客户。
绿地及景观：
九亭早期的别墅项目除了绿化率较普通多层住宅物业高一些以外，并无其他特色，而九亭明珠苑中的联体别墅则处于多层物业当中，更谈不上绿化和景观效果。
直到2001年该区域新一代别墅项目陆续推出，九亭别墅社区的绿化和景观才上升了一个层次，开始注重水系、山石、花木、园林等个性景观设计。
如三盛颐景园沿袭了苏州园林造园手法，从规划上把小区景色和住宅建筑有机结合，体现了别墅文化中真正的人文意境。
配套、会所：
无论物业的品质和总价如何，目前客户对于别墅小区配套仍是有较高要求。
虽然别墅物业的业主基本上都有自备车，对于交通的配套要求不高，但他们对小区生活配套设施还是存在一定的需求，而且2001年九亭别墅项目的物业管理费有的已高达3元／平方米月，业主们自然希望物有所值。
目前，所有别墅都设有专用会所，有的甚至达到了一主三副四个会所，但与会所相配套的服务项目并没有出众的特色，仍局限于阅览、棋牌、健身、儿童游乐等基本功能。
////九亭公寓房市场//////////
奥林匹克花园是九亭最具代表的公寓房产品，它制造的市场轰动效应让上海客户真正认识了九亭的房地产市场。
九亭新镇上最早的住宅物业是用于给当地居民居住的集资房，其品质和房型均一般。
1999年之后随着一些早期的商品房的出现，徐汇、闵行地区的部分工薪阶层开始搬迁过来，因此这一时期的楼盘带有明显工房特征。
自从奥林匹克花园、三盛颐景园、国亭花苑等项目的开发，九亭住宅市场从小区品质、产品特色等方面开始与上海市区接轨，社区水准大幅提高。
分析九亭的公寓房市场就不能不提到奥林匹克花园，奥林匹克花园在2000年的一经出现就立即打破了九亭房产市场的宁静，可以毫不夸张地讲，是奥林匹克花园让上海的购房客户开始认识和关注九亭的房地产市场，奥林匹克花园是“奥园”牌继北京奥园、广州奥园、番禺奥园等之后在上海市场上的延伸，从它最终取得销售成果和市场效应来看，它无疑是成功的，它是真正的“名利双收”。
九亭早期开发的楼盘均价还不到2000元／平方米，但随着奥林匹克花园——这一品牌项目的出现，便立即打破了九亭地区的市场沉寂。
其一期的后期价格达到了3800元／平方米（带装修），扣除装修成本因素，2002九亭在售的非别墅物业的均价为3000元／平方米左右。
2002年的公寓房市场以为三盛颐景园代表，均价3500元／平方米。
2003年5月公开的二期达到了5000元／平方米（带装修）以上，而最近一期的价格可能要突破6000元／平方米。
九亭公寓房价几年内实现了三级跳，且仍有上升潜力。
立面和规模:
早期九亭多层住宅的外立面以欧式居多，但自从奥林匹克花园推出，简约的现代风格开始成为主流，并逐渐与当前上海住宅市场立面的整体风格相吻合。
值得注意的是，九亭各住宅小区每期的总建筑面积基本上都超过五万平方米，并且还出现了像奥林匹克花园总建面积70万平方米，三盛颐景园总建面积33万平方米在上海也属于超大规模的楼盘。
规模效应一时间成为九亭房地产市场成熟的象征。
绿化及景观：
九亭住宅物业的小区绿化原先并没有突破中央下沉式广场和楼盘环绿的通常格局，小区的绿化率大都在30%左右。
近期新推的楼盘，尤其是奥林匹克花园以及三盛颐景园等，绿化率均已经达到50%以上。
并且奥林匹克花园以运动为着眼点，以会所和五洲湖为核心，运动场为主题的分组团的总体绿化和景观布置，让所有的购房者眼睛一亮。
配套及会所：
九亭的交通情况目前并不乐观，公交线路相对较少，故对于公寓房业主来说，对小区自有巴士的依赖程度更加突出。
针对上述情况，九亭多层物业无论大小都有自己的巴士，为业主上下班提供方便。
奥林匹克花园到2004年底前还提供二十四小时的免费巴士，这样更让很多购房者无需顾及交通上的问题。
九亭大街上的居民生活配套设施日益成熟，九亭文化广场和九亭步行街的建成也让居民们有了自己的休闲空间。
离九亭大街较远的楼盘，都有小区自己的商业配套设施，以便满足业主们的生活所需。
九亭较早的住宅小区并没有自己的会所，但这显然不能让业主们满意。
真正拥有会所的住宅小区也是随着近期新楼盘推出而诞生，并且规模和设施也相应齐全，而奥林匹克花园１万平方米的运动城更是成为了区域内一大亮点。
////代表个案分析//////////
奥林匹克花园
地址：
上海松江九亭镇中村路、沪松路
发展商：
上海奥林匹克置业投资有限公司
占地面积：
63万平方米
建筑面积：
70万平方米
容积率：
1.26
户数：
6000-7000户
产品形态：
多层、小高层
绿化面积：
13万平方米
主体：
科学运动、健康生活
会所：
规模宏大的奥林匹克大厦
设有世界一流的体能检测中心
单价：
一期3800元/平方米（带装修）
二期5100-6000（带装修）
物业管理费：
1.5元/平方米/月
房型：
2R70-100m2，3R90-110m2，
销售情况：
一期销售率100%
开盘日期：
二期2003年5月
交房时间：
2004年12月
小区规划：
小区规划布局针对地块特点，用地中间城市道路两边布置商业街，沿西边新漕河泾河布置小高层建筑及高层建筑，地段中心布置多层住宅组团，保持总体规划的单元组团的生长，各个单位以组团绿地为中心，形成邻里关系，使住户之间在适宜的范围内形成交流单元，高层建筑的出现丰富了小区的景观，并对新漕河泾的新景观形成现代化的都市形象。
沿涞寅路建造的近3000平方米沿街商业店面，店面为一层，其上为5层住宅，住宅及商业裙房弧形的建筑外观，在道路转角处建造一个造型新颖的幼儿园，极大的丰富小区主入口一侧沿街装门面的视觉效果。
美丽星城
沪亭南路188号
上海申茸房地产有限公司
11.3万平方米
17万平方米
1.5
1000户
小高层
43%
主题：
新鲜生活、新鲜未来
5100元/平方米（带装修）
2R82-187m2，3R107-120m2，
销售率60%
2003年11月
2005年
整个小区由16幢10-14层的小高层组成，形成了一个通透流畅的韵律空间，半围合布局将整个小区划分为四个建筑组团。
与此相应，小区运用现代造园的理念和表现手法，设计了景园、溪园、俪园、碧园四个主题生态园。
周边生活配套设施：
交通线路：
92路B线，沪松线、松梅线、松龙线、泗梅线及小区巴士。
学校：
九亭中学、松江二中分校
医院：
九亭现代医院
银行：
周边有建设银行、浦东发展银行等金融设施。
商业及娱乐：
沪亭南路与镇政府所在的九亭大街是主要的商业街，另外，小区沿街商业街更为业主提供了极大的便利。
三盛颐景园
上海松江九亭镇涞亭南路888弄
上海三盛房地产有限公司
营销策划：
上海中锐广告有限公司
规划设计：
上海唯景建筑设计事务所
共35万平方米，
共33万平方米，
1.0
三期636户
多层为主，独立别墅、叠加别墅为附
绿化率：
51%
景观：
11个组团景观，88处园林景点
8000m2大湖水景，上海十大水景楼盘
公寓4500元/平方米
1元/平方米/月
2R98-108m2，3R115-135m2，
4R150m2，叠加190-237m2
销售率90%
2003年10月8日
该案由独栋别墅、叠加别墅和多层住宅三种建筑产品组成，小区内建筑继承了苏州园林的布局，借鉴欧洲建筑古典风格，色素素雅的外立面，凝重而不失轻灵。
三五幢邻近的别墅围合成共享的园林组团景观，在规划上突出主题概念。
附近生活配套设施较远，另外公共交通目前也很不发达，距轨道交通R9线九亭站有一定距离。
九亭中学、松江二中分校
爱伦坡艺墅
上海松江九亭镇涞亭南路599号
复地集团
上海策源置业顾问有限公司
物业顾问：
第一太平戴维斯
30万平方米
12万平方米
0.4
独幢别墅、双拼别墅
实行双会所
安设了游泳池、壁球馆、桌球室等
引入天然河道，以环湖岛屿以及四散
的水系作为景观脉络，水流扇状散开
独栋8800--11000元/平方米
双拼8000元/平方米
2.6元/平方米/月
独栋300-380m2，双拼220-240m2，双立265m2
第一期最后一批推出的32套已售10套
2003年12月2日
一期为独栋和双拼别墅产品，独栋别墅的容积率为0.3。
二期为独栋、双拼和联排别墅产品，小区内独栋别墅主要集中在中心绿化四周，而双拼和联排则分布在小区边缘区域。
该案的一个亮点—“双立别墅”，双立别墅与车库相连，建筑主体分开，保证业主夜间日常生活不被干扰。
该形态别墅是上海别墅市场上的首个案例。
上海诗林
九州大唐花园
上海松江九亭镇沪松公路
上海森泽房地产有限公司
上海荒岛房产工作室
上海同济大学城市建筑设计研究所
15.5平方米
5.5平方米
0.35
158户
独栋别墅
5万m2水域，6万m2绿化
3400m2半水上会所
7000-10000元/平方米
259m2，277m2，297m2，315m2，394m2，
总价：
200-400万
2001年5月1日
2002年12月30日
上海松江九亭镇九亭大街
上海桑达置业发展有限公司
116550平方米
90000平方米
0.77
260户
联体别墅为主、叠加别墅和小高层为辅
1000米的环状清浅溪流为主线
12000平方米的大型休闲会所
联体4200元/平方米，独立5200元/平方米
2.5元/平方米/月
联体别墅230-238m2，
联体别墅90-100万，独立150万以上
销售率65%左右
2002年8月1日
2003年12月31日
英国会
上海松江九亭大街1388弄
投资商：
上海中虹企业股份有限公司
上海莘闵龙珠房地产开发有限公司
上海虹达物业管理有限公司
11.5万平方米
8万平方米
0.69
三、四、五联排别墅
安设了游泳池、网球场、亲子乐园等
五色园林大道和水景景观形成5个风格的组团建筑区
5000—5500元/m2
2.0元/平方米/月
267--298m2，附有产权阁楼
第一期48套基本销售完毕
该联体别墅以“英伦环湖庭院”式为主要特色，总规划为115000平米的英国风景式园林，约3000平米高雅会所和近900平米亲子乐园，同时勾画未来生活的细节。
该联体别墅的建筑设计理念起源于十九世纪末英国的“工艺美术运动”，以美观实用及自由为原则，凸现出自然园林的景观和建筑风格，其房型面积不注重多样性，以实用，适当为主。
小区会所：
3000平方米会所、亲子乐园、网球场、泳池等
上佘线、南佘线、沪松线、泗梅线等
知雅汇
上海公馆资料
上海松江九亭镇涞坊路333号
上海志成企业发展有限公司
金丰易居
20平方米，
30万平方米，
3栋小高层198户
小高层，联排别墅、叠加别墅
42%
公寓4200元/平方米
2R90m2，3R120m2，
销售率100%（一期联排、小高层）
2004年10月
上海松江九亭镇沪松公路、涞坊路
上海泓鹿房产开发有限公司
13平方米，
6.6万平方米，
0.5
双拼别墅为主、独幢别墅为辅
估计均价双拼别墅6000-7000元/平方米
目前状况：
场地平整
////部分土地信息//////////
地块位置：
涞坊路以北、九新北路以东，沪青平高速公路以南、沪亭北路以西
134634平方米
出让价格：
16156万元
容积率≤0.7
地价：
80万/亩
楼板价：
1714元/平方米
受让人：
深圳招商房地产有限公司
沪青平高速公路以南、涞坊路以北
258329平方米
26378万元
1458元/平方米
68万/亩
浙江中大集团房地产联合有限公司
////九亭房地产市场总结//////////
合理掌握工程进度和开发周期成为今后九亭新开发项目的重中之重。
随着近两年九亭地区的房地产开发，九亭已经形成了相当规模的房地产板块，相信随着人气的不断旺盛，区域的商业配套设施也会日趋成熟。
尤其是奥林匹克花园的开发成功，不但使得本地区的生活、文化、休闲设施有了质的提高，更大大提升了九亭地区的知名度。
目前九亭镇的房地产市场而言，已经涵盖了包括多层、小高层、叠加别墅、联体别墅、双拼别墅、独立别墅在内的几乎所有类型的物业形态。
而且这些项目或者具备相当的规模效应，或者具备鲜明的产品特色。
因此，在这样一个特定的区域，产品不创新，没有自身的产品特色，必将陷入残酷而激烈的产品同质化竞争。
九亭镇沪松公路以北的房产发展区是将来整个九亭房产发展的重点区域，将来该区域的楼盘竞争必将趋于白热化。
与房产开发较早也相对成熟的沪松公路以南地区相比，该区域的整体环境方面明显有所欠缺，人气不足、配套很不完善，显得十分荒僻。
这将是影响本地区项目的最大利空。
就目前而言，客户在沪松公路以北地区置业安家的最大障碍就是社区不成熟、市政工程不到位、配套严重不足、出行不便。
因此解决居民将来的实际生活问题成为当务之急。
直接解决百姓的“衣食住行”为题对于项目将来的推广和销售有百利而无一害。
因此，建议本项目的推广顺序是：
先招商引资，做好生活配套后在开盘。
（对于首批商业入驻客户，可以通过免租半年甚至一年的方式进行租售，刺激购买）
轨道交通九号线对于九亭的房产发展意义重大，它将直接拉近九亭与上海市中心的距离，带来大量消费人流，同时在九亭站附近还规划了规模达到100万平方米的商业广场，这也预示了九亭的地价、房价还具备一定的升值潜力，因此把握项目的开发进度和周期成为重中之重。
从目前九亭的购房客户来看，七成以上的客户来自于上海市区，其中又以来自上海西区的徐汇、长宁、闵行三个区域的客户比例最高，相信随着将来轨道九号线以及九久商业广场的建设，上海西区客户的数量还会进一步增加。
////客户分析//////////
越来越多的市区客户开始远离市中心，既是一种无奈，也是一种发展趋势。
⏹上海市区的房价在2000-2003年3年内，主要物业的房价水平上涨了30%-90%不等，这远远超过了上海人均收入水入的增长水平。
⏹2000年花50万在上海市区可以比较容易地买到一套地段、品质俱佳的两房，而如今花同样的价钱，在上海中环线附近却已经很难有什么挑选余地了。
⏹根据国外的城市发展经验，由于市区土地的稀缺性和唯一性，发展到一定阶段之后，市区的地价、房价都会达到相当高的水平，因此国外发达国家的市区物业最终是以租赁为主，而自主购买型的物业主要集中在市区附近的卫星城或新兴城区。
⏹房价水平的上扬和城市发展的规律，使得越来越多的上海市区客户远离市中心成为一种必然趋势。
轨道交通对于城市发展的主要作用是“扩大城市版图”和“输入大量城区客源”。
在上海主要的轨道交通沿线，大多都分布了颇具规模的住宅板块，它是“城市版图扩张理论“的验证。
如一号线莘庄站附近的春申板块、二号线杨高南路站-世纪公园站的联洋板块、三号线（轻轨明珠线）附近的新江湾城板块等。
与城市版图扩大延伸相呼应的是，由于轨道交通的直接导入和住宅板块的逐步形成，越来越多人流也开始聚集成群。
例如春申板块的居住人口在三年内由2万迅速增长至10万。
由于上海1600的万人口量（上海巨大的吸引力使得每年都有源源不断的人才涌进上海），以及高速迅猛的发展势头，使得轨道交通对于上海的巨大作用还会延续，因此在新兴的轻轨地铁沿线，形成更多、更大规模的住宅板块成为一种趋势。
轨道交通最直接地拉近了市区和城市郊区的距离，“地段”的理解在今后的城市发展理论中将变得更加模糊。
与高价位市区房价相比，轨道交通沿线住宅板块的商业繁华程度和人文底蕴在短时间内还无法和市中心相提并论，但其最大的优势是交
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