全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全文档格式.docx
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剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
２、独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。
３、寿命长久
４、供给有限
（1）土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土地总量
不可增加。
（2）房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。
５、价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。
６、用途多样
７、相互影响
８、易受限制：
在社会安定时，房地产价格有上升趋势；
社会动荡时，房地产价格低落
９、难以变现
难以变现也称为变现能力弱，流动性差。
房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售时．通常要经过较长时间才能脱手。
１０、保值增值
房地产面积
分为房屋面积和土地面积，其作用很大。
１、是通过它可知房地产的规模大小，
２、是它是计算房地产价格的基础
房屋面积主要有下列几种：
１、建筑面积：
最大
是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。
①房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算；
②有柱按其柱的外围水平投影面积计算；
③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算；
④属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算
２、使用面积：
是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
３、套内建筑面积：
约为建筑面积的７５％～９５％
（1）是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组成的面积。
（2）套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。
建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
４、共有公用建筑面积：
是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。
５、分摊的共有公用建筑面积：
俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。
６、预测面积：
根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。
７、实测面积：
（1）也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。
（2）预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。
（3）造成两者不同的原因主要有：
①施工误差；
②测量误差；
③工程变更；
④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。
８、合同约定面积：
（1）简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预（销）售合同中约定的所买卖新建商品房的面积。
（2）新建商品房预售中，合同约定面积一般为预测面积
房屋建筑面积计算的有关规定
计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上（含2.20m）
房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在2.20m以上部位应当计算全部建筑面积
成套房屋建筑面积的组成
１、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以一个套间为单位的建筑面积.
２、建筑面积＝①套内建筑面积＋②分摊的共有公用建筑面积
３、套内建筑面积＝①套内使用面积＋②套内墙体面积＋③套内阳台建筑面积
套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算：
１、套内使用面积应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过到、储藏室、
壁橱等使用面积的总和。
２、套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积。
如跃层住宅（住宅占有上下两层楼面）的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。
３、烟囱、通风道、管道井等均不应计人套内使用面积。
４、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。
有复合保温层时，应按复合保温层表面
尺寸计算。
５、内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。
套内墙体面积
１、是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，
２、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平
投影面积的一半计入套内墙体面积。
３、套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积
套内阳台建筑面积
１、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
２、封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，
３、未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
４、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后
将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积
根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），
应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：
１、幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积；
２、功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积；
３、本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积
建筑面积与使用面积的关系
１、建筑面积没有使用面积直观。
２、使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数（简称K值），俗称使用率、得房率，
一般为70%～80%，通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。
３、套内建筑面积与建筑面积之比称为实用率，约为75%～90%
影响使用面积系数K值大小的因素主要有下列几个：
１、建筑形式。
如板式住宅的K值明显大于塔式住宅的K值，一般大10个百分点左右。
２、建筑结构。
房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值不同。
３、地区气温。
由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋的外墙厚度不同。
４、墙体材料。
墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。
５、套内建筑面积。
（1）在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，K值较大；
反之K值较小
（2）在房间数量相同而套内建筑面积增加时．墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅
度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低
房地产经纪活动中涉及的土地面积
主要有①宗地面积、②小区用地面积和③共有土地分摊面积
宗地
１、是指土地权属界线封闭的地块或空间。
２、宗地面积是指宗地的水平投影面积，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。
３、不计入宗地面积的范围有：
①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；
②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
③公共使用的河滩、水沟、排污沟；
④已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
⑤其他按规定不计人宗地面积的。
小区用地面积
一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。
建设用地面积＝规划占地面积－代征地面积；
（代征地面积即为代征道路用地面积和代征绿化用地面积）
地图
１、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。
２、由于地形图具有①现势性和②可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作为各种
专题地图的底图，应用广泛
地形图
１、主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。
地形图测量的基准面是大地水平面
２、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括：
（1）地物、地貌符号及其含义。
地形图上有若干条等高线，
相邻等高线之间的高差称为等高距。
等高线越密，地面坡度越大。
（2）平面位置和高程。
①水处于静止时的表面称为水准面；
②与水准面相切的平面称为水平面。
③我国高程基准目前执行的是1985国家高程基准，其国家水准原点（青岛原点）高程为72.260m，全国布置的国家高程控制点——水准点，均是以这个水准原点为准
建筑总平面图－可反映出以下内容：
１、该建筑场地的位置、形状、大小；
２、建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；
３、场地内的道路布置与绿化安排；
４、建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常年的风向频率）；
５、建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；
６、扩建建筑物的预留地。
总平面地形变化较大的，一般还画有等高线
建筑平面图
１、是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平
投影图。
２、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图：
①底层平面图：
第一层房间布置；
②标准层平面图：
表示中间相同的各层平面布置
；
③顶层平面图；
④屋顶平面图。
从建筑平面图上可以看出以下内容：
１、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；
２、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；
３、走廊、楼梯的位置及尺寸；
４、门、窗的位置及尺寸；
５、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；
６、室内地面的高度
户型图
１、户型也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型，
如一套住宅是几室几厅几卫。
２、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。
从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能（如门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、贮藏室、壁柜、阳台等）、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位置等情况。
３、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）
和各个房间的使用面积。
４、新建商品房在销售时一般有户型图。
对于存量住宅，房地产经纪人员应绘制户型图
房产分户图
１、也称为房产分户平面图，是以①产权登记户为绘制对象，以②一户产权人为单位，
表示③房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是④房屋所有权证的附图
①房产产权证书上的登记面积是房产测绘单位测算的面积
２、房产分户图表示的内容主要有：
①房屋权界线、②四面墙体的归属和楼梯、③走道等部位以及④门牌号、
⑤所在层次、⑥户号、⑦室号、⑧房屋建筑面积和⑨房屋边长等。
宗地图
１、是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址
点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。
２、宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，
是核发土地权属证书和地籍档案的附图
对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有：
１、新住宅、存量住宅。
（1）新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅，其中最主要的是新建商品住宅。
（2）存量住宅又称二手住宅，简称存量房、二手房，一般是指居住使用过的住宅。
（3）房龄即房屋的年龄，也称为房屋已使用年限,一般自房屋竣工之日起计算，不论房屋是否使用都计算在内。
２、期房、现房。
期房是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。
新建商品住宅既有现房，又有期房。
现房是指目前已建成的住宅。
存量住宅都为现房。
３、毛坯房、简装房、精装房。
４、平房、楼房。
平房是指只有一层的住宅。
楼房是指两层或两层以上的住宅。
５、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。
（1）低层住宅是指1—3层的住宅。
（2）多层住宅是指4～6层的住宅。
（3）中高层住宅是指7～9层的住宅。
（4）高层住宅是指10层或10层以上的住宅，高层建筑总高度超过24m的公共建筑
（5）其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。
（6）现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。
（7）上面说的层数，指自然层数。
实际中，层数有自然层数和标注层数，两者不能混淆。
（8）自然层数即实际层数，是按楼板、地板结构分层的楼层数。
（9）采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数；
（10）假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、
水箱间不计层数。
（11）层数时常分为总层数、地上层数和地下层数。
总层数是地上层数与地下层数之和。
（12）层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。
（13）室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
①室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。
住宅设计规范，住宅层高宜为2.80m
②卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，
③厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
（14）建筑高度也称建筑总高度，指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。
６、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。
独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。
７、低密度住宅（又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅）、
高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。
（1）在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一般为：
低层低密度住宅、高层低密度住宅、
低层高密度住宅、高层高密度住宅。
（2）反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地面积
的比值。
容积率越大，意味着密度越高。
８、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。
（1）板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长
廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。
（2）塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、电梯为核心布置
多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。
９、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。
１０、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。
商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。
洒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住宅。
１１、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。
（1）复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
（2）跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，一般将起居室、
厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。
１２、成套住宅、非成套住宅。
１３、北京市规定自住型商品住房的购买人
（1）在取得房屋所有权证5年内不得转让，
（2）取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的30%交纳土地收益等价款。
１４、享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
（2）各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体
标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%
１５、小产权房
（1）是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。
（2）小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建
房，不可以购买小产权房。
住宅的性能评定
根据《住宅性能评定技术标准》GB/T50362．住宅性能分为①适用性能、②环境性能、③经济性能、④安全性能、⑤耐久性能
住宅适用性能及其评定内容
１、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。
２、其评定内容包括：
①单元平面；
②住宅套型；
③建筑装修；
④隔声性能；
⑤设备设施；
⑥无障碍设施。
住宅环境性能及其评定内容
１、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。
①用地与规划；
②建筑造型；
③绿地与活动场地；
④室外噪声与空气污染；
⑤水体与排水系统；
⑥公共服务设施；
⑦智能化系统。
住宅经济性能及其评定内容
１、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能
①节能；
②节水；
③节地；
④节材。
住宅安全性能及其评定内容
１、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有
利于用户躲避灾害的性能。
①结构安全②建筑防火；
③燃气及电气设备安全；
④日常安全防
范措施；
⑤室内污染物控制
1结构安全：
包括①工程质量可保证安全、②地基和基础的稳固、
③荷载的等级、④抗震设防烈度和抗震措施
③在火灾危险性较大、燃烧较快、①无人看管或②防火要求较高的建筑物中，需装设自动喷淋消防给水系统，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警
住宅耐久性能及其评定内容
１、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。
①结构工程；
②装修工程；
③防水工程与防潮措施；
④管线工程；
⑤设备；
⑥门窗
建筑物的主要种类
根据建筑物使用性质的分类
分为①民用建筑、②工业建筑和③农业建筑
根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类：
１、砖木结构建筑。
建筑物层数在３层以下
２、砖混结构建筑。
３、钢筋混凝土结构建筑：
结构适应性强、抗震性能好、耐用年久，多层高层采用
钢筋混凝土结构建筑的承重构件如粱、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。
其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。
从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。
４、钢结构建筑。
５、其他结构建筑
根据建筑施工方法的分类
１、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。
２、根据施工方法，建筑物分为下列3类：
（1）现浇现砌式建筑。
（2）预制装配式建筑。
（3）部分现浇现砌、部分装配式建筑
上述建筑物中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑或砌筑，其结构整体性、抗震性和耐久性一般较好
根据建筑设计使用年限的分类
１、《民用建筑设计通则》将以主体结构确定的建筑设计使用年限
分为5年、25年、50年为普通建筑和构筑物设计使用年限、100年4级，
２、并规定其分别适用于①临时性建筑、②易于替换结构构件的建筑、
③普通建筑和构筑物、④纪念性建筑和⑤特别重要的建筑
对建筑物的基本要求
作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是①安全、②适用、③经济、④美观。
１、安全的要求
安全是对建筑物最基本、最重要的要求。
２、建筑物的适用的基本要求
适用的要求主要包括①防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，②空间布局合理。
３、经济的要求
经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护费用，节约照明、空调、采暖的能耗等。
４、美观的要求
对建筑物安全的基本要求，是不会倒塌、没有严重污染
１、在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。
２、不会倒塌包括地基、基础、上部结构等均稳固，能抵抗地震，不会被洪水淹没，
不会发生塌方、滑坡，不会遭受泥石流，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。
３、没有严重污染包括建筑材料（含建筑装饰材料）和地基不会产生严重污染，如不是在
未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。
地基
１、地基是承受由上面的基础传下来的荷载的土体或岩体。
２、它不是建筑物的组成部分，但对建筑物的安全十分重要。
建筑物必须建造在稳固的地基之上。
３、为保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：
①有足够的承载力。
②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。
③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是在高度差较大时）应加设挡土墙，
以防止出现滑坡变形。
４、地基分为天然地基和人工地基
基础
１、基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。
它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
２、根据基础的埋置深度，分为①深基础、②浅基础和③不埋基础。
（1）一般情况下，埋置深度大于或等于5m的，为深基础；
（2）埋置深度小于5m的，为浅基础。
（3）基础直接做在地表面上的，为不埋基础
３、柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础.
４、根据基础的构造形式,分为
①条形基础、②独立基础、③筏板基础、④箱形基础、⑤桩基础
条形基础是呈连续状的带形基础.独立基础是呈独立的块状基础.
筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起,使地基的单位面积压力减小.筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降,用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮.适宜地基土承载力较低
箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式.箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用,能建造比其他基础更高的建筑物.
桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小,不适宜采用在天然地基上作浅基础时,宜采用桩基础.
墙体和柱
墙体和柱均是建筑物的竖向承重构件，支撑着楼板、屋顶等，并将这些荷载及自重传给基础
墙体
1、墙体主要有以下4个作用：
①承重作用。
②围护作用。
③分隔作用。
④装饰作用。
2、对墙体应满足以下要求：
①具有足够的强度和稳定性。
②具有必要的保温、隔热等性能。
③满足隔声、防潮、防水、防火等要求。
3、墙体的类型
（1）根据墙体在建筑物中的位置，分为外墙和内墙。
（2）根据墙体所用的材料，分为土墙、木墙、石墙、砖墙、砌块墙、混凝土墙等。
（3）根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙。
在框架结构中，墙体不成受外来荷载，其中填充柱之间的墙称为填充墙
（4）根据墙体的构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙
框架结构建筑的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担，墙体只起围护和分割空间的作用。
柱
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