某体育公园建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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（3）攀枝花市城市总体规划
（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”
（5）攀枝花市城市总体规划
（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
（7）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》
（8）《体育法》
（9）《全民健身计划纲要》
（10）《全民健身条例》
（11）《四川省全民健身条例》
（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据
（13）现场勘查所得的资料和数据
（14）国家其他有关规范、标准等
1.3研究范围与工作概况
1.3.1研究范围
本项目可行性研究范围包括：
项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。
1.3.2工作概况
受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
1.4项目开发主要技术经济指标
表1-1炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
用地面积
m2
27600
二
建筑面积
110400
三
建筑占地面积
四
建筑密度
%
30
五
容积率
4.0
六
绿地率
七
最高建筑高度
米
八
停车位：
个
552
表1-2炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表
66100
59490
1
体育场馆
25200
羽毛球场26片，网球场5片（室内）
2
商业
34290
12600
9125
3
室外活动场地
5510
4个室外篮球场，4个室外网球场
33
0.90
300
最多建筑层数
层
4
表1-3炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表
4800
19198
1253
27
35.00
100
表1-4主要经济数据及评价指标
名称
数据
投资
万元
50176.98
（一）
运动休闲区
10241.98
建安工程费
7151.32
室外工程费
1912.80
工程建设其他费
419.20
预备费
758.67
（二）
住宅一
28168.74
22835.84
988.38
2257.94
2086.57
（三）
住宅二
4864.66
3855.95
133.60
514.76
360.35
（四）
商铺
6901.60
5462.40
210.88
717.09
511.23
财务数据（不考虑土地出让金）
投资回收期
年
--
投资利润率
%
投资利税率
1.66
58.93
75.21
1.87
52.63
76.84
1.21
234.31
319.09
（五）
综合
1.80
57.52
68.90
1.5结论与建议
1.5.1结论
通过对该项目经营收入支出测算可以看出：
（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。
住宅部分销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。
（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。
但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。
（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。
因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。
若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。
1.5.2建议
（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。
（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。
从这个角度看，也不推荐使用本方案。
（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。
综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。
当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。
相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。
但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。
2投资估算与资金筹措
2.1投资估算依据
本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：
（1）四川省定额管理站的有关文件
（2）有关建筑安装指标
（3）现行市场有关材料调查价格
（4）体育公园初步设计方案
（5）《四川省建筑工程概算定额》
（6）《四川省其他费用定额》
（7）国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2.2投资估算
（1）运动中心
运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。
其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。
投资估算见表2-1。
表2-1 运动中心投资估算表
单价（元）
合价（万元）
建筑安装工程费
9064.12
羽毛球馆
1.1
土建装饰
9200
2200
2024.00
1.2
给排水
90
82.80
1.3
强电
229
210.68
1.4
弱电
109
100.28
1.5
通风
53
48.76
1.6
合计
2681
2466.52
网球馆
2.1
10000
2200.00
2.2
90.00
2.3
229.00
2.4
109.00
3.5
53.00
2628
2628.00
多功能体育馆
6000
3.1
3000
1800.00
3.2
54.00
3.3
137.40
3.4
65.40
31.80
3.6
3428
2056.80
其余
4.1
道路及铺装
4500
280
126.00
4.2
绿化
26440
120
317.28
4.3
自然水体
4000
40.00
4.4
跌水
2000
60.00
4.5
室外网球场
120.00
4.6
篮球场及活动场地
2400
150
36.00
4.7
小天桥
160
3500
56.00
4.8
大天桥
850
297.50
4.9
儿童戏水池
项
600000
4.10
水管网
46100
28
129.08
4.11
强电管网
15
69.15
4.12
弱电管网
18
82.98
4.13
燃气管网
0.5
3.31
4.14
场地整理费
198.30
4.15
景石
180000
18.00
4.16
雕塑
304000
30.40
4.17
标识系统
280000
28.00
4.18
室外家具小品
200000
20.00
4.19
树池、花池
80000
8.00
4.20
各类户外运动健身器械
64000
6.40
4.21
户外儿童游乐设施
4.22
边坡治理
2000000
200.00
4.23
1912.80
工程建设其他费用
可研及勘察设计费
62.85
施工图审查费
工程招标代理费
40.55
工程监理费
19.13
5
建设单位管理费
121.50
6
工程量清单及控制价编制费
33.60
7
环境影响评价费
1.72
8
工程保险费
22.28
9
行政事业型收费
113.36
9.1
城市配套费
19200
0.00
9.2
新型材料专项费
13.44
9.3
异地绿化建设
9.60
9.4
散装水泥专项基金
1.92
9.5
人防异地建设费
20
38.40
9.6
其他
50.00
10
419.20
758.67
基本预备费
5%
474.17
涨价预备费
3%
284.50
项目总投资
10241.98
（2）商铺
商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-2。
表2-2 商铺投资估算表
建安成本
1300
4457.70
64
219.46
146
500.63
83
284.61
1593.00
5462.40
室外工程
96.01
51.44
61.72
1.71
210.88
其他费用
139.08
12.48
13.55
102.12
51.50
19.00
5.11
8.21
366.04
65
222.89
24.00
17.15
3.43
68.58
30.00
717.09
319.52
191.71
511.23
6901.60
（3）住宅一
住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-3。
表2-3 住宅一投资估算表
土建
1650
18216.00
地下车库
1720.00
706.56
1611.84
916.32
通风燃气
585.12
电梯
部
400000
800.00
1999.62
22835.84
988.38
场地整理费用
254
701.04
道路
1500
42.00
地面绿化
6300
75.60
77.28
41.40
49.68
1.38
531.52
50.24
238.24
169.50
35.22
21.44
39.31
1131.92
717.60
55.20
11.04
220.80
2257.94
2086.57
1304.11
782.46
28168.74
（4）住宅二
住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-4。
表2-4 住宅二投资估算表
2879.70
m3
252.00
122.87
280.29
159.34
101.75
150000
1853.81
3855.95
133.60
1000
1540
18.48
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