美丽新城房地产开发可行性研究报告Word文件下载.docx
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此外，联合国工业发展组织（UNIDO）、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织（OECD）、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。
经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。
我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。
1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。
随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加强，在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。
1987年9月国家计委发布了《关于建设项目评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》等四个文件，填补了我国在可行性研究中有关经济评价方面缺乏系统方法和国家统一标准的空白。
进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题，与新会计制度接轨和国际惯例接轨，1993年4月国家计委会同建设部重新颁布了修改后的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》等四个新文件。
这些文件的颁发，对建设项目经济评价工作做出了统一规定，并要求各个投资主体、各种资金来源、各种投资方式兴办的大中型建设项目，限额以上技术改造项目均应按此方法与参数进行经济评价。
这标志着我国建设项目可行性研究经济评价的理论和方法体系日益完善，保证了投资决策的科学化、规范化、程序化，从而在很大程度上避免了投资决策的失误。
为了规范房地产开发项目经济评价工作，建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》，从发布之日起在全国试行。
2002年国家计委委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》投入使用，这是自《建设项目经济评价方法与参数》（第2版）以来由国家计委层面组织出版的最新一本关于前期工作的指导性文件。
据称，这是我国第一部与国际惯例接轨、在国家层次上用以指导全国投资项目可行性研究工作的规范性文本，总结了我国可行性研究近20年的实践，并注重借鉴吸收国际有益经验，包括可行性研究内容与方法，可行性研究报告编制大纲两大部分。
以上1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。
同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。
由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中，对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性，项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式。
此外，目前进行可行性研究分析的从业人员的素质偏低，水平参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态。
由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;
缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测:
不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析:
成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。
总体而言，同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在待发展阶段。
1.3可行性研究概述
1.3.1可行性研究的概念
可行性研究是工程项目拟建之前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等方面的问题进行全面分析、论证和评价，从而确定项目是否可行或选择最佳实施方案的一项工作。
它是有关决策人（包括宏观管理当局与投资当事人）作出正确可靠投资决策的前提与保障。
房地产项目可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。
主要包括项目概况、项目建设理由与目标、市场调查和需求分析、规划设计方案、项目的建设工期、投资估算、资源供应、经济分析和财务评价，社会评价以及结论等内容。
房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。
1.3.2可行性研究的特点
1、可行性研究的对象是投资项目，研究的目的是论证项目是否具有技术和经济上的可行性
英文“可行性（Feasibiltiy）”一词的原义，是指一项事物可以做到的、现实行得通的、有成功把握的可能性。
即是指技术上的先进性和适应性，产品在市场上的可接受性或容纳性，财务上的经济合理性和盈利性，符合社会生产力发展的需要，对国民经济的贡献性和对社会效益的创造性等。
2、可行性研究是项目建设前期的一项工作
可行性研究是在项目正式投资之前进行的，它研究的不是既定项目的经济效果，也不是为既定项目找依据，而是为未来项目作论证，以避免或减少决策失误。
3、可行性研究具有综合性的特点
要判断某一投资项目是否具有可行性，必须具有大量资料进行全面分析，应当从各个投资主体的立场出发，结合有关法律、制度规定，充分考虑国民经济需要、公众安全、就业以及环境保护等因素，分析市场资源条件、建设规模、工艺技术、建设工期、所需资金及筹集渠道、建成后的经济效益和社会效益等情况，考察并落实项目在技术上是否先进、投资结构是否合理、财务上有无保障、经济上能否获得效益。
因此，它具有较强的综合性。
当然，这项工作也相对比较复杂。
1.3.3可行性研究的程序
1、组织准备。
对拟建的工程项目进行可行性研究，首先要确定工作人员，组建可行性研究工作小组，具体负责可行性分析的构想，经费筹集，制定研究计划等。
2、资料收集及市场调查。
收集的资料主要有政府的方针，政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展，交通，地质，气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。
现场实地调查主要包括投资现场的自然，经济，社会，技术现状的调查，如居民人数，户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。
3、方案编制与优化。
在取得信息资料后，要对其进行整理和筛选。
在此基础上，对项目的建设规模与产品方案、场址方案、技术方案、设备方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、以及项目投资与资金筹措方案等，进行备选方案的编制，并进行方案论证后，提出推荐方案。
4、编写研究报告书。
可行性分析报告书是对可行性分析全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面，详实。
1.3.4可行性研究的工作阶段
国外大型工程项目的可行性研究一般包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，我国的大型工程项目一般也把可行性研究分为三个阶段，只是在提法上有一定的区别，并没有实质的不同。
1、投资机会研究阶段
投资机会研究亦称投资鉴定，亦即寻求最佳投资机会的活动。
投资机会研究又分为一般投资机会研究和具体投资机会研究。
一般投资机会研究是以一个地区，一种行业或一种资源为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向进行的研究。
具体项目投资机会研究则是在一般投资机会研究的基础上，对按以选定的投资地点和行业提出的具体投资项目所进行的机会研究。
当然，对大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资机会研究都是针对具体项目进行的。
投资机会研究阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。
因而，这一阶段的工作比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。
一般是根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致的百分比来估算税费。
2、初步可行性研究阶段
初步可行性研究在我国亦称预可行性研究，它是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。
初步可行性研究是介于机会研究与详细可行性研究之间的一个中间阶段，起着承上启下的作用，对于大型的、结构比较复杂的工程项目而言，是一个不可缺少的阶段。
初步可行性研究主要解决的问题是分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性分析。
初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要在于获得资料的详细程度不同，计算结果的精度不同，并且分析的深度不同。
对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性分析阶段，直接进入详细可行性分析阶段。
3、详细可行性研究阶段
详细可行性研究亦称最终可行性研究，它是工程项目决策的重要阶段。
在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果—可行性研究报告。
1.3.5可行性研究的内容
房地产项目可行性研究的内容因项目的复杂程度，环境状况和具体情况而有所不同，但一份规范的可行性研究报告应包括三个方面的内容，既项目的市场可行性研究，项目的技术可行性研究和项目的经济可行性研究。
其具体应该包括以下内容:
1、项目概况
是对项目总体情况进行的描述和说明。
主要具备:
（1）项目名称；
（2）该项目提出的背景；
（3）项目具备的基本条件，包括项目的地理位置，交通，人口，自然环境，社会经济条件，水文，地质，植被等环境条件；
（4）项目的性质及主要特点；
（5）项目开发建设的社会经济发展前景，在城市总体规划中的地位及作用等；
（6）项目开发建设的宗旨，开发规模，总体构想，主要功能及主要经济技术指标；
（7）项目开发建设的社会经济意义。
2、市场调查分析与需求预测
具体包括如下:
（1）市场供给分析及预测；
（2）市场需求分析及预测；
（3）市场价格分析以及未来走势预测；
（4）自身竞争力以及竞争对手分析；
（5）相关市场如建材市场，劳动力市场等的调查分析。
3、规划方案的优选
房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量其优劣是非是非常困难的。
评价一个项目的优劣，还要综合考虑社会，技术，环境，生态等诸多方面，因此，需要对开发项目进行综合评价。
综合评价的方法很多，包括评分综合评价法，层次分析法，灰色综合评价法，模糊数学综合评价法等。
最常用的是评分综合评价法。
评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，由此得出总综合分值，依次选择最优方案的方法。
具体内容包括如下:
（1）规划设计，包括建筑物主要参数，建筑物布局，市政设施以及其他公用设施配套等的确定和选择；
（2）对多种方案进行总体性描述；
（3）详细介绍选定方案的情况，包括建筑物布局，功能划分，道路交通，市政设施及公用设施分布，建筑物主要技术参数，项目主要技术经济指标等。
4、开发进度安排
具体包括:
大型项目分阶段、分片施工的实施进度，主题工程、附属工程的开发进度，各项作业活动的统筹安排等。
5、项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。
主要有开发直接费（土地费用、前期工程费、房屋开发费）和开发间接费（管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费）。
6、资金的筹集方案及筹资成本估算
主要有：
资金的筹集方案、资金的筹集成本、项目的还贷能力，支付能力分析等。
7、财务评价
房地产项目的财务评价是指按照国家现行会计、税收等制度，选取赢利能力、偿债能力等多项指标进行分析，考察项目的财务状况、获利能力和所取得的经济效果。
项目的财务评价是通过一系列财务评价指标反映出来的。
这些指标可以分为赢利能力指标（价值型、效率型、期限型指标），如财务净现值、财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率、投资回收期等;
偿债能力指标，如借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等。
按照是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标，动态评价指标考虑时间因素对资金的影响，如财务净现值、财务内部收益率等;
静态评价指标不考虑时间因素对资金的影响，如静态投资回收期、投资报酬率等。
在大型项目和开发、回收期长的项目中，为准确测算，通常应统筹考虑动态评价指标和静态评价指标。
在中小型项目和回收期短的项目测算中，可仅使用静态评价指标。
（1）赢利能力指标（价值型、效率型指标）
a.净现值（NPV）
财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和，其计算公式为:
-t
公式中，NPV为项目在起始时间点的财务净现值;
CI和CO分别为现金流入量和现金流出量;
t为时期，ic为折现率，一般用行业基准收益率或期望的预期收益率。
一般用财务净现值指标评价项目的经济可行性，如NPV＞0，则项目可以投入:
如NPV＜0，则项目应该被放弃。
b.内部收益率（IRR）
内部收益率的实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。
计算公式为:
（1+FIRR）-t=O
公式中，CI和CO分别为现金流入量和现金流出量，（CI-CO）t为项目在第t年的净现金流量。
IRR主要是反映资金的使用效率。
c.投资报酬率（投资收益率R）
投资报酬率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为:
投资收益率=（年净收益/投资总额）
100%
投资收益率可分为税前投资收益率和税后投资收益率，在项目评价中，该指标通常用来和行业的平均投资收益率进行比较，以判断该项目投资赢利能力能否达到行业的平均水平。
（2）偿债能力指标
项目有无支付债务能力也是项目是否能成功的关键因素，项目偿债能力指标包括借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等，在项目回收期较短时，通常可不考虑偿还期，仅测算项目的其他偿债指标。
在具体项目运作中，可编制“资金来源及使用计划表”“借款还本付息表”等表格。
8、风险分析
风险分析是可行性分析的一项重要内容，通过对影响投资效果的社会，经济，环境，政策，市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小几风险来源提供参考。
（1）房地产投资风险因素分析。
（2）不确定性分析，包括:
盈亏平衡分析，敏感性分析以及概率分析等内容。
9、国民经济评价
国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。
国民经济评价是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。
它是从整个国民经济发展的角度来分析评价房地产投资项目需要国家付出的代价和对国家做出的贡献，是从国家宏观经济角度分析项目的微观经济效益。
国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。
社会效益是指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小。
环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益。
10、结论及建议
根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果作出估计。
2项目概况与市场分析
2.1项目概况综述
2.1.1项目名称与承办单位概况
项目名称：
XXX
承办单位概况：
承办单位是XXX鸿亿集团房地产开发有限公司，注册资本3000万元。
开发资质为二级。
公司主营业务：
房地产开发，商品房销售，室内外装饰设计，建筑材料销售。
公司自一九九八成立以来，一直致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，专注工程规范，严抓工程质量，手续完善，保障住户利益。
近年来开发的龙泽园房地产项目深受滨城人民欢迎。
公司秉承“质量第一，信誉至上”的信念，投入了大量的资金，给住户交上了满意的答卷，得到了滨城百姓的认可。
在此基础上，公司全体员工再接再厉，开发了龙港区首个封闭式小区“XXX”。
XXX鸿亿房地产开发有限公司在历经十多年成长过程中始终坚持以人文主义理想为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。
2.1.2投资项目提出的背景
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
鸿亿集团为了响应国家的安居工程，决定规划、开发XXX。
2.1.3项目投资环境与必要性
XXX是辽宁省XXX辖区，位于渤海北部海滨，辽东湾岸的一座半岛上，于秦皇岛、锦州港之间。
XXX一个风景秀丽的海滨旅游区。
境内有两个海滨浴场和五座秀丽的公园。
区内历史人文景观颇丰，张学良别墅，筑港纪念等遗址，至今保存完好。
XXX矿产资源十分丰富，探明矿藏30余种，石油、天然气储量可观，开发利用前景广阔。
XXX是以二、三产业为主导的新型城区。
金属冶炼、机械造船、药物化工、新型建材为支柱的工业基础雄厚。
国家特大型企业、亚洲最大的锌冶炼基地—XXX有色金属集团有限公司和中国最大的造船企业—渤船重工有限责任公司都坐落于区内。
建区二十年来，XXX经济结构不断优化，发展布局日趋合理，对外开放纵深发展，经济实力明显增强，一个繁荣富庶、文明美丽的现代化沿海开放新城区正在辽西走廊、渤海之滨崛起。
龙港开发区管委会认真总结了历年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的XXX龙港新城的奋斗目标。
随着XXX经济的不断发展，人民生活水平不断提高，人口的不断增加，商品住房是有一个潜在的巨大的需求，可见XXX房地产开发市场前景相当可观。
2.1.4本项目可行性研究的主要依据
（1）项目建议书及其批复文件；
（2）国家及XXX颁布的相关法律、法规、政策；
（3）XXX国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；
（4）XXX2009、2010年国民经济和社会发展统计公报；
（5）XXX城市总体规划大纲（2000—2020年）；
（6）XXXXXX的经济和社会发展规划；
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
（8）《XXX区基准地价》；
（9）XXX及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（10）投资项目方签定的协议书或意向书；
（11）编制《报告》的委托合同；
（12）其他有关依据资料。
2.2市场调查与预测
2.2.1市场调查
根据XXX统计局统计数字显示，2009年商品房每平方米均价为2700多元，2010年1-8月份每平方米均为2900多元，价格上涨了13%。
一些具有优势地段的房子价格涨幅明显。
教育园区的房价都在4000元/平方米以上，飞天广场及客运站附近的楼盘价格最高，已经超过6000元/平方米，老城区的一部分新楼盘的价格也在4000元/平方米上下。
从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前XXX住宅市场供应上,住宅面积在90m2以下的占总量的45.8%,住宅面积在90m2以上占总量的54.2%。
从以上统计结果看,90m2以上的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查,XXX购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%，承受总价格在31-40万的占24.50%，承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,XXX购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
2.2.2产品需求预测
根据XXX国民经济与社会发展公报显示，目前XXX房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售火爆。
2009全年房地产开发完成投资40.7亿元，比上年增长31.3%，房地产完成投资占全社会固定资
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