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三、雨水工程规划...29
四、供电工程规划...31
五、电信工程规划...32
六、燃气工程规划...34
七、供热工程规划...35
八、环卫工程规划...37
九、综合防灾规划...38
十、综合管线规划...41
现状资料分析总汇
第一章土地利用及人口分布现状
一、位置与范围
高铁客站地块位于徐州市主城区东部，距离正在规划建设的徐州新区仅3公里，距离徐州市老城区仅6公里，距离城东新区2.5公里，距离金山桥开发区1.5公里。
徐州市高速客站地块规划范围南起郭庄路延长线，北至城东大道，西至规划中的金山桥至徐州新区快速路，东至京沪高速铁路，总用地面积约为8.7平方公里。
二、自然条件
徐州市高速客站地区属于平原多山地区，呈东部高，西部低的趋势。
规划区内部有4座山体，分别为长山、翠屏山、珠山、凤凰山。
其中长山、翠屏山海拔高程分别为91米和79米，珠山和凤凰山海拔高程分别为89.5米和103.49米，其它平原地区海拔高程为29－40米之间。
规划区内有房亭河由北向西南流过，向西接三八河；
西南部有道中河由南向北流过，接三八河。
三、土地利用现状
（一）、基本特征
徐州市高速客站地块地处坝山组团的东侧，还未进行大规模的城市建设活动，属于典型的大城市周围地区的农村地区。
目前本地区除村镇建设用地、军事用地和山体外，大部为农田。
除城东大道外，本地区的道路建设滞后，道路等级较低，且联系不便。
本地区内现状用地大量分为耕地和露天矿用地，占整个规划区面积的65%。
建用地中以村镇建设用地、工业用地和军事用地为主，占规划区建设用地的85%，其中村镇建设用地以村庄为主，村庄建筑多为2－3层，建筑无序，环境较差基础设施不健全。
规划区内主要的企业有上山水泥厂和长山水泥厂，在基乔公路的南侧建有批村镇企业。
由于本地区内的珠山及其东侧的山体已被采矿厂严重破坏，已没有保留价值，因此本地区除翠屏山、长山、凤凰山、两处军事用地外及需要保留的水面，其它地区基本上都可以进行城市建设活动。
（二）、建设用地构成
本地区现状城市建设用地2.52平方公里，水域和其它非城市建设用地6.18平方公里，建设用地的构成情况见下表。
现状建设用地构成表
序号
用地代码
用地名称
面积
（hm2）
占城市建设用地
（%）
1
R
居住用地
101.2
40.17
2
C
公共设施用地
5.57
2.21
3
M
工业用地
42.14
16.73
4
W
仓储用地
1.4
0.56
6
S
道路广场用地
18.01
7.15
7
U
市政公用设施用地
10.21
4.05
8
D
特殊用地
73.41
29.14
合计
城市建设用地
251.94
100.00
四、行政归属与人口分布
徐州市高速客站地块行政上属于云龙区和开发区两个区管辖。
规划区内包括5个村，分别为乔家湖村，土山寺村、长山村、上山村和大湖村的一部分。
本地区的人口主要由村民组成，共计约10300万人。
（详见现状人口统计表）
村庄
总户数（户）
总人口（人）
乔家湖村
500
1800
土山寺村
700
2600
长山村
2400
上山村
2300
5
大湖村
300
1000
第二章各类用地现状
一、居住用地
本地区内居住用地主要为三类居住用地，大多为村民自建住宅用地，分布在地区东北部的上山村、东南部的大湖村、西南部的长山村、乔家湖村和土山寺村。
建筑以2－3层为主，质量一般；
基础设施缺乏，配套设施不完善，建筑密度较大。
本地区现有小学2所（土山寺小学和乔家湖小学），现状共有教职工50人。
共有在校小学生860人，生均用地面积8.96平方米，低于国家标准，平均每个班级学生数为42人，在校小学生占常住人口的比例为33‰。
现状地区内无中学。
现状中、小学一览表
学校名称
建筑面积
（㎡）
用地面积
教职工人数（人）
学生人数（人）
班级数（个）
土山寺小学
8200
8645
68
1134
26
乔家湖小学
3000
6000
30
13
二、公共设施用地现状
现状公共设施用地5.57公顷，占建设用地的2.21%。
除北长山市场2.67公顷、大庙医院东贺分院0.26公顷、铁路分局钢瓶检测站1.52公顷和几个村庄的村委会外，其余无公共设施。
三、工业、仓储用地现状
（一）、工业用地
现状工业用地42.14公顷，占建设用地的16.73%。
本地区工业用地以水泥厂为主，如长山水泥厂、大湖水泥厂、上山水泥厂，目前除上山水泥厂外基本停产由于大部分工业企业对周边环境有一定污染，规划需要对本区的用地布局作必要调整。
（二）、仓储用地
现状仓储用地1.4公顷，占建设用地的0.56%。
现状仓储企业以小型堆场为主，分布零散，规模较小。
四、特殊用地现状
本区北部有83228部队，中部有83130部队，南部有省彭城监狱。
总占地73.41公顷，占建设用地的29.14%。
五、水域和其它非城市建设用地现状
现状水域和其它非城市建设用地621.57公顷。
其中水域46.7公顷，其它非城市建设用地574.87公顷。
现状水系主要有三八河、道中河、房亭河；
其它非城市建设用地主要包括耕地、空地和山体等类型，分布比较零散。
第三章城市道路系统现状
徐州市高速客站地块的主要道路为城东大道，城东大道是徐州市东面进出城市的主要通道。
黄乔公路从本区中部穿过，起到连接市区、乔家湖村、大湖村的作用；
规划区内的其它道路多为泥土路，路况较差，且不成系统。
第四章市政公用设施现状
一、供水
目前本地区尚无市政给水，多使用自备水井供水。
二、雨水
本地区现状雨水自然排放，主要由地区内沟渠排入道中河、三八河、房亭河等水体。
三、污水
地区内现有三八河污水处理厂一座，主要处理坝山片区污水，处理能力近期3万吨/日，远期8万吨/日。
四、供电
本地区现有110kV佟村变，位于城东大道南侧，装机容量20+31.5MVA。
五、电信
本地区内现状无电信、邮政服务分局，移动通信网络在区内已实现全覆盖。
六、燃气
本地区现状燃气用户主要为城市居民的生活用气，目前无管道燃气，多采用液化气罐。
七、供热
本地区现状未实现集中供热。
八、消防
本地区城中村较多，存在消防隐患；
一些街道、路段较窄，内部交通组织不畅，消防车难以通行；
消防供水能力不足，消火栓建设滞后。
第二部分
规划说明
第一章项目概况
徐州市位于江苏省西北部，是著名的交通枢纽、商业都会、淮海经济区中心城市、历史文化名城、江苏省规划建设的四个特大城市之一、徐州都市圈核心城市。
改革开放以来二十年的建设，徐州已由较单纯的能源基地发展成为综合性大城市。
2002年市委市政府提出，进一步提高徐州城市建设的品位，将徐州的两汉文化与山水文化在城市建设中充分体现出来。
目前，城市总体规划、城市分区规划编制基本完成，需要在下一层次的规划中进一步落实其基本思路和设计思想。
2006年徐州市政府对高速客站地块控制性详细规划的编制单位进行资格性招标，中国城市规划设计研究院参加了本次控规的招标，获得高速客站地块控制性详细规划的编制资格。
项目组于2006年10月23日进驻现场，开展为期三周的初步调研工作。
期间完成了高速客站地块规划范围内的详细调查，并走访了市规划局、泉山区政府等相关部门，对姚庄地块相关的资料与现状情况进行了全面的收集和整理。
2007年2月上旬项目组与徐州市规划局进行了初步方案构思交流。
2007年2－4月，项目组根据与徐州规划局进行方案交流时的口头意见，对方案进行了优化。
第二章规划依据、规划依据
一、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、建设部《城市规划编制办法》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137－90）》
4、《城市居住区规划设计规范（GB50180－95）》
5、《城市道路交通设计规范（GB50220－95）》
6、《徐州市城市总体规划（2006－2020）版》
7、《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》
8、《江苏省控制性详细规划编制导则》
9、《徐州市云龙区分区规划》
10、《徐州市公共交通发展规划》
11、《徐州市主城区综合交通规划》
12、《徐州市城市环境卫生专业规划》
13、《徐州市城市消防专业规划》
二、规划原则
1、整体性原则：
从全市乃至徐州都市圈的角度出发，确定本地区的功能定位；
合理安排功能分区，梳理本地区的对外及内部交通系统，使地区发展与城市发展相得益彰。
2、因地制宜原则：
把握地区的城市形象塑造，以地区现有的自然景观和未来发展为基础，推动地区的开发和城市风貌设计。
3、协调性原则：
规划在充分尊重上层次规划的基础上，协调与周围地区及有关与本地区有关的各种规划。
4、可持续发展原则：
以保持生态环境为前提，坚持走可持续发展的道路。
5、强调近远期结合，综合效益最佳的原则。
第三章用地策划
一、开发潜力分析
（一）、优势条件分析
1、区位优势
徐州市高速客站地块位于徐州市区的东侧，处于徐州新区、老区、城东新区和金山桥开发区的中间位置，高速客站地块南面距离徐州新区仅一河之隔；
北面距离金山桥开发区仅1.5公里；
西面距离老城区约6公里，东面距离城东新区仅2.5公里，从地理位置和空间距离上来看，高速客站地块不仅处于未来徐州需要发展地区的中心位置上，而且距离需要发展的组团都较近。
从城市功能结构看，老城区是全市商业、金融中心，有着强大的经济辐射能力和旺盛的人气；
徐州新区是徐州市未来的行政、商务办公、商业中心，虽然目前尚处于发展阶段，但未来经济活力十足；
金山桥经济开发区和城东新区是徐州市现状及未来重要的产业发展基地，而位于中间的高速客站地区依托其区位优势及今后自身优势既可以按受周围地区的功能辐射，同时又可以为周围地区提供服务。
2、交通优势
高速客站地块是未来徐州市交通最为便捷的地区之一，将形成以高速铁路、高速公路、快速路、主干道和地铁为主的交通体系，提高了本地区的通达性。
从对外交通来看：
铁路：
京沪高速铁路从规划区的东侧穿过，并在此设站，同时徐州高速客站是京沪高速铁路上重要的八个客站之一；
未来规划建设的徐兰客运专线（徐州－兰州）将与京沪高速铁路在此并线，共用徐州新站。
公路：
京福高速公路（北京－福州）从规划区的东面穿过，并在与城东大道相交处设一出入口，该出入口距离本地区仅100米左右；
规划中的徐州客运布置在本区内，是未来徐州重要的公路客运枢纽。
从城市内部交通来看：
快速路：
目前正在建设的金山桥至徐州新区的快速路从规划区的西侧穿过，规划铜新区至贾汪区的快速路也从本区南侧穿过。
主干道：
东西向上，连接老城区、坝山组团和城东新区的和平路、城东大道和郭庄路延长线从本区中部穿过；
南北向上，连接金山桥开发区和徐州新区的徐新路从本区中部穿过。
地铁：
贯穿徐州主城区的地铁1号线从本区穿过，与高速客站结合，形成徐州市最重要的交通枢纽。
3、开发动力优势
京沪高速铁路的建设：
将于2010年投入运营的京沪高速铁路的建设，将为沿线城市的发展，特别是设站地区的发展带来巨大的机遇，徐州新站作为京沪高速铁路8大重要车站之一，必然为本地区带来大量的人流、信息流等，为本地区的发展提供巨大的外部动力。
金山桥的开发建设：
金山桥开发区是徐州市的重要产业基地，目前其发展的空间和品质受到了一定的制约，为进一步促进金山桥的发展，金山桥开发区已将城东新区和高铁站地区的部分用地纳入其发展计划之中，并规划将金山桥开发区的行政办公中心设在高速客站地区，为本地区的发展提供了巨大的内部动力。
坝山地区和徐州新区的建设：
目前徐州市将新区的建设作为全市城市建设的重心，市政府将于今年底搬入徐州新区，必将进一步促进徐州新的建设；
坝山地区的建设也日趋活跃起来，特别是随着几个较大居住区项目的建设，坝山地区掀起一股建设的热潮；
徐州新区和坝山地区的建设将分别从南面和西面促进高速客站地区的建设。
4、自然条件
徐州市高速客站地区具有优越的自然条件。
本地区内还保留翠屏山、长山、凤凰山三座相对完整的山，房亭河、三八河从本区中部穿过，故黄河从本区的南侧穿过，相对优越的山水条件为本地区的发展提供了相对优越的发展载体。
（二）、劣势条件
1、环境问题
本区目前面临最主要的环境问题是采石场和水泥厂。
高速客运站及周边地区目前存在较多的采石场和水泥厂，造成对现在山体及大气环境的破坏。
2、用地问题
高速客站地区有山体较多，包括珠山、翠屏山、长山、上山等五座山体，使本地区的可建设用地相对较少，其中位于规划区中部的珠山及其东面的山体由于采山场的原因，破坏严重，已没有保留价值，可进行城市建设活动，但工程处理费用较大。
二、功能定位
根据《徐州市城市总体规划》，分析徐州铁路新站地区的发展优劣势条件及本地区发展对周边地区的影响，确定本地区的功能定位是：
（一）、重要的现代化综合交通枢纽
徐州市高铁站是徐州市对外联系的重要口岸，将与铁路、轨道交通、高速公路、快速路和城市公共交通形成一个综合的交通体系，不但为徐州市区服务，同时为整个徐州都市圈提供服务。
（二）、展示徐州现代化形象的重要窗口
徐州市是淮海经济区重要的城市。
京沪高速铁路连接了中国最发达的两大经济圈，而徐州高铁站位于徐州市未来城市发展的中心位置，因此，高铁站应该是徐州市对外交通的重要门户，是彰显徐州市现代化大都市的重要窗口。
（三）、带动徐州市东部地区快速发展的重要增展极
高速铁路的建设往往会为本地区带来大量的人流、物流、信息流等，从而推动本地区及其周边地区的发展，相应的城市道路、管网、水电等物质基础设施也会快速发展，徐州市高铁站的建设将带动城东地区、坝山地区等的发展。
三、规划布局
（一）、规划结构
根据城市总体规划的要求，结合本地区的地形、地貌特点，规划高速客站地区将形成“一轴、双心、四片”的空间结构。
“一轴”是在客运枢纽地区和金龙湖公共服务综合区之间形成的城市功能及景观轴。
“双心”是指交通功能核心和公共服务中心。
交通功能中心指以铁路新客站、长途车站、公交场站、停车场以及其它配套设施所形成的客运枢纽地区；
公共服务中心是指以规划建设的金龙湖为中心形成的，以行政办公、商业金融、文化娱乐为主的公共服务综合区。
“四片”是指高速客站的四个功能片区，分别是客运枢纽综合区、中部综合区、金龙湖综合区和翠屏山综合区。
客运枢纽综合区（站前路以东的地区）：
以高速铁路站、长途客运站为核心功能，综合城市轨道交通、城市公交、小汽车、出租车等交通出行方式为一体的大型对外交通枢纽，同时配套一定的商业和旅馆业等。
中部综合区（金新路和站前路之间的地区）：
以服务交通枢纽为主的旅馆、商业、餐饮、文化娱乐、金融、商务办公为主，同时包括居住、军事等功能。
金龙湖综合区（和平路和金新路之间的地区）：
以行政办公、商业金融、文化娱乐、居住等为主的综合性功能区。
翠屏山地区（和平路、快速路之间的地区）：
依托规划的翠屏山公园，形成以高档住宅为主的居住社区。
（二）、居住用地规划
按照“建住房[2006]165号文件”《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的规定要求，规划确定徐州姚庄地块2006年6月以后新建住宅的套型比例采用项目控制的方式。
规划姚庄地块新建居住区90平米以下套型住宅面积占住宅面积总量的不低于70％。
本次规划对新建住宅用地的住宅建筑套密度和住宅面积净密度进行核算，并列为地块的强制性控制指标，主要在图则指标中反映。
1、规划原则
（1）、按照人居环境建设的要求，构建本地区的社区结构。
（2）、村庄的改造与新的居住区的建设并重，提高居住环境和居住质量。
（3）、合理组织规模适度的居住社区，配备合理、完善的公共服务设施体系。
2、居住用地规划
（1）、规划居住用地分为两种，分别为一类居住用地（R1）和二类居住用地（R2）。
其中，一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地；
二类居住用地指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。
（2）、居住用地
规划居住用地134.60公顷，占规划城市建设用地的20.73％。
其中，一类居住用地19.05公顷，二类居住用地110.86公顷，其中基层社区中心用地4.69公顷。
（3）、居住空间与人口分布
本次规划的居住人口估算主要作为各类公共服务设施和市政设施配套的参照。
估算方法根据规划各类住宅用地面积和容积率得出建筑面积容量，按照“建住房[2006]165号文件”《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的规定要求，徐州住房发展规划及调整客站地区的本地实际情况，确定高速客站地块新建住宅的平均每套建筑面积为100平方米。
户均人口为3.5人，得出人口容量及人口分布的大致情况，规划高速客站地区人口约为5.2万人，其分布情况如下：
基层社区A1：
位于金龙湖的东北侧，规划居住用地15.00公顷，居住人口约7000人。
基层社区A2：
位于东贺初中的附近，规划居住用地16.86公顷，居住人口约9000人。
基层社区A3：
位于和平路、站前路、金新路和中轴路之间，规划居住用地22.57公顷，居住人口约11000人。
基层社区A4：
位于和平路、金新路之间东南侧，规划居住用地13.76公顷，居住人口约7000人。
基层社区A5：
位于金龙湖的东南侧，规划居住用地23.20公顷，居住人口约12000人。
基层社区B1：
位于金龙湖的西侧，规划居住用地15.33公顷，居住人口约7000人。
基层社区B2：
位于翠屏山公园西侧，规划居住用地20.00公顷，居住人口约1500人。
（4）、社区规划
为了更多地考虑社会效益，优化居民的生活环境，强化社区服务，便于城市管理，适应城市土地市场化动作开发模式的需要，运用社区理论和原则对居住用地进行划分和组织。
遵循社区建设发展趋势，结合本地区实际，规划对现状“街道办事处――社区”的社区组织体系进行完善，形成“居住社区――基层社区”的社区组织体系，规划将本地区的社区划分为2个居住社区，7个基层社区。
a、居住社区规划
居住社区规划应考虑各居住社区的实际情况，尽量与现状街道办事处管理范围相对应，每个居住社区配置1个居住社区中心，每个居住社区中心服务人口为3－5万人左右。
本地区规划分为2个居住社区，配置1个居住社区中心，各居住社区基本情况视下表。
居住社区名称
用地范围
居住用地面积
人口规模
（万人）
居住社区中心位置
凤凰山居住社区
北至城东大道，东至站前路，西至金龙湖，南至陇海铁路
96.72
4.7
朱山路与和平路交叉口
翠屏山居住社区
金龙湖西部地区的居住用地
35.33
0.85
建议与其西部地区的居住用地组成翠屏山社区，社区中心设置在快速路西。
注：
翠屏山居住社区由金龙湖西部居住用地和一号路西部的居住用地共同组成，其居住社区中心安排在一号路西部，在一号路西部西部地区的控规编制中，要考虑为金龙湖西部居住用地服务的公共服务设施的安排。
基层社区中心设置内容及标准一览表
设置项目
服务内容
建筑规模（m2）
用地规模（m2）
设置要求
文化娱乐设施
文化活动中心
图书馆、青少年学习活动室、舞厅、游艺厅、棋类活动室、培训班
4000~5000
4000
体育设施
体育活动中心
室外健身场地、羽毛球、篮球场、游泳池、室内综合健身馆
1500
10000~15000
室外活动场地宜与公共绿地邻近设置
行政管理与社会服务设施
街道行政管理中心
街道办事处、市政、市容、环卫、工商、税务管理
1000~2000
1000~1500
可根据行政管理的辖区设置
社区服务中心
家政服务、就业指导、中介咨询
800~1000
派出所
治安、户籍管理
600
有单独的院落，由对外方便的出入口
社会福利与保障设施
养老院
托老、养老、护理
2000~3000
有单独的院落，由对外方便的出入口和无障碍通道
医疗卫生设施
社区卫生服务中心
医疗、保健、常见病多发病诊疗、残疾人康复
有单独院落，由对外方便的出入口和无障碍通道
商业金融服务设施
社区商业金融服务
超市、日用百货、文具、书店、礼品店、服装、摄影、美容美发、洗浴、饮食、银行、储蓄等
18000~25000
15000~20000
菜市场
蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果
1500~2000
单独设置或与其他商业服务设施综合设置并设于建筑底层
邮电设施
邮政电信设施
电报、电话、信函、包裹、报刊零售
150
可综合设置
小计
30000~43000
30000~45000
绿地
社区绿地
开敞绿地、广场
15000~25000
b、基层社区规划
基层社区是由城市支路以上道路围合、服务半径200－500米的城市最小社区单元，人口规模为0.5－1.5万人，相当于居住小区规模，配置有基本服务功能的基层社区服务中心。
内容
建筑规模
用地
规模
文化活动站
包括书报阅览、书画、文娱、健身等
400－600
体育活动站
包括篮球、排球及小型球类场地
可与绿地结合设置
社区管理服务设施
社区居
升级会员 