SOLANA蓝色港湾国际商区Word文档格式.docx

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MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。

涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。

SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。

SOLANA蓝色港湾国际商区——享受新北京的地方。

建筑规划指标 

占地面积：

13万平方米 

建筑面积：

地上两层，6万平方米（部分挑高9米） 

　　　　　地下两层，9万平方米 

容积 

率：

0.63 

绿 

化 

30.72℅ 

物业类型：

综合性商业 

交通组织：

人车分流 

客货分流 

后勤通道：

设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面 

垃圾处理中心：

安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分 

车位：

地上1300 

地下800 

电梯数量：

客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部 

评论：

该项目的创意等非常不错，使城市的格局变得更加视觉享受话，但该项目目前所面对的困难需要经营者努力去解决，周围高消费人群充足，但地理位置及周边商业对他的冲击，使他只有做活动时，才会有较好的销售。

平时客流有限。

其实这个项目又叫。

。

盈港时尚消费岛。

这个项目看来不错，细品一下，感觉尚是一般，比较概念化和西化，缺乏创新和民族性，以及所应具有的商业运作的灵魂

SOLANA在朝阳公园富人区，位置应该说还行，但是无奈SOLANA距离朝阳公园西门的富人小区有一定距离，区域商业氛围一般，里面的品牌又无法和燕莎抗衡。

所以弄得现在一直人气上不去。

不过，商业区都是需要养的，且SOLANA经常推出点主题活动吸引人气，也许过一两年会更好。

建筑风格独特，是一个商业集群体项目。

只是需要培养。

我来泼点冷水，请大家不要见笑，呵呵，个人浅见而已

首先，从业态来看：

虽然SOLANA定位为Lifestyle 

但是，从严格意义上说，还没达到Lifestyle的层次，业态比例为餐饮、酒吧以及娱乐30%，零售70%，只能算是较好的购物中心业态；

⌝ 

其次，从交通情况来看：

SOLANA不在核心商圈，且道路狭窄，交通条件并不理想，SOLANA北部隔着一条亮马河，河水已经变成了臭水沟；

而从四环到SOLANA东北部的入口，只有一座桥相连；

除此之外，能直接到达项目的只有一条朝阳公园路，公交车也只有少数几路能直接到达。

尽管朝阳公园、亮马桥、燕莎的区域交通良好，但是项目本身的交通状况并不理想；

再次，从整体环境来看：

对于SOLANA来讲，北方的天气是一个致命硬伤，主要体现在温度、风级等因素，所以，尽管同为Lifestyle定位的项目，但是上海的项目更能吸引消费者前来（当然吸引消费者的还有消费观念、业态组合等等诸多因素，不过多说了），下沉的露天中央音乐喷泉广场约五千平米，东部略微突起的坡地及二层环路设计，更是打破了商业项目在水平面统一的常规思维，高低错路；

灯塔、水岸街、钟楼广场、长廊行梯、水景瀑布、园林景观、屋顶花园等结合在周边，这种露天接触自然地环境符合了Lifestyle的定位；

第四，从动线上看：

SOLANA的 

“8”字形回路形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透。

还通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。

在道路设计上也注重与周边建筑的尺度呼应，行走在道路上的消费者能够感觉到街、巷、广场、环路、大道之间的不同体验；

但是在“8”字动线的外侧，闲置较多的店铺，并且有撤柜的店铺遗留装修存在，招商状况一般；

第五，从租金上来看：

业态 

租金 

备注 

餐饮 

6 

-6.5元/平米天 

面爱面：

8元/平方米天，主餐饮街的租金达10-15元/平米天 

零售 

20～26元/平米天 

Esprit边上32平米小铺位：

20-23元/平米天；

ZARA周边的服装珠宝租金：

25-26元∕平米天 

东方新天地平均租金约为750-800元/平米月，虽然SOLANA已经开业一年多的时间，但是平均租金跟东方新天地相差不多，租金偏高是招商不利的一个重要原因；

总结：

由于项目体量较大，主题不明确，指路标识不清晰，对于初来的消费者来说即便动线再合理，仍然有不知身在何处的感觉；

目前项目的自身交通环境不利，仍在培育期也是很重要的因素。

最后真心希望Solana项目能够发展的更好，因为北方城市的商业比较南方城市确实有3-5甚至更久的差距，尤其这种Lifestyle风格的项目更实在北方城市少见，希望solana能有一个突破

特色风情街，很有品位！

如果能顺畅解决地下空间的商业利用率就更好了。

应该多注重与周边商业的错落，包装出新的文化特色，也许可以更好地吸引消费群。

刚考察完这个项目，走进去确实像空运过来的欧洲小镇，抛开业态不说，总体建筑设计和流线给人感觉非常好

要是这项目在南方就可以保证港湾式环境不停运转，来到北方如何能保证冬季的一样LIFESTYLE的营运？

因为这项目所差异是一种户外的景观范围，要是在冬天的户外/户内的进出会带来一定的不便利。

再加上项目的商圈是一个非常成熟的商圈，磁场的复杂性是不是一般商圈能比较， 

三立屯的百货-太平洋，太古的商业项目，还所有CBD的商业，华贸商圈等。

竞争的激烈和客户群的细分和定位也是要非常席和精。

近期刚去了蓝色港湾，非常不错，设计者一定是多年生活在国外的海归，许多建筑的元素都体现了欧式风格。

SOLANA蓝色港湾国际商区——享受新北京的地方