推荐中小企业创业园厂房配套工程建设施工项目计划书Word下载.docx
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9.2安全措施方案
9.3消防设施
10组织机构与人力资源配置……….…...…….……..……….........37
10.1组织机构
10.2人力资源配置
11项目实施进度…………...………....……………….…….…......39
11.1建设工期
11.2项目实施进度安排
11.3项目实施进度表
12投资估算与资金筹措………………...……............……………41
12.1投资估算
12.2资金筹措方式及来源
13财务评价…………………..……...…………………..…………44
14招标投标……………………..………………...………..……...45
14.1招标工作的依据与原则
14.2招标范围
14.3招标组织形式
14.4招标方式
14.5招标初步方案
15社会评价………………………....………..…...………...….……...49
15.1项目对社会的影响分析
15.2项目与所在地区互适性分析
15.3社会风险分析
15.4社会评价结论
16研究结论与建议……………………………………….………..52
16.1推荐方案总体描述
16.2结论与建议
附图
项目区位图
项目总平图
附表
附表12-1*****经济开发区中小企业创业园标准厂房配套工程投入总资金估算汇总表
附表12-2*****经济开发区中小企业创业园标准厂房配套工程建设投资估算表
附件
项目建设单位营业执照
项目建设单位组织机构代码证
1总论
1.1.1项目名称
项目名称：
*****经济开发区中小企业创业园标准厂房配套工程
1.1.2承办单位情况
建设单位：
*****经济开发区建设有限公司。
单位概况：
*****经济开发区始建于1992年6月，是*****市唯一一家省级经济开发区，管理范围14.1平方公里，实行“*****经济开发区”和“*****科技工业园”两位一体，行政统一管理模式。
属*****市和*****合办园区，位于*****市城区东南部，由ABC三区组成，澧水河自西向东流经园区。
园区距新火车站2公里，距荷花国际机场5公里，*****至长沙、*****至重庆高速公路贯穿园区，交通方便快捷，地势平坦，环境优美。
建设以来，开发区按照“政府引导，市场化运作，公司化经营，滚动式发展”的基本思路，加大基础设施建设和招商引资力度，品牌效应初步显现，良好的建设发展环境已形成氛围。
截止2010年底，已累计完成固定资产投资7.56亿元，累计实现产值15.58亿元、税收9001万元，已成为*****工业经济重要的组成部分和增长极。
近年来，开发区实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运营城建国有资本，开辟城建融资渠道，承担开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行*****市政府在经济开发区投、融资平台职责。
1.1.3可行性研究报告编制依据
1）编制依据
（1）《*****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《*****市总体规划（2007-2030）》
（3）《*****科技工业园总体规划（2008-2020）》
（4）原国家发展计划委推荐使用的《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计办投资〔2002〕15号）；
（5）国家发展改革委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资〔2006〕1325号）；
（6）*****市经济开发区规划设计文件；
（7）《*****经济开发区中小型企业创业园可研》
2）研究范围
依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、建设方案、投资估算、社会效益、环境效益等进行综合分析和研究。
1.2.1地理位置
项目建设地点为*****市经济开发区C区中小企业产业园内。
1.2.2建设规模与目标
中小企业产业园总用地面积133334平米，总建筑面积160000平米。
配套厂房24栋。
预计至2020年规划容纳中小企业100家，规划人口8万人，产业、研发从业人员2万人。
本项目作为中小企业产业园配套项目，主要内容涵盖道路建设2000m，工业供气设施（锅炉房）一套，厂房电梯15栋（30套），绿化26000平米，相关电力配套设施及水处理设施。
1.2.3主要建设条件
1）自然地理条件
本工程所在地属中亚热带季风湿润气候，有一定的非地带性地域差独特气候，。
四季分明，热量充足，雨量充沛，严寒期短。
年降雨量1400-2300mm，平均为1524mm，是*****省的三大暴雨中心之一。
全年平均气温为15.7，无霜期260-280天，全年日照平均为1284小时。
2）社会环境条件
防洪堤为城市基础工程，国家政策鼓励，当地群众拥护，能获得各级政府部门和银行的大力支持。
3）场址施工条件
本工程建筑物结构形式对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。
4）外部配套条件
工程建设外部配套条件好，供电、通讯、给排水和交通等基础设施可以满足工程需求。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
项目总投资1800万元，全部为建设单位自筹。
项目土建工程费用473.60万元，占建设总投资的26.31%；
设备、工器具购置费1130.33万元，占建设总投资的62.80%；
安装工程费46.80万元，占建设总投资的2.60%；
工程建设其他费81.63万元，占建设总投资的4.54%；
项目预备费67.64万元，占建设总投资的3.76%。
1.2.5主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标一览表
建设内容
序号
项目
规模
投资
备注
1
道路
2000m
478.4万元
道路密度41%
2
水处理
165.6万元
3
电梯
30套
405万元
15栋
4
供电、照明设施
156.4万元
5
绿化
26000㎡
245.33万元
绿化率39%
6
供气锅炉房
1套
200万元
涵盖除尘设备
7
企业容量
100家
中小企业
8
劳动岗位
2万人
产业、研发
9
总投资
1800万元（预备费67.64万元、其他费用81.63万元）
10
建设期
6个月
2012年11月完工
1.3.1问题
1）目前中小企业园区入驻企业无法全部确定，企业结构、产能规模无法预测，供气、配电设施容量无法进一步精确。
2）园区内企业的原料、产品、流程无法确定，对园区内主要的污染源无法明确。
1.3.2建议
1）项目建设的交通、供电、供气、给排水充分放大考虑，参照类似产业园进行设计规划。
2）充分考虑企业工业性污水、尾气及固体废弃物处理、提前规划建设相关配套设施。
对进驻创业园的中小企业进行择优选择，淘汰对环境污染较为严重的企业。
3）充分考虑工业园的具体环境情况，建筑材料要注重防腐防渗性能要求，绿化植被要适当配置抗污染型植被。
1.3.3结论
作为经济开发区中小型企业产业园标准厂房配套工程，是产业园建设必不可缺的建设内容。
项目建设为企业进驻提供基础条件，相关配套设施的完善能够节约企业成本，增加产业园的吸引力，意义重大。
项目建设是在*****市经济发展建设规划的前提下进行的，整个经济开发区建设被列入了*****市国民经济发展“十二五”规划，政府相关部门大力支持。
本项目建设作为中小企业产业园配套工程，项目规划设计均以产业园主体工程为依据，满足产业园规划建设要求。
项目建设切实可行，建设规模贴近实际功能需要。
项目投资由*****经济开发区建设有限公司同一筹措，资金来源有保障。
2背景及必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1*****市经济开发区建设
*****经济开发区建设以来，按照“政府引导，市场化运作，公司化经营，滚动式发展”的基本思路，加大基础设施建设和招商引资力度，品牌效应初步显现，良好的建设发展环境已形成氛围。
现已吸引多家科技含量较高的绿色环保企业入园，包括现贸源生物医药、佳鑫机械、永兴玻璃、宝湘生物、恒兴生物、万农生物、佳乐机械、湘军鸭业、科艺公司、贸源生物医药、宝湘生物正在扩建，力元新材料、宏泰矿业等知名企业。
*****经济开发区立足*****丰富的天然植物资源和良好的生态环境，依托*****旅游市场和国际知名度，开发区将紧紧围绕“绿色环保”和“高新技术”两个主题，立足本地资源优势，以旅游商品、生物医药、矿产品深度开发为主导产业，完善功能，优化环境，加大招商，提高开发区企业的运行质量，实现开发区内产业聚集，使开发区逐步形成湘、鄂、黔、渝边区具有较强带动和辐射作用的新型工业基地。
2.1.2*****经济开发区中小企业创业园建设
为进一步加强经济开发区建设，增强招商引资力度，依据*****市经济发展情况和社会环境，在*****市委、市政府的引导下，兴建了*****市经济开发区中小企业创业园，规划用地面积133334平米。
并于2008年由*****经济开发区建设有限公司注册成立了*****经济开发区开发建设有限公司中小企业创业中小，注册资本2000万元，资产总额90038万元。
创业中心自2010年开始进创业园区标准厂房建设，目前已开发40000平米，兴建标准厂房面积60080平米。
投入资金总额达3750万元。
目前已有51家企业入驻产业园区，在孵企业43家。
2.2建设必要性
2.2.1本项目符合国家发改委颁布的《产业结构调整指导目录》（2011年本）
项目建设符合《目录》中第一大项第32小项：
32、农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用，以及第三十四大项第4小项：
旅游商品、纪念品开发及营销。
*****经济开发区中小企业创业园立足于*****市旅游市场，园区内众多企业从事*****市特色旅游工艺品，旅游农产品的开发和加工。
该类企业主要依据*****市特色农产品、工艺品，以旅游市场为主市场从事生产销售。
园区主要引进绿色环保、高新技术产业。
符合国家产业结构调整政策要求。
2.2.2本项目的建设符合《*****省国民经济和社会发“十二五”规划》。
《*****省国民经济和社会发展“十二五”规划》提出：
大力发展园区经济，把园区作为产业发展的重要载体，推进产业园区化和园区专业化。
引导园区合理布局，加快省级以上园区扩规和区位调整，着力建设一批具有国际国内先进水平的重大产业基地和特色专业园区。
引导园区专业化发展，坚持特色园区特殊扶持，分类完善配套设施，分类布局建设高速信息通道、技术开发、检验检测认证等公共服务平台。
支持县域园区特别是农业产业园区发展。
鼓励园区土地利用从外延扩张型向内涵集约型转变，促进园区与城区功能整合、空间协调、经济互动、设施共享。
大力扶持中小企业，中小企业始终是支撑发展基本面的中坚力量，要立足区域产业发展实际，培育“专、精、特、新”中小企业群，推动大企业与中小企业战略联盟，鼓励建立稳定的供应、生产、销售等协作关系，通过专业分工、服务外包、订单生产等方式，积极向中小企业提供技术、人才、设备、资金支持。
加大财税金融政策支持，逐步扩大中小企业发展专项资金和贷款贴息资金规模，重点在结构调整、节能减排、技术创新和市场开拓等方面给予支持，健全中小企业信用担保体系，改善金融信贷支持环境，完善中小企业育成机制，促进上市直接融资。
加快完善中小企业服务体系，积极开展培训、咨询、质量检验、企业管理等服务，支持建设中小企业产品技术展示中心，定期举办专业性品牌展会。
简化中小企业行政审批程序，设立侵权投诉中心，维护中小企业发展权益，全面清理整顿涉及中小企业的收费，进一步减轻中小企业社会负担。
鼓励失业人员、返乡农民工、军转复退人员、大中专毕业生、残疾人员创办中小企业。
到2015年，中小企业实现增加值占全省地区生产总值比重达43%。
项目建设着重于*****经济开发区中小企业产业园的基础设施建设，为中小企业的入驻创造良好的基础条件。
加强公共平台建设，减少中小企业创业成本。
项目符合*****省“十二五”规划要求。
2.2.3本项目的建设符合《*****市国民经济和社会发“十二五”规划》。
《*****市国民经济和社会发展“十二五”规划》指出：
着力加快工业园区建设。
进一步拓展园区发展思路，创新园区投融资体制，强化运行机制，加大政策扶持力度，加快基础设施建设，吸引产业、资金、技术向园区集聚，增强园区吸纳和承载工业企业的能力，为发展项目落地创造优越的条件。
整合、优化市县园区产业布局，加快形成各具特色的园区经济。
调整扩容市经济开发区，争取升格为国家级工业园。
瞄准大企业、大集团，增强园区发展实力，力争到2015年，全市工业园区入园企业超过100家，园区工业年产值突破50亿元。
中小企业产业园建设是在*****市“资源与产品对接，项目向园区集中，产业成集群发展”的政策条件下进行的。
项目建设以*****市经济开发区整体规划为依据，取得了*****市各级政府部门和企事业单位的大力支持。
整个经济开发区建设被列入《*****市国民经济发展“十二五”规划》内容。
2.2.4本项目的建设符合*****市经济开发区发展要求。
中小企业创业园建设包含在*****市经济开发区建设范围之内。
中小企业创业园建设更加符合*****市经济发展实际情况。
*****作为国际知名的旅游城市，环境优美、物产丰富且具有众多的民族特色产品和地区特色产品。
*****市旅游业的强势发展，给产品带来了广阔的市场，给企业带来了生存空间。
*****的社会环境和经济环境非常有利于环保、高新技术、特色农产品深加工企业的发展。
2.2.5本项目的建设符合中小企业创业园的建设需要
目前中小企业创业园已经基本完成主体工程。
已经投入了大量的人力和物力。
部分企业已经进驻产业园，并且已经投产使用。
配套项目建设的滞后直接影响了产业园的招商引资，同时也影响了入驻企业的发展。
只有形成了良好的配套设施条件，才能使更多的企业进驻，最终达到中小企业创业园的兴建宗旨，才能最大能力的支持经济开发区发展和*****的经济发展。
此外，配套项目的尽早完工，能够促使经济开发区尽早全功能的投入运转，减少投资周期，节约成本。
2.2.6本项目的建设符合中小企业创业园入驻企业的发展要求
配套项目建设，能够进一步完善产业园的基础环境，给进驻企业带来便利。
特别是供气、供电等相关公共平台的建设能够进一步减少企业成本，有利于企业生存发展。
3市场分析
3.1.1供应现状
目前*****经济开发区中小企业创业园已完成开发面积4000平米，兴建标准厂房60080平米。
目前入驻企业51家，其中23家已近投产。
3.1.2供应预测
*****经济开发区中小企业创业园规划总用地面积133334平米，规划标准厂房建筑面积160000平米，容纳中小型企业100家。
3.2.1需求现状
目前*****市从事生产制造行业的中小型企业近600余家。
*****经济开发区中小企业创业园现已进驻51家企业，进驻企业与*****现有制造类企业的比值为1/12。
此外尚有43家企业进驻工作正在洽谈当中。
3.2.2需求预测
*****作为一个国际知名的旅游城市，旅游经济是*****市经济发展的主要元素。
相关生产制造的中小型企业均以旅游产品为生产主体。
*****市从生产制造行业的中小型企业近年来发展情况及未来预测情况见表3-1及图3-1所示。
表中数据按每2年一个周期，采用平移法进行测算。
表3-1*****生产制造企业今年发展及未来预测表
年份
2004年
2006年
2008年
2010年
2012年
企业数（家）
419
420
499
597
637
2014年
2016年
2018年
2020年
2022年
698
760
821
882
944
图3-1*****生产制造企业发展情况及未来预测图
由以上图表显示预计在2022年*****市共有从事生产制造行业的中小型企业944家。
按照现有的进驻比例计算将拥有近30家企业进驻。
结合现有的可能入驻企业43家。
*****经济开发区中小企业创业园未来十年内将拥有73家待选进驻企业。
此外*****环境优美，社会经济市场良好，具备高新技术行业、绿色环保行业的发展要求，将会吸引更多的相关企业进驻。
综上所述，*****经济开发区中小企业创业园市场发展前景良好。
配套设施工程应尽快完成，尽早的使创业园全功能运作。
本工程作为配套工程项目，价格预测不加以详细分析。
4场址选择
4.1场址现状
4.1.1地点与地理位置
*****经济开发区中小企业创业园标准厂房配套工程项目位于*****市科经济开发区C区，东至工业园内区间道，南面临澧水，西与常张高速公路出口毗邻，北临科技大道（东段），与*****火车站隔河相望，焦柳铁路在西溪坪南侧东西穿过。
图4-1项目建设地点位置图
4.1.2场址土地权属类别及占地面积
本项目为*****经济开发区中小企业创业园标准厂房配套工程建设项目，土地的使用权已经取得，不加详细说明。
4.2场址条件
4.2.1地形、地貌条件
1）地形地貌
项目区地势较为平坦，北部区域最高与最低高差不足3米，地形走势为北高南低、西高东低。
山区石灰层在其周边分布甚广，岩溶地貌发育堪称全省之冠。
流水沿层节理缝隙溶流溶蚀，多形在犬牙奇突的峰脊，进而形成形成峰林和石灰岩孤峰。
另发育有石林、漏洞、落水洞、地下暗河等。
共同构成复杂的峰丛谷地形与丘陵漏斗洼地形和溶蚀山原地貌。
山地岩层倾角不大，形成单山形态，且山地、山原的西北角不大，形成单面山岗形态，山地山原的西北坡与北坡分别缓于东南坡和南坡，山原边缘部分为近似壁立的悬崖峭壁，山高谷深，气势辉煌，风景甚佳。
市城区地势为两侧高（北侧朝天关，南侧七星山）中间低，原属低山区，现配套项目建设前期场地平整工作已经完成。
2）气象水文
本项目区属亚热带山地型季风湿润气候，冬冷夏热，四季分明。
雨量充沛，降雨多集中在4~8月，7~9月常有伏旱秋旱现象。
据*****市气象站历年观测资料，年平均气温16℃，极端高温40.7℃，极端低温-6℃，日最大（暴）雨量240mm。
无霜期216～269天。
最大积雪深度188mm。
常年主导风向为东北风，年均风速15mm/s。
3）地质地震
本项目区地震情况根据《中华人民共和国地震参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为IV度。
为地震设防区。
4.2.2工程地质、水文地质条件
1）工程地质
项目所在地经历过多次大地构造运动，尤其是第四世纪新构造运动队该区域的底层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大、周边露出的底层自老而新依次为：
元古界的板溪群、古生界的震旦系和白垩系、新生界的第四系等。
区域内褶皱极为发育，主要褶皱有桑植-石门复式向斜和武陵山脉复式背斜。
断层主要有永定-保靖断层带，该断层总体做逆时针水平运动。
城区底层只有寒玵系、志留系下统、白垩系、第四系冲击等。
根据主体工程揭示情况无不良地质，满足配套工程建设要求。
2）水文地质
*****位于武陵山脉东部末端，多崇山峻岭，谁资源丰富，主要属于长沙水系支流澧水系，另有沅江水系少数支流，澧水干流在*****市境内总流程388公里，年注入洞庭湖水量40多亿立方米，控制流域面积7255平方公里。
干流鹭鸶湾水文站址多年平均流量154m³
/s，年侵蚀数451T/km2，其中5-8月份汛期输沙量约占全年的90%，澧水源自*****市桑植县，流经*****城区后，取道慈利、石门、澧县、津市，由小渡口进入西洞庭湖之七星湖。
项目所在地地下水主要为地下潜水，大部分存于（5）层泥砂乱石层，其来源和补给基本上是大气降水和澧水河的渗透水，水质好且丰富。
当地居民自古即有取地下水做生活和灌溉用水到的习惯，但未见地下水下降，地下水初见水位一般在距地表15.6-21.4m，静水位一般在距地表13.71-15.43m
4.2.3周边建筑物与环境条件
本项目为标准厂房的配套工程，主要周边建筑物为新建标准厂房，配套工程建设不会进行大面积的场地平整和基坑开挖，对厂房无影响。
4.2.4城市规划要求
本项目符合《*****科技工业园总体规划》（2008-2020）的相关要求。
其中提出，“利用规划区现有山体、水系和道路进行分隔，形成布局科学的产业组团，既有利于进行工业协作交流，同时又避免相互影响、干扰和污染；
走土地集约化道路，降低用地成本，提高土地利用效率，充分共享设施与资源；
加强集聚效益，把规模和集聚统一起来，形成综合核心竞争力”。
4.2.5交通条件
本项目为*****经济开发区C区，项目区紧邻常张高速公路下线和张连支线。
常张高速公路、张罗公路两条区域性公路交汇于澧水河南岸的西溪坪，使其成为联通长沙、自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大的发展，目前已建成的*****长途汽车客运站，开通了老城区相连接的公交车。
交通条件良好。
4.2.6社会环境条件
本项目是*****市认真贯彻落实土地使用管理的政策规定和标准工业厂房
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