华县永安城项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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15296.7万元
34.29%
借款偿还期
1.52年
＜3.5年
1.2项目编织依据
1、《投资项目可行性研究报告研究指南》国家计委办公厅（2004.10）；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；
4、《陕西省工程建设其它费用定额》（2000年）；
5、《中华人民共和国城乡规划法》；
6、华县县城总体规划；
7、永安城项目初步规划设计方案；
8、建设单位提供其他各项基础资料；
9、报告编制人员调查的有关数据资料；
10、项目单位关于编制“陕西华县永安城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。
1.3可行性研究结论
结合项目情况，本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析，对建设投资规模进行估算，工程进展情况制定方案，并且通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：
（1）项目具有良好的宏微观政治、经济环境；
（2）项目对于华县经济发展及城市建设具有积极的推动作用；
（3）项目规划合理，职能完善，设计方案指标合理；
（4）项目主要经济指标均满足评价标准；
（5）项目风险在合理的限度内。
第二章项目建设背景及市场分析
2.1项目建设背景
2.1.1宏观经济分析
（1）国家宏观经济发展分析
初步核算，2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。
分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；
第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；
第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；
第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；
第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。
全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。
规模以上工业增加值增长11.0%。
分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。
全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。
分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；
农村投资30707亿元，增长27.5%。
在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；
第二产业投资82277亿元，增长26.8%；
第三产业投资108489亿元，增长33.0%。
全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；
城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。
农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。
2.1.2微观经济发展分析
初步核算，华县2009年全县生产总值完成64.757亿元，较上年增长14.2%。
其中第一产业增加值4.51亿元，增长7%；
第二产业增加值48.559亿元，增长14.6%，其中工业增加值46.923亿元，增长14.1%；
第三产业增加值11.688亿元，增长14.8%。
第一产业增加值占生产总值的比重为7%，较上年下降1.4个百分
点；
第二产业增加值占的比重为75%，下降1.5个百分点；
第三产业增加值占的比重为18%，上升2.9个百分点，三次产业比为7:
75:
18。
全年辖区规模以上工业企业总产值892903.4万元（现价），比上年增长16%。
其中：
县属企业完成50367.3万元，增长102.47%。
大中型企业产值增长较快，完成829764.5万元，增长12.6%。
分轻重工业看：
轻工业快速增长，完成14961万元，增长127.33%；
重工业完成877942.4万元，增长15.04%。
全年规模以上工业企业实现产品销售收入901455.7万元，增长19.68%。
其中大型企业产品销售收入828337.9万元，增长18.25%;
中型企业产品销售收入26895.7万元，增长99.57%;
小型企业产品销售收入46222.1万元，增长17.66%。
在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入40329.6万元，增长25.19%。
全年规模以上工业企业实现利润49563.8万元，下降82.26%；
税金总额32674.4万元，下降76.36%。
旅游业初见成效。
2009年，华县不断发展壮大文化旅游产业，总投资2亿元的少华山森林公园正式对外运营，成为关中东部唯一的国家级森林公园，开园以来累计接待游客5.2万余人，实现旅游综合收入760万元。
渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，被省旅游局认定为陕西东部最大的红色旅游景区。
华州国际皮影文化产业园对外开放，成为全国最大的皮影文化“博物馆”。
城镇居民生活水平显著提高。
全县城镇居民人均可支配收入达14218元，比上年增加2798元，增长24.5%。
全县城镇单位在岗职工23249人，职工工资总额68509.5万元，增长12.8%，在岗职工年平均工资29501元，增长16.9%。
2.1.3华县固定资产及建筑业
建筑业快速发展。
2009年全县有资质等级的建筑施工企业4个，实现竣工产值2.23亿元，增长1.78%；
房屋施工面积15万平方米，增长25.1%，房屋竣工面积15万平方米，增长25.1%。
2009年，全县全社会固定资产投资完成440127万元，比上年同期增长55.18%。
全社会固定资产投资中城镇固定资产投资完成398742万元，增长61.63%。
城镇固定资产投资分三次产业来看：
第一产业完成投资7182万元，增长263.46%；
第二产业完成324031万元，增长62.46%；
第三产业完成67529万元，增长49.2%。
2009年全县城镇固定资产投资项目86个，比上年同期增加26个，增长43.33%。
其中总投资过500万元以上项目67个，比上年同期增加项目20个，增长42.55%。
2.2项目建设的必要性
2.2.1华县城市建设的需要
（1）本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境，还可以改善华县新区的环境，对华县经济的发展起到很大的促进作用。
（2）随着华县的开发建设，本区域急切需要相应的居住小区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住、生活需求、消费需求、以及政府、企事业单位的对商务环境需求，从而提升城市功能。
（3）高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上容易形成良好的建筑形态和服务口碑，从而树立一个健康、高尚的品牌形象，为华县打造一张醒目的城市名片。
2.2.2华县房地产业发展的需要
华县响应西部大开发的号召，加快城市发展进程，同时华县城市人口的快速增长，给华县的房地产业带来了契机。
在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县的房地产业提供了有利的政策指导。
房地产业不仅可以为市民们提供一个适宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业、建材以及其他相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。
2.2.3对华县新区经济发展的促进作用
近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快的地区，项目的建设有利于增加城市固定资产投资、增加区域就业，促进城市经济发展。
2.3项目SWOT分析
Ø
优势：
1．区位优势：
位于城市中心区域，对外交通方便：
规划地段位于华县县城中部渭华路地段，四周都是规划建设的城市干道，对外联系极为方便，且位于城市中心。
2．周边社会服务设施、教育设施比较齐全：
规划用地位于城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。
3．周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔前景：
规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。
4．用地内现状建筑少，易于开发建设：
现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。
劣势：
1．地形坡度变化比较大：
对于项目的实施具有一定的影响，但是地形坡度能够结合建筑、室外广场、公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。
2．建设开发过程对于周边居民有一定的环境影响，项目区位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应的管理措施。
机会：
1．本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会、经济、环境三效益的综合平衡。
2.本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源、人力、物力的整合条件。
威胁：
1．现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。
2．华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。
SWOT小结：
1、凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。
2、本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。
3、城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。
第三章市场分析及项目定位
3.1华县房地产市场分析
通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做一汇总:
序号
项目名称
建设性质
建设规模和主要内容
建设起止年限
总投资
截止2009年底完成工作
2010年目标任务
项目建设责任
累计完成投资
主要完成工作
2010年度计划投资
自筹
工程形象进度
建设单位负责人
房地产开发投资
共25个项目
366701
93836
1
阳光小区
新建
新建住宅楼16栋；
建筑面积40055平方
2010-2011
6500
2500
一期竣工
东胜房地产开发有限公司王海娟
2
杏园阳光
续建
新建四幢砖混住宅楼，建筑面积20000平方米
2009-2010
780
1720
竣工
华隆公司孙彦坤
3
四季花城
建设面积10万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路、绿化
2007-2010
8000
1000
5000
坤峰房地产公司李秦豫
4
锦绣绿地
建设14栋总建筑面积74840平方米，其中居住房5100平方米
10327
5327
陕西恒盛开发公司王瑞玲
5
锦绣名居一期
19栋94750平方米
15600
锦绣名居二期
68亩，18栋65630平方米
2011-2012
9500
6
赤水湾生态文化园度假山庄项目
赤水河两侧，61650平方米
2010-2012
2000
渭南高新区天时置业有限公司
7
瓜坡重点镇城乡统筹小区
四个小区27.5万平方米
33000
15000
派尔森、恒盛、3个房地产公司
8
渭华路商贸城西扩
20万平方米，其中：
住宅10.72万平方米
20000
永安房地产公司
9
兆兴国际城项目
规划总用地面积691.23亩，总建筑面积80万平方米，总投资10亿元人民币，由5个住宅区和1个商业区组成，可容纳住户4036户，个体商户1000余户，由10栋商业大楼和100余栋多层与高层住宅楼组成。
项目容积率1.87，建筑密度25.2%，绿地率35.94%，停车位1985个，社区内将配套有2所幼儿园、1所小学、星级酒店、大型超市、百货商场、家居建材市场、饮食街、文化街、蔬菜副食大楼、社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。
100000
陕西兆兴房地产开发有限公司
10
汇邦.紫馨苑
北苑：
五栋六层住宅楼，建筑面积15480平方米；
南苑：
十栋六层住宅楼，建筑面积32200平方米
2009-2011
6461
1761
4700
汇邦房地产公司王仲坤
11
育红馨苑小区
一幢六层6000平方米住宅楼
800
600
200
城乡建设综合开发公司姬升平
怡馨苑小区
十幢住宅楼39000平方米
4000
400
3600
电力山水幸福城
55.8亩，总建筑面积93183平方米，其中住房70000平方米
6949
900
6049
渭南市天立园房地产开发有限公司曹小红
华苑小区
两幢七层建筑面积8200平方米住宅楼
820
620
东胜房地产开发有限公司李东生
吴溪公园小区
三幢六层住宅楼及一幢两层商业门面房,13000平方米
1200
城乡建设综合开发公司姬升平
12
吴溪公园小区二期住宅楼项目
两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积6640平方米
700
13
华县体育馆综合开发项目
86万平方米
89000
浙江嘉善县佳诚房地产公司
14
尚上居住宅小区
新建住宅楼15幢，总建筑面积7600平方米。
陕西众泰房地产开发有限公司
15
新华大厦建设项目
新建十三层全框架营业楼1幢。
总建筑面积27000平方米。
6000
华县新华书店
16
金水苑商住小区
新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积8328平方米。
陕西恒艺置业有限公司
17
福圆小区3#住宅楼
新建一栋住宅楼，总建筑面积3800平方米
华县城乡建设综合开发公司
18
名仕典藏住宅楼
新建一栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积2160平方米
300
19
县经济适用房工程
48亩12栋4.8万平方米
20
金堆城钼业公司棚户区改造项目
总建筑面积44900平方米，其中，职工安置房建筑面积41400平方米，公共配套设施建筑面积3500平方米，安置职工690户
8824
金堆城钼业公司
21
竹沁园小区
7600平方米
2010
7200
渭南竹沁园房地产公司
22
食品公司小区
4015平方米
450
渭南盛泽房地产公司
23
英华公馆
8000平方米
华县鸿力房地产公司薛建立
24
高塘镇商用房开发
1000平方米
120
北村行政村
25
红领机械厂招待所扩建
一幢五层4500平方米商业用房
100
350
华县巴一酒店王巴一
3.2项目综合定位
3.2.1功能定位
（1）定位原则：
适应市场变化、创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。
（2）定位：
本项目是一个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。
由于对当前目标客户的需求进行了进一步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。
3.2.2目标市场定位
结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类：
（1）对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强的顾客；
收入中、高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户；
户型、面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这一群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。
（2）以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有一定的经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。
（3）周边县市来华县考察投资的投资商。
（4）华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。
3.3项目价格定位
（1）定价原则：
结合市场供给的实际情况，制定一个合理的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。
（2）项目价格定位：
本项目的价格定位采用市场比较法。
市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。
市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等步骤。
1）选择案例
从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地、四季花城、锦绣民居二期这三个案例。
通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表3-1所示。
表3-1因素条件说明表
对象
比较因素
比较对象
可比实例一
可比实例二
可比实例三
永安城
锦绣民居二期
成交单价（元/m2）
1400
1600
1480
用途
住宅
交易情况
预售
总建筑面积（m2）
107300
51000
65630
配套设施
较完备
2）修正因素的确定
三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：
区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。
因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。
3）计算修正系数
每个因素的取值以项目为基准值计算，本项目的各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。
最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。
修正系数计算如下表3-2所示。
表3-2因素修正表
可比实例
A
1400元/m2
B
1600元/m2
C
1480元/m2
区域因素
100/103
100/97
100/104
100/100
交易时间
100/99
100/98
100/102
个别因素
100/95
修正系数
0.96
1.08
0.99
4）权重的确定
锦绣绿地0.4；
四季花城0.3；
锦绣民居二期0.3
5）比准价格的确定
根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：
案例一比准价格：
1400×
0.96＝1346元/m2
案例二比准价格：
1600×
1.08＝1735元/m2
案例三比准价格：
1480×
0.99＝1468元/m2
6）项目最终合理比准价格的确定
项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：
项目比准价格＝1364×
0.4＋1735×
0.3＋1436×
0.3＝1500元/m2
依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为1500元/m2。
随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。
同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价2200元/m2，商业部分定价4000元/m2。
第四章项目建设条件
4.1项目建设地址
永安城项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。
4.2项目建设自然条件
4.2.1气候气象
属暖温带半湿润气候区，年平均气温17.2℃，降水量532毫米，无霜期283天，大气压力冬季97.87Kpa，夏季95.92Kpa，湿度最冷月平均67%，最热月平均70%，夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13，全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59，年内主要气象灾害有干旱、雨涝、大风、干热风和低温冻害。
4.2.2工程地质
华县大地构造位置隶属于华北地台南缘豫西断褶带太华隆起，北东向青岗坪大断裂南侧。
区域地层主要有元古界铁洞沟组变质碎屑岩、中上元古界熊耳群火山岩、高山河组浅变质陆源碎屑-碳酸盐岩。
区域构造线呈近东西
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