城市精细化管理办法物业管理Word格式文档下载.docx

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〔9〕其他：

综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。

2、公共区域清洁卫生效劳标准标准

2—1：

〔1〕人员配置:

配置专职保洁3人。

建筑面积每增减4万平米相应增减1人。

〔2〕人员要求:

挂牌上岗。

2—2：

楼外公共区域

〔1〕道路地面：

每天清扫1次，道路无杂物。

〔2〕垃圾箱：

①定期清运，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。

②装修垃圾定点堆放，适时清理。

3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准

绿化养护：

根据绿化情况适时除掉杂草，防治结合，及时灭治病虫害。

4、公共区域秩序维护效劳标准标准

4—1：

人员要求

〔1〕人员配备：

配置专职保安4人。

每增加一个主出入口相应增加3人。

身体健康，工作认真负责。

〔2〕技能水平：

能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境。

〔3〕服装仪容：

上岗时佩戴统一标志。

〔4〕器械配备：

配备必备的平安护卫器械。

4—2：

门岗

〔1〕出入口：

主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。

〔2〕车辆疏导：

对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标

准标准

5—1：

人员要求：

设置兼职维修人员。

5—2：

公用设施公共部位

〔1〕房屋结构：

每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

〔2〕屋顶：

每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。

〔3〕道路、路面、侧石、窨井盖：

每季度一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

〔4〕楼外排水管道及化粪池：

每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；

化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通。

〔5〕地面排水沟：

每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。

〔6〕供排水系统：

水泵和饮用水水池〔箱〕及时清洗、消毒、水质化验，水质符合国家标准。

〔7〕公共照明：

①楼道灯、道路灯完好率达75%〔主干道亮灯率80％〕。

②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

〔8〕消防系统：

①消防泵、消火栓每年巡查一次，每年保养一次。

②灭火器每年检查一次。

③消防水带每半年检查一次。

④每年对消防知识进行1次宣传。

〔9〕避雷系统：

避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

〔二〕二级效劳标准〔收费标准：

0.6元/月平方米〕

1、综合管理效劳标准标准

①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共3人，其中：

经理〔处长〕1人，财务〔收费员〕2人。

建筑面积每增减3万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。

①小区经理有1年以上小区经理任职经历。

②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。

③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。

〔3〕效劳时间：

周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供效劳。

〔4〕工作方案：

制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每年向委托方报告一次方案实施情况。

〔1〕管理制度：

①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。

〔2〕制度公示：

效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。

〔3〕报修、投诉受理：

①24小时受理业主或使用人报修。

急修2小时内到达现场处理〔预约除外〕。

②对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

〔4〕效劳费收支：

〔5〕满意度调查：

每年1次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的65%，对测评结果分析并及时整改。

〔6〕特约便民效劳：

〔7〕业主活动：

每年组织一次以上的小区业主活动。

〔8〕档案管理：

〔9〕财务管理：

〔10〕维修资金：

〔11〕接管工程：

〔12〕装修事项：

告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

〔13〕其他：

配置专职保洁工4人。

建筑面积每增减三万平米相应增减1人。

统一培训，挂牌上岗。

楼内公共区域

〔1〕生活垃圾：

①按单元配置收集点，每两天定时清理一次。

②装修垃圾定点堆放，及时清理。

〔2〕通道及楼梯台阶：

①每半个月清扫一次。

②大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养一次。

③发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

④扶手栏杆：

楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。

2—3：

每两天清扫1次，道路无杂物。

〔2〕绿地：

绿地每周捡拾1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。

〔3〕垃圾箱：

每两天清运一次，每月抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。

〔4〕灯具：

保持明亮清洁。

〔5〕亭廊小品：

对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。

〔6〕健身设施：

每周清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕，及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。

3—1：

草坪

〔1〕根据绿化面积配置专〔兼〕职绿化人员。

〔2〕适当绿化点缀。

〔3〕保存率80%以上，生长良好。

〔4〕适时对草坪整治修剪。

〔5〕每年适时除掉杂草。

〔6〕干旱、高温季节根本保持有效供水。

〔7〕有针对性地进行治理。

3—2：

树木

〔1〕保存率80%以上，生长良好。

〔2〕按生长情况适时修剪。

〔3〕每年适时去除杂草。

〔4〕防治结合，及时灭治。

配置专职保安6人。

建筑面积每增减3万平米相应增减1人。

身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。

〔2〕技能训练：

平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为60%。

〔3〕技能水平：

〔4〕服装仪容：

上岗时佩戴统一标志，上岗时精神饱满。

〔5〕器械配备：

4—3：

巡逻岗

〔1〕巡逻要求：

①对重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕巡逻每班1人，每天至少巡查3次，有巡更记录，发现问题及时处理。

②接受业主〔使用人〕求助，答复住户的询问。

〔2〕应急处理：

①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。

②在遇到异常情况或住户紧急求助时，15分钟内赶到现场，采取相应措施。

③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。

配置专职维修工2人，建筑面积每增减4万平米相应增减1人。

①房屋外观完好、整洁、美观。

②房屋完好率达85%。

房屋及时维修率、合格率达85%。

③每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

〔2〕门窗：

每个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

〔3〕屋顶：

〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖：

每个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

〔5〕屋面、排水管道、化粪池：

化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通，每季度1次清理明沟内的泥沙等垃圾。

〔6〕地面排水沟：

每季度一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。

〔7〕供排水系统：

〔8〕公共照明：

①楼道灯、道路灯完好率达80%〔主干道亮灯率90％〕。

〔9〕消防系统：

①消防泵、消火栓每半年巡查一次，每年保养一次。

③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。

〔10〕避雷系统：

〔三〕三级效劳标准〔收费标准：

0.9元/月平方米〕

①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共4人，其中：

经理〔处长〕1人，财务〔收费员〕2人，客服一人。

建筑面积每增减2万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。

②配置办公家具、等办公设备及办公用品。

〔1〕工作方案：

制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每半年向委托方报告一次方案实施情况。

〔2〕管理制度：

〔3〕制度公示：

〔4〕报修、投诉受理：

急修1小时内到达现场处理〔预约除外〕。

小修一日内修复。

②对业主或使用人的投诉在48小时内答复处理。

〔5〕效劳费收支：

〔6〕满意度调查：

每年1次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的70%，对测评结果分析并及时整改。

〔7〕特约便民效劳：

能提供2种以上特约效劳〔有偿〕和2种以上便民〔无偿〕效劳。

〔8〕业主活动：

节假日有专题布置，每年组织一次以上的小区业主活动。

〔9〕档案管理：

建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案〔包括设备管理档案、物业租赁档案、日常管理档案〕。

〔10〕财务管理：

建立健全的财务管理制度，对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作标准，账目清晰。

〔11〕维修资金：

〔12〕接管工程：

〔13〕装修事项：

〔14〕其他：

配置专职保洁工5人。

建筑面积每增减2万平米相应增减1人。

①按单元配置收集点，每天定时清理一次。

①地面每周清扫一次。

②楼梯间墙面每两个月除尘一次。

③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每季度保养一次。

④发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

〔3〕扶手栏杆：

〔4〕天花板、公共灯具：

每季度除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。

〔5〕指示牌信报箱：

每月擦抹1次，保持无污迹。

每天清扫1次，道路无杂物，无积水。

〔2〕绿地、明沟：

每天捡拾1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。

每天清运一次，每周抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。

〔4〕公共灯具：

每两月擦抹一次，明亮清洁；

2米以上局部每季度擦抹、除尘一次。

每3天清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕，每月刷洗消毒1次。

及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。

〔7〕人工湖、喷水池：

每周1次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁。

〔1〕人员配置：

配置专职绿化工3人。

建筑面积每增

减30000平米相应增减1人。

〔3〕绿化率：

小区绿化率20%。

〔1〕保存率：

保存率85%以上，生长良好。

〔2〕修剪:

及时对草坪整治修剪，高度控制在12cm以下。

〔3〕清杂草:

每年适时除掉杂草，每年除杂草6次以上。

〔4〕灌、排水:

根据天气及长势情况每年浇水6—8次，根本保持有效供水，根本无积水。

〔5〕施肥:

按生长情况，适时、适量每年施复合肥1遍。

〔6〕病虫害:

严格控制病虫害，有针对性进行治理。

〔7〕其它:

草坪生长良好，发现斑秃及时补植。

3—3：

〔1〕保存率:

保存率90%以上，生长良好。

乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年1遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。

每年适时去除杂草4次以上。

〔4〕施肥:

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。

〔5〕病虫害:

防治结合，及时灭治。

〔6〕其它:

乔灌木生长健壮，树冠完整，球、篱生长茂盛。

3—4：

花坛花境

〔1〕布置：

每年有2次以上花卉布置，形成图案。

〔2〕补种：

缺枝、倒伏、枯死及时补种。

〔3〕修剪施肥：

及时去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

〔4〕病虫害：

适时做好病虫害防治工作。

〔5〕其它：

花坛设施经常保持完好。

配置专职保安10人。

每增加一个主出入口相应增加4人。

建筑面积每增减5000平米相应增减1人。

平安护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。

平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为80%。

能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表标准整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

配备对讲装置或其他必备的平安护卫器械。

〔2〕进出人员管理：

阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。

对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅，对大件物品搬出进行登记。

①对重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕巡逻每班1人，每4小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。

4—4：

监控岗

〔1〕技防设施：

①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。

设备完好率达85%。

②技术防范设施〔如安防监控、楼宇对讲、周界报警等〕能有效使用，对所反响的信息实施管理并及时处理。

①监控中心接到报警信号，安护人员10分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。

②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。

配置专职维修工3人，建筑面积每增减3万平米相应增减1人。

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。

②房屋完好率达90%。

房屋及时维修率、合格率达90%，并建立回访制度。

③封闭阳台要统一有序，阳台〔包括平台和外廊〕的使用不得有碍观瞻。

④每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

每半个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

每半个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

每季度一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；

化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通，每两个月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。

每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。

〔7〕公用走廊墙地面：

墙面、顶面粉刷层完好率85%以上，面砖、地砖平整、无缺损。

〔8〕亭、景观小品：

每周一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其平安使用。

〔9〕休闲健身设施：

每月巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施平安使用。

〔10〕平安标志：

小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。

对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，适时检查，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

5—3：

公用设备

〔1〕电梯：

①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员3小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业效劳人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。

②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。

③设置紧急呼救装置的，应保证完好，发生故障时应确保顺畅通话。

④委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并张贴?

平安检验合格?

标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。

⑤做好运行效劳，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。

⑥业主〔住户〕使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。

〔2〕供排水系统：

①总体供水设施每月检查一次。

②泵、管道每4年进行除锈、油漆一次。

③水泵和饮用水水池〔箱〕：

水泵每年保养一次，饮用水水池〔箱〕每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。

④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。

⑤每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。

〔3〕公共照明系统：

①楼道灯、道路灯完好率达85%〔主干道亮灯率95％〕。

②景观灯、节日彩灯完好率达85%。

③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。

④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

〔4〕消防系统：

①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。

〔5〕智能化系统：

①弱电系统配置完善〔至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的2项以上系统〕。

②系统每月检查一次，发现问题及时维修。

〔6〕避雷系统：

〔四〕四级效劳标准〔收费标准：

1.2元/月平方米〕

①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共5人，其中：

经理〔处长〕1人，财务〔收费员〕2人，客服2人。

建筑面积每增减1.5万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。

①小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。

②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁标准。

周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供效劳。

效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、