城市精细化管理办法物业管理.docx
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城市精细化管理办法物业管理
邯郸市城市精细化管理方法〔试行〕
十五、物业管理标准
管理标准:
一、住宅小区效劳标准和收费标准
〔一〕一级效劳标准〔收费标准:
0.4元/月平方米〕
1.综合管理效劳标准标准
1—1:
机构设置
〔1〕管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共2人,建筑面积每增减4万平方米,可相应增减管理效劳人员1人。
②配置必要的办公设备。
〔2〕人员要求:
管理人员有一定管理经验。
〔3〕管理制度:
有明确的值班制度,工作有记录。
〔4〕制度公示:
效劳场所公示办事制度、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。
1—2:
日常管理效劳
〔1〕报修、投诉受理:
①随时受理业主或使用人报修。
有报修、维修和回访记录。
②对业主或使用人的投诉在4天内答复处理。
〔2〕效劳费收支:
物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。
〔3〕满意度调查:
采取多种形式与业主或使用人沟通。
〔4〕特约便民效劳:
能提供适当特约效劳。
〔5〕档案管理:
建立健全小区物业管理档案。
〔6〕财务管理:
对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理,做到账目清晰。
〔7〕维修资金:
建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,账目清晰。
〔8〕接管工程:
承接工程时,对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。
〔9〕其他:
综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。
2、公共区域清洁卫生效劳标准标准
2—1:
机构设置
〔1〕人员配置:
配置专职保洁3人。
建筑面积每增减4万平米相应增减1人。
〔2〕人员要求:
挂牌上岗。
2—2:
楼外公共区域
〔1〕道路地面:
每天清扫1次,道路无杂物。
〔2〕垃圾箱:
①定期清运,垃圾无漫溢,垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。
②装修垃圾定点堆放,适时清理。
3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准
绿化养护:
根据绿化情况适时除掉杂草,防治结合,及时灭治病虫害。
4、公共区域秩序维护效劳标准标准
4—1:
人员要求
〔1〕人员配备:
配置专职保安4人。
每增加一个主出入口相应增加3人。
建筑面积每增减4万平米相应增减1人。
身体健康,工作认真负责。
〔2〕技能水平:
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境。
〔3〕服装仪容:
上岗时佩戴统一标志。
〔4〕器械配备:
配备必备的平安护卫器械。
4—2:
门岗
〔1〕出入口:
主出入口24小时有人值守,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
〔2〕车辆疏导:
对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅。
5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标
准标准
5—1:
人员要求:
设置兼职维修人员。
5—2:
公用设施公共部位
〔1〕房屋结构:
每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
〔2〕屋顶:
每年检查1次,发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。
〔3〕道路、路面、侧石、窨井盖:
每季度一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
〔4〕楼外排水管道及化粪池:
每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池适时清理,保证化粪池出入口畅通。
〔5〕地面排水沟:
每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,预计暴雨到来前,应及时检查。
〔6〕供排水系统:
水泵和饮用水水池〔箱〕及时清洗、消毒、水质化验,水质符合国家标准。
〔7〕公共照明:
①楼道灯、道路灯完好率达75%〔主干道亮灯率80%〕。
②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
〔8〕消防系统:
①消防泵、消火栓每年巡查一次,每年保养一次。
②灭火器每年检查一次。
③消防水带每半年检查一次。
④每年对消防知识进行1次宣传。
〔9〕避雷系统:
避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
〔二〕二级效劳标准〔收费标准:
0.6元/月平方米〕
1、综合管理效劳标准标准
1—1:
机构设置
〔1〕管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共3人,其中:
经理〔处长〕1人,财务〔收费员〕2人。
建筑面积每增减3万平方米,可相应增减管理效劳人员一人。
②配置必要的办公设备。
〔2〕人员要求:
①小区经理有1年以上小区经理任职经历。
②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。
③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。
管理人员有一定管理经验。
〔3〕效劳时间:
周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供效劳。
〔4〕工作方案:
制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施,每年向委托方报告一次方案实施情况。
1—2:
日常管理效劳
〔1〕管理制度:
①有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。
②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
〔2〕制度公示:
效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。
〔3〕报修、投诉受理:
①24小时受理业主或使用人报修。
急修2小时内到达现场处理〔预约除外〕。
有报修、维修和回访记录。
②对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
〔4〕效劳费收支:
物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。
〔5〕满意度调查:
每年1次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的65%,对测评结果分析并及时整改。
〔6〕特约便民效劳:
能提供适当特约效劳。
〔7〕业主活动:
每年组织一次以上的小区业主活动。
〔8〕档案管理:
建立健全小区物业管理档案。
〔9〕财务管理:
对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理,做到账目清晰。
〔10〕维修资金:
建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,账目清晰。
〔11〕接管工程:
承接工程时,对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。
〔12〕装修事项:
告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
〔13〕其他:
综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。
2、公共区域清洁卫生效劳标准标准
2—1:
机构设置
〔1〕人员配置:
配置专职保洁工4人。
建筑面积每增减三万平米相应增减1人。
〔2〕人员要求:
统一培训,挂牌上岗。
2—2:
楼内公共区域
〔1〕生活垃圾:
①按单元配置收集点,每两天定时清理一次。
②装修垃圾定点堆放,及时清理。
〔2〕通道及楼梯台阶:
①每半个月清扫一次。
②大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养一次。
③发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
④扶手栏杆:
楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。
2—3:
楼外公共区域
〔1〕道路地面:
每两天清扫1次,道路无杂物。
〔2〕绿地:
绿地每周捡拾1次,秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。
〔3〕垃圾箱:
每两天清运一次,每月抹洗一次,垃圾无漫溢,垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。
〔4〕灯具:
保持明亮清洁。
〔5〕亭廊小品:
对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。
〔6〕健身设施:
每周清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕,及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。
3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准
3—1:
草坪
〔1〕根据绿化面积配置专〔兼〕职绿化人员。
〔2〕适当绿化点缀。
〔3〕保存率80%以上,生长良好。
〔4〕适时对草坪整治修剪。
〔5〕每年适时除掉杂草。
〔6〕干旱、高温季节根本保持有效供水。
〔7〕有针对性地进行治理。
3—2:
树木
〔1〕保存率80%以上,生长良好。
〔2〕按生长情况适时修剪。
〔3〕每年适时去除杂草。
〔4〕防治结合,及时灭治。
4、公共区域秩序维护效劳标准标准
4—1:
人员要求
〔1〕人员配备:
配置专职保安6人。
每增加一个主出入口相应增加3人。
建筑面积每增减3万平米相应增减1人。
身体健康,工作认真负责,并定期接受培训。
〔2〕技能训练:
平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为60%。
〔3〕技能水平:
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境。
〔4〕服装仪容:
上岗时佩戴统一标志,上岗时精神饱满。
〔5〕器械配备:
配备必备的平安护卫器械。
4—2:
门岗
〔1〕出入口:
主出入口24小时有人值守,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
〔2〕车辆疏导:
对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅。
4—3:
巡逻岗
〔1〕巡逻要求:
①对重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕巡逻每班1人,每天至少巡查3次,有巡更记录,发现问题及时处理。
②接受业主〔使用人〕求助,答复住户的询问。
〔2〕应急处理:
①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元,协助保护现场,及时疏散危险区域人员,并报告管理处与警方。
②在遇到异常情况或住户紧急求助时,15分钟内赶到现场,采取相应措施。
③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。
5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标
准标准
5—1:
人员要求
〔1〕人员配备:
配置专职维修工2人,建筑面积每增减4万平米相应增减1人。
〔2〕人员要求:
上岗时佩戴统一标志。
5—2:
公用设施公共部位
〔1〕房屋结构:
①房屋外观完好、整洁、美观。
②房屋完好率达85%。
房屋及时维修率、合格率达85%。
③每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
〔2〕门窗:
每个月一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
〔3〕屋顶:
每年检查1次,发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。
〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖:
每个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
〔5〕屋面、排水管道、化粪池:
每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池适时清理,保证化粪池出入口畅通,每季度1次清理明沟内的泥沙等垃圾。
〔6〕地面排水沟:
每季度一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,预计暴雨到来前,应及时检查。
〔7〕供排水系统:
水泵和饮用水水池〔箱〕及时清洗、消毒、水质化验,水质符合国家标准。
〔8〕公共照明:
①楼道灯、道路灯完好率达80%〔主干道亮灯率90%〕。
②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
〔9〕消防系统:
①消防泵、消火栓每半年巡查一次,每年保养一次。
②灭火器每年检查一次。
③消防水带每半年检查一次,消防管网压力每半年检查一次。
④每年对消防知识进行1次宣传。
〔10〕避雷系统:
避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
〔三〕三级效劳标准〔收费标准:
0.9元/月平方米〕
1、综合管理效劳标准标准
1—1:
机构设置
〔1〕管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共4人,其中:
经理〔处长〕1人,财务〔收费员〕2人,客服一人。
建筑面积每增减2万平方米,可相应增减管理效劳人员一人。
②配置办公家具、等办公设备及办公用品。
〔2〕人员要求:
①小区经理有1年以上小区经理任职经历。
②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。
③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。
管理人员有一定管理经验。
〔3〕效劳时间:
周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供效劳。
〔4〕工作方案:
制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施,每年向委托方报告一次方案实施情况。
1—2:
日常管理效劳
〔1〕工作方案:
制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施,每半年向委托方报告一次方案实施情况。
〔2〕管理制度:
①有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。
②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
〔3〕制度公示:
效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。
〔4〕报修、投诉受理:
①24小时受理业主或使用人报修。
急修1小时内到达现场处理〔预约除外〕。
小修一日内修复。
有报修、维修和回访记录。
②对业主或使用人的投诉在48小时内答复处理。
〔5〕效劳费收支:
物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。
〔6〕满意度调查:
每年1次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的70%,对测评结果分析并及时整改。
〔7〕特约便民效劳:
能提供2种以上特约效劳〔有偿〕和2种以上便民〔无偿〕效劳。
〔8〕业主活动:
节假日有专题布置,每年组织一次以上的小区业主活动。
〔9〕档案管理:
建立档案管理制度,建立健全小区物业管理档案〔包括设备管理档案、物业租赁档案、日常管理档案〕。
〔10〕财务管理:
建立健全的财务管理制度,对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作标准,账目清晰。
〔11〕维修资金:
建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,账目清晰。
〔12〕接管工程:
承接工程时,对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。
〔13〕装修事项:
告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
〔14〕其他:
综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。
2、公共区域清洁卫生效劳标准标准
2—1:
机构设置
〔1〕人员配置:
配置专职保洁工5人。
建筑面积每增减2万平米相应增减1人。
〔2〕人员要求:
统一培训,挂牌上岗。
2—2:
楼内公共区域
〔1〕生活垃圾:
①按单元配置收集点,每天定时清理一次。
②装修垃圾定点堆放,及时清理。
〔2〕通道及楼梯台阶:
①地面每周清扫一次。
②楼梯间墙面每两个月除尘一次。
③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每季度保养一次。
④发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
〔3〕扶手栏杆:
楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。
〔4〕天花板、公共灯具:
每季度除尘一次,天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。
〔5〕指示牌信报箱:
每月擦抹1次,保持无污迹。
2—3:
楼外公共区域
〔1〕道路地面:
每天清扫1次,道路无杂物,无积水。
〔2〕绿地、明沟:
每天捡拾1次,秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。
〔3〕垃圾箱:
每天清运一次,每周抹洗一次,垃圾无漫溢,垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。
〔4〕公共灯具:
每两月擦抹一次,明亮清洁;2米以上局部每季度擦抹、除尘一次。
〔5〕亭廊小品:
对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。
〔6〕健身设施:
每3天清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕,每月刷洗消毒1次。
及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。
〔7〕人工湖、喷水池:
每周1次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞,保持水体清洁。
3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准
3—1:
机构设置
〔1〕人员配置:
配置专职绿化工3人。
建筑面积每增
减30000平米相应增减1人。
〔2〕人员要求:
统一培训,挂牌上岗。
〔3〕绿化率:
小区绿化率20%。
3—2:
草坪
〔1〕保存率:
保存率85%以上,生长良好。
〔2〕修剪:
及时对草坪整治修剪,高度控制在12cm以下。
〔3〕清杂草:
每年适时除掉杂草,每年除杂草6次以上。
〔4〕灌、排水:
根据天气及长势情况每年浇水6—8次,根本保持有效供水,根本无积水。
〔5〕施肥:
按生长情况,适时、适量每年施复合肥1遍。
〔6〕病虫害:
严格控制病虫害,有针对性进行治理。
〔7〕其它:
草坪生长良好,发现斑秃及时补植。
3—3:
树木
〔1〕保存率:
保存率90%以上,生长良好。
〔2〕修剪:
乔木根据需要适时修剪,灌木整形修剪每年1遍以上,篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。
〔3〕清杂草:
每年适时去除杂草4次以上。
〔4〕施肥:
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。
〔5〕病虫害:
防治结合,及时灭治。
〔6〕其它:
乔灌木生长健壮,树冠完整,球、篱生长茂盛。
3—4:
花坛花境
〔1〕布置:
每年有2次以上花卉布置,形成图案。
〔2〕补种:
缺枝、倒伏、枯死及时补种。
〔3〕修剪施肥:
及时去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾,每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次。
〔4〕病虫害:
适时做好病虫害防治工作。
〔5〕其它:
花坛设施经常保持完好。
4、公共区域秩序维护效劳标准标准
4—1:
人员要求
〔1〕人员配备:
配置专职保安10人。
每增加一个主出入口相应增加4人。
建筑面积每增减5000平米相应增减1人。
平安护卫人员以中青年为主,45周岁以下的人员占总数的40%以上,身体健康,工作认真负责,并定期接受培训。
〔2〕技能训练:
平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为80%。
〔3〕技能水平:
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境,熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
〔4〕服装仪容:
上岗时佩戴统一标志,穿戴统一服装,仪容仪表标准整齐,上岗时精神饱满,姿态良好。
〔5〕器械配备:
配备对讲装置或其他必备的平安护卫器械。
4—2:
门岗
〔1〕出入口:
主出入口24小时有人值守,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
〔2〕进出人员管理:
阻止小商小贩进入小区,对外来人员进行询问。
〔2〕车辆疏导:
对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅,对大件物品搬出进行登记。
4—3:
巡逻岗
〔1〕巡逻要求:
①对重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕巡逻每班1人,每4小时至少巡查一次,有巡更记录,发现问题及时处理。
②接受业主〔使用人〕求助,答复住户的询问。
〔2〕应急处理:
①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元,协助保护现场,及时疏散危险区域人员,并报告管理处与警方。
②在遇到异常情况或住户紧急求助时,15分钟内赶到现场,采取相应措施。
③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。
4—4:
监控岗
〔1〕技防设施:
①小区的监控中心24小时专人值守,对所有监控点实施监控无遗漏。
设备完好率达85%。
②技术防范设施〔如安防监控、楼宇对讲、周界报警等〕能有效使用,对所反响的信息实施管理并及时处理。
〔2〕应急处理:
①监控中心接到报警信号,安护人员10分钟到达现场进行处理,中心应接受用户的救助要求,解答用户咨询。
②小区有水灾、火灾、警情等应急预案,并在监控中心上墙,每年应组织不少于一次应急预案演习。
5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标
准标准
5—1:
人员要求
〔1〕人员配备:
配置专职维修工3人,建筑面积每增减3万平米相应增减1人。
〔2〕人员要求:
上岗时佩戴统一标志,穿戴统一服装。
5—2:
公用设施公共部位
〔1〕房屋结构:
①房屋外观完好、整洁、美观。
②房屋完好率达90%。
房屋及时维修率、合格率达90%,并建立回访制度。
③封闭阳台要统一有序,阳台〔包括平台和外廊〕的使用不得有碍观瞻。
④每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
〔2〕门窗:
每半个月一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
〔3〕屋顶:
每年检查1次,发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。
〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖:
每半个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
〔5〕屋面、排水管道、化粪池:
每季度一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池适时清理,保证化粪池出入口畅通,每两个月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。
〔6〕地面排水沟:
每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,预计暴雨到来前,应及时检查。
〔7〕公用走廊墙地面:
墙面、顶面粉刷层完好率85%以上,面砖、地砖平整、无缺损。
〔8〕亭、景观小品:
每周一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持完好,保证其平安使用。
〔9〕休闲健身设施:
每月巡查一次休闲椅、室外健身设施,发现损坏及时修理,并保证设施平安使用。
〔10〕平安标志:
小区内设有组团及栋号、单元号,小区入口处设有小区平面示意图。
对危险隐患部位设置平安防范警示标志,并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施,适时检查,缺损及时补齐,保证标志清晰完整。
5—3:
公用设备
〔1〕电梯:
①遇电梯发生一般故障的,专业维修人员3小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业效劳人员10分钟之内到场应急处理,专业人员45分钟之内到场进行救助。
②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。
③设置紧急呼救装置的,应保证完好,发生故障时应确保顺畅通话。
④委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行平安检测并张贴?
平安检验合格?
标志,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
⑤做好运行效劳,防止违章使用电梯,记录每日电梯运行情况,建档备案。
⑥业主〔住户〕使用电梯运送装修材料及大件物品时,应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。
〔2〕供排水系统:
①总体供水设施每月检查一次。
②泵、管道每4年进行除锈、油漆一次。
③水泵和饮用水水池〔箱〕:
水泵每年保养一次,饮用水水池〔箱〕每半年清洗、消毒、水质化验一次,水质符合国家标准。
④水箱蓄水池应盖板加锁,溢流管口安装金属防护网,每年冬季对外露水管包扎、防冻。
⑤每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵,每半年润滑加油一次。
〔3〕公共照明系统:
①楼道灯、道路灯完好率达85%〔主干道亮灯率95%〕。
②景观灯、节日彩灯完好率达85%。
③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。
④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
〔4〕消防系统:
①消防泵、消火栓每季度巡查一次,每半年保养一次。
②灭火器每年检查一次。
③消防水带每半年检查一次,消防管网压力每半年检查一次。
④每年对消防知识进行1次宣传。
〔5〕智能化系统:
①弱电系统配置完善〔至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的2项以上系统〕。
②系统每月检查一次,发现问题及时维修。
〔6〕避雷系统:
避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
〔四〕四级效劳标准〔收费标准:
1.2元/月平方米〕
1、综合管理效劳标准标准
1—1:
机构设置
〔1〕管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共5人,其中:
经理〔处长〕1人,财务〔收费员〕2人,客服2人。
建筑面积每增减1.5万平方米,可相应增减管理效劳人员一人。
②配置办公家具、等办公设备及办公用品。
〔2〕人员要求:
①小区经理有中级以上职称或大专以上学历,有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。
②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证,统一着装,挂牌上岗,仪表整洁标准。
③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。
管理人员有一定管理经验。
〔3〕效劳时间:
周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供效劳。
〔4〕工作方案:
制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施,每半年向委托方报告一次方案实施情况。
1—2:
日常管理效劳
〔1〕工作方案:
制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施,每半年向委托方报告一次方案实施情况。
〔2〕管理制度:
①有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。
②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
〔3〕制度公示:
效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、