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第一节积极方面17
第二节消极方面22
第四章中国房地产业社会责任缺失的原因分析27
第一节内部因素27
第二节外部因素28
第五章中国房地产业承担社会责任的改进建议30
第一节树立正确的经营理念30
第二节强调法德并治31
第三节建立企业社会责任评价体系31
第四节发挥社会舆论的导向作用32
第五节增强对企业履行社会责任的激励33
第六节提高房地产行业的进入门槛33
第七节完善房地产统计和信息披露制度34
第六章案例分析35
第一节江苏王营房地产集团概况35
第二节王房集团履行社会责任情况36
第三节王房在地产竞争中的SWOT分析39
第四节对策与建议41
第七章结论43
参考文献44
致谢46
第一章绪论
第一节背景及目的
当前，全球知名企业履行竞争战略已经成为世界发展的潮流。
在汽车行业，广州本田致力于成为一个有责任感的环境友好型企业，捐资植树造林、赠车用于环境监察、建设绿色工厂、制造环保产品，生产的产品除了在动力、操控等方面独具优势外，还具备领先的排放水平与超低油耗性能。
大量环保材料的使用，使更多的零件可以回收利用，不仅节约了资源，更减少了因旧车拆解废料填埋造成的环境污染；
在零售行业，沃尔玛对员工利益的关心有一套详细而具体的实施方案。
公司将“员工是合伙人”这一概念具体化为三个互相补充的计划：
利润分享计划，员工购股计划和损耗奖励计划。
现在，沃尔玛已有80%以上的员工借助计划拥有了沃尔玛公司的股票。
还有，惠普认为自己的使命是“为人类的幸福和发展做出技术贡献”；
而二战后松下为了改变日本货在国际市场上的劣质形象，以“产业报国”作为自身的使命，并贯彻至今。
1998年，我国国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，终止了沿袭约40年的住房实物分配制度，迈开了我国房改最具突破性的一步，中国房地产业走过了黄金10年，从蹒跚学步发展成为国家支柱产业。
目前，房地产投资对GDP的贡献率已经超过20%（图1.1）。
图1.11998-2006年房地产投资对GDP的直接贡献率
随着房价不断地走高，房地产企业只知道追逐利润最大化的一些表现和做法，引起大众的极度不满。
人们认为，在当前倡导构建和谐社会的过程中，房地产企业的社会责任严重缺失，某些房地产企业甚至是不和谐因素的制造者。
2006年初，中华慈善总会发布的国内首份《房地产企业竞争战略发展现状调查报告》显示，对于“企业社会责任”这一概念，开发商认知度普遍偏低，只有48.9%的开发商听说过这一概念。
而从全行业比较看，地产行业的公众满意度排名列多个行业倒数第一名（图1.2），公众表示非常满意的几乎没有，有44.6%的人认为不太满意或非常不满意。
中国房地产业的社会责任之路只是刚刚起步。
图1.2公众对各行业履行社会责任的评价排序
在中国当前阶段，尤其是相关研究表明我国企业社会责任尚处于认识阶段。
结合中国国情，房地产业对中国国民经济起着举足轻重的作用。
因此，调查研究房地产业社会责任问题具有重大的实践价值和一定的理论意义。
它关系到员工、消费者、政府等等部门的切身利益；
关系到企业的健康持续发展；
关系到和谐社会的构建。
第二节国外研究状况
一、国外研究现状
企业社会责任理念发源于20世纪初的美国，该理念一经提出就吸引了来自经济学界、管理学界、法学界和伦理学界众多学者的探索与思考。
经过近几十年的发展，企业社会责任理论获得了较大的丰富与发展[1]。
关于企业社会责任理论，有三大理论比较有代表性。
（一）主流经济学家的传统观点
美国著名经济学家米尔顿·
弗里德曼在《纽约时报》杂志上撰文指出：
“企业仅具有一种且只有一种竞争战略——在法律或者伦理习俗的社会基本规则下实现利润最大化。
”[2]确实，后来有不少研究文献试图证明企业追求社会责任与利润目标之间是相互排斥的。
弗里德曼相信，在完全竞争的市场条件下，市场如同一只看不见的手（亚当·
斯密的著名逻辑），会促使企业追求私利的利润最大化行为，并引向和谐（一般社会福利）的最终结果。
因而，任何企业都私利地追求自身利润最大化，最终会达到市场的一般均衡（或言效率）[3]。
所以，企业竞争战略仅局限于追求利润最大化并没有什么错误，恰恰是一种正确的选择。
尽管弗里德曼关于企业竞争战略仅仅是追求利润最大化目标的著名观点是有缺陷性的，但其影响却是非常深远的。
（二）利害相关者理论
“利害相关者理论”的核心内容是：
企业是与相互影响的利益相关者（包括股东、雇员、顾客、供应商、债权人、政府和社区）相互联系的一个结合体，它有责任和义务为利益相关者和社会创造财富。
所以，企业竞争战略不仅仅是要为股东谋求利润最大化，而且也要为其他的利害相关者创造有益的利益[4]。
自从爱德华·
弗里曼在《战略管理：
利害相关者理论研究》一书中普及了利害相关者思想的概念后，利害相关者理论开始被广泛传播。
之后，许多研究文献将利害相关者理论与企业竞争战略联系起来，企业的环境被视为是改善企业与其利害相关者之间的关系。
后来的许多研究又深入地试图建立起企业的“社会”与经济绩效之间的相关性，认为企业的“社会”表现应当是与其经济绩效相关的[5]。
由此，企业竞争战略被视为是企业对待利害相关者的一种行动，利害相关者理论也成为探讨企业竞争战略当中非常有影响力的一种理论。
（三）三重底线理论
这一理论认为，我们不能仅仅关注企业增加的经济价值，而且还要关注企业增加或破坏的环境和社会价值。
从狭义上讲，“三重底线”可以被视为是一种分析框架，用以衡量和评价与企业的经济因素表现相对应的社会和环境因素表现。
从广义上讲，这一术语被用来关注企业必须陈述的一整套企业价值、企业问题和企业行为过程，以便减少任何企业行为所造成的有害效果，并创造出经济、环境和社会价值。
所以，“三重底线”包含了企业的意图和考虑利害相关者（股东、消费者、雇员、合作伙伴、政府、地方社区和公众）的不同需求[6]。
确实，这一理论推动了许多企业重新定位其经济、社会和环境表现或绩效之间的相互关系，并将环境保护和社区健康等作为获得更大利润的一种有用工具。
第三节国内研究状况
长期以来，我国理论界对CSR少有研究。
20世纪90年代以来，CSR才真正进入我国学术界的研究视野。
到目前为止，我国对CSR的研究还仅停留在对国外相应研究进行梳理、归纳或修补的阶段，未能形成自己的理论体系。
卢代富（2002）认为：
“企业竞争战略就是指企业在谋求股东利润最大化之外所负有的维护和增进社会利益的义务。
企业竞争战略包括对雇员的责任、对消费者的责任、对债权人的责任、对环境、资源保护与合理利用的责任、对所在社区经济发展的责任、对社会福利和社会公益事业的责任。
”叶祥松，黎友焕（2004）在《2004广东企业竞争战略蓝皮书》中说：
“企业竞争战略包括两个特征，第一是法律和制度要求的强制性的竞争战略，这类企业竞争战略往往是通过相应法律、法规、行业标准等制度的制定来强制推行的；
第二是道德和价值观念要求的自发的竞争战略，这类企业竞争战略的推行是建立在企业文化中对人、自然、社会和谐关系的认可上，体现了企业家自身的人文素质与价值观念。
”[7]
仲量联行租户研究部总监柯嘉士先生表示：
“企业竞争战略这一理念正在对商业物业的设计、运营、装修和使用产生影响。
这些影响包括亚洲地区房地产投资经营活动对环境的影响、房地产运营行为对个人的影响以及房地产对其所在区域的社会的影响。
”[8]
彭晓华、羊卫辉在《服务导向下的房地产企业经营策略》中通过对房地产企业在产业链中的角色和服务本质的分析，提出房地产企业应树立顾客需求意识和终身服务观念，重视声誉管理。
房地产企业应基于产业链构筑竞争优势，树立深度人文关怀的合理利润观和竞争战略观等经营理念，提供优质服务，打造房地产企业经营成功的基石[9]。
第四节论文的构成及研究内容
本文的理论意义在于认识企业社会责任的本质，从而进一步揭示房地产业社会责任的内涵和特质。
本文的实际价值在于提高房地产业界对企业社会责任的认识，提升企业的管理水平，保护各利益相关者的利益，继而促进企业健康有序发展具有重要实际意义。
本文坚持理论联系实际、从提出问题到解决问题的思路，按照事物发展的逻辑展开。
全文分为5个部分：
第一章通过对论文题目提出的背景已经国内外研究状况，介绍行业社会责任的相关内容；
第二章介绍社会责任的含义和主要内容；
第三章分析我国房地产业承担社会责任的现状评价；
第四章依据第三章中的现状评价对我国房地产业社会责任缺失的原因分析；
第五章根据全文研究和分析提出中国房地产业承担社会责任的改进建议；
第六章以江苏王营房地产公司为案例进行具体分析。
该论文主要研究方法：
（1）归纳分析与演绎分析相结合的研究方法。
拟采用历史与现实相结合、国内与国外相结合、理论与实际相结合的方法。
（2）多学科理论融合分析的研究方法。
企业承担社会责任研究是一个系统而且复杂的课题，涉及到经济、社会和文化等各个方面。
因此，在研究过程中，拟以产业经济学、区域经济学、可持续发展、经济哲学及管理学等相关理论为指导。
本论文拟突破的难关：
本论文通过对企业承担社会责任内容和我国房地产承担社会责任现状的分析，对我国房地产承担社会责任缺失的原因深入讨论，引导企业由内而外的关爱员工、诚实守信、节能降耗、慈善捐助、重塑企业使命、将企业承担的社会责任融入到企业文化和制度当中、建立起良好的自律机制，更好的完善企业发展机制，提高企业竞争力。
本论文研究的创新点：
国外不少学者对我国企业承担的社会责任面临的问题进行了深入的研究和分析，本文在查阅大量资料的基础上以我国房地产产业发展现状分析为基础对房地产产业承担社会责任缺失的原因进行了深入的探讨，力图准确抓住问题的结症所在，并明确中国房地产承担社会责任的改进对策。
本论文研究的实施方案:
（1）发展现状与理论回顾。
首先将回顾企业承担社会责任的基本内容和发展现状,为本文的分析奠定理论基础。
在此基础上，对全文论题展开分析，以作为全文研究的基点。
（2）数据搜集和整理。
本文的分析是针对以企业承担社会责任的内容和我国房地产承担社会责任缺失的原因，因此需要搜集我国房地产产业发展现状数据。
第二章企业社会责任的含义
第一节企业社会责任的概念及界定
“企业社会责任”的概念发源于20世纪初的美国，该理念一经提出就吸引了来经济学界、管理学界、法学界和伦理学界众多学者的探索与思考。
经过近几十的发展，企业社会责任理论获得了较大的丰富与发展。
其基本含义是指是指企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境的责任。
企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传统理念，强调要在生产过程中对人的价值的关注，强调对消费者、对环境、对社会的贡献[1]。
早在18世纪中后期英国完成第一次工业革命后，现代意义上的企业就有了充分的发展，但企业社会责任的观念还未出现，实践中的企业社会责任局限于业主个人的道德行为之内。
企业社会责任思想的起点是亚当·
斯密（AdamSmith）的“看不见的手”。
古典经济学理论认为，一个社会通过市场能够最好地确定其需要，如果企业尽可能高效率地使用资源以提供社会需要的产品和服务，并以消费者愿意支付的价格销售它们，企业就尽到了自己的社会责任。
到了18世纪末期，西方企业的社会责任观开始发生了微妙的变化，表现为小企业的业主们经常捐助学校、教堂和穷人。
进入19世纪以后，两次工业革命的成果带来了社会生产力的飞跃，企业在数量和规模上较大程度的发展。
这个时期受“社会达尔文主义”思潮的影响，人们对企业的社会责任观是持消极态度的，许多企业不是主动承担社会责任，而是对与企业有密切关系的供应商和员工等极尽盘剥，以求尽快变成社会竞争的强者，这种理念随着工业的大力发展产生了许多负面的影响。
与此同时，19世纪中后期企业制度逐渐完善，劳动阶层维护自身权益的要求不断高涨加之美国政府接连出台《反托拉斯法》和《消费者保护法》以抑制企业不良行为，客观上对企业履行社会责任提出了新的要求，企业社会责任观念的出现成为历史必然。
[10]
世界经济论坛认为：
作为企业公民的社会责任包括四个方面：
1、好的公司治理和道德标准，主要包括遵守法律、现存规则以及国际标准，防范腐败贿赂，包括道德行为准则问题，以及商业原则问题；
2、对人的责任，主要包括员工安全计划，就业机会均等、薪酬公平等；
3、对环境的责任，主要包括维护环境质量，使用清洁能源，共同应对气候变化和保护生物多样性等；
4、对社会发展的广义贡献，主要指广义上对社会和经济福利的贡献[11]。
根据以上的认识，房地产企业的社会责任首先是建造优秀的产品，解决人民改善居住条件的目的；
其次还包括建立良好的公司治理结构，遵守法纪、普及道德规范及市场原则，诚信守法经营、照章纳税；
建立良好的企业价值观，遵守法律、法规以及国际标准，防范腐败和贿赂，倡导社会公认的商业道德和行为准则；
诚信面对客户、员工、股东、社区和商业链上的各个利益相关群体，并且保证对产品和服务的质量负责；
维护环境质量，保护生态平衡，使用清洁能源，降低污染和浪费，减少对生态环境的不良影响；
在日常经营行为中，尊重、保护一切利益相关主体的权益，并尽力帮助、关怀社会弱势群体。
第二节企业社会责任的主要内容
探讨房地产业的企业社会责任，不应视为只是简单地回应社会对开发商的抱怨和批评；
而应看作是整个房地产业界站在更高的起点上来反思和检视自己的社会定位。
企业社会责任的定义是宽泛的，而不是仅仅局限在捐款捐物方面，一个成熟的企业在履行社会责任的时候，也绝不仅仅像走秀一样，向社会或者弱势群体做一点表面的贡献，而是把“责任”这两个字渗透在企业经营与文化的精髓里，把责任当作企业发展壮大必不可少的一块基石。
胡润百富《2008至尚优品——中国千万富豪品牌倾向调查》显示，富豪们认为尽企业家社会责任的最好方式依次是（图2.1）：
图2.1中国富豪对承担社会责任最佳方式的选择
深入而言，企业社会责任的主要内容包括以下7个方面：
一、社会责任之企业盈利
盈利是履行社会责任的前提。
对企业来说，利润是企业生存的必要条件，尽管利润不是经营企业唯一的目的，但利润就像人体需要的氧气、食物、水和血液一样，没有利润，员工就无法存活，企业也会倒闭。
关键是企业应追求承担社会责任下的合法利润。
企业只有在盈利的基础上才具备履行责任的能力。
管理大师彼得·
德鲁克说：
企业对社会的首要责任是盈利，几乎同等重要的是成长的必要性。
企业是为社会创造财富的器官。
企业管理层必须获有充足的利润，以抵消经济活动的风险，保持创造财富的资源不受损害。
此外，还必须增强资源创造财富的能力，从而增加社会的财富[12]。
这是企业不能放弃也不容推卸的社会责任。
如果企业经营亏损，不仅无法履行社会责任，还要成为社会的包袱，阻碍社会的发展。
古人云：
“天下熙熙，皆为利来；
天下攘攘，皆为利往”。
企业家冒着巨大风险进行投资并苦心经营，把企业利润放在第一位当然无可厚非。
但强调社会责任并不否定企业对利润最大化的追求。
其实，承担社会责任与追求利润最大化，是相辅相成的关系。
例如，房地产开发企业为了利润最大化，要尽量卖出更多的产品，在博弈的关系中，会促使房地产市场充分竞争，房价接近一个合理的水平。
开发企业为了利润最大化，会研究户型是否符合实际需要，居住环境是否适宜，从而提高房屋和小区的质量。
开发企业为了长期利润最大化，会注重企业的品牌，加强诚信建设，从而使房地产市场更加健康有序。
企业能促进社会进步，这个企业才有机会发展。
企业如果拒绝承担社会责任，必将失足于泥潭之中，而且企业奋力塑造的企业品牌随时面临被吞噬的危机；
如果企业主动承担社会责任，也许相当于给企业插上了一双冲天的翅膀，可以展翅高飞。
二、社会责任之诚实守信
诚实守信本身就是一种社会责任。
孔子曰：
“君子喻于义，小人喻于利。
”诚信对一个人来说是立身之本，对一个企业来说是立业之源。
诚信是企业的生命力和核心竞争力，是行业的社会责任与道德基石。
改革开放以来，房地产业以前所未有的规模和速度取得了巨大成就，现阶段已成为国民经济的重要支柱产业。
房地产市场的健康发展既需遵守基本政策法规、行业规范和市场准则，也要坚持诚实自律和守信的职业操守。
由光华传媒、北京数字100调查公司及搜狐财经合作发起并完成的“2006企业公众形象评比专项调查”得出了《企业竞争战略公众评价调查分析报告》。
报告中显示：
恪守商业道德、承担社会责任是企业获取公众好感的基本条件（图2.2）。
图2.2如何使公众对企业产生好感
那么，房地产业应怎么做才符合诚实守信呢？
（表2.1）
表2.1房地产业诚实守信的表现
房地产企业主体
表现
开发商
从工程质量上，不做“豆腐渣工程”
从产品结构上，让更多的人买得到适合自己居住、性价比高的房子
中介企业
不打虚假广告
不吃差价代理销售房屋
物业管理企业
按合同约定，为业主提供质价相符的服务
企业的诚信建设是企业履行社会责任的具体体现。
房地产企业诚实守信，在激烈的市场竞争中依法经营，既是对社会负责，对消费者负责，也是对自身负责，现在某些企业存在失信行为，产生这些问题的主要原因是企业的诚信和社会责任观念淡漠，信用管理体系和法律法规不健全，缺乏有效的失信惩戒机制。
根据建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》的有关规定，一方面，企业要努力提高诚信自律和自觉履行社会责任的意识；
另一方面，要加快建立健全企业和个人的信用档案，逐步在全社会形成诚信为本、操守为重的良好风尚。
诚信是社会和谐的基本道德规范,法制是社会和谐的制度保证。
房地产企业一定要严格遵守有关法律法规和政策规定，自觉维护市场秩序,为塑造诚实守信的房地产市场环境尽到企业应尽的责任。
三、社会责任之品质保障
产品和服务的品质是企业赖以生存和发展的生命线，是长期适应于市场需要的根本和发展的核心保证。
消费者对产品的需求首先体现在其功能和使用价值上。
企业的品质保障不仅是企业发展和品牌的基础，更是对广大消费者健康、安全及其他权益的基本承诺和保障。
因此，企业的品质保障是本质，更是责任。
《企业社会责任公众评价调查分析报告》反映出企业社会责任首先是产品安全责任（图2.3）。
图2.3消费者对企业社会责任内容的选择
房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题。
对于房地产开发商来说，开发企业提供的住房类产品是事关民生的重要消费品。
住房既是商品又不同于一般的商品，在一定程度上具有公共产品的特殊属性，住房的品种结构和质量涉及千家万户，房价更是社会敏感的问题。
房地产企业在追求利润的同时绝不能漠视消费者的需求和期望，而要切实履行企业应该承担的社会责任，包括确保房屋质量的责任。
房地产开发企业要努力提高产品质量,包括房屋实体的质量，也包括物业服务等方面的质量；
要不断提高房屋的建设品质和科技含量，积极推进住宅产业化，提供适销对口、消
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