业主大会业主委员会成立程序Word格式文档下载.docx
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第一章总则
第二章业主大会
第三章业主委员会
第四章指导和监督
第五章附则
小区业主大会议事规则（草案）
第一条制定依据
为了规范南风苑小区业主代表大会、业主委员会的设立和运作，维护小区全体业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《娄底市物业管理暂行办法》，制定本规则。
第二条本规则适用于南风苑小区业主大会和业主委员会的设立、运作和监督。
第三条业主大会的组成及宗旨
小区业主大会由本小区物业管理区域内的全体业主共同组成，维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益的物业自治组织，是本小区内全体业主行使对共有财产权利的权力机构。
业主大会选举产生的业主委员会为业主大会的执行机构。
业主大会和业主委员会的根本宗旨是：
维护本小区物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理活动中合法权益，依法保障物业的合理、安全使用，维护本小区内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的居住环境。
业主大会和业主委员会的设立、运作应当遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第四条小区基本情况
（一）业主代表大会名称：
南风苑居住小区业主大会
业主委员会办公地址：
本小区三栋一楼
（二）小区物业管理区域范围（规划部门批准红线区域内）
（三）物业类型：
有偿物业服务
（四）物业管理区域概况：
占地面积：
40131.04㎡
房屋总建筑面积：
155678.6㎡
第五条业主大会议事内容
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，改变和撤销业主委员会的不当决定；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）决定选聘和解聘物业服务企业的方案，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同条款；
（六）决定专项维修资金使用方案和筹备方案；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）审议决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
本条所称业主管理规约、业主大会议事规则、有关方案、制度、规定、决定等文件应该由业主委员会以书面形式向全体业主公示，同时在大科街道办事处社区办备查。
第六条业主大会会议形式
业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
（一）业主集体讨论的形式；
（二）书面征求意见的形式。
业主委员会确定具体会议形式，并在业主大会召开前15天在物业管理区域显著位置或者业主大会指定公告栏公告。
业主对具体会议形式有疑问时，应该在公告期内向业主委员会书面提出；
业主委员会应该在三天内对业主的疑问给予书面解答，并在业主大会指定公告栏公告。
20％以上业主对业主委员会确定的业主大会具体会议形式表示异议时，业主委员会应当根据多数业主的意见重新确定业主大会会议形式，并按规定公告。
第七条集体讨论议事的方式：
采用业主集体讨论形式
（一）设投票箱：
在业主大会现场设投票箱由业主在规定时间内自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会
第八条业主大会表决形式
业主大会采用以下二种形式进行表决：
在业主大会现场设投票箱，由业主在规定时间内自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（筹委会）统计汇总，公布表决结果。
投票箱应该由监票一人、唱票一人、计票一人监管；
以上各人员应该由具有一定公信力的人员担任，并在业主大会议程中推选产生，监票人不得与议事内容或当事人有任何利害关系。
．
（二）专人送达、回收意见：
由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内未反馈意见，视为同意。
不能送达的征求表决意见单，在本小区域内公告，在规定的时间内未反馈意见，视为弃权。
第九条召开业主大会会议的条件。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
小区业主大会定期会议每年召开，于每年的11月举行，由业主委员会负责召集和主持。
有下列情形之一的，业主委员会应当在30天内组织召开主业大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主采取书面形式提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十条召开业主大会会议的程序
业主大会会议采用集体讨论的方式，按照以下程序进行：
l、业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、会议召集情况及业主到会情况进行说明；
2、业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行说明；
3、参加会议业主就需要决议事项逐一投票表决，会议召集人计收有效票；
4、业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
5、业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。
业主大会会议采用书面征集意见方式，按照以下程序进行：
1、业主大会会议召集人就决议事项向本小区全体业主送达书面征求函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
2、在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定地点的业主反馈意见；
3、业主大会会议召集人计收有效反馈意见；
4、业主大会会议召集人公布书面征集意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
5、业主会议召集人就决议的事项的执行和处理做出说明。
通报业主大会议事决定：
业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内业主大会公告栏公告。
业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。
如有20％以上的业主有疑问，派代表查阅业主大会会议记录，并可以向业主委员会书面提出疑问；
业主委员会应该在三天内对业主提出的问题给予书面解答，并在业主大会指定公告栏公告。
第十一条业主投票权的确定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为业主，即房屋所有权人为业主，业主身份的确认，以房屋产权证记载的权利人为准，实行一个业主一票。
门面、车库、杂房等已办理房产证等相关手续登记的认定为业主（有房屋、门面、车库、杂房的按一个计算）。
证还没有发放到手的以购房合同记载为准。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
未参与表决的业主（委托人），其投票权数计入已表决的多数票，根据投票的结果，以得票多的当选，如果得票数相等不能确定当选人时，当场就得票数相等的业主再次投票，以得票多的当选。
第十二条业主投票权的代理
业主在行使选举权时，可以书面（电话）委托代理人的投票，但每位业主接受的委托不得超过二人，且不能违背委托人的意愿。
业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，可视为业主授权。
业主应当出具书面授权委托书，授权委托书应载明委托人、被委托人的详细个人情况（包括姓名、住址、工作单位、职务、联系方式等），以及委托事项、期间等，最后委托人与被委托人应签名或盖章。
第十三条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定本规则第五条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第十四条业主委员会职责业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
此外，业主委员会应当依法履行职责，不能做出与物业管理无关的规定，不能从事与物业管理无关的活动。
业主委员会应配合公安机关，与大科社区居委会、物业服务企业相互协作，共同做好维护小区物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第十五条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第十六条业主委员会委员在业主委员会内享有下列权利：
（一）参加业委会组织的各种会议；
（二）在业委会内享有选举权、被选举权、监督权；
（三）参与业委会所有事项的讨论和决策，拥有发言权、表决权；
（四）对业委会工作的知情权、建议权和批评权。
第十七条业主委员会委员在业主委员会内应尽下列义务：
（一）模范遵守业主大会议事规则和业主管理规约；
（二）执行业主大会和业委会的决定，完成业委会交办的工作，提供有关资料的建议；
（三）及时了解并向业委会和物业管理公司反映广大业主、使用人的意见建议；
（四）带头参加业委会组织的各项活动和公益事业。
第十八条业主委员会主任委员履行下列职责：
（一）负责召开和主持业主大会，业主委员会会议；
（二）检查业主大会，业主委员会会议决议实施情况，并向业主大会，业主委员会报告；
（三）代表业主委员会处理对外事务；
（四）核签有关文件和财务账目；
（五）签署业主委员会制定的管理制度，并在小区内公布。
业主委员会主任委员因故不能主持工作或被终止资格时，第一副主任委员代行主任职责。
业主委员会王任委员由补选后的业主委员会的过半数票推选产生。
第十九条业主委员会委员条件
业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁：
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十条业主委员会组成和任期
业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任2名。
主任、副主任在全体委员中推选产生。
业主委员会第一届任期为2年，以后每届任期3年，委员可以连选连任。
业主委员会主任离开岗位，应该聘请会计师事务所或者中介咨询机构进行离任审计，审计范围和内容包括但不限于维修资金使用、业主委员会活动经费、物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的收益情况，具体由业主大会根据业主委员会委员岗位分工情况决定。
第二十一条业主委员会委员的产生办法：
（一）业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐；
（二）筹委会应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员正式候选人名单；
（三）正式候选人名单和基本情况应正式选举日15日前在小区内张榜公示；
（四）业主委员会委员由业主大会实行差额选举，正式候选人获得业主过半数的选票时，始得当选，获得过半数选票的候选人的人数超过应选名额时，以得票多的当选，如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选；
（五）业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时采取差额选举的办法予以补选，缺额人数超过二分之一的，及时召开业主大会进行补选。
补选工作由业主委员会负责，补先的委员任期随本届业主委员会届满终止，可连选连任；
（六）选举票数，多于投票人数的无效，等于或少于投票人数的有效。
选举结果当场宣布。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
第二十三条业主委员会会议
业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每季度末召开一次。
在下列情况下，应当召开业主委员会临时会议：
（一）业主委员会主任或者副主任认为必要，书面要求召开的；
（二）三分之一以上业主委员会委员书面要求召开的；
（三）行政业务主管部门要求召开的。
按照前款要求召开业主委员会临时会议的，业主委员会主任应该在7天内召开业主委员会临时会议。
‘
业主委员会会议按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前向业主委员会召集人提出书面说明。
（三）会议召集人提前将会议通知及有关材料送达每位委员。
业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；
涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
会议记录本应按照业主大会要求采用订本式，连续编号。
会议记录本由业主委员会秘书妥善保管，不得毁损、遗失或销毁。
会议记录应该工整清晰，业主委员会秘书应该在会后整理成会议纪要，并送与会委员签字确认后存档。
业主委员会委员对签字的会议纪要应该留底存档。
业主委员会委员对会议纪要、会议记录的真实性承担法律责任。
（五）会议应当有二分之一以上委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会做出的决定，应当在做出决定后三大内，以书面形式，在业主大会指定公告栏向全体业主公告。
业主委员会公告应该由业主委员会主任、副主任签字，并加盖业主委员会公章。
（六）动用物业维修资金及其它公用资金必须由全体业主三分之二以上书面同意；
决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请，需由全体业主三分之二以上书面同意并报相关主管部门审批。
第二十四条业主委员会委员的资格终止
有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20％以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员；
，
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
业主委员会委员资格终止的，经业主大会决定需要进行离任审计的，应该在一个月内审计完成。
审计报告应该根据审计结果确定是否需要提交业主大会进一步处理。
业主委员会应该在收到审计报告三天内在业主大会指定公告栏向全体业主公布审计结果，征求业主意见。
第二十五条业主委员会换届选举程序
业主委员会任期届满前3个月，应建立换届选举筹备委员会。
换届选举筹备委员会由本届业主委员会委员、业主共同组成。
本届业主委员会主任、副主任为正、副召集人。
换届选举筹备委员会负责起草新一届业主委员会选举办法，组织推选新一届业主委员会候选人，审查候选人资格，公示候选人名单，向业主大会报告换届选举筹备工作等。
第二十六条印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。
业主委员会印章、业主委员会财务专用章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十七条业主大会档案资料管理
业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主的名册；
（七）业主的意见和建议。
业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十八条业主委员会活动经费
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。
工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第二十九条大科街道办事处积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第三十条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，大科街道办事处责令业主委员会限期召开；
逾期仍不召的，大科社区居民委员会在大科街道办事处的指导和监督下组织召开。
第三十一条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，大科街道办事处指定业主委员会其他委员召集业主委员会议。
第三十三条召开业主委员会会议，应当告知区居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配大科社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第三十四条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，大科街道办事处责令限期改正，并通告全体业主；
造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第三十五条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三十六条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，大科街道办事处责令其限期组织换届选举；
逾期仍不组织的，由大科社区居民委员会在大科街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
第三十七条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可以由大科社区居民委员会在大科街道办事处指导和监督下，代行业主委员会的职责。
或待条件成熟时再另行选举业主委员会。
第三十八条业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，娄底市房地产局和大科街道办事处责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十九条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；
尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第四十条物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。
物业管理联席会议由大科街道办事处负责召集，由娄底市房地产局、公安派出所、大科社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第四十一条仅因文字、语法、标点符号问题，国家法律法规修改，或行政区划、地名变更导致本议事；
》L则个别文字、条款需要相应修改、更正的，业主大会授权业主委员会直接修订。
第四十二条本规则由业主委员会负责解释。
第四十三条本规则公示7日，公示期间如提出反对票未达全体业主投票数的20％，则在公示7日后生效。
如反对票超过全体业主投票数的20％，业主委员会负责修改本规则。
南风苑居住小区管理规约（草案）
第一章总则
第二章小区物业基本情况
第三章物业的使用、维护和管理
第四章专项维修资金的筹集、管理和使用
第五章物业共用部分的经营与收益分配
第六章业主共同利益的维护
第七章业主及物业使用人在物业管理中的义务
第八章违反管理规约应当承担的责任
小区管理规约（草案）
第一条为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益：
维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》《娄底市物业管理暂行办法》的有关规定，结合本小区实际情况，特制订本管理规约。
第二条本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。
第三条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：
娄底市自来水公司利源物业
坐落位置：
娄底市娄星区娄娄星南路东侧，娄邵铁路北侧
物业类型：
建筑总面积：
第四条物业管理区域四至（规划部门批准红线区域内）：
东至大科村
南至娄邵铁路
西至娄星南路
北至湖南人文科技学院艺术楼
第五条业主、物业使用人应遵守法律法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第六条业主和物业
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