4SHIACGABAIUAHWord文档下载推荐.docx
《4SHIACGABAIUAHWord文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《4SHIACGABAIUAHWord文档下载推荐.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
多层建筑后退东侧规划道路按12米退3米控制，高层建筑按12米退5Q控制；
3、按规范配置社区公建配套设施；
4、须符合林水等相关部门要求,并按规定程序做好水土保持方案；
5、套型建筑面积90平方米以下的须占总住房建筑面积80%以上；
6、其他要求以余杭区规划管理相关规范为准。
（3）地块地图：
小结：
地块位于华门·
清水湾别墅北面，东至中泰中心小学，南至杭昱公路，西至石鸽良种场土地，北至石鸽良种场土地，原计划为清水湾项目二期工程。
在华门原计划方案中，该地块原作为叠加别墅、双拼别墅为主、独幢别墅为辅的中档精品居住区，但今年国土资源部明确禁止别墅用地供给，本地块也规定为容积率≤的一般居住用地，同时受到“国八条”的阻碍，本地块规定“90平方以下小户型必需占总建筑面积80%以上”，即以后将形成以小高层、高层建筑为主的一般住宅区，与清水湾一期是完全不同的产品。
二、项目SWOT分析
■优势：
△项目紧邻华门·
清水湾别墅，片区档次较高，景观资源较好；
△华门集团的开发实力及清水湾别墅的品质鉴证，将增强人们的购买信心；
△闲林板块作为众多大牌开发商云集之地，拥有较高的市场关注度；
△地块紧邻新明半岛等大型住宅项目，拥有必然公交、配套等资源，能实现必然程度的共享。
△相对其他区域而言，闲林板块在价钱上仍具有必然优势和吸引力。
△2007年7月，作为南湖改造工程之一的银色沙滩将在中泰乡投入利用，作为杭州市最大的沙滩休闲场所，必将为本地块带来必然的附加价值；
■劣势：
△地块尽管作为清水湾二期工程的构思，但其产品形态、档次与当初的计划完全背离，促使咱们必需从头面对陌生的市场；
△本地块性质规定上，明确90方以下小户型必需占总建筑面积的80%以上，此类物业的购买群体以年轻家庭、工薪阶级为主，且大体为自住而非投资用，而地块与市区的距离对上班族仍存在较大阻碍；
△地块≤的容积率，决定了将以高层和小高层产品为主，但此类产品的市场同意度普遍偏低，从闲林部份楼盘的剩余房源中能够证明。
■机遇：
△随着城市旅行西进的步伐，闲林板块在景观、度假、旅行方面的优势将进一步挖掘，为片区带来更多亮点；
△华门具有的品牌效应，及清水湾别墅的品质鉴证，将为二期项目带来必然吸引力；
△政府和很多开发商都开始为配套问题寻觅前途，在各方力量的一起尽力下，闲林的各类配套将在最近几年内慢慢完善，将对闲林区域的进展带来利好；
△闲林交通状况仍在不断改善中，随着大城西片区的慢慢成熟，本区域的升值潜力也慢慢提高。
△逐年增加的外来创业者，老年购房群体，将为本区域制造更多机遇。
■要挟：
△两次宏观调控带来必然的负面阻碍，目前杭州市各大区域的存量较大，且销售进度缓慢，区域之间与区域内的竞争都异样猛烈；
△闲林板块较大的产品投放量，已给现有市场带来不小压力，而以后还有3万余亩储蓄土地将面市，竞争的猛烈程度可想而知；
△老余杭镇是与本区域最近的竞争地，其配套设施相对完善，最近几年也有众多楼盘上市，均为中小户型一般住宅，随着文一西路开通，余杭镇的优势慢慢显现，客户市场被慢慢瓜分。
△与杭州市八大区域相较较，闲林尽管有较好的自然环境优势，但配套仍然是硬伤，也是困扰消费者的重要问题。
△以后推出的地块大多与本案性质相似，意味着以后有比较多的同类产品瓜分市场。
附闲林区块要紧个案调查分析
（1）、公寓部份
【翡翠城】
位置：
位于杭州市余杭西溪闲林板块，紧临现已开放的国家级公园西溪湿地，南临02省道，经杭州城第一景观大道天目山路与城市中心区连接，距杭州市政府13.8千米，距离西湖风光区约10千米，目前34六、506路公交抵达。
计划情形：
大体指标：
总占地面积约1400亩；
总建筑面积约150万平方米；
地上建筑面积：
120万平方米；
容积率：
一期为；
绿化率：
一期为40%。
翡翠城共有四个相对独立的区块组成，目前正在开发的翡翠城一区位于社区东南角，北临计划中的五常大道，南靠02省道线，东依湿地河道，西邻计划中的高教路，翡翠城一区共有8个苑组成，其中木兰苑、丁香苑、菩提苑、云竹苑为多层组团，紫荆苑、绿萝苑、凌霄苑、棠棣苑为高层组团，整个项目开发完成将形成约8500户人家，近3万人口大规模住宅社区。
设有商务中心、会馆、小广场、河滨绿带、绿化夹植道路、中心绿地、公园幼儿园、露天游泳馆等会所。
是城西罕有的一座集休闲、生活于一体的多功能大规模人文居住区。
建筑形态：
以多层、小高层、高层公寓为主。
销售情形：
房源不是很多，大体在150平方米以上，130、140平方米的户型已售完。
价格：
均价6300元/平方米，靠路边的5000多-5900多元/平方米；
车位12万/个。
户型面积：
户型面积区间：
约87-240平米；
主力户型面积：
约110-160平米。
【新明半岛】
02省道南，绿城桃花源的东南面，距市中心20千米，目前小区有自己内部公交车
整个小区共分三期开发，一期和三期均为公寓（部份精装修，约1/3为电梯公寓），二期为坡地排屋和别墅。
计划有9000平米至尊级奢华会所、5000平米奢华会所，3000M运动会馆，商务、娱乐、运动、购物、休闲享受不尽．930亩景观型成熟住区、餐饮娱乐、商业街、大超市、学校和医疗保健中心，衣食住行一应俱全。
多层、高层、排屋、别墅
从05.12.30开盘到此刻，新明半岛总共销售557套，约㎡，目前剩余284套，要紧集中在145㎡房源与240㎡的顶楼盘房源，其实160㎡、180㎡的户型已经售磬。
均价5700元/平方米，其房源之间价钱不同不大，大体维持5700这一基；
约平米；
约140-180平米。
楼清点评：
完全依照万科－星河湾的建筑格局，计划设计方为星河湾的原班人马。
为保证不同化和市场的熟悉度，项目采纳景观先行的建筑方式，目前一期景观正在建设中，估量2006年初完成，届时开盘销售。
项目由于不临02省道，故在02省道和项目之间建设了一条新明大道，双侧种植等高的大树。
在道路交壤处建有2座与星河湾相同的飞鱼雕塑。
同时在社区内景观中建设有木栈道，目前挑出的水泥沿已经完成，正在铺设木板。
【岸上蓝山】
岸上蓝山，位于闲林镇和睦路双侧，基地南傍金岭山，北抵杭昱山路。
总占地430—亩。
共35万方。
容积率，绿化率35%—37%；
它拥有800余米集体生活、购物、休闲于一体的欧式商业风情街
物业类型：
园区分为六大组团，布置有多层、小高层、排屋等
户型情形：
90～220平方米多元户型，主力户型为100～120平方米
配套设施：
泳池·
网球场·
乒乓球室·
健身中心·
儿童乐园·
视听中心·
阅览室·
茶游室·
酒吧-休闲吧·
咖啡厅·
棋牌室·
欧式风情商业街·
超市·
理容院·
桑拿浴室-银行·
邮政
4416元/平方米（目前仍然有打折）
二期已售40-50套左右。
【华立爵士风情】
位于旅行西进风光线上的闲林上，南临02省道，背靠3000亩计划湿地公园
总建筑面积30万平方米。
一期总建筑面积12万平米，要紧由4—5F低多层花园洋房组成，还有少量6F公寓。
容积率，绿化率35%，停车位1700个。
建筑类别：
多层
内部配套：
设有约4000平米的会所，有爵士吧、泳池、网球场、篮球场、棋牌房等
周边配套：
中、小学：
闲林镇中学、中心小学；
幼儿园：
特色幼儿园；
商场：
农贸市场、超市；
邮局：
周围有电信和邮局；
银行：
闲林镇工行、建行、中行；
医院：
闲林镇医院
主力户型三室两厅两卫三阳台；
区间80-220㎡，主力户型92—133平方米之间，特小户型：
两室两厅一卫两阳台
价钱情形：
6楼跃层4500元/平方米左右（面积130多㎡）、5258元/平方米（面积153.21平方米）；
平层3楼中间、西边套：
5500-5600元/平方米（面积13八、139㎡）；
东边套5500元/平方米（面积118平方米）。
东边套余房不多，小面积余1套（118㎡）、其余都是大面积的房源（150㎡以上）；
其余房源仍是有必然选择余地。
【闲林山水】
位置:
闲林山水位于西湖风光区西扩延伸带西溪湿地旅行风光区旁,距市中心15千米,
北邻杭昱公路,山水相间,风光宜人,沿天目山路,直达武林广场,汽车东站、沪杭
高速,交通便利,形胜之地,一线贯通杭城的喧闹繁华与漂亮景色.
建筑类别:
多层,小高层,高层,双跃层
占地面积432000平米，建筑面积480000平米；
容积率；
绿化率%；
车位配比44%，共1112个
配套:
小区商业配套相对集中,要紧公共设施布置在小区中部的骨干道双侧,包括东西向的群房商业街,小区中心设有幼儿园,小区西北角设有一所小学（求是分校）,为小区提供完善的效劳
主力户型:
公寓面积90-200平方米，主力户型为130—140平米{（三室两厅两卫），（三室两厅两卫）}，还有部份楼宇设计了平米（两室两厅一卫），平米（四室两厅两卫），平米（四室两厅两卫，都为点式房），还有少数一，二层跃层的户型。
小高层均价5500元/平方米，层差几十元/平方米。
8#9楼中间套单价5350元/平方米（面积㎡）；
10楼中间套5640、5800多元/平方米。
多层：
余7套，一、二、3、4楼都有余房，1楼5480元/平方米，2楼5600元/平方米，3楼5750元/平方米，4楼5720元/平方米。
高层未推；
小高层有必然选择，多层余7套。
交房时刻：
月小高层交付
【同意荆山翠谷】
位于杭州西湖区与余杭区交壤的五常经济开发区，距杭州市中心越11千米
一期要紧以二层半的双联排屋为主、二期要紧以小高层、高层为主。
园区总占地面积约223亩
周边浙工大、杭州外国语学院等众多学校的入驻使荆山翠谷有了浓厚的文化气息，该区配套设施齐全，有会馆、超市、台球房、管道液化气等
80-200㎡，主力户型一期一标段100-130㎡；
一期二标段80-90㎡；
联体排屋多以270平米三跃式的六室一厅三卫设计为主
小高层、高层多以125—153平米的三室二厅二卫全明为主
均价5000元/平方米；
小高层二楼东边套4850元/平方米（153㎡），4楼5070元/平方米（153㎡）；
高层13楼5500元/平方米（125㎡）
优惠情形：
超过140平方米房源打折。
少量的125平方米、153平方米的余房。
物业治理：
同意物管以元和元每平米的价钱来收取联体排屋、小高层和高层的物业治理费
【广源·
盛世嘉园】
位于老余杭02省道的南侧
总占地面积为300多亩，建筑面积为29万平方米，共2300户；
绿化率高达%以上,容积率，车位配比：
1：
。
物业类别：
整个楼盘分为六个组团，建有多层、花园洋房、排屋、小高层、小户型公寓。
配套：
盛世嘉园配套建有小区幼儿园、景观戏水池、网球场、综合型会所等配套设施，智能化系统超前设置，在享受自然的同时更能享受到现代化生活的便利和舒适。
一期:
3/2/1;
4/2/2;
3/2/2;
2/2/2;
二期:
3/2/2;
3/2/1;
三期:
联排（二联,三联,四联）
主打户型3/2/1;
户型面积区间一期:
70-140平方米；
80-120平方米；
200-220平方米
多层3楼西边套单价近6000元/平方米，5楼西边套5800元/平方米左右
多层余部份房源；
顶楼和东边套已售完，两栋小高层估量07下半年推出。
（2）、排屋、别墅为主
【江南春城·
竹海水韵】
天目山路延伸段闲林板块
计划概况：
占地面积约1300亩，建筑面积近100万平方米，排屋70套；
首推联排别墅，联排别墅有满铺型、上空型、内院型，每户均有大面积的前庭后院，增加了由社区内大环境进入家庭空间的中间层次；
车位数/车位配比：
100%。
整个小区小高层的容积率为1，排屋和多层为，绿化率为40%。
住宅类型多样，有高层、小高层、多层、低层跃式电梯房、联排别墅和配套公建等。
配套设施有幼儿园、小学、中学、大型超市、健身中心、中心医院、休闲娱乐场所、星级酒店、园艺基地、主题文化公园、小学为求是小学附属小学、中学和建兰中学连办！
面积范围：
公寓155-200多㎡
电梯景观房170-180万/套，近200万/套（200㎡左右）。
排屋200万/套左右，大体200万/套以上（240、250㎡左右）
电梯景观公寓已售完，排屋还有选择余地。
2007年末
【大华·
西溪风情】
位于杭州城市西部文一路延伸段南侧，绕城公路西侧（隔400米宽的绿化带），距离杭州市中心12千米。
目前计划开发的地块面积1000余亩，总建筑面积达50平方米，约2400多户住户。
其中，一期232亩，容积率为，共360户，全数为排屋；
二期占地180亩，共建有联排排屋、叠排排屋共340余套；
三期水榭香堤11多万平方米（170余亩），位于整个小区的南部，三面为水所包围。
水榭香堤总占地约140000㎡，总建筑面积约85000㎡。
水榭香堤内建有十余栋顶级别墅，其中九栋位于小区南边临河处，将为业主配备专用的私家码头，业主能够自己购买小型电动游艇。
另外几栋位于中心湖上的别墅岛上，将为每户配备亲水平台。
除别墅外，小区将建有联排排屋近300套。
排屋（包括双联、多联、双叠）/独立别墅（未正式计划设计，三期可能推出）
计划设计一条商业街和南北两个会所；
班车按时来回市中心、社区电瓶车；
二期共220套，联排别墅250—260平方，排屋220—260平方，八种户型较均衡；
三期排屋面积240—300平方。
预订时期，12000元/平方米，240-300平方米。
一次性付款打折。
一、二期售罄，三期销售中。
交房日期：
一期2005年6月，二期2006年3月。
工程进度：
一期、二期结顶；
三期动工
【华鸿·
怡景花城】
闲林区块
排屋、多层公寓
小区占地约200亩，总建筑面积13万平方米
有奢华会馆、景观嬉水池、网球场、精品商业街、儿童乐园等配套。
排屋：
220平方米左右
余房中排屋220平方米，总价近187万；
公寓单价5500元/平方米（120、190㎡）
现余2套公寓，2套排屋。
2006年交付
白云深处】
位于杭州西郊闲林埠，杭昱公路以北
计划用地约800亩，总建筑面积：
13.9万平方米；
总户数470户。
以中高级独立别墅为主，辅以双联和多联别墅。
独立/双联/多联别墅
共享金成·
江南春城的所有配套设施：
450亩的主题文化公园、1000亩园艺基地、室内恒温游泳池、标准足球场、四百米标准跑道、室内篮球场、国际双语制学校、名校联办小学、品牌联营超市、商业街、茶室等；
金成·
江南春城的中心会馆设于“白云深处”；
小区班车按时来回市中心。
三期排屋220—240平方米，别墅300平方米左右
别墅350-600万元/栋（面积300平方米左右）
排屋已售完；
现余几套独立别墅
最后一期已于2006年6月30日交房。
【绿城·
桃花源】
位于杭州余杭区余杭镇凤凰山南麓风光秀丽的丘陵地带，距杭州市区18千米。
独立别墅/公寓
占地约2700亩，计划建造约850栋别墅和45套公寓。
分东区、西区、南区开发。
东区131栋别墅和45套公寓；
西区140多套别墅；
南区1400亩，计划有570余套各类类型的别墅。
会所：
东、西区共用一个会所，南区还有独立会所。
足球学校、游泳池、幼儿园、运动设施等。
西区别墅：
户内340-520平方米，平均420平方米，花园平均1600平方米。
南区：
从250㎡小独栋—800㎡豪宅
700多万-1000多万（360多㎡+1100㎡花园-518㎡+2200㎡花园）
一次性付款优惠5万。
【瑞城】
余杭区闲林板块，天目山路延伸段与文一路延伸段之间，东西大道东侧
占地面积：
约800亩
建筑面积：
约20万㎡
多层、高层、排屋
绿化率：
70%；
170-230㎡
一样位置150万左右/套（250㎡）；
较优位置290万/套（280㎡）
近期推出20套（在房交会上推）
开发情形：
一期已售罄，二期06下半年开盘
升级会员 