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1、多层建筑后退东侧规划道路按12米退3米控制，高层建筑按12米退5Q控制； 3、按规范配置社区公建配套设施； 4、须符合林水等相关部门要求,并按规定程序做好水土保持方案； 5、套型建筑面积90平方米以下的须占总住房建筑面积80%以上；6、其他要求以余杭区规划管理相关规范为准。（3）地块地图：小结：地块位于华门清水湾别墅北面，东至中泰中心小学，南至杭昱公路，西至石鸽良种场土地，北至石鸽良种场土地，原计划为清水湾项目二期工程。在华门原计划方案中，该地块原作为叠加别墅、双拼别墅为主、独幢别墅为辅的中档精品居住区，但今年国土资源部明确禁止别墅用地供给，本地块也规定为容积率的一般居住用地，同时受到“国八条

2、”的阻碍，本地块规定“90平方以下小户型必需占总建筑面积80%以上”，即以后将形成以小高层、高层建筑为主的一般住宅区，与清水湾一期是完全不同的产品。二、项目SWOT分析优势：项目紧邻华门清水湾别墅，片区档次较高，景观资源较好；华门集团的开发实力及清水湾别墅的品质鉴证，将增强人们的购买信心；闲林板块作为众多大牌开发商云集之地，拥有较高的市场关注度；地块紧邻新明半岛等大型住宅项目，拥有必然公交、配套等资源，能实现必然程度的共享。相对其他区域而言，闲林板块在价钱上仍具有必然优势和吸引力。2007年7月，作为南湖改造工程之一的银色沙滩将在中泰乡投入利用，作为杭州市最大的沙滩休闲场所，必将为本地块带来必

3、然的附加价值；劣势：地块尽管作为清水湾二期工程的构思，但其产品形态、档次与当初的计划完全背离，促使咱们必需从头面对陌生的市场；本地块性质规定上，明确90方以下小户型必需占总建筑面积的80%以上，此类物业的购买群体以年轻家庭、工薪阶级为主，且大体为自住而非投资用，而地块与市区的距离对上班族仍存在较大阻碍；地块的容积率，决定了将以高层和小高层产品为主，但此类产品的市场同意度普遍偏低，从闲林部份楼盘的剩余房源中能够证明。机遇：随着城市旅行西进的步伐，闲林板块在景观、度假、旅行方面的优势将进一步挖掘，为片区带来更多亮点；华门具有的品牌效应，及清水湾别墅的品质鉴证，将为二期项目带来必然吸引力；政府和很多

4、开发商都开始为配套问题寻觅前途，在各方力量的一起尽力下，闲林的各类配套将在最近几年内慢慢完善，将对闲林区域的进展带来利好；闲林交通状况仍在不断改善中，随着大城西片区的慢慢成熟，本区域的升值潜力也慢慢提高。逐年增加的外来创业者，老年购房群体，将为本区域制造更多机遇。要挟：两次宏观调控带来必然的负面阻碍，目前杭州市各大区域的存量较大，且销售进度缓慢，区域之间与区域内的竞争都异样猛烈；闲林板块较大的产品投放量，已给现有市场带来不小压力，而以后还有3万余亩储蓄土地将面市，竞争的猛烈程度可想而知；老余杭镇是与本区域最近的竞争地，其配套设施相对完善，最近几年也有众多楼盘上市，均为中小户型一般住宅，随着文一

5、西路开通，余杭镇的优势慢慢显现，客户市场被慢慢瓜分。与杭州市八大区域相较较，闲林尽管有较好的自然环境优势，但配套仍然是硬伤，也是困扰消费者的重要问题。以后推出的地块大多与本案性质相似，意味着以后有比较多的同类产品瓜分市场。附闲林区块要紧个案调查分析（1）、公寓部份【翡翠城】位 置：位于杭州市余杭西溪闲林板块，紧临现已开放的国家级公园西溪湿地，南临02省道，经杭州城第一景观大道天目山路与城市中心区连接，距杭州市政府13.8千米，距离西湖风光区约10千米，目前34六、506路公交抵达。计划情形：大体指标：总占地面积约1400亩；总建筑面积约150万平方米；地上建筑面积：120万平方米；容积率：一期

6、为；绿化率：一期为40%。翡翠城共有四个相对独立的区块组成，目前正在开发的翡翠城一区位于社区东南角，北临计划中的五常大道，南靠02省道线，东依湿地河道，西邻计划中的高教路，翡翠城一区共有8个苑组成，其中木兰苑、丁香苑、菩提苑、云竹苑为多层组团，紫荆苑、绿萝苑、凌霄苑、棠棣苑为高层组团，整个项目开发完成将形成约8500户人家，近3万人口大规模住宅社区。设有商务中心、会馆、小广场、河滨绿带、绿化夹植道路、中心绿地、公园幼儿园、露天游泳馆等会所。是城西罕有的一座集休闲、生活于一体的多功能大规模人文居住区。建筑形态：以多层、小高层、高层公寓为主。销售情形：房源不是很多，大体在150平方米以上，130、

7、140平方米的户型已售完。价 格：均价6300元/平方米，靠路边的5000多-5900多元/平方米； 车位12万/个。户型面积：户型面积区间：约87-240平米；主力户型面积：约110-160平米。【新明半岛】 02省道南，绿城桃花源的东南面，距市中心20千米，目前小区有自己内部公交车整个小区共分三期开发，一期和三期均为公寓（部份精装修，约1/3为电梯公寓），二期为坡地排屋和别墅。计划有9000平米至尊级奢华会所、5000平米奢华会所，3000M运动会馆，商务、娱乐、运动、购物、休闲享受不尽 930亩景观型成熟住区、餐饮娱乐、商业街、大超市、学校和医疗保健中心，衣食住行一应俱全。多层、高层、排

8、屋、别墅从05.12.30开盘到此刻，新明半岛总共销售557套，约，目前剩余284套，要紧集中在145房源与240的顶楼盘房源，其实160、180的户型已经售磬。均价5700元/平方米，其房源之间价钱不同不大，大体维持5700这一基；约平米；约140-180平米。楼清点评 ： 完全依照万科星河湾的建筑格局，计划设计方为星河湾的原班人马。为保证不同化和市场的熟悉度，项目采纳景观先行的建筑方式，目前一期景观正在建设中，估量2006年初完成，届时开盘销售。项目由于不临02省道，故在02省道和项目之间建设了一条新明大道，双侧种植等高的大树。在道路交壤处建有2座与星河湾相同的飞鱼雕塑。同时在社区内景观中

9、建设有木栈道，目前挑出的水泥沿已经完成，正在铺设木板。【岸上蓝山】岸上蓝山，位于闲林镇和睦路双侧，基地南傍金岭山，北抵杭昱山路。总占地430亩。共35万方。容积率，绿化率35%37%；它拥有800余米集体生活、购物、休闲于一体的欧式商业风情街物业类型：园区分为六大组团，布置有多层、小高层、排屋等户型情形：90220平方米多元户型，主力户型为100120平方米配套设施：泳池网球场乒乓球室健身中心儿童乐园视听中心阅览室茶游室酒吧-休闲吧咖啡厅棋牌室欧式风情商业街超市理容院桑拿浴室-银行邮政4416元/平方米（目前仍然有打折）二期已售40-50套左右。【华立爵士风情】位于旅行西进风光线上的闲林上，南

10、临02省道，背靠3000亩计划湿地公园总建筑面积30万平方米 。一期总建筑面积12万平米，要紧由45F低多层花园洋房组成，还有少量6F公寓。容积率，绿化率35%，停车位1700个。建筑类别：多层内部配套：设有约4000平米的会所，有爵士吧、泳池、网球场、篮球场、棋牌房等周边配套：中、小学：闲林镇中学、中心小学；幼儿园：特色幼儿园；商场：农贸市场、超市；邮局：周围有电信和邮局；银行：闲林镇工行、建行、中行；医院：闲林镇医院主力户型三室两厅两卫三阳台；区间80-220，主力户型92133平方米之间，特小户型：两室两厅一卫两阳台价钱情形：6楼跃层4500元/平方米左右（面积130多）、5258元/平

11、方米（面积153.21平方米）；平层3楼中间、西边套：5500-5600元/平方米（面积13八、139）；东边套5500元/平方米（面积118平方米）。东边套余房不多，小面积余1套（118）、其余都是大面积的房源（150以上）；其余房源仍是有必然选择余地。【闲林山水】位 置: 闲林山水位于西湖风光区西扩延伸带西溪湿地旅行风光区旁,距市中心15千米,北邻杭昱公路,山水相间,风光宜人,沿天目山路,直达武林广场,汽车东站、沪杭高速,交通便利,形胜之地,一线贯通杭城的喧闹繁华与漂亮景色.建筑类别: 多层,小高层,高层,双跃层占地面积432000平米，建筑面积480000平米；容积率；绿化率%；车位配比

12、44%，共1112个配 套: 小区商业配套相对集中,要紧公共设施布置在小区中部的骨干道双侧,包括东西向的群房商业街,小区中心设有幼儿园,小区西北角设有一所小学（求是分校）,为小区提供完善的效劳主力户型:公寓面积90-200平方米，主力户型为130140平米（三室两厅两卫），（三室两厅两卫），还有部份楼宇设计了平米（两室两厅一卫），平米（四室两厅两卫），平米（四室两厅两卫，都为点式房），还有少数一，二层跃层的户型。小高层均价5500元/平方米，层差几十元/平方米。8#9楼中间套单价5350元/平方米（面积）；10楼中间套5640、5800多元/平方米。 多层：余7套，一、二、3、4楼都有余房，1

13、楼5480元/平方米，2楼5600元/平方米，3楼5750元/平方米，4楼5720元/平方米。高层未推；小高层有必然选择，多层余7套。交房时刻：月小高层交付【同意荆山翠谷】位于杭州西湖区与余杭区交壤的五常经济开发区，距杭州市中心越11千米一期要紧以二层半的双联排屋为主、二期要紧以小高层、高层为主。园区总占地面积约223亩周边浙工大、杭州外国语学院等众多学校的入驻使荆山翠谷有了浓厚的文化气息，该区配套设施齐全，有会馆、超市、台球房、管道液化气等80-200，主力户型一期一标段100-130；一期二标段80-90； 联体排屋多以270平米三跃式的六室一厅三卫设计为主小高层、高层多以125153平米

14、的三室二厅二卫全明为主均价5000元/平方米；小高层二楼东边套4850元/平方米（153），4楼5070元/平方米（153）；高层13楼5500元/平方米（125）优惠情形：超过140平方米房源打折。少量的125平方米、153平方米的余房。物业治理：同意物管以元和元每平米的价钱来收取联体排屋、小高层和高层的物业治理费【广源盛世嘉园】位于老余杭02省道的南侧总占地面积为300多亩，建筑面积为29万平方米，共2300户；绿化率高达% 以上,容积率，车位配比：1：。物业类别：整个楼盘分为六个组团，建有多层、花园洋房、排屋、小高层、小户型公寓。配 套：盛世嘉园配套建有小区幼儿园、景观戏水池、网球场、综

15、合型会所等配套设施，智能化系统超前设置，在享受自然的同时更能享受到现代化生活的便利和舒适。一期:3/2/1; 4/2/2; 3/2/2; 2/2/2;二期:3/2/2; 3/2/1;三期: 联排（二联,三联,四联）主打户型 3/2/1;户型面积区间一期:70-140平方米；80-120平方米；200-220平方米多层3楼西边套单价近6000元/平方米，5楼西边套5800元/平方米左右多层余部份房源；顶楼和东边套已售完，两栋小高层估量07下半年推出。（2）、排屋、别墅为主【江南春城竹海水韵】天目山路延伸段闲林板块计划概况：占地面积约1300亩，建筑面积近100万平方米，排屋70套；首推联排别墅，

16、联排别墅有满铺型、上空型、内院型，每户均有大面积的前庭后院，增加了由社区内大环境进入家庭空间的中间层次；车位数/车位配比：100%。整个小区小高层的容积率为1，排屋和多层为，绿化率为40%。住宅类型多样，有高层、小高层、多层、低层跃式电梯房、联排别墅和配套公建等。配套设施有幼儿园、小学、中学、大型超市、健身中心、中心医院、休闲娱乐场所、星级酒店、园艺基地、主题文化公园、小学为求是小学附属小学、中学和建兰中学连办！面积范围：公寓155-200多电梯景观房170-180万/套，近200万/套（200左右）。排屋200万/套左右，大体200万/套以上（240、250左右）电梯景观公寓已售完，排屋还有

17、选择余地。 2007年末【大华西溪风情】 位于杭州城市西部文一路延伸段南侧，绕城公路西侧（隔400米宽的绿化带），距离杭州市中心12千米。目前计划开发的地块面积1000余亩，总建筑面积达50平方米，约2400多户住户。其中，一期232亩，容积率为，共360户，全数为排屋；二期占地180亩，共建有联排排屋、叠排排屋共340余套；三期水榭香堤11多万平方米（170余亩），位于整个小区的南部，三面为水所包围。水榭香堤总占地约140000，总建筑面积约85000。水榭香堤内建有十余栋顶级别墅，其中九栋位于小区南边临河处，将为业主配备专用的私家码头，业主能够自己购买小型电动游艇。另外几栋位于中心湖上的别

18、墅岛上，将为每户配备亲水平台。除别墅外，小区将建有联排排屋近300套。排屋（包括双联、多联、双叠）/独立别墅（未正式计划设计，三期可能推出）计划设计一条商业街和南北两个会所；班车按时来回市中心、社区电瓶车；二期共220套，联排别墅250260平方，排屋220260平方，八种户型较均衡；三期排屋面积240300平方。预订时期，12000元/平方米，240-300平方米。一次性付款打折。一、二期售罄，三期销售中。交房日期：一期2005年6月，二期2006年3月。工程进度：一期、二期结顶；三期动工【华鸿怡景花城】闲林区块排屋、多层公寓小区占地约200亩，总建筑面积13万平方米有奢华会馆、景观嬉水池、

19、网球场、精品商业街、儿童乐园等配套。排屋：220平方米左右余房中排屋220平方米，总价近187万；公寓单价5500元/平方米（120、190）现余2套公寓，2套排屋。2006年交付白云深处】位于杭州西郊闲林埠，杭昱公路以北计划用地约800亩，总建筑面积：13.9万平方米；总户数470户。以中高级独立别墅为主，辅以双联和多联别墅。独立/双联/多联别墅共享金成江南春城的所有配套设施：450亩的主题文化公园、1000亩园艺基地、室内恒温游泳池、标准足球场、四百米标准跑道、室内篮球场、国际双语制学校、名校联办小学、品牌联营超市、商业街、茶室等；金成江南春城的中心会馆设于“白云深处”；小区班车按时来回市

20、中心。三期排屋220240平方米，别墅300平方米左右别墅350-600万元/栋（面积300平方米左右）排屋已售完；现余几套独立别墅最后一期已于2006年6月30日交房。【绿城桃花源】位于杭州余杭区余杭镇凤凰山南麓风光秀丽的丘陵地带，距杭州市区18千米。独立别墅/公寓占地约2700亩，计划建造约850栋别墅和45套公寓。分东区、西区、南区开发。东区131栋别墅和45套公寓；西区140多套别墅；南区1400亩，计划有570余套各类类型的别墅。会所：东、西区共用一个会所，南区还有独立会所。足球学校、游泳池、幼儿园、运动设施等。西区别墅：户内340-520平方米，平均420平方米，花园平均1600平方米。南区：从250小独栋800豪宅700多万-1000多万（360多+1100花园-518+2200花园）一次性付款优惠5万。【瑞城】余杭区闲林板块，天目山路延伸段与文一路延伸段之间，东西大道东侧占地面积：约800亩建筑面积：约20万多层、高层、排屋绿 化 率：70%；170-230一样位置150万左右/套（250）；较优位置290万/套（280）近期推出20套（在房交会上推）开发情形：一期已售罄，二期06下半年开盘