商业地产中华名吃城项目可行性研究报告.docx

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商业地产中华名吃城项目可行性研究报告

某某有限公司

[中华名吃城项目]

可行性研究报告

二零一零年一月

本研究报告所有权、解释权属于某某发展有限公司。

其所涉及内容及资料适用于本企业内部论证规划及国家相关部门立项之用。

本研究报告仅体现公司的投资计划，不具有法律效力，不代表公司的最终投资决定。

在项目正式运作前，将作为项目可行性论证的依据并指导项目的运行。

对于本研究报告所给信息未经公司同意授权不得用于其他无关的区域、范围。

第一章总论

第一节项目概述

项目名称：

中华名吃城

项目性质：

新建

项目地址：

全国主要城市

建设单位：

注册地址：

项目负责人：

联系地址：

项目简介：

总投资20亿元，占地200亩，建成以中华名吃为特色的集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的现代化商业中心。

第二节项目建设单位基本情况

省略

第三节可行性研究范围及依据

一、可行性研究范围

本项目根据中华名吃城建设的要求，结合项目区域的具体条件及建设单位的经济技术实力，从以下几方面对中华名吃城建设进行全面分析论证：

1、我国餐饮行业概况与市场环境分析。

2、项目选址和总体建设方案。

3、环境保护、节能与安全、组织机构及劳动定员，项目投资估算。

4、财务评价和国民经济效益分析。

二、可行性研究依据

1、《中华人民共和国食品安全法》

2、《中华人民共和国产品质量法》

3、《餐饮企业经营规范》

4、《餐饮业开业的专业条件和技术要求》

5、《餐饮企业连锁经营管理规范》

6、《商业特许经营管理办法》

7、《商业特许经营管理条例》

8、《食品卫生许可证管理办法》

9、《食品生产加工企业质量安全监督管理办法》

10、《食（饮）具消毒卫生标准》

11、《饭馆（餐厅）卫生标准》

12、《一次性可降解餐饮具通用技术条件》

13、《商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施》

14、《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）

15、《全国餐饮业发展规划纲要（2009-2013）》

第二章餐饮行业概况

第一节餐饮行业界定及分类

一、餐饮行业界定

目前关于餐饮行业还没有统一的定义。

中国烹饪协会曾给餐饮行业定义：

通过生产加工、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备设施的经营单位均属餐饮行业。

国家统计局对餐饮行业的解释是，餐饮行业是指专门从事食品烹饪、调制并直接出售给居民饮食的各种经济类型的法人企业、产业活动单位和个人。

国家统计数据以国家统计局解释所涵盖的范围为基础。

二、餐饮行业分类

按餐饮经营业态分，餐饮行业主要包括：

1、传统正餐。

含酒楼、饭庄、宾馆餐厅等在内的主流餐饮店，以经营传统饭菜为主，兼供酒水饮料等。

2、快餐小吃。

含快餐店、小吃城、面馆、饺子馆等形式，基本上以满足消费者的日常基本饮食需求为主。

3、休闲餐饮。

含茶餐厅、饮品店、咖啡馆等。

4、其他餐饮。

包括团体膳食、外卖店、主题餐厅等其他餐饮形式。

第二节餐饮的行业特征

现代餐饮业具有以下几个特征：

1、客源市场的广泛性。

国内外各种类型的旅游者，相关团体、企事业单位、政府机构及当地居民等各行各业的人们都可以成为餐饮企业的接待对象。

2、对国民经济发展的依赖性。

国民收入水平越高，人们的社会交往和旅游等活动就越频繁，当地居民和社会各界人士对餐饮产品的需求量也就越大。

3、产品风味的民族地方性。

不同国家、不同地区、不同民族的地理、气候和生活环境、生活习惯不同，各地物产不同，食品原材料的种类也不同，就是同一民族的不同地区，上述各方面的区别也往往很大，从而使餐饮产品形成各种不同风味，具有鲜明的民族性和地方性。

比如，西餐有法式、俄式、英式、美式之分；中餐有川菜、鲁菜、粤菜、淮扬菜、浙菜等。

4、餐饮服务的不可储存性。

餐饮产品与服务是生产者与消费者直接接触，不经过中间环节，当场生产、销售与消费。

5、餐饮服务的差异性。

由于餐饮业的餐饮服务包含着大量的手工劳动，又由于从业人员的工作态度、身体状况、技能技巧各有好坏和高低，因此，餐饮服务便不可避免地产生质量和水平上的差异。

第三节餐饮行业发展历程

火的使用及原始种植业和畜牧业的发展改善了原始人的物质生活，并为餐饮业的形成奠定了物质基础。

商、周以及春秋战国时期，青铜器的出现，又进一步促进了烹饪技术的发展和提高。

餐饮业经历汉代大发展后，唐宋时期尤其是南宋时期餐饮业已具相当规模，元代、清代的民族大融合促使中国餐饮业更加丰富。

晚清时期，伴随着西方列强的军事、经济、文化的侵略，西方餐饮逐步进入中国。

改革开发30年来，中国餐饮业发展经历了起步阶段、数量型发展阶段、规模化发展阶段和品牌建设阶段，初步形成了投资主体多元化、经营业态多样化、经营方式连锁化、品牌建设特色化、市场需求大众化、从传统产业向现代产业转型的发展新格局。

2009年受金融危机影响，中国餐饮行业出现了大规模的结构调整，高端餐饮企业开始走亲民路线，而中低端餐饮企业则更多地走进了社区，连锁企业配送中心、社区早餐服务网点、主食厨房等在大众化餐饮服务企业蓬勃发展，更多趋向于本色化经营，而且更加注重饮食本身的健康、营养和搭配。

第四节餐饮行业在国民经济中的地位

餐饮业是重要的服务业，直接关系到人民的生命健康和生活水平。

科学发展餐饮业，对于提高人民生活质量、扩大市场消费、拉动相关产业、增加社会就业、促进社会和谐等具有十分重要的作用。

2008年，中国餐饮业继续成长壮大，连续18年保持两位数的告诉增长。

全年餐饮零售额达到15404亿元，同比增长24.7%，比2007年同期增幅高出5.3个百分点，占社会消费品零售总额的14.20%，人均消费1158.5元，拉动社会消费品零售总额增长3.41个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.83%，继续成为拉动经济增长的重要力量。

中国餐饮业“保增长、扩内需、促发展”的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。

第五节中华名吃概况

中国的饮食文化博大精深、历史悠久，八大菜系鲁、川、粤、苏、湘、闽、徽、浙，犹如天上的星辰颗颗闪耀；烹调方法烧、炸、烤、熘、炖、爆、熏、卤、煎、贴、蒸近百种，演绎出了近万种中餐菜式；而一桌著名的清宫宴席“满汉全席”，120多道菜品尽显中国饮食文化华丽、气派的天朝风范。

现简要列举部分各地名吃：

北京：

北京烤鸭、涮羊肉、仿膳宫廷菜、炒肝、烧麦、小窝头、萨其马、打卤面、豌豆黄、果脯，焦圈、蜜麻花、艾窝窝、炒肝爆肚。

上海：

五香豆、鸡肉汤包、三黄鸡、鸡鸭血汤、油炸臭干子、蟹壳黄、南翔小笼馒头、小绍兴鸡粥。

天津：

狗不理包子、猫耳朵、十八街麻花、锅巴菜、煎饼果子、耳朵眼炸糕、贴饽饽熬小鱼、棒槌果子、五香驴肉。

福建：

佛跳墙、东壁龙珠、鸡茸金丝笑、酸菜梅鱼、沙茶焖鸭块、醉糟鸡、鸡汤氽海蚌、八宝芙蓉寻、蛎饼、手抓面、五香捆蹄、鼎边糊。

河北：

金毛狮子鱼、白玉鸡脯、蜜汁鲜桃、扒镶口蘑、改刀肉

江苏：

鸭包鱼翅、清炖蟹粉、清汤火方、狮子头、松鼠桂鱼、鸡汤煮干丝、盐水鸭、西瓜鸡、水晶肴蹄、葱油火烧、汤包、三丁包子、蟹黄烧麦。

广东：

鸭包鱼翅、清炖蟹粉、清汤火方、狮子头、松鼠桂鱼、鸡汤煮干丝、盐水鸭、西瓜鸡、水晶肴蹄、鸡仔饼、皮蛋酥、冰肉千层酥、广东月饼、酥皮莲蓉包、粉果、薄皮鲜虾饺及第粥、玉兔饺、干蒸蟹黄烧麦。

新疆：

烤羊肉、烤馕、抓饭。

浙江：

酥油饼、重阳栗糕、鲜肉棕子、虾爆鳝面、紫米八宝饭。

安徽：

腊八粥、大救驾、徽州饼、豆皮饭。

台湾：

度小月担仔面、鳝鱼伊面、金爪米粉。

海南：

煎堆、竹简饭。

河南：

枣锅盔、白糖焦饼、鸡蛋布袋、血茶、鸡丝卷。

湖北：

三鲜豆皮、云梦炒鱼面、热干面、东坡饼。

湖南：

新饭、脑髓卷、米粉、八宝龟羊汤、火宫殿臭豆腐。

广西：

大肉棕、桂林马肉米粉、炒粉虫。

四川：

蛋烘糕、龙抄手、玻璃烧麦、担担面、鸡丝凉面、赖汤圆、宜宾燃面、夫妻肺片、灯影牛肉、小笼粉蒸牛肉。

贵州：

肠旺面、丝娃娃、夜郎面鱼、荷叶糍粑。

云南：

卤牛肉、烧饵块、过桥米线.

苏州：

春卷、酱鸡酱汁肉、樱桃肉、松鼠桂鱼、糕团。

杭州：

幸福环、虾爆鲒鳝面、肉粽、油渣面。

广州：

狗肉煲、烤鹅、叉烧包、虾饺、沙河粉。

桂林：

马肉米粉、鸳鸯马蹄、尼姑面、珍酱脆皮猪、南乳肥羊。

兰州：

白兰瓜、高三酱肉、热冬果、千层油饼、臊子面、空米果、八宝蜜食、杂肝汤、拉面、油锅盔。

成都：

夫妻肺片、担担面、麻婆豆腐、麻辣烫、肥肠粉、抄手、赖汤圆、三合泥、麻辣兔丁。

无锡：

酱排骨、酒酿棉子圆、肉骨头、大浮杨梅。

南京：

咸水鸭、活鱼锅贴、鸭血粉丝汤、夫子庙小吃、董糖。

济南：

油镟、五仁包、泉城大包、天天炸鸡、春饼、灌汤包、草包包子、芝麻排骨、烤地瓜、炸酱鸡、荠菜春卷、清油盘丝饼、锅贴、亮亮拉面、糖酥煎饼、名士多烤全羊。

临沂：

中华熟梨、八宝豆豉、六姐妹煎饼、沂水丰糕、王氏熟梨、光棍鸡、潘湖狗肉、金蒙红烧兔头、糁、民间伏酱、莒南锅饼、郯城挎包火烧、蒜泥鱼、烩肉丝鱿鱼、蒙山全蝎、莒南炉肉。

青岛：

高梁饴、奶油气鼓、奶油花生糖、酱什锦菜、烤鱿鱼、炒辣蛤蜊、冻菜凉粉、地瓜枣、海鲜馄饨、虾汤面、蛤蜊面、海鲜水饺、杠子头火烧、蟹壳黄、合饼。

泰安：

泰安煎饼、野菜宴、泰安白蜜食、酱包瓜、三美豆腐、酱磨茄、赤鳞鱼、泰山牙枣。

烟台：

焖子、小豆腐、咸鱼片片、福山大面、叉子火食、硬面锅饼、蓬莱小面、加吉鱼、对虾、刺参、栉孔扇贝。

德州：

德州扒鸡、羊肠汤锅、夏津布袋鸡、蹶腚豆腐、长官包子。

济宁：

奶汤鳜鱼、八宝甲鱼、菊花虾排、鱼排、原色虾仁、糖醋鲤鱼、冰糖莲子、油焖鱼、烤花鳞鱼、筒子鸡、辣味鱼、爆炒鱼片、筒子鱼、孔府酒、孔府菜、孔府糕点。

太原：

栲栳、刀削面、揪片。

西安：

牛羊肉泡馍、乾州锅盔。

其它：

扬州炒饭、贵州的辣椒蘸水、笋干菜、平阴玫瑰香天下、清热消暑浆水鱼、青海羊肉尕面片、徽州乡土菜椿芽豆、桂林米粉的闲话、焖子的制法及菜例、山西风味面食两例、铜川的涎水、外婆的油底肉、杨家将与桶鲜鱼、桂林狗肉、洛阳水席中的以假乱真菜、曲靖蒸饵丝、盐煮肉的制法及菜例、风味独特的草原酸食、泉城的中式汉堡包、尝沛公狗肉、谈冬季食狗、贵州的辣椒菜、汉中的菜豆腐、唐凉面、贵州小吃三题、黄狗猪头肉、古今美味猫仔粥、汉乡水煎包与帝王粥、盐煮肉的制法及菜例、商州的杂面、江津的菊花火锅宴、重庆的甲鱼火锅、小地方的名小吃、川式脆皮乳鸽的制作、贵州的三种臭食、铜川的豆子面、贵阳风味酸汤烫、福建名菜佛跳墙、灌云美食豆参肴、花溪清汤鹅火锅、石柱的椒麻莼菜汤、商州的柿子。

第三章市场环境分析

第一节宏观经济环境分析

改革开发以后，中国宏观经济一直保持持续快速增长。

2008年，全国国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%；人均国内生产总值22640元。

中国经济持续快速发展使国民收入（人均可支配收入）水平不断提高，居民日趋富裕。

2008年城镇居民人均可支配收入15781元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.4%。

城镇居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为37.9%。

从十七大报告以及权威机构预测来看，中国经济在2020年前都将继续维持高增长。

第二节宏观经济环境变化对餐饮行业的影响

餐饮业与国民经济发展密切相关，国民经济的持续发展为餐饮业快速发展提供动力。

宏观经济持续发展，推动了各行业的快速增长和人民收入水平不断提高，居民消费能力不断增长，居民收入的持续提高直接导致了居民在餐饮支出方面的增加。

人口的持续增加和城市化水平的不断提高，导致在外就餐次数的增多，餐饮行业收入明显增加。

在十七大报告中强调，到2020年，中国“城镇人口比重明显增加”，而城市人口的最大将导致外出就餐次数的增加，促进餐饮业的发展。

经济发展促使人们生活观念发生变化和消费模式的转变，城镇居