某地区商品住宅建设项目可行性研究报告.docx

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某地区商品住宅建设项目可行性研究报告

第一章项目概况

一、建设条件

本项目位于某市湾里区某北路18号，总用地面积20360平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。

1、项目坚持“自然生态化”原则，体现“以人为本”的理念、强调“人与自然的和谐统一”，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所。

“自然生态”原则是指尽量利用自然地形地势优势，多运用自然材料，加强住宅节能设计，减少建设过程中三废的产生。

在基础设施的配套与室外环境的营造过程中，也要注意施工方法与建设原则，加强对基地原生条件的保护与利用。

“以人为本”理念是从“人”出发，对舒适性空间的需求打破陈腐的条框，建设宜人的尺度，关注人文，新近自然，与自然和谐统一。

2、力求打造欧式园林风格的精品

欧式园林是时尚的。

它们是经过数百年的历史演变和推陈出新，凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。

本设计融合了周围欧式风格和自然风景园的优势，再结合小区自身的地理环境，创造出经典的欧式园林，从而提升小区整体的品质。

3、打破传统的层次分明的“小区、组团、院落的结构模式”，创造别具一格的各类新颖的居住空间，体现小区整个社区的共融，塑造小区和谐亲切的独特形象。

4、“整体”与“均衡”

新时代社会凝聚力的营造是全体良知社会成员的通力追求。

在小区建设撒很难过，我们也在追求社区整体认同感的追求。

“均衡”主要体现在绿色空间上。

我们的社会日益关注于“人”本省，为体现对每一户、每一个住民的平等性体现，我们力求规划出每一户都可以亲切地感受该小区内新近自然地室外环境。

二、项目研究依据

1、依据及相关资料

某市规划建设局关于本地块建设项目规划设计条件通知书

用地红线图

2、技术标准、规范

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《高层民用建筑设计防火规范》GB5045-95（2005版）

《建筑设计防火规范》GB500016-2006

《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

《住宅建筑规范》GB50286-2005

《住宅设计规划》GB50096-1999（2003版）

《商店建筑设计规范》JGJ48-88

《城市道路和建筑物无障碍设计规划》JGJ50-2001

《夏热东冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95

全国民用建筑工程设计技术措施《建筑》及其他现行国家规范规程

3、技术准则

防火类别：

建筑耐火等级为二级

使用年限：

50年

抗震设计：

本地区为六度抗震设防

防水等级：

屋面，Ⅲ级

三、项目开发公司状况

项目全称：

半山枫景

本项目法人单位名称：

江西金顺房地产开发有限责任公司

公司地址：

某市湾里区某南路126号

公司经营范围：

房地产开发经营、房地产中介服务、

物业管理、金属构件及水泥预制加工

注册资金为人民币：

2000万元。

法定代表：

高涛

江西金顺房地产开发有限公司是自然人投资或控股的有限责任公司）下。

2005年成立。

从事房地产开发经营，是某市湾里区一家较有实力的企业。

该公司主营业务为房地产开发与经营、商品房销售等。

江西金顺房地产开发有限公司自2005年涉足房地产行业以来，在业界获得众多好评，在消费者心目中树立了诚实守信、良好的对外形象，取得了较好的社会效益和经济效益，公司也积累了丰富的房地产开发经验，具备了较强的开发能力。

该公司主要管理及技术人员多年从事房地产开发工作，对某市房地产市场具有一定的经营开发经验。

在开发小区的过程中积累了大量丰富经验，同时也取得了良好的社会效益与经济效益。

公司狠抓内部管理，对全员进行了房地产行业岗位培训。

该企业以诚实守信作为企业的发展信条，经营较为稳健。

一直以高质量、高水平、高品质的开发理念要求自己，以求最大限度地回报消费者、回报社会。

近年来多次受到行业主管部门的表彰和业主的好评。

该公司已在某市房地产市场上形成了较好的影响，其商誉良好，市场前景较为广阔。

该公司决策层及中层以上管理人员均有着丰富的从业经验和管理水平，自从事商业行业以来，均积累着丰富的企业经营管理经验，具有较好的企业管理水平，对房地产行业有着较深的认识和研究。

该公司主营业务为房地产开发，从当前企业开发能力和项目储备来看，具有一定的可持续发展性。

四、项目建设规模和建设内容

1、项目地理位置：

本项目位于某市湾里区某北路18号，总用地面积20360平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。

该地块周边生活配套设施较完善，政府部门、学校、医院、菜场、银行、邮局、商场、车站等近在咫尺。

具备良好的居住功能。

在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。

在湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套、社区文化等氛围的营造上优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐。

2、主要技术经济指标

总用地面积：

20360平方米

总建筑面积：

40710平方米（地上）

总建筑占地面积：

5701平方米

建筑容积率：

1.99

建筑密度：

28%

建筑绿地率：

38%

车位：

共208个

3、项目规划

（1）项目总建筑面积40710平方米（地上）

（2）项目定位：

通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性，符合高尚本质、人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区、休闲、商业、精品。

其优质的价值联想：

中产阶层、社会精英理想生活天堂。

（3）项目规划总平图（附后）

（4）项目规划鸟瞰图（附后）

（5）项目开发物业类型：

A、高层住宅B、多层住宅C、商业d、会所、物管及人防地下室

4、项目开发周期：

二年

第二章  项目投资环境

一、宏观经济环境

（一）全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析：

1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫

自2009年12月到2010年3月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。

特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响2010年一季度明显的市场因素，2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。

2、商品房供给不足导致房价下跌艰难

目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。

房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。

从2009年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为10.9%，新开工面积为34.19%，分别比11月下滑了38.84%和159.42%。

我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。

从购置土地面积看，2009年12月累计为3.19亿平米，同比下滑18.9%，比11月扩大3.5%，从绝对量看，2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。

2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，2007年—2008年积累的库存迅速释放，而2009年当年形成的直接供给非常有限。

从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看，2010年1月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位，经过2009年三季度以来的充分释放，目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期，一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。

3、2010年一季度投资同比增幅较大　

由于基期因素，2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。

回顾2009年上半年“小阳春”以来，地产开发刚刚走出阴霾，而2010年一季度投资增速平均为3.3%，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开发商也可能会进行一些必要的开发，为以后的库存做准备。

毕竟一些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。

不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。

2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。

对于一线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。

4、销售将逐渐回归常态　

2010年1月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。

截至3月底，根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米，虽然大大低于2009年四季度的平均水平，但也恢复到2009年二季度的整体水平。

对于今年一季度的成交情况，我们持谨慎态度。

由于2月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。

一季度销售状况可能会逐步走向常态，但与2009年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原因，增速仍然保持强劲态势。

我们认为，在经济向好、CPI上升的阶段，2010年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。

到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。

如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。

总之，2010年三季度以前，房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实，但大幅波动的可能性不大。

（二）2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析

1、2010年一季度中，一线城市自住型需求日渐式微，二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。

2010年一季度，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平，2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。

二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及，2010年二、三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

2、通胀压力下，房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。

资金成本方面，2010年以来房贷利率已经持续维持低位。

一、二线主要城市住宅租金收益率多处3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为5%左右，投资需求空间非常有限。

房价上涨预期方面，2010年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨，从而促使投资/投机气氛活跃。

但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是2