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我国《物权法》建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第三章物业管理机构

5、业主的权利与义务。

业主的权利：

按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

提议召开业主大会会议（20%），并就物业管理的有关事项提出建议。

提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。

参加业主大会会议，行使投票权等。

（投票权的确定）

选举业主委员会委员，并享有被选举权

业主的义务：

遵守管理规约、业主大会议事规则；

（类似于合同关系）

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费用；

法律、法规规定的其他义务。

6、业主大会与业主委员会的职责与权利。

业主委员会的职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主大会履行下列职责（权利）：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

7、业主大会召开的条件。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

首次业主大会召开条件：

1.已交付使用的物业建筑面积达到50%。

2.已交付使用的物业建筑面积达到30%-50%，但使用已超过1年

集体讨论——书面征求意见

定期会议——临时会议

1.20%以上业主提议；

2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况

8、物业服务企业与其他机构的联系。

一、物业服务企业和业主委员会的关系：

经济上的合同关系、法律上的平等关系、工作上的合作关系、聘用与被聘用的关系、委托与被委托的关系、相对独立的运作关系。

二、物业服务企业与房地产开发企业的关系：

1．房地产开发企业附设物业服务企业

2．委托专业物业服务公司实施物业管理。

三、物业管理企业与相关部门的关系：

1、房地产行政主管部门：

负责对物业服务企业经营资质的审批、对物业管理招投标活动实施监督管理、对物业管理活动实施监督管理、组织物业管理企业参加考评和评比。

2、工商、税务和物价等行政主观部门

工商行政部门：

每年年检、年审、对违法经营有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销企业营业执照，对合法经营给予保护和支持。

税务管理部门：

定期和不定期的业务检查和指导

物价行政部门：

加强物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督，未经物价主管部门批准，物业服务企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准，若违反价格法律法规，由价格主管部门依据《价格法》《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第四章物业服务市场

9、物业管理市场的基本构成。

1.市场客体

物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的劳务。

这种劳务包括物业管理企业、专业企业或人员提供的以物业为媒的各种服务等。

2.市场主体

物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人，供给主体为物业管理服务经营人，即通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织。

3.协调主体，主要由政府或行业组织担任。

4.市场环境

市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。

即是指社会制度、各种相关的规章和具有法律效力的规范性文件以及社会风气、习俗等。

基本的社会经济制度和法律。

10、物业费缴纳的主体。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

11、物业管理运行机制和组织模式

（一）价格机制：

在其它因素相对不变的情况下，当物业服务价格升高或降低时，会导致物业服务供给的增加或减少及需求的减少或增加，这种供给的增加或减少与需求的减少或增加反过来又会引起物业服务价格的降低或升高，引导价格回归原位。

（二）供求机制：

在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场

能够提供给市场销售的物业管理服务的总量；

需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。

（三）竞争机制

组织模式：

1.政府对物业管理市场的管理；

2.行业协会对物业管理市场的管理；

3.物业管理企业的自我管理；

4.社会舆论对物业管理市场的监督管理

12、物业管理成本的基本内容

成本的含义：

一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。

物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用

（10）税金

（11）合理利润

13、物业费如何计算（大题计算题）（131-134）

物业服务成本（xj）的构成无论包干制或者酬金制歹物业服务收费的构成最主要的是物业服务成本或者物业服务支出（局）。

其构成一般包括以下部分

（1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等$

（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费用i（3）物业管理区域清洁卫生费用事（4）物业管理区域绿化养护费用（5）物业管理区域秩序维护费用（6）办公费用（7）物业服务企业固定资产折旧费用（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用$（9）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用?

应当通过专项维修资金予以列支不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

需要说明的是在物业管理区域内由物业服务企业接受委托代替收取供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的其委托手续费应向委托单位收取不得向业主收取手续费等额外费用02.物业服务成本（局）的具体测算物业服务成本的测算可用一个简单公式来进行/.

第五章前期物业管理

14、前期物业合同的签订主体：

甲方：

开发商或建设单位乙方：

经招投标选聘的物业管理公司（开发商、前期物业服务企业、业主）139

15、邀标的基本情况

邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，投标人的数量有限。

16、物业服务招投标过程

招标程序：

1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书4、发放招标文件5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标评标和中标9.结束阶段

物业管理投标的程序1、获取招标信息2、项目评估与风险防范3、登记并取得投标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查7、参加开标、现场答辩和评标

8、签约并执行合同

17、物业装修申报所需要的材料

资料由装修人和装修企业分别准备和提供。

一般包括物业所有权证明、申请人身份证、装修设计方案、装修施工单位资质、原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。

物业使用人对物业进行装修时，还应当取得业主书面同意。

第六章

1、日常养护的基本内容

房屋维修日常养护是指物业服务企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的的必要修复等保养措施和护理过程。

有房屋零星损坏日常维修、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作。

可分为小修养护，计划养护和季节性养护三种类型。

2、日常管理的基本内容

房屋的安全检查房屋维修计划管理房屋维修技术管理房屋维修质量管理房屋维修施工管理房屋维修施工监理房屋维修档案资料管理

3、1、房屋完损等级评定的要求（大题）这个问题要系统的了解清楚（177）

（1）要求对整幢房屋进行综合评定。

（2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。

（3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准来评定。

（4）要求严格掌握完好房标准和危险房标准。

（5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。

（6）对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。

六、房屋完损标准的划分

（一）房屋完损的四个标准

各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，将房屋完损状况分成四个标准：

（1）完好标准；

（2）基本完好；

（3）一般损坏标准；

（4）严重损坏标准。

二）房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：

（1）完好房。

是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整。

管道畅通，现状良好，使用正常。

或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

（2）基本完好房。

是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。

3）一般损坏房。

是指房屋结构一般性损坏。

部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺。

需要进行中修或局部大修更换部件。

（4）严重损坏房。

是指房屋年久失修，结构有明变形或损坏。

屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

（5）危险房。

是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋（详见建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》）。

七、房屋完损等级评定方法

（1）钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定。

（2）其他结构房屋完损等级评定。

其他结构房屋是指竹、木、石结构、砖拱、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。

此类结构的房屋，在评定完损等级时按以上两种方法评定。

八、评定房屋完损等级应注意事项

（1）评定房屋完损等级是根据评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。

（2）在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据。

严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

（3）评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件。

若地基基础、承重构件、屋面等三项完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

（4）完好房屋结构部分中各项一定都要达到完好标准，这样做才能保证完好房屋的质量。

（5）评定房屋完损等级时，若超过允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

（6）评定严重损坏房屋时，结构、维修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。

（7）在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重构件进行复核或测试过后才能确定基完程度。

（8）正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。

（9）危险房屋的标准与评定方法另按建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》进行。

（10）评定房屋完损等级时，遇到公私房交叉若公房无屋面、承重墙、基础等，其评定方法不宜本方法进行，可视实际损坏的程度评定。

九、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分为定期和不定期两类：

（1）定期评定房屋完损等级，一般每隔1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行全面的逐幢完损等级评定。

这种评定因其面广量大，其基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、评定人员进行培训等）；

实施查勘；

统计汇总等三个阶段。

（2）不定期进行房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：

1、根据气候特征，如雨季、台汛、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级；

2、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级；

3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

4、房屋安全检查鉴定

第七章

1、物业管理与服务基本内容（选择）

除房屋管理和设施设备管理之外的各项管理服务工作，主要包括环境管理，车辆与停车管理，安全与消防管理等各项综合管理和物业服务的质量与考评。

（概况，选择题）

2、车辆管理存在问题

道路管理交通管理车辆管理停车场管理（车位不足车辆乱停乱放车辆被盗行车事故屡屡发生）

第八章物业服务企业管理

物业服务公司的资质管理（选择题、简答题）

（一）资质等级管理的目的

行业归口管理，是对企业经营规模、能力的管理。

物业服务企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。

市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业服务企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业服务企业资质等级管理的日常工作。

（2）资质条件与资质等级

1.资质条件：

（1）拥有或受托管理一定建筑面积的物业。

（2）一定数量的注册资金。

（3）符合规定的公司名称和章程。

（4）固定的办公场地和设施。

（5）必要的管理机构和人员。

（6）符合国家法规政策的经营范围。

（7）能够独立承担民事责任。

2.资质等级

2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过发布了《物业服务企业资质管理办法》，并自2004年5月1日起执行，根据建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业分为一级、二级、三级资质等级。

各等级物业服务公司可承揽业务范围不同。

（3）资质等级审批

资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；

一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

新成立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质：

1.营业执照。

2.企业章程。

3.验资证明。

4.企业法定代表人的身份证明。

5.物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

新设立的物业服务企业按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

申请核定资质等级，必须提交下列文件和资料：

（1）资质等级申报表；

（2）企业法人营业执照；

（3）企业资质证书（正、副本）；

（4）物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程和财务负责人的职称证书和劳动合同；

（5）物业服务合同复印件；

（6）物业管理业绩材料。

四）日常资质管理

（五）资质不予审批情况

（六）违规处理

（参考答案二）

物业服务企业资质管理物业服务企业的资质是企业实力、规模、业绩、和诚信的综合反映，是国家对物业服务市场准入管理的重要标志。

物业服务企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均党属于物业服务企业资质管理制度的内容。

物业服务企业从事服务业务的条件包括：

有符合国家规定的注册资本有与其从事物业服务活动的专业技术人员有一定的从事物业管理的经验

2、维修资金使用范围

1）共用部位、共用设施和设备的大修及更新耗费支出

2）物业服务企业各类人员的工资和福利支出

3）物业服务企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出

4）机电、消防设备、委托维修费和年检费

3、维修基金的原因

物业维修基金是为了保障住房售后的维修管理，维护产权人和使用人的共同利益，用于住宅共用部分，共用设施设备保养期满后的大修、更新改造的基金。

物业的共用部位和共用设施的价值已随物业的出售分摊进各单元售价之中，由各业主承担，由于共用部分和公用设施的不可分割性决定了它属于物业全体业主共有，而不为某个业主所有。

因此，他的维修保养是业主的整体行为，这就需要有一个管理部门，有一笔可供使用的资金，这就形成了以物业公司管理和建立维修基金这种模式。

4、如何筹集和使用维修基金

筹集

1.商品住宅维修基金的筹措

国家建设部财政部于1998年11月颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法力第五条规定商品住房在销售时购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2%^3%的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有不计入住宅销售收入。

2.公有住房售后的维修基金筹措

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法》第六条规定公有住房售后的维修基金来源于两部分

（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取原则上多层住宅不低于售房款的20%高层住宅不低于售房款的30%该部分基金属售房单位所有。

（2）购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。

3物业管理用房、经营用房的维修基金筹措

住宅小区的管理用房、经营用房以及共用设施设备均属于住宅小区的全体业主共也由业主提供给物业服务企业使用或委托物业服务企业经营。

物业服务企业负有维护和管理责任但因其不是物业服务企业固定资产物业服务企业不能对其计提折旧。

为保障这些公共配套设施有一个稳定的大修理资金来源财政部颁布的《物业服务企业财务管理。

规定》中明确规定物业服务企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、经营用房和共用设施设备应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同协议支付有关费用（如租赁费、承包费）。

物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金

如何使用：

用这笔钱时，不仅要经过业主委员会的同意，还得通过房产行政管理部门办理维修基金支用的审核手续。

一户业主没交齐就无法通过这个审核手续。

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定》：

小区公共设计发生损毁后由相关业主想业委会提出申请，业委会征得小区三分之二（建筑总面积、业主总人数）以上业主的同意后申请使用，通过房产行政部门审核后会同专业工程人员和物业现场查看认证符合规定后安排维修，维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方查勘验收、维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，公共维修金最总才被动用。

5、维修基金的主要来源

（注：

以上四题，网上参考答案众多，建议参考王科涵上传的资料）

第九章不同类型的物业管理

1、小区物业管理的重点和难点（大题，结合书本和网络）

住宅小区物业管理的难点

小区物业管理的难点在于通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的统一。

1.经济效益

经济效益一方面是指管理好、维护好房屋及其附属的设施设备，延长它们的使用寿命，使物业保值增值;

另一方面是指管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。

2.社会效益

住宅小区的社会效益主要是指可以为小区内的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。

这一空间不仅指居室、·

楼宇内的，而且也指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等多方面内容。

它对于调节人际关系，维护社会安定团结都有着十分重要的意义。

同时，它可以起到为政府分忧解难的作用。

3.环境效益

小区管理的环境效益主要是指通过良好的小区物业管理，来提高小区整体的环境质量，使人们有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，·

有利于人们修身养性和身心健康。

同时，小区环境质量的提高，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极的影响。

4。

心理效益

心理效益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们产生一种积极向上的心理，使人有一种安逸、满足、趋善和幸福的心理感受。

相反，当物业管理达不到人们的要求和期望值时，人们就会