北京房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的费用构成考试试题.docx
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2017年北京房地产估价师《制度与政策》：
物业服务收费的费用构成考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是。
A：
股份的表现形式是股份证书
B：
广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位
C：
股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票
D：
股票与股份是一种形式与內容的关系
E：
执行层的组织协调
2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
3、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。
A：
任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B：
对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C：
实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D：
拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
E：
工业用地的监测点评估价格
4、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。
A．商业信用
B．国家信用
C．消费信用
D．A和C
5、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是。
A：
完成工程设计和合同约定的各项內容
B：
对当地居民有所安置
C：
建设单位已按合同约定支付工程款
D：
有施工单位签署的工程质量保修书
E：
执行层的组织协调
6、我国土地用途管制的核心是。
A：
实行土地有偿有限期使用制度
B：
经营土地有偿使用
C：
不能随意改变农用地的用途
D：
不能随意改变建设用地的用途
E：
执行层的组织协调
7、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：
拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：
房屋拆迁许可证颁发之日
D：
房屋拆迁结束之日
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。
A：
主导质量
B：
主导环境
C：
主导规划
D：
主导用途
E：
执行层的组织协调
9、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
10、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A．0.4月
B．2.5月
C．0.4年
D．2.5年
11、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。
A．通过出让方式取得的
B．通过转让方式取得的
C．通过划拨方式取得的
D．有地上建筑物及其他附着物
12、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
13、某企业12月末部分资产和负债余额如下：
现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动资产比率是__。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
14、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为（）。
A．60%
B．65%
C．70%
D．75%
15、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。
估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。
该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。
A．3939.61
B．4433.88
C．4768.50
D．5652.09
16、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。
A．增加
B．减少
C．不变
D．不确定
17、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
18、国家提高贷款利率，会__。
A．抑制房地产需求
B．增加房地产供给
C．增加银行风险
D．导致房地产实际价值折减
19、结构施工图不是指导的依据。
A：
室内外装修设计
B：
编制预算
C：
施工组织设计
D：
施工进度计划
E：
执行层的组织协调
20、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。
A．单因素敏感性分析方法
B．多因素敏感性分析方法
C．概率分析方法
D．盈亏平衡分析方法
21、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。
A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
22、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。
A．3
B．8
C．5
D．10
23、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为__。
A．8.8%
B．10%
C．18%
D．18.6%
24、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。
A：
估价主体资格需依法取得
B：
估价对象状况需依法判定
C：
估价对象收益需依法确定
D：
估价方法需依法选用
E：
工业用地的监测点评估价格
25、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3．4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A：
1．07
B：
1．47
C：
2．07
D：
3．33
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产的理论价格又叫。
A：
成交价格
B：
市场价格
C：
自然价格
D：
内在价值
E：
自然价值
2、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．1.4
B．1.9
C．2
D．3
3、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A．边际产量递减
B．边际因素递减
C．边际效果递减
D．边际收效递减
4、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
5、估价人员搜集交易实例的途径主要有。
A：
房地产交易当事人
B：
政府有关部门
C：
道听途说
D：
房地产交易展示会
E：
报刊、网络
6、下列不属于房地产拍卖特征的是__。
A．房地产拍卖数量多，价值高
B．房地产拍卖的时间短
C．房地产拍卖法律性强
D．拍卖结束后续工作多
7、对于竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。
A：
从容不迫型
B：
选择型
C：
凶猛型
D：
随机型
E：
借款合同
8、民法中的人身关系包括。
A：
财产所有权关系
B：
财产流转关系
C：
财产形成权关系
D：
人格权关系
E：
身份权关系
9、下列__不是按其经营使用方式来划分的。
A．出售型房地产
B．出租型房地产
C．办公型房地产
D．自用型房地产
10、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。
A．1:
500
B．1:
1000
C．1:
2000
D．1:
3000
11、风险估计与评价常用方法有（）。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
12、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A：
单项工程
B：
单位工程
C：
分部工程
D：
分项工程
E：
执行层的组织协调
13、股票和债券的相同之处表现在。
（2004年试题）
A：
都是融资工具
B：
都是流通证券
C：
持有者享有相同权利
D：
都具有偿还性
E：
都可以为投资者带来收益
14、下列行为中，应当缴纳契税的有。
A：
房屋赠与
B：
非法定继承人房屋继承
C：
以土地、房屋权属抵债
D：
以土地、房屋权属投资、入股
E：
房地产抵押
15、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。
A．房地产经营
B．房地产管理
C．房地产开发
D．房地产运作
16、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。
A：
保证
B：
信用
C：
质押
D：
抵押
E：
保险
17、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。
A：
土地分等定级
B：
土地直接定级
C：
土地间接定级
D：
级差支出测算
E：
级差收益测算
18、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于（）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
19、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。
A：
选址规划意见通知书
B：
规划设计条件通知书
C：
建设用地规划许可证
D：
建设工程规划许可证
E：
借款合同
20、房地产开发项目方案之间没有关系。
A：
互斥关系
B：
独立关系
C：
相关关系
D：
包含关系
E：
借款合同
21、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
22、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。
若建筑物总价值为120万元。
下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：
按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％
B：
按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
C：
按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
D：
按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
E：
按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
23、信用是指。
A：
经
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