项目营销策划报告Word格式.docx

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商业建筑面积：

5万平方米

会所办公建筑面积：

2000平方米

容积率：

绿化率：

总户数：

商业部分

第一篇市场简析

一、 

九江县商业市场调研结论

1、 

九江县县政府的迁移，将使老城区周边的商业消费人群规模减弱，

2、 

城市居住区迁移，将在县政府形成新的居住商业集中地，该商业集中区将以满足居民日常生活需要为主，兼顾部分高级商业需求；

3、 

九江县城市规划计划加大县政府边基础设施建设，完善市政配套，传统的以老城区为中心的商业核心圈的商业环境将有很大改观；

4、 

城市功能组团特征更加明显，沿八里湖周边正在逐渐形成高档住宅小区，汇集了九江县和周边城市的中高收入阶层，原有的老城区商业步行街周边的商业设施陈旧并落后，需要切合此类消费人群特点的新型商业业态出现；

5、 

九江县在保护历史古迹的同时，结合江南水乡的特色，大力发展城市生态旅游，城市规划中计划加大基础设施投入的同时，将更注重还千年古镇原貌，把旅游人士引到九江县八里湖边上来。

这就对九江县商业无论从规模，还是档次、风格都提出了新的要求；

6、 

城市的扩张，人口的增多，不同的人有不同的消费主张和特点，多样化的消费需求将对现阶段九江县主要以百货业、超市、专卖店为主的商业形态形成冲击。

诸如购物中心、主题式商场将应运而生。

7、 

九江县城缺少旅游特色的商业设施。

随着九江县旅游城市定位规划实施，开发旅游链条性商品销售市场，将可以带来巨大的旅游收益。

二、 

九江县城商业区域市场调查

商业物业分布及特点：

主要商业集中区域成三角鼎立：

商业设施功能单一无法满足消费多元化需求：

商业物业开发缺乏规划，市场竞争残酷：

商业业态落后，管理模式严重滞后：

商场品牌化、规模化经营进程缓慢：

购物环境差，受气候影响很大：

市场需求决定了新的商业业态出现的必然。

8、 

要避开这种无序竞争，新开发的商业只能走规模化经营路线。

9、 

区分消费群，新型商业业态产生成为需要。

三、 

商铺投资客户调研结论

九江县商业物业投资人群很少，缺乏主动性的商业物业投资行为。

究其原因，首先是发展商后期营销跟不上，宣传力度不够；

其次是首期款太高，抬升了投资门槛。

首期投资资金很大的投资客户，是基本金字塔顶尖的高收入阶层，可接受的商铺总价居于20万-100万，其中四五十万一个商铺为市场接受度比较好的总价；

九江县最大层面的投资客户接受的首期款金额为3到6万元，不希望自己经营商铺的占大多数（因为自身缺乏商业经营能力和精力），希望获得固定回报，回报至少不少于8%，每月回报基本上可以抵消当月月供，并略有盈余。

四、 

商铺投资市场需求分析：

按照商业投资客户需求走势特征，即每年投资客户基本上保持同等水平，并略有提升。

根据营销控制中的规律，即筛选八到十位意向客户（我以前深圳是八到十位客户）才能成交一位成功客户。

五、 

投资客户年龄性别特征：

根据推算，九江县正常的高收入阶层，需要八到十年以上的时间来积累购买商铺的资金。

按照投资客户23岁即可获取到稳定的收入，则投资客户的年龄范围应该为31岁以上，但是超过五十岁的人群基本上是不会购买此类物业用作投资的了；

如果采用“售后包租”方式进行销售，九江市具备投资能的客户年龄可以向下调三到四年，也就是说最小可以到28岁；

根据市场调研分析，九江县区家庭在做出大项购买和投资的时候，主要由男性做出最后决定。

因此，可以认为投资客户主要为男性投资者；

六、 

投资客户工作性质和范围特点：

根据金澜湾项目的商铺总价控制原则和九江县各收入水平的工作性质，我司大致认为具备投资能力的消费群体工作性质集中为个体/私营户、公司企业高层管理人员、政府机关事业单位公务员等

个体/私营户、公司企业高层管理人员、政府机关事业单位公务员在项目目标客户群体所占的比例为：

4：

3：

3；

公司企业高层管理人员主要来自九江县几个大开发区的三资企业和周边县市的三资企业；

四.九江县唯一一个将购物乐趣融入到休闲街区里的商业项目

九江县新商业地产的领头羊！

——金蓝湾、娱乐、购物为一体的新商业中心

商业物业定位

以大型文化、休闲饮食卖场为龙头，集团化大型连锁品牌的专业买场为辅的组合而成。

填补九江县商业文化的不足，各行业功能在互动中达到共荣，是九江首席文化基地

定位内容

文化设施

新华书店电影院古玩书画花鸟鱼虫音像超市

休闲设施

夜总会美容院、健身房、高档游戏厅儿童游乐世界

纯商业设施

主题专卖商场、中型超市

餐饮设施

中高档酒楼、酒吧、咖啡馆、茶楼、富有异域饮食与文化的餐馆例如日式餐厅

以上定位项目，在以往我的工作过程中，我都有合作过的商家。

招商方式：

主题式招商发布会、大品牌、大商家洽谈，相应优惠等

以上策略在这里也就不一一累赘。

待日后工作中细细分解。

鉴于目前该商业地段至于在一段时间内还不具备一定的人流，如果借助外面招商团队，招得好皆大欢喜，招得不好，拍屁股走人，留下一大堆烂摊子，对刚启动的商业综合体无疑是当头一棒，对于一个新生的商业综合体是做岀来的，而不是招岀来的，如果没做岀人气，招进来商户也会跑，九江恒星世纪地下商场一开始招商五百多家全部到位，一年不到全部走光，再启动以无回天之术，所以建立自己的招商团队也就是以后的运营团队是当务之急，养个儿子三年穷，建立商业综合体也一样，要细心的呵护，服务，组织，协调，监督，从仓储，物流，推广，电商等形成一套周前商业体系管理团队。

九江大中大经过近二十年的历史沉淀才有今天的人气，每个商业综合体都要经过苦心的推广经营定位才能走出一条独辟溪径的生存之路，鉴于沙河没有一家成型的通汛数码专业市场，我们在一楼辟出五百到一千平方的场地专卖通讯，二楼二千平方专卖电脑电器，租出去的商戸经营，开发商也可自主经营，商业综合体规划定位合理，这对后期的岀售出租都有着极大的影响。

二.住宅高层部分

尽管总公司认为高层洋房在春节前卖完可以，虽金澜湾有价格优势，但房地产大环境摆在这里，把全世界五分之三人口住进中国房子都住不完，从城西港到八里湖有几十亿产品积压，九江有一百多个盘，所以总公司权宜利用别墅及商业盈利，高层洋房保本及少盈利的总体指导思想是正确的，但要达到销滞一尽的效果，这里面还有许多的推广工作要做，包括队伍的建设，薪酬体制建设的激励，做推广尽量花最少的钱做最大的亊，方法及人的能力至关重要，执行到位程度都会影响效果。

具体推广方案，营销手段及方法在这里也就不一一累赘只

草拟了几条供乡镇营销推广的方法，供各级老总参考。

金澜湾乡镇营销推广活动

策略方案

一、活动目的

为了配合项目的营销推广工作，提升人气，改变现销售部冷清之局面，有利销售的展开，提高项目知名度，扩大项目的影响力和名气，深入充分的挖掘沙河各乡镇和农村潜在市场，吸引乡镇有实力和意向投资者，经过反复验证分析，我们制定出以下营销推广方案。

乡镇市场的占领，对项目前期销售工作和后期项市场、培育目推广销售都有着不可替代的作用。

三、营销推广方案

在走访了沙河各个乡镇后，根据项目本身特点和沙河各乡镇实际情况，我们提出以下几个营销推广方案：

商店免费店招

悬挂横幅

宣传包装车

集会日宣传推广活动

大篷车巡演

联合政府搞宣传、义诊等公益活动

环保袋赠送活动

单页派发

1、商店免费店招

方案内容简介：

在沙河各大乡镇，人流较多的商圈、农贸市场等，选择洽谈多家在当地有影响力的超市、百货店、网吧，以免费帮助他们更换新的店面招牌，制作新招牌。

我方条件是需在店招上印制有本项目的相关宣传材料。

以此达到本项目的宣传推广目的。

可行性分析：

优势：

店招的形式相当于县城里的灯杆、道旗、高炮。

此目前宣传模式以百事可乐、可口可乐等饮料居多，本地关公酒等酒类在温江亦有。

A．较少的成本可达到较好的宣传效果，乡镇消费购物环境较差，能满足人们消费需求的往往只有那么几个场所，可以快捷迅速的将信息传达给群众。

B．乡镇群众比较势力，贪小便宜，免费的东西容易让人们接受。

C．后期维护成本较少。

效果评估：

由于一般的商店招牌使用时间较长，乡镇店招制作，相当于在该地放置了一块长期的免费广告牌，而且广告位置较佳。

可起到以点带面，一传十、十传百的广告效益。

由于国庆将至此方案要一定时间。

2、悬挂横幅

在沙河主街道入口处、广场、马路、电线杆、树木等其他人流车流经过大的地方，悬挂横幅。

宣传效果较好，但由于自身劣势，只能在短期内起到一定的宣传效果。

针对金澜湾目前国庆震撼一口价急需发布消息，此横幅建议尽快上马

3、项目宣传包装车

选定一辆车（类似50铃），外立面模型较明显突出，便于对外立面大范围包装。

配音响、大喇叭广播宣传项目信息，可适量插播国家或地方政策新闻、转播广播电台，或者播放音乐、戏曲等节目作为娱乐吸引群众关注，增强效果。

效果评估

宣布车能强加给人们信息，使人们难以拒绝，宣传车可以给人们强烈的视觉冲击。

但即时反馈信息有限。

且是一次性的宣传，难以实习广告重复记忆效果。

需做多次重复宣传。

也可以叫外面广告公司有一种带电子屏的专门广告车在沙河县城及乡镇跑几天。

因成本大此模式目前不考虑也行，领导定夺。

4、集会日宣传推广活动

在各乡镇统一的集会期间，选择一块较开阔的空间，举行项目推介会。

通过图片展示、演讲、音响播放等效果，吸引赶集的人们注意，并派单。

可适量免费赠送洗衣粉、牙膏、牙刷等小礼品，小礼品上附带有项目信息。

在乡镇集会日及场所宣传，能吸引大量群众关注，提高项目知名度，礼品赠送能达到较好的口碑效应。

但受集会时间和地点、自然气候等条件影响限制较大。

此方案国庆后做。

5、大篷车巡演。

利用大篷车，到各个乡镇巡演，在指定场所指定地点指定时间举行大型的表演活动。

在活动开始前简要的项目推荐活动，现场派单并接受咨询。

本项活动容易激发群众热情，造成社会的轰动效应，极易受到群众的欢迎和喜爱。

有可能会吸引新闻媒介对活动进行的免费跟踪报告，对项目的宣传推广十分有利。

口碑效应明显。

不足之处是组织难度较高，活动成本较大。

6、联合政府搞宣传、义诊等公益活动

联合政府举行旨在为民服务的诸如政策宣传、专家义诊、扶贫助困等公益活动，以项目主办、冠名、协办等方式参与宣传。

可在活动前做短暂项目推介活动、悬挂横幅等。

公益性活动能得到广大群众的喜爱和欢迎，容易得到政府和地方的支持，若能充分利用新闻媒介对活动进行免费跟踪报告，将能起到更大的效果。

较易树立项目品牌形象。

7、环保袋赠送活动

订做一批印制有本项目宣传内容的环保袋，在部分乡镇有针对性的进行免费赠送和发放。

里面放置单页，楼书及一诺千金全民营销政策。

能有效吸引乡镇人群的关注，但广告载体能传达给人们的信息有限。

此方案建议立马去做。

三、总结分析

综上所述，以上活动方案在不同的场合针对不同的受众客体，各有所长，各能起到不同的广告宣传效果。

若能综合运用，同时选用其中2-3种营销方案，从多方位进行立体宣传，方能发挥最大功效。

以上方案为初步意见，后续还需落实各推广活动细节。

望邓总熊总定夺。

三别墅

好，两句三年得，一吟双泪流。

知音如不赏，归卧九江邱。

诚然，计划大于变化，但只要坚定信念，全员倾巢而动，让九江县每个想买房的人，都能想到金澜湾。

这是我二十年职业生涯中第一次入职前写的策划报告，其实工作成不成都不重要，重要的是我这份策划报告能够带给您们哪怕一丝丝亮点，我也就感到莫大的欣慰与满足。

力气虽所不济，也只好苦苦地长途跋涉了…

心怡

危七铃草于凌晨三点201498日